Widerrufsrecht Maklervertrag

Betroffen von der Regelung sind nur sogenannte Fernabsatzverträge, d.h. Verträge die außerhalb von Geschäftsräumen, z.B. über das Internet, am Telefon oder per E-mail oder Brief, geschlossen wurden. Diese können künftig innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss vom Verbraucher widerrufen werden, sofern der Verbraucher nicht auf sein Widerrufsrecht verzichtet. Nicht betroffen von der Regelung sind Kauf- oder Mietverträge, die nach Unterschrift auch künftig nicht durch den Verbraucher widerrufen werden können.

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass Verbraucher beim Abschluss eines Vertrages mit einem Immobilienmakler über ihr Widerrufsrecht belehrt werden müssen. Die Widerrufsbelehrung muss schriftlich erfolgen. In der Belehrung muss der Verbraucher darauf hingewiesen werden, dass er den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen kann. Wird der Verbraucher vom Makler nicht über sein Widerrufsrecht aufgeklärt, erlischt das Widerrufsrecht erst 12 Monate und 2 Wochen nach Vertragsabschluss.

Kunden müssen bei Vertragsabschluss bestätigen, dass Sie über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt wurden. Von einem Vertragsabschluss ist auszugehen, wenn der Kunde den Makler beauftragt und der Makler den Auftrag annimmt. Dabei ist in der Praxis nicht immer klar, wann der Vertrag genau zustande kommt, da es keine Formerfordernisse gibt (Text oder Schriftform). Der Klassiker: Ein Interessent sieht ein Immobilienangebot, z.B. im Internet, fordert weitere Informationen an und bittet um einen Besichtigungstermin. Der Makler antwortet, stellt Informationen zur Verfügung und nimmt den “Dienstleistungsauftrag” des Kunden an. Ein Maklervertrag kommt zustande.

Um den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht zu “verpassen”, verlangen Immobilienmakler in der Regel schon mit der Anforderung des Exposés vom Kunden die Bestätigung, dass der Kunde die Widerrufsbelehrung gelesen hat (z.B. durch Anklicken oder Haken setzen am Computer).

Widerruft ein Kunde den Maklervertrag ordnungsgemäß innerhalb der gesetzlichen Frist, müssen beiderseits empfangene Leistungen zurückgewährt werden. Für den Verbraucher ist der Widerruf in der Regel nicht mit Kosten verbunden, da der Makler erst bei Erfolg, d.h. mit Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags seine Maklerprovision verdient.

Hat der Immobilienmakler innerhalb der Widerrufsfrist eine Immobilie verkauft und den Verbraucher über seine Rechte ordnungsgemäß aufgeklärt, ist ein Widerruf in der Regel nicht möglich. Die vereinbarte Vermittlungsprovision ist entsprechend zu entrichten.

Das Widerrufsrecht ist im Makleralltag fester Bestandteil. Auch die Interessenten haben sich über die Jahre an die neuen Abläufe gewöhnt. Trotzdem wird es noch weitere Jahre dauern bis sich zu der gesetzlichen Regelung eine umfassende Rechtsprechung entwickelt.

Die meisten Immobilienmakler sehen die Anwendung der Fernabsatzregelungen für Maklerverträge auch heute noch kritisch. Zum einen stellt sich die Frage, ob der umfassende Verbraucherschutz tatsächlich notwendig ist, da der Honoraranspruch des Maklers nur im Erfolgsfall eintritt und ein Verbraucher in allen anderen Fällen kein Entgelt zu entrichten hat. Zum anderen stellt sich die Frage, ob der Verbraucher die Widerrufsmöglichkeit in der Praxis wirklich nutzen kann. So erlischt das Widerrufsrecht, wenn der Makler seine Leistung innerhalb der Widerrufsfrist erbracht hat und den Verbraucher im Vorwege über die Möglichkeit der Erlöschung informiert hat.

Sollte der Auftraggeber den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen, so läuft der Immobilienmakler Gefahr – im Falle einer erfolgreichen Immobilienvermittlung – auf seine Maklerprovision verzichten zu müssen. Um den Provisionsanspruch zu sichern und trotzdem schon vor Ablauf der 14-Tage Frist tätig werden zu können, machen immer mehr Makler einen “Wertersatz” geltend – und zwar in Höhe der vereinbarten Maklerprovision. Stimmt der Verbraucher der Wertersatzklausel des Maklers zu, wird der Makler schon vor Ablauf der 14-Tage-Frist für den Kunden tätig. Hat der Makler seine Leistung vollständig erbracht, erlischt das Widerrufsrecht vorzeitig.

Hat der Makler nur einen Teil der Leistung erbracht, d.h. z.B. Immobilienbesichtigungen durchgeführt, aber die Immobilie noch nicht verkauft, kann er die entstandenen Aufwendungen bis zum Widerruf durch den Auftraggeber ersetzen lassen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

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