Lebenslanges Wohnrecht - das Wichtigste zum Wohnungsrecht

Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht (Österreich: Wohnungsgebrauchsrecht) bezeichnet das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne Mieter oder Eigentümer zu sein. Alle Fakten & Antworten auf die 12 wichtigsten Fragen zum lebenslangen Wohnrecht finden Sie hier!

1. Was ist ein lebenslanges Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB?

Die Begriffe lebenslanges Wohnrecht bzw. Wohnrecht auf Lebenszeit und Wohnungsrecht werden im Alltag synonym verwendet (auch in diesem Artikel), da eine Unterscheidung häufig nicht notwendig ist. Bezeichnet wird mit den Begriffen das Recht der Nutznießer, eine Immobilie oder einen Teil dieser bis ans Lebensende zu bewohnen, ohne Eigentümer oder Mieter zu sein. Häufig nutzen ältere Menschen ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit, weil sie ihr Haus oder ihre Wohnung zu Lebzeiten an Kinder oder Verwandte per Schenkung übertragen, jedoch darin wohnen bleiben möchten.

Im juristischen Sinne wird zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht jedoch unterschieden:

• Das Wohnungsrecht gemäß § 1093 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beschreibt das Recht, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Das Wohnungsrecht bezeichnet ein dingliches Wohnrecht, also ein grundstücksbezogenes Recht, dass durch Belastung der jeweiligen Immobilie entsteht. § 1093 Absatz 2 BGB legt außerdem fest, dass die Inhaber des Wohnrechts befugt sind, Familienmitglieder oder auch Pflegepersonal in der Wohnung aufzunehmen. In § 1093 Absatz 3 BGB ist für das dingliche Wohnrecht festgehalten, dass Wohnberechtigte, die nur einen Teil einer Immobilie nutzen dürfen, den gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen mitnutzen dürfen: Das können etwa Garten, Fahrradkeller und Waschküche sein.
• Davon unterscheidet sich das Wohnrecht gemäß § 1090 BGB, das eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit beschreibt: Die Berechtigten verfügen lediglich über ein Mitbenutzungsrecht, der Eigentümer kann etwa die Immobilie ebenfalls bewohnen. Im Falle einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit können die Berechtigten die Immobilie zudem nur in eigener Person nutzen, Familienangehörigen oder sonstigen Personen ist dies nicht gestattet.

2. Lebenslanges Wohnrecht: mit oder ohne Grundbucheintrag?

In der Regel wird ein Wohnrechts im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen. Verpflichtend ist ein solcher Eintrag nicht. Wer ein Wohnrecht jedoch rechtlich gut absichern möchte, dem ist ein Eintrag sehr zu empfehlen. Denn nur mit Grundbucheintrag ist ein Wohnrecht auch gegenüber Dritten geschützt – z.B. gegenüber Banken, die Anspruch auf die Immobilie erheben könnten oder gegenüber neuen Eigentümern, wenn die Immobilie weiterverkauft wird.

Die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts ohne Grundbucheintrag ist ebenfalls möglich. Nämlich, indem die Grundstückseigentümer und Nutznießer das Wohnrecht einen Vertrag vereinbaren. Das Wohnrecht sollte dann jedoch in einem vom Notar beglaubigten Vertrag festgehalten werden. Diese Variante ziehen einige Eigentümer in Betracht, weil die Eintragung des lebenslangen Wohnrechts Grundbuchkosten verursacht. Die Höhe der Kosten ist abhängig von der Art des Wohnrechts und dessen Wert.

Nachteil der nur vertragliche festgehaltenen Wohnrechts: In diesem Fall gilt der Anspruch der Berechtigten auf das Wohnrecht nur gegenüber den Vertragspartnern. Verkaufen die Vertragspartner und Eigentümer die Immobilie jedoch, müssen sich die neuen Eigentümer nicht an die Vereinbarung halten. Sie haben den Vertrag schließlich nicht geschlossen. Eine solches Recht nach Verkauf bleibt nur bestehen, wenn ein "dingliches Wohnrecht" per Grundbucheintrag vorliegt - das Recht also an der Immobilie haftet. 
Für eine umfassende Absicherung der Bewohner und um spätere Streitigkeiten zu vermeiden empfiehlt sich daher, ein dingliches Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht sowohl im Grundbuch einzutragen als auch schriftlich im Vertrag zu fixieren.

3. Ist ein lebenslanges Wohnrecht mit Miete möglich?

Auch Mieter können ein lebenslanges Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht haben, nämlich in Form eines Mietvertrags auf Lebenszeit. Dieses Rechtsverhältnis entspricht jedoch nicht dem unentgeltlichen Wohnrecht gemäß § 1093 BGB, das ein freies Wohnrecht ist. Bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit handelt es sich um einen regulären Mietvertrag mit der Besonderheit, dass die Befristung der Mietzeit an die Lebensdauer des Mieters gebunden ist.

Jedoch können die Parteien ein dingliches Wohnrecht und einen Mietvertrag gleichermaßen vereinbaren. Es sind zwei Varianten möglich:

• Wohnrecht und Mietvertrag bestehen nebeneinander, sind jedoch nicht verknpüpft. Dann müssen die Berechtigten Miete zahlen, jedoch kann der Vermieter aufgrund des dinglichen Wohnrechts nicht den Auszug der Mieter verlangen. Kündigt er das Mietverhältnis dennoch, bleibt das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht weiter bestehen.
• Ist ein Wohnrecht mit einem Mietvertrag verknüpft, also an eine Bedingung gebunden, gilt, dass mit dem Ende des Mietvertrags auch der Rechtsgrund für die Einräumung des dinglichen Wohnrechts entfällt. Der Eigentümer kann dann vom Inhaber des Wohnrechts die Bewilligung der Löschung im Grundbuch verlangen (gemäß § 812 BGB). Eine solche Verknüpfung von dinglichem Wohnrecht und mietrechtlichem Nutzungsrecht besteht, wenn aus den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien klar hervorgeht, dass die Gewährung des Wohnrechts an Mietzahlungen gebunden ist.

Neben Mietzahlungen sind auch andere Gegenleistungen für ein Wohnrecht möglich, die die Parteien innerhalb eines Vertrages vereinbaren können. 

4. Was spricht für ein Wohnrecht auf Lebenszeit & Hausverkauf mit Wohnrecht?

In folgenden Fällen kann die Eintragung eine lebenslangen Wohnrechts sinnvoll sein:

• Ein Wohnrecht ist häufig für ältere Eigentümer relevant, die ihr ihre Immobilie zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen möchten und zugleich das Haus weiter bewohnen wollen. So kann die Erbfolge schon eingeleitet werden und gegebenenfalls Erbschaftssteuer gespart werden. Denn die steuerlichen Freibeträge bei Schenkung können alle zehn Jahre geltend gemacht werden (§ 13 Abs.1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer-Gesetz), bei Erbschaft nur einmal.
• Vielfach wird ein Wohnrecht auch für den eigenen Lebenspartner eingetragen, damit im Todesfall der verbleibende Partner die Immobilie weiter bewohnen kann. Ohne Wohnrecht bestünde die Gefahr, dass die Erben des Verstorbenen den verbleibenden Ehegatten aus der Immobilie drängen könnten.
• Auch wer sein Haus verkaufen und wohnen bleiben möchte, hat bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht die Möglichkeit, in den vertrauten vier Wänden zu bleiben (z.B. bei einem Hausverkauf per Leibrente). Der Vorteil für die Bewohner: Sie bleiben in ihrer vertrauen Umgebung, verflüssigen jedoch das in der Immobilie gebundene Kapital und stocken damit ihre Rente auf.

6. Kann man ein lebenslanges Wohnrecht löschen lassen? Z.B. bei Einzug ins Pflegeheim?

In der Regel kann ein Wohnrecht nur gelöscht werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts der Löschung zustimmt. Möchte z.B. die wohnberechtigte Person in ein Pflegeheim ziehen und benötigt das Wohnrecht nicht mehr, kann sie beim Grundbuchamt eine Löschung veranlassen.

Nach einem Hausverkauf mit Wohnrecht kann folgende Situation eintreten: Die Bewohner möchten das Wohnrecht nicht mehr wahrnehmen, jedoch nicht einfach auf ihre finanziellen Vorteile verzichten. Schließlich mussten sie bisher keine Miete zahlen, im Pflegeheim aber schon. Die Wohnberechtigten können dann ggf. mit dem Eigentümer eine Abfindung aushandeln (zum Wert des Wohnrechts, siehe auch Berechnungsbeispiel, Frage 7). Der Inhaber des Wohnrechts ist jedoch nicht verpflichtet, ein Abfindungsangebot des Eigentümers anzunehmen. Ebenso ist der Eigentümer nicht zur Zahlung einer Abfindung verpflichtet, wenn die Bewohner ihr freies Wohnrecht frühzeitig aufgeben. Es sei denn, eine solche Regelung ist vertraglich fixiert.

Auch ohne Zustimmung des Inhabers erlischt das Wohnrecht in folgenden Fällen:

• Mit Fristablauf, falls das Wohnrecht zeitlich befristet war
• Mit dem Tod des Wohnberechtigten, falls nur dieser über das Recht verfügt
• Mit Eintritt einer Bedingung, falls das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war
• Wenn die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind

7. Hausverkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit - was ist zu beachten?

Ist es möglich, ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen?

Zunächst gilt: Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn die Eigentümer die Immobilie verkaufen oder diese vererbt wird. Dennoch ist ein Hausverkauf auch mit eingetragenem Wohnrecht möglich, der Verkauf ist nicht abhängig von der Zustimmung des Wohnberechtigten. Allerdings ist es schwieriger, ein Haus zu verkaufen, das noch mit einem Wohnrecht belastet ist. In der Regel wollen Kaufinteressenten über ein Haus verfügen können, sei es zur Eigennutzung oder zum Vermieten. Das ist aber nicht möglich, wenn der Berechtigte sein Wohnrecht weiter ausüben möchte. Eine Übertragung der Immobilie oder ein Verkauf mit Wohnrecht findet deshalb häufig innerhalb einer Familie statt. Jedoch können Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht als Kapitalanlage-Immobilien in Frage kommen. Des Weiteren Personen, die erst nach Ablauf einiger Jahre selbst Haus oder Wohnung nutzen möchten. Die Herausforderung beim Verkauf einer solche Immobilie besteht darin, die richtige Zielgruppe auszumachen und diese anzusprechen. Erfahrene Immobilienmakler können solche Objekte häufig zielgerichteter vermarkten und zügiger verkaufen.

Findet eine Wertminderung durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit statt? 

Ein Wohnrecht mindert den Wert einer Immobilie, da die Käufer nicht frei über das Objekt verfügen können und dieser Umstand die Nachfrage sehr begrenzt. Die fiktive Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht, multipliziert mit der voraussichtlichen Lebenszeit des Bewohners wird deshalb vom eigentlichen Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Der Verkaufspreis beim Hausverkauf mit Wohnrecht fällt deshalb geringer als beim Verkauf einer unbelasteten Immobilie aus. Mehr Infos zur Berechnung des Wohnwerts siehe Abschnitt 9.

Was gilt beim Hausverkauf, wenn die Verkäufer ein Wohnrecht behalten wollen?

Wollen die Verkäufer eine Immobilie zwar verkaufen, aber ein Wohnrecht auf Lebenszeit behalten, gilt ebenfalls: Es gilt die Vereinbarungen vertraglich zu regeln und das Wohnrecht ins Grundbuch einzutragen. Auch hier gilt, dass das einbehaltene Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert. Üblich ist der Hausverkauf mit Wohnrecht etwa im Zuge einer Leibrente: Dabei erhalten die Verkäufer den Kaufpreis nicht als einmalige Summe, sondern in Form von monatlichen Rentenzahlungen. Käufer können Unternehmen sein, Stiftungen oder auch Privatpersonen. Die Verkäufer können durch die Leibrente ihre Immobilie kapitalisieren und in ihren vertrauten vier Wänden wohnen bleiben. Ein konventioneller Immobilienverkauf, bei dem die Verkäufer ein Wohnrecht behalten, ist ebenso möglich.

Kann man ein lebenslanges Wohnrecht verkaufen oder auszahlen lassen?

Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht selbst kann nicht verkauft, also gegen Geldleistungen an eine andere Person übereignet werden. Wollen die Nutznießer ein Wohnrecht zu Geld machen, können sie ein Nießbrauchrecht statt des reinen Wohnrechts vereinbaren: Dieses ermöglicht ihnen nicht nur die Nutzung in Form des Bewohnens, sondern auch die Vermietung.

Die Parteien können ebenso eine Auszahlung des Wohnrechts vereinbaren, wenn die Berechtigten auf ihr Wohnrecht verzichten und eine Löschung im Grundbuch bewilligen. Einen rechtlichen Anspruch auf Auszahlung bei Auszug haben die Bewohner nicht. Vor allem bei Verkaufsabsichten ist die Löschung des Wohnrechts jedoch im Interesse des Eigentümers, weil es den Verkauf erleichtert und den Verkaufspreis erhöht. Der Wert des Wohnrechts ist abhängig von der fiktiven Miete, die ein Bewohner ohne Wohnrecht zu zahlen hätte und der Wohndauer bzw. der Lebensdauer des Wohnberechtigten - siehe Abschnitt 9.

8. Welche Dokumente sind bei einem Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht notwendig?

Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung verkaufen und das Wohnrecht behalten möchten, benötigen folgende Unterlagen:

Wird eine Wohnung mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkauft, sind folgende Unterlagen notwendig:

• Teilungserklärung von der Hausverwaltung oder dem Grundbuchamt
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Wohngeldabrechnungen
• Aktueller Wirtschaftsplan und Rücklagenübersicht

9. Wohnrecht Bewertung: Was ist ein lebenslanges Wohnrecht wert?

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht: der fiktiven Miete. Und zwar über den Zeitraum, die der Nutznießer zum Zeitpunkt der Berechnung voraussichtlich noch in der Immobilie wohnen wird. Um zu errechnen, was ein Wohnrecht wert ist, muss der Jahreswert des Wohnrechts mit einem Faktor multipliziert werden, der sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung des Berechtigten ergibt. Unter dem Jahreswert ist der Wert der Nutzung während eines Jahres zu verstehen. Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden die Mieten abgezinst, d.h. Kapitalwerte gebildet. Der Gesetzgeber schreibt dabei einen Zinssatz von 5,5 % zur Berechnung der Kapitalwerte vor (§ 14 Bewertungsgesetz). 

Die Formel zur Berechnung eines lebenslangen Wohnrechts lautet daher:

Jahreskaltmiete (Quadratmeter der mit Wohnrecht belasteten Immobilie x örtliche Nettokaltmiete je Quadratmeter laut Mietspiegel) x Kapitalwert (Faktor, der sich anhand Dauer des Wohnrechts bemisst) = Wert des Wohnrechts

Findet ein Hausverkauf mit Wohnrecht statt, wird bei der Immobilienbewertung der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.

Rechenbeispiel: Frau Müller ist 70 Jahre alt. Sie hat ihre Eigentumswohnung an ihre Tochter übertragen, jedoch ein lebenslanges Wohnrecht behalten. Die Jahreskaltmiete für die Wohnung beträgt 8.000 Euro. Die Restlebenserwartung lag im Jahr 2019 für eine Frau im Alter von 70 Jahren bei 17 Jahren. Der Kapitalwert zu dieser Lebenserwartung beträgt 11,163. Die Rechnung lautet also: 8.000 x 11,163 = 89.304 Euro. Dieser Betrag unterliegt grundsätzliche einer Besteuerung.

10. Wohnrecht versteuern: Wer muss wann für ein Wohnrecht Steuern zahlen?

Schenkung: Unentgeltliches Wohnrecht und Schenkungssteuer

• Steueraufkommen für die Schenkenden und Wohnberechtigten

Schenken Eltern etwa ihren Kindern eine Immobilie, behalten sich selbst darin jedoch ein Wohnrecht vor, müssen die Eltern für dieses Wohnrecht keine Steuern zahlen: keine Einkommenssteuer und keine Erbschaftssteuer. 

• Steueraufkommen für die Beschenkten 

Für die Beschenkten, etwa Kinder, die das Eigenheim der Eltern erhalten, die sich jedoch ein Wohnrecht vorbehalten, kann dies steuerlich günstig sein: Denn für die Kinder gilt bei Schenkung ein Freibetrag von 400.000 Euro und der Wert des Wohnrechts wird außerdem vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Das heißt, der Immobilienwert wird durch das Wohnrecht gemindert und liegt im günstigsten Falle unterhalb des Freibetrags. Endet das Wohnrecht jedoch, weil die Eltern etwa versterben, muss das begünstigte Kind Steuern auf das gelöschte Wohnrecht zahlen. Die Besteuerung dieses des Betrags findet also nur verzögert statt.

Hausverkauf mit Wohnrecht und Steuern

Wer eine selbstgenutzte Immobilie verkauft und ein Wohnrecht behält, muss in folgenden Fällen keine Spekulationssteuer zahlen:

• Wenn die Verkäufer die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben
• Wenn die Verkäufer zwischenzeitlich vermietet haben, Haus oder Wohnung im Jahr des Verkaufs und mindestens in den vorangegangenen zwei Jahren jedoch selbst bewohnt haben.
• Wenn zwischen Kauf und Immobilienverkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind.

Da das Wohnrecht den Immobilienwert mindert und eine evtl. fällige Steuer maßgeblich am Immobilienwert hängt, sorgt die Belastung mit einem Wohnrecht auch für eine Minderung der Steuer.

Wohnrecht nach Erbschaft und Steuern

Erben Angehörige eine Immobilie und bewohnen diese dann selbst, müssen sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Wer nur ein Wohnrecht hat, etwa ein Ehepartner, während das Haus auf die Kinder übergeht, muss hingegen Erbschaftsteuer zahlen – so entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: II R 45/12). Der Wohnberechtigte muss bei Erbschaft den Kapitalwert des Wohnrechts (siehe oben) versteuern. Dabei gelten die Sätze und Freibeträge der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Damit ein Ehepartner keine Erbschaftssteuer zu zahlen hat, muss ihm das Eigentum übertragen werden.

11. Wann ist ein Nießbrauchrecht sinnvoller als ein Wohnrecht?

Können die Wohnberechtigten das Wohnrecht nicht mehr ausüben, z.B. weil sie pflegebedürftig sind, hat das Wohnrecht keinen Nutzen mehr für Sie. Benötigen sie noch Einnahmen, um beispielsweise das Pflegeheim zu bezahlen, sollten sie sich lieber ein Nießbrauchrecht statt einem Wohnrecht einräumen lassen. Bei einem Nießbrauchrecht hat der Inhaber die Wahl: Er kann die Wohnung selbst nutzen oder vermieten und ist damit auch nach Auszug abgesichert. Auch das Nießbrauchrecht sollte wie das Wohnrecht durch einen Notar im Grundbuch vermerkt werden. Allerdings hat ein Nießbrauch gegenüber dem Wohnrecht den Nachteil, dass es nicht gepfändet werden kann. 

12. Bleibt das Wohnrecht bestehen, wenn der Eigentümer den Kredit nicht mehr bedient?

Sollten die Eigentümer einer finanzierten Immobilie, an der jemand ein Wohnrecht hat, die Kreditraten nicht mehr bedienen können, ist auch das Wohnrecht in Gefahr. Da das Wohnrecht im Grundbuch hinter der Forderung der Banken steht, könnte eine Bank eine Zwangsversteigerung betreiben, um die eigene Kreditforderung zu retten. Im Zuge der Zwangsversteigerung erlischt das Wohnrecht. Zwar erhält der Wohnberechtigte eine Geldforderung in Höhe des Werts des Wohnrechts, oftmals ist der Erlös aus der Zwangsversteigerung aber zu niedrig, um die Forderung des Wohnrechtinhabers angemessen bedienen zu können.

Soll eine Zwangsversteigerung von vorneherein ausgeschlossen werden, sollte sich der Inhaber des Wohnrechts zusätzlich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, um im Falle der Überschuldung der Eigentümer wieder Inhaber der Immobilie werden zu können.

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