Gemeinschaftseigentum

Bei der Definition von Gemeinschaftseigentum macht es sich das Wohnungseigentumsgesetz einfach. Laut §1 Abs. 5 WEG ist gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht explizit im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Insbesondere gehören zum Gemeinschaftseigentum Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (siehe §5 Abs. 2 WEG).

Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B. klassischerweise:

• Außenwände
• Dach
• Geschossdecken
• Fundament
• Treppenhaus & Flur
• Eingangstüren
• Fenster
• Fahrstuhl
• Gartenanlage
• Innenhöfe
• Kellergänge
• Sprechanlage
• Hausmeisterwohnung
• Briefkastenanlage
• Geschossgedecke einer Tiefgarage

Zu den zwingenden Bereichen des Gemeinschaftseigentums zählen laut Wohneigentumsgesetz sämtliche Bereiche des gemeinschaftlichen Gebrauchs: Zentralheizung, Wasserleitungen sowie Strom- bzw. Gasleitungen. Es können aber Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden: z.B. Versorgungsleitungen, die durch mehrere Wohnungen (Sondereigentum) führen. Sollten Versorgungsleitungen nur eine Wohnung versorgen, dann gehören diese zum Sondereigentum und müssen auch als solche in der Teilungserklärung ausgewiesen werden.

Häufig wird über die Zugehörigkeit von gewissen Gebäudeteilen zum Gemeinschaftseigentum gestritten. Dazu gehören:

• Balkone: Außenwand, Balkondecke und Brüstung sind Gemeinschaftseigentum, der Balkonraum und Bodenbeläge aber Sondereigentum.
• Wohnungseingangstüren: Außenseite der Tür ist Gemeinschaftseigentum, die Innenseite ist Sondereigentum.
• Gärten und Terrassen: Sie können sowohl zum Gemeinschaftseigentum als auch zum Sondereigentum gehören. Wenn sie zum Gemeinschaftseigentum zählen, können sie über Sondernutzungsrechte einem Sondereigentum zugeordnet werden.

Deshalb gilt: Die genaue Aufteilung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geht aus der Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft hervor.

Um das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft instand zu halten, bedarf es einer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, denn dies muss gereinigt, repariert und ggf. auch renoviert werden. Für diesen Zweck wird von den Eigentümern ein Hausverwalter bestellt. Der Verwalter kann eine Person aus der Eigentümergemeinschaft sein, aber es kann auch eine externe Firma als Verwalter beauftragt werden. Die Aufgaben der Verwaltung übernimmt dann das beauftragte Unternehmen und die Kosten für die Instandhaltung die Eigentümer.

Durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft kann festgelegt werden, wie die Kostenaufteilung beim Hausgeld aussehen soll. So kann ein Eigentümer, welcher im Erdgeschoss wohnt und den Aufzug im Regelfall nicht benötigt / nutzt geringere Anteile am Aufzug haben als jemand der im fünften Obergeschoss wohnt und den Aufzug täglich nutzt.

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Kostenaufteilung sind im §16 WEG zu finden. So besagt §16 Abs. 2, dass wenn keine bzw. keine gesonderte Regelung zur Kostenverteilung festgelegt wurde, die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Die Eigentümer können aber wie gesagt auch davon abweichende Regelungen treffen. Sind etwa bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geplant, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, des Einbruchschutzes oder des schnellen Internets dienen, kann jeder Eigentümer seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 diese auf eigene Kosten verlangen (§ 20 WEG).

Grundsätzlich ist in der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt, dass die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Stimmen über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet. Damit sind Maßnahmen gemeint, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Allerdings müssen die Kosten dann auch grundsätzlich auf diejenigen Eigentümer verteilt werden, die der Maßnahme zustimmen.

Alle Eigentümer haben hingegen die Kosten gemäß ihrer Anteile in folgenden Fällen zu tragen (§ 21 WEG):

• Die Maßnahme ist mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfe aller Miteigentumsanteile beschlossen worden. Dabei darf die bauliche Veränderung aber keine unverhältnismäßig hohen Kosten verursachen.
• Die Kosten der Maßnahme müssen sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. In der Regel sind damit zehn Jahre gemeint.

Beispiel für Kostenverteilung:

Eine Eigentümergemeinschaft, welche aus drei Eigentümern besteht, hat folgende Aufteilung laut Teilungserklärung: Eigentümer A und B haben jeweils einen Miteigentumsanteil von 200/1000 und Eigentümer C hat einen Miteigentumsanteil von 600/1000. (Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft.)

Nun sollen Reparaturarbeiten im Treppenhaus getätigt werden, wobei Kosten in Höhe von 1.000 € anfallen. Es liegt kein Beschluss über eine Kostenverteilung vor.

Eigentümer C möchte zunächst, dass jeder Eigentümer 1/3 der Kosten trägt. Da zuvor jedoch kein Beschluss über die Verteilung gemacht wurde, müssen Eigentümer A und B jeweils 200 € und Eigentümer C 600 € der angefallenen Kosten tragen, aufgrund des prozentualen Anteils am Gemeinschaftseigentum.

Laut dem §5 Abs. 3 WEG kann auf Grund einer Vereinbarung aus einem sondereigentumsfähigen Bestandteil ein Gemeinschaftseigentum werden. So sind dann auch anfallende Kosten für diesen Bestandteil in die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft übergegangen.

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass dies in umgekehrter Weise nicht ganz so einfach ist. Um aus einem Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum zu machen, wird laut § 4 Abs. 1 und 2 WEG eine einheitliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer benötigt. Zudem hat dies in Form einer Auflassung zu erfolgen, d.h. es erfolgt eine notarielle Beurkundung inklusive einer Grundbucheintragung und unter Umständen der Zustimmung Dritter.