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Immobilienkredit – die 7 größten Fehler

Häufig beschäftigen sich zukünftige Immobilienbesitzer vor allem mit der Immobiliensuche. Nach dem Motto: Wenn ich mein Traumhaus gefunden habe, klappt das schon mit dem Immobilienkredit. Doch Vorsicht: Sowohl beim Vergleich, Abschluss als auch der Tilgung des Kredits können gravierende Fehler passieren. immoverkauf24 nennt die 7 häufigsten Fehler und gibt Tipps wie Sie diese vermeiden können - inkl. Kreditrechner & Immobilienkreditvergleich!

Immobilie gefunden

Fehler 1: Wenn ich eine Immobilie gefunden habe, gehe ich einfach zu meiner Bank.

Wenn Sie so vorgehen, haben Sie gleich mehrere Probleme. Zum einen erwartet der Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks, dass Sie bei echtem Kaufinteresse sofort mit ihm zum Notar gehen. Tun Sie dies nicht, ist die Immobilie schnell weg. Andererseits sollten Sie nicht ohne eine Finanzierungsbestätigung einen Kaufvertrag unterschreiben. Bekommen Sie nach der notariellen Beurkundung keinen Immobilienkredit, muss der Kaufvertrag zu Ihren Lasten rückabgewickelt werden.

Selbst wenn Sie rechtzeitig vor der Beurkundung ein Kreditangebot von Ihrer Hausbank erhalten, muss dieses Angebot nicht automatisch besonders lukrativ sein.

Verschenken Sie nicht unnötig Geld, in der Regel findet ein guter Kreditvermittler ein interessanteres Angebot als das der Hausbank, da fremde Banken Neukunden besonders gute Konditionen offerieren.

Tipp von immoverkauf24:

Überstürzen Sie den Immobilienkauf nicht und nehmen Sie nicht gleich das erstbeste Angebot an. Bevor Sie eine Kaufzusage für eine Immobilie tätigen, sollten Sie den Hausbau oder Hauskauf detailliert durchkalkulieren. Nutzen Sie dazu einfach die immoverkauf24 Kreditrechner, mit denen Sie z.B. feststellen können, welche Immobilie Sie sich leisten können, welche Zinsen und Darlehenslaufzeiten auf Sie zukommen würden, etc.

Fehler 2: Bei den aktuell günstigen Zinsen kann ich nicht viel falsch machen!

Tatsächlich überbieten Banken sich teilweise mit niedrigen „Lockangeboten“. Nur erhält auch jeder Darlehensnehmer diese Konditionen? Leider nein. Banken erläutern oftmals erst im Kleingedruckten, dass die Konditionen z.B. nur für einen Beleihungswert von 60% gelten. Dieser entspricht zuweilen gerade einmal der Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie. Wird eine höhere Darlehenssumme benötigt, erhöht sich der Zins entsprechend. Und natürlich ist der tatsächlich mögliche Darlehenszins auch vom Wert der Immobilie und Ihrer Bonität abhängig.

Tipp von immoverkauf24:

Vergleichen Sie die Zinsen von Immobiliendarlehen, indem Sie schon im Rahmen einer Finanzierungsanfrage erste Angaben zu einem möglichen Immobilienvorhaben machen – insbesondere zu Kaufpreis & Darlehenssumme – sowie erste Angaben zu Ihrer Person, z.B. zu Einkommen & Berufsstatus. So erhalten Sie eine realistische Vorstellung, was möglich ist und was nicht.

Fehler 3: Ich bekomme einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital.

Immobilien ohne Eigenkapital

Bis vor gar nicht allzu langer Zeit haben Banken auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchgeführt. Dies ist aber immer seltener der Fall. Banken sind seit der Bankenkrise vom Gesetz her verpflichtet, selbst mehr Eigenkapital vorzuhalten. Auch die 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Bedingungen für die Kreditvergabe weiter verschärft.

Die besten Chancen auf eine Immobilienfinanzierung mit wenig oder keinem Eigenkapital haben junge Akademiker mit hohem Einkommen. Kredite für Selbstständige werden nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben.

Tipp von immoverkauf24:

Es gibt tatsächlich noch einige Möglichkeiten, gegenüber einer Bank „Eigenkapital“ darzustellen und so ein Immobiliendarlehen zu erhalten, z.B. durch KfW-Darlehen als Eigenkapitalersatz, durch eine Muskelhypothek oder ein Privatdarlehen. Es gibt dabei einige Besonderheiten zu beachten. Gerne bespricht ein immoverkauf24 Finanzierungsexperte mit Ihnen wie in Ihrem konkreten Fall die Finanzierung gelingen kann.

Fehler 4: Ich bekomme einen Kredit ohne Schufa-Auskunft.

Das Internet wimmelt vor Kreditangeboten ohne Schufa. Doch was ist mit einem Kredit ohne Schufa gemeint? Bei diesen Angeboten geht es um Verbraucherdarlehen bzw. Ratenkredite, die teilweise mit geringen Kreditsicherheiten vergeben werden. Bei einem Immobiliendarlehen besteht die finanzierende Bank jedoch auf den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch, die ihr das Recht zusichert, eine Zwangsversteigerung betreiben zu können, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Bei der Kreditberechnung für einen grundbuchrechtlich gesicherten Immobilienkredit spielt Ihre Kreditwürdigkeit eine entscheidende Rolle. Diese wird im Rahmen einer Bonitätsprüfung genau durchleuchtet. Dabei werden auch Daten von Auskunfteien wie der Schufa angefragt.

Negative Schufa-Einträge können ein KO-Kriterium für die Kreditvergabe darstellen. Schon Kreditanfragen können zu einer Verschlechterung des eigenen „Score-Werts“ bei der Schufa führen und die Kreditvergabe erschweren, falls eine Bank diese Anfragen leichtfertig tätigt.

Tipp von immoverkauf24:

Bei einer Konditionenanfrage bei immoverkauf24 löst Ihre Anfrage selbst keinen Schufa-Eintrag aus. Informieren Sie sich kostenlos & unverbindlich über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten bei einem unserer Finanzierungsberater.

Fehler 5: Warum stark tilgen? Hauptsache die monatliche Belastung ist ok.

Zinsbindung

Selbst wenn Sie gerne einen niedrigen Tilgungssatz mit einer Bank vereinbaren möchten, um die monatlichen Kreditraten klein zu halten, muss die Bank das noch lange nicht mitmachen. Seit 2016 müssen Banken prüfen, ob ein Kreditnehmer das Darlehen bis zur Rente zurückbezahlen kann bzw. wie er es sonst im Alter bedienen würde. Daher sind Tilgungsraten von 1 oder 1,5% in der Regel nicht mehr möglich, je nach Alter der Kreditnehmer, Kreditvolumen, etc. kann eine Bank auch eine Tilgung von 3, 4 oder gar 5% fordern.

Ein ausreichend hoher Tilgungssatz ist auch im Interesse des Darlehensnehmers – sofern für ihn machbar – da er dann schneller schuldenfrei wird. Und: Nach Ende der Sollzinsbindung, z.B. nach 10 oder 15 Jahre Zinsfestschreibung, liegt die Restschuld bei hoher Tilgung deutlich unter der ursprünglichen Darlehenssumme. Damit verringert sich das Risiko bei steigenden Zinsen eine teure Anschlussfinanzierung abschließen zu müssen.

Fehler 6: Den Darlehensvertrag unterschreibe ich blind - ist bestimmt ein Standardvertrag.

Jede Bank hat einen eigenen Darlehensvertrag. Entsprechend können sich die Darlehensbestimmungen von Bank zu Bank unterscheiden. Daher lohnt es sich z.B. zu kontrollieren, ob im Vertrag eine Möglichkeit zur Sondertilgung enthalten ist bzw. wie diese Regelung im Detail aussieht. Auch kann es konkrete Bestimmungen zur Vorfälligkeitsentschädigung geben, d.h. zur Berechnung der Strafzahlung im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Immobilienkredits. Ganz wichtig: Banken wollen am liebsten, dass nicht nur ein Darlehensnehmer den Kreditvertrag unterschreibt, sondern der Partner gleich mit. Falls Sie oder Ihr Partner mit der Haftungserweiterung nicht einverstanden sind, sollte dies im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung bereits besprochen werden. Des Weiteren ist es ratsam, sich die Zweckerklärung genau anzuschauen, die zusätzlich zum Darlehensvertrag zu unterschreiben ist. Auch hier versuchen Banken die Haftung möglichst weit auszudehnen. Bei der „weiten“ Zweckerklärung haftet der Kreditnehmer über das Immobiliendarlehen hinaus für weitere Verbindlichkeiten, z.B. auch für einen Dispokredit, den der Partner vielleicht erst in Zukunft abschließt.

Fehler 7: Bei Problemen komme ich aus dem Kredit schon irgendwie wieder raus.

Wurde ein Hauskredit bzw. ein Wohnungskredit mit einer festen Zinsbindung abgeschlossen, so ist eine ordentliche Kündigung des Kredits erst mit Ablauf der Sollzinsbindung möglich – außer der Kredit läuft bereits länger als 10 Jahre, dann hat der Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht. Zwar ist eine vorzeitige Ablösung des Immobilienkredits im Falle eines berechtigten Interesses auch innerhalb von 10 Jahren möglich, z.B. bei Hausverkauf oder wenn die Immobilie bei Scheidung auf den Partner überschrieben werden soll, allerdings kann die Bank sich den ihr entstandenen Schaden über eine Vorfälligkeitsentschädigung wiederholen.

Tatsächlich kann eine Umschuldung des Immobilienkredits, z.B. zur Erhöhung des Darlehensbetrags bei finanziellen Problemen, eine Lösung darstellen, aber auch hier ist zunächst die Entschädigung zu zahlen. Alternativ kann es eine Überlegung sein, sich niedrige Darlehenszinsen bzw. verbesserte Darlehensbedingungen über ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank rechtzeitig zu sichern, das bestehende Darlehen aber erst zum Ende der Sollzinsbindung zu kündigen.

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