Immobilienpreise Berlin | Entwicklung 2024

In Berlin sinken die Immobilienpreise auch 2022 nicht, wie in anderen Metropolen in den letzten Monaten geschehen. In den beliebtesten Lagen stiegen die Preise bei den Eigentumswohnungen um bis zu 28 Prozent. Häuserpreise stiegen um bis zu 36 Prozent und die Preise für Grundstücke um bis zu 85 Prozent.

Es ist immer noch so: Berlin ist vor allem für junge Leute der „place to be“. Die Hauptstadt ist attraktiv: für Arbeitnehmer, die Start-up-Szene, Familien und Migranten, die es scharenweise in die Hauptstadt zieht. Multi-Kulti-Szeneviertel wie Prenzlauer Berg wechseln sich ab mit ruhigen Ecken wie dem Grunewald und gediegenen Vororten wie dem vornehmen Wilmersdorf. Die Immobilienpreise in Berlin sind entsprechend vielschichtig.

Aufwärts ging es bei den Preisen fast überall:

• Der Gesamtumsatz am Immobilienmarkt stieg im Vorjahresvergleich um 28 Prozent auf 23,9 Milliarden Euro Umsatz.
• Die Zahl der Verkäufe stieg ebenfalls: auf 27.646 Transaktionen, was einer Steigerung um 14 Prozent entspricht.
• Während es in anderen Städten eine Corona-Delle gibt, kann man in Berlin nicht davon sprechen. Der Gutachterausschuss ist überzeugt: Mit den Entwicklungen im Jahr 2021 „sind die Rückgänge des Jahres 2020 mehr als deutlich ausgeglichen.“
• Bei den Eigentumswohnungen stiegen die Umsätze durchschnittlich um 35 Prozent.
• Der höchste Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde in einer Seitenstraße des Kurfürstendamms gezahlt: rund 9,6 Millionen Euro.
• Der mittlere Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag bei 5.379 Euro.
• Bei Neubauwohnungen lag der mittlere Kaufpreis sogar bei 7.296 Euro.

Im Jahr 2022 setzte sich die Dynamik aus 2021 weiter fort. Allerdings erkennt der Gutachterausschuss auch ein gewisses Nachlassen der Nachholeffekte aus dem zweiten Coronajahr. Das führte zu nur noch einstelligen Wachstumsraten am Berliner Immobilienmarkt:

• Im ersten Quartal 2022 reduzierte sich der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser auf 4.355 Euro pro Quadratmeter.
• Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen reduzierte sich ebenfalls leicht auf 5.270 Euro.
• Das WohnBarometer von ImmoScout24 beobachtet im 2. Quartal 2022 eine weiterhin moderate Preissteigerung von durchschnittlich 3,9 Prozent.
• In anderen Großstädten kam es in diesem Zeitraum zur Stagnation – der Berliner Immobilienmarkt hält sich also wacker.

Immobilienpreise für Wohnungen: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Berlins

Berlin ist dafür bekannt, dass die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich mit den Top-Städten in Deutschland noch vergleichsweise moderat sind. So ergeben sich folgende Preisspannen für Wohnungen im Bestand nach Lage: 

• Die Quadratmeterpreise in einfacher Wohnlage sind durchaus noch bezahlbar. Die Spanne liegt zwischen 3.034 und 5.626 Euro.
• Zwischen 4.596 und 6.064 Euro müssen Immobilienkäufer anlegen, wenn sie eine Eigentumswohnung in guten Lagen erwerben wollen.
• In den teuersten und besten Stadtteilen liegen die Preise zwischen 5.211 und 7.123 Euro pro Quadratmeter.

Viele der negativen Preisveränderungen aus dem ersten Corona-Jahr wurden im Jahr 2021 mehr als wettgemacht. Deshalb stiegen die Immobilienpreise in den allermeisten Ortsteilen Berlins im aktuellen Immobilienmarktbericht 2022 deutlich an.

• Es gibt zwei Ausnahmen: Der Ortsteil Pankow hatte im Vorjahr eine beachtliche Preissteigerung zu verzeichnen. Nun ging es hier um 9,79 Prozent preislich bergab. Das sieht nach Marktbereinigung aus.
• Sogar zweistellig reduzierten sich die Durchschnittspreise für Wohnungen in Wedding: Ein Minus von 11,30 Prozent ergibt die Statistik der Immobilienpreise für 2021. Der Quadratmeterpreis der Wohnungen hier lag bei 4.182 Euro.
• Mit einem Quadratmeterpreis von 7.123 Euro ist Dahlem der alte und neue Spitzenreiter in Berlin. Die Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahr liegt bei 27,56 Prozent.
• In den anderen beiden sehr beliebten und sehr teuren Ortsteilen Grunewald (+ 5,25 Prozent) und Berlin Mitte (+7,97 Prozent) stiegen die Preise nur einstellig.
• Die höchsten Preissteigerungen finden sich gerade in den eher einfachen Ortsteilen. Am höchsten stiegen die Preise im Osten der Stadt: Marzahn schaffte eine Steigerung von +42,18 Prozent. Die Quadratmeterpreise stiegen auf immer noch bezahlbare 4.530 Euro.
• Am günstigsten wohnt man in Berlin Hellersdorf: Bei Quadratmeterpreisen von 3.034 Euro gab es aber dennoch hohe Steigerungen um 21,5 Prozent.

Wie hoch sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?

Im Jahr 2021 wurden mehr Neubauwohnungen in Berlin verkauft als im Vorjahr. Die Steigerung der Verkäufe liegt bei soliden 12 Prozent.

• Im vergangenen Jahr wechselten 2.577 Neubauwohnungen den Besitzer. Im Jahr zuvor waren es 2.300 Eigentumswohnungen im Neubau.
• Die durchschnittliche Größe der veräußerten Wohnungen am Immobilienmarkt Berlin beträgt 74,5 Quadratmeter.
• Der Mittelwert für Eigentumswohnungen im Neubau liegt bei 8.139 Euro pro Quadratmeter in den guten und sehr guten Stadtteilen.
• In einfachen und mittleren Stadtteilen beträgt der Mittelwert 6.554 Euro.

Entwicklung der Kaufpreise für Wohnungen in Berlin

Trotz der hohen Preise in den sehr guten Ortsteilen haben sich die Spitzenpreise in Berlin im Langfristvergleich ausgerechnet in den Toplagen etwas abgeschwächt.

• In den Top-Lagen ging es im Jahresvergleich um 2,16 Prozent nach unten. Die durchschnittlichen Wohnungspreise fielen von 6.303 Euro auf 6.167 Euro.
• Kräftig war der Anstieg dafür in den guten Lagen: Hier ging es um 10,22 Prozent hinauf – auf einen Durchschnittspreis von 5.330 Euro.
• In den einfachen Lagen waren die Durchschnittspreise im Vorjahr bei 4.098 Euro. In der aktuellen Erhebung sind es 4.330 Euro. Das macht einen Anstieg der Preise von 5,66 Prozent.

Wie hoch sind die Mieten für Wohnungen in Berlin?

Seit dem 1. Mai 2021 gilt der aktuelle Mietspiegel für Berlin.

Das Besondere an diesem Berliner Mietspiegel: Er wurde als Index-Mietspiegel aus Hochrechnungen des Vorgängers erstellt.

Die jährliche Mietsteigerung liegt bei 1,1 Prozent. Im Vorwort des Mietspiegels bezeichnet der Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel, diese Mietenentwicklung als „geringsten Anstieg der letzten Jahre.“

• Die Preisspanne der Basis-Nettomiete für kleine Wohnungen (unter 40 Quadratmeter) liegt zwischen 7,01 und 11,57 Euro – je nach Baualter und Ausstattung.
• Mittelgroße Mietwohnungen (40 bis 90 Quadratmeter) kosten zwischen 5,94 und 13,03 Euro.
• Große Wohnungen über 90 Quadratmeter kosten gemäß Mietspiegel zwischen 5,29 und 12,08 Euro pro Quadratmeter.

Die Gültigkeit des aktuellen Berliner Mietspiegels ist bei Juristen und Vermietern umstritten:

• Im Januar 2022 entschied das Amtsgericht Spandau, dass der Mietspiegel nichtig sei, weil er als eine bloße Fortschreibung des vorigen Mietspiegels 2019 weder als einfacher noch als qualifizierter Mietspiegel angesehen werden könnte.
• Auslöser war ein mit dem Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters.
• Im Juni 2022 bestätigte das Landgericht hingegen die Gültigkeit des Mietspiegels.

In Berlin gelten zum Schutz der Mieter folgende Regelungen:

• Seit 2020 gilt eine Verlängerung der Mietpreisbremse. Ganz Berlin wurde zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt. Für alle ab 1. Juni 2015 abgeschlossenen Mietverträge über Wohnraum darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.
• Eine Kappungsgrenze gilt, sodass die Miete in Berlin innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen darf.

Wie hoch sind die Kaufpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Berlin?

Die Anzahl der 2021 in Berlin verkauften Mehrfamilienhäuser ohne gewerblichen Nutzungsanteil lag bei 238 Verkäufen. Das sind 44 Verkäufe mehr als im Vorjahr. Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser wurden 2021 insgesamt 279 Mal verkauft.

• Durchschnittliche Preise rangieren bei der reinen Wohnnutzung bei 5,9 Millionen Euro.
• In der gemischten Nutzung als Wohn- und Geschäftshäuser lagen die durchschnittlichen Kaufpreise bei 6,57 Millionen Euro.

Die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin hat sich minimal verringert. Man kann von einer Seitwärtsbewegung oder auch Stagnation sprechen.

• Es gab insgesamt 2.714 Kauffälle im Jahr 2021.
• Obwohl die Anzahl der Verkäufe gleichgeblieben ist, haben sich die gezahlten Preise um 18 Prozent erhöht. Die Steigerung bei den Hauspreisen ist also deutlich gestiegen.
• Der rechnerische Durchschnittskaufpreis lag bei 4.340 Euro pro Quadratmeter. Villen und Landhäuser sind hierbei ausgeklammert.
• Das typische verkauft Haus hatte eine Wohnfläche von 168 Quadratmeter – und ist damit im Durchschnitt fünf Quadratmeter größer als bei den Verkäufen im Vorjahr.

Vor allem in den Innenstadtlagen gab es im Grundstücksmarktbericht 2022 kaum oder gar keine Verkäufe von Häusern. So fehlen entsprechende Werte für die Ortsteile Tiergarten, Kreuzberg, Prenzlauer Berg oder Schöneberg.

• Die meisten Häuser wurden 2021 in Reinickendorf verkauft (210) – gefolgt von Spandau (180) und Neukölln (157).
• Am teuersten sind Häuser im sehr guten Stadtteil Grunewald und um Ortsteil Wilmersdorf. Im Grunewald liegt der Quadratmeterpreis durchschnittlich bei 12.824 Euro und in Wilmersdorf bei 11.497 Euro.
• In Wilmersdorf gibt es auch die zweithöchsten Preissteigerungen im Vorjahresvergleich: Hier ist es ein Plus von 27,05 Prozent.

Entwicklung der Kaufpreise für Häuser in Berlin

Der Durchschnittskaufpreis aller 2021 in Berlin verkauften frei stehenden Ein- und Zweifamilienhäuser lag bei 785.000 Euro. Außer in den einfachen Lagen haben sich die Hauspreise mindestens zweistellig erhöht.

• Die sehr guten Lagen Berlins verzeichneten Preisaufschläge von bis zu 10,33 Prozent. Die Quadratmeterpreise stiegen auf 11.627 Euro im Schnitt.
• In den guten Lagen gab es die höchsten Preissteigerungen: Durchschnittlich zogen die Preise hier um 27 Prozent an. Die Quadratmeterpreise sind auf durchschnittlich 7.895 Euro gestiegen. 
• In den einfachen Stadtvierteln sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 1,5 Prozent auf 4.811 Euro.

Wie hoch sind die Grundstückspreise in Berlin?

Die Knappheit bebaubarer Grundstücke für die sogenannte offene Bauweise im individuellen Wohnungsbau wirkte sich in Berlin im Jahr 2021 besonders stark aus:

• Kauffälle gingen um 13 Prozent zurück.
• Insgesamt gab es in diesem Grundstückssegement 667 Verkäufe.
• Gleichzeitig stieg der Geldumsatz auf 346,2 Millionen Euro.
• Das entsprichst einem Plus von 11 Prozent.
• Der Flächenumsatz sank um -7 Prozent auf 52,7 Hektar.

Anhebung der Bodenrichtwerte Berlin 2022 um bis zu 30 Prozent

Die Preissteigerungen bei den Grundstücksverkäufen führten dazu, dass der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022 um 10 bis 30 Prozent angehoben hat.

• Die prozentual höchste Preissteigerung bei den Grundstückspreisen weist der Bezirk Mitte auf: Fast unglaubliche 86 Prozent beträgt der Preisunterschied zum Vorjahr. Hier ging es von durchschnittlich 1.560 Euro pro Quadratmeter auf 2.900 Euro hinauf. Hier ist Grund und Boden rar und teuer.
• Wie auch bei den Häusern und Wohnungen hat Marzahn eine beeindruckende Preisrallye hinter sich: Die Preise für Grundstücke sind noch niedrig, aber die Preissteigerung mit über 30 Prozent ist beachtlich.
• Neukölln und Tempelhof sind die beiden Stadtteile mit einer prozentuellen Schrumpfung. In Tempelhof gingen die Preise knapp 25 Prozent in den Keller.

Entwicklung der Grundstückspreise für Häuser in Berlin

Wen wundert es, dass beim knappen Angebot von Grundstücken die Preise in allen drei Wohnlagen angestiegen sind:

• In den sehr guten Lagen stiegen die Preise um rund 9 Prozent. 2.400 Euro kostet der durchschnittliche Quadratmeter baureifes Land in den Ortsteilen Dahlem, Grunewald, Schmargendorf, Westend und Berlin-Mitte.
• Die höchsten Preissteigerungen weisen die Grundstücke in den guten Wohnlagen auf: Hier sind es knapp 29 Prozent im Vergleich mit dem Vorjahr. Von 968 Euro auf 1.250 Euro ist der Quadratmeterpreis gestiegen.
• Wieder etwas moderater geht es in den mittleren Wohnlagen zu: Eine Preissteigerung von 7,9 Prozent ist die geringste der drei betrachteten Lageentwicklungen.

Der Berliner Immobilienmarkt zeigte sich in der Vergangenheit sehr robust – es kann erwartet werden, dass die Preise auch im Jahr 2023 weiterwachsen. Allerdings, so glauben viele Experten, nur moderat.

• In der Preisdatenbank von Empirica rückte Berlin bereits im dritten Quartal 2022 auf den zweiten Platz bei den Mietpreisen vor – hinter München und knapp vor Frankfurt.
• Gleichzeitig gab es eine Tendenz zu sinkenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen bei den Top-Städten.
• Berlin lag im 3. Quartal bei den Immobilienpreisen lediglich auf Platz 6, allerdings stiegen hier die Preise weiter, während sie in München oder Stuttgart sanken.
• Im aktuellen Jahr behindern vor allem steigende Zinsen, Rohstoffengpässe, Inflation und Energiekrise den Neubau.
• Experten glauben aber, dies sei eine vorübergehende Situation, die sich schon 2023 ändern könnte.
• Für Flüchtende aus der Ukraine ist in Deutschland Berlin die erste Anlaufstelle. Dies erhöht den Druck auf die Nachfrageseite nach Wohnmöglichkeiten in Berlin.
• Bis ins Jahr 2040 wird mit einer Einwohnerzahl von vier Millionen Menschen in Berlin gerechnet. Die Attraktivität der Hauptstadt sichert ihr ein robustes Wachstum auf dem Immobilienmarkt.
• Die Neubauzahlen in Berlin sinken. 2019 kamen knapp 19.000 neue Wohnungen auf den Markt, 2021 waren es nur noch 15.870, berichtet der Dienstleister für Gewerbeimmobilien Colliers. Das wird die Preise auch 2023 weiter anheizen.