Verkehrswert Immobilie
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Diesen Preis bestmöglich vorherzusagen, ist gar nicht so einfach, weil der Wert der Immobilie zuverlässig erst im Rahmen einer Vermarktung bestimmt werden kann.
Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte den Verkehrswert in jedem Fall vor Verkaufsstart ermitteln lassen. Der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises.
Ratgeber Verkehrswert Immobilie
Definition Verkehrswert – rechtliche Grundlagen
Der Verkehrswert einer Immobilie wird im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) definiert durch den Preis, der zum Bewertungsstichtag “im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”.
Wichtig dabei: Der “gewöhnliche Geschäftsverkehr” setzt voraus, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.
Verkehrswert und Marktpreis
Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Beispiel: Wird eine Immobilie nur im Freundes- oder im Bekanntenkreis angeboten oder nur im Rahmen einer Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht, weil die Nachfrage zu stark begrenzt wurde und damit kein “gewöhnlicher Geschäftsverkehr” vorlag.
Andererseits: Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z.B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.
Fazit: Der Verkehrswert eine Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.
Berechnung Verkehrswert
Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung eingesetzt. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Beachten Sie hierzu auch die Hinweise unter Verkehrswert Haus bzw. Verkehrswert Grundstück.
Neben der Immobilie und dem eingesetzten Verfahren spielt auch der Gutachter eine Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts. So ist es nicht ungewöhnlich, dass zwei Gutachter bei der gleichen Immobilie und bei der Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das macht deutlich: Der Verkehrswert kann nicht schematisch ermittelt werden. Immer gibt es Auslegungs- und Interpretationsmöglichkeiten. Dies gilt auch auf aufwendig erstellte Verkehrswertgutachten.
Weitere Hinweise zum Verkehrswert und zur Ermittlung von Verkehrswerten
Unter Verkehrswertermittlung bzw. auf Unterseiten dieses Internetauftritts finden Sie weitere Hinweise zur Wertermittlung von Immobilien. Ebenfalls haben wir weitere Hinweise und Checklisten zur Wertermittlung für Sie in unserem Ratgeber “25 Tipps zum Immobilienverkauf” zusammengestellt. Dorf finden Sie auch eine Übersicht über die aktuellen Immobilienpreise.
Bitte senden Sie mir den Ratgeber „25 Praxistipps zum Immobilienverkauf” mit Immobilien-Preisspiegel kostenlos und unverbindlich als E-Book zu.
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