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Baukredit – Baukreditrechner und 9 wichtige Fragen & Antworten

Baukredit Konditionen

Wer einen Baukredit zu guten Konditionen aufzunehmen möchte, sollte einen Baukreditrechner zum Vergleich der Konditionen der Banken nutzen und sich umfassend über das Thema Baufinanzierung informieren. Dabei kommt es nicht nur auf einen niedrigen Sollzins an, sondern auch auf andere Feinheiten, die die Kosten für einen Baukredit maßgeblich beeinflussen – etwa den Wer einen Baukredit zu guten Konditionen aufzunehmen möchte, sollte einen Baukreditrechner zum Vergleich der Konditionen der Banken nutzen und sich umfassend über das Thema Baufinanzierung informieren. Dabei kommt es nicht nur auf einen niedrigen Sollzins an, sondern auch auf andere Feinheiten, die die Kosten für einen Baukredit maßgeblich beeinflussen – etwa den Zeitraum, für den die Bank keine Bereitstellungszinsen berechnet.

Doch worauf sollten Hausbauer bei der Auswahl ihres Baukredits insgesamt achten? Welche Vorteile können KfW-Darlehen bieten? Wie lässt sich der Baukredit-Vergleich bequem online durchführen? Wir haben die Antworten auf Ihre Fragen:

1. Raten und Zinsen berechnen: Baukreditrechner online nutzen

Ein Baukreditrechner ist ein nützliches Tool für alle, die bereits die Eckdaten ihres Bauvorhabens kennen. Wer bereits weiß, wo er bauen will und wie hoch die benötigte Darlehenssumme ist, kann mit Hilfe unseres Baukreditrechners kostenlos und unverbindlich ermitteln, wie hoch die monatlichen Darlehensraten ausfallen und wann das Darlehen getilgt sein wird.

Eckdaten zur Finanzierung

  1. Vorhaben
  2. Eckdaten
  3. Persönliches Angebot
Ihre Angaben zur Finanzierung
Was möchten Sie finanzieren?
Art der Immobilie?
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Grunderwerbsteuer
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Kosten Umbau / Modernisierung
+ Kaufnebenkosten

Benötigtes Darlehen
Sollzinssatz* %
Gewünschter Tilgungssatz* %
Gewünschte Sollzinsbindung
Ergebnis der Berechnung
Jahresbelastung
Monatliche Rate
Restschuld nach Ende Zinsbindung
Gezahlte Zinsen bis Ende Zinsbindung
Getilgter Betrag bis Ende Zinsbindung
Dauer bis Darlehen zurückgezahlt
Ihr Tilgungsplan mit Restschuldbilanz
JahrRateZinsanteilTilgungsanteilRestschuld

Das Praktische:

Die Nebenkosten ermittelt der Baukreditrechner automatisch anhand des Standorts des Bauvorhabens. Geben Sie dann noch die Zinsen und die gewünschte Tilgungssatz an, der Rechner ermittelt dann automatisch die Höhe der Darlehensraten und zeigt einen Tilgungsplan an. Auf Wunsch können Sie mit den Angaben auch gleich kostenlos und unverbindlich ein Finanzierungsangebot einholen.

2. Baukredit: Wie funktioniert er, was müssen Bauherren beachten?

Ein Baukredit ist im Grunde nichts anderes als ein klassisches Immobiliendarlehen, umgangssprachlich auch als Hypothekendarlehen bezeichnet. Dies zeichnet sich dadurch aus, dass die Bank einen Kredit vergibt, für den in der Regel die Immobilie als Sicherheit dient. Dies geschieht über den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch, in der die Bank vermerkt wird. Aufgrund des geringeren Risikos gegenüber Krediten ohne eine solche Absicherung ist der Sollzins niedriger als bei Verbraucherdarlehen, wie sie etwa für den Kauf eines Autos angeboten werden.

Üblicherweise ist ein Baukredit als Annuitätendarlehen konzipiert, bei dem die monatlichen Darlehensraten konstant bleiben. Allerdings ändert sich die Zusammensetzung der Raten im Zeitverlauf: So sinkt der Zinsanteil der Raten immer weiter ab, der Tilgungsanteil hingegen steigt an. Grund dafür ist die monatliche Abrechnung der Darlehensraten: Je mehr von der Darlehenssumme abbezahlt, also getilgt ist, desto niedriger fällt der Betrag aus, auf den die Zinsen berechnet werden. Dies hat jedoch auf die monatliche Rate keinen Einfluss, da das Darlehen so aufgebaut ist, dass die Darlehensraten bis zum Ende der Darlehenslaufzeit gleich bleiben.

Wie hoch der Tilgungssatz ist, kann der Darlehensnehmer in der Regel selbst entscheiden: Zur Wahl stehen zumeist Raten zwischen einem und 10 Prozent, der Wechsel des Tilgungssatzes ist üblicherweise zweimal während der Zinsfestschreibung kostenlos möglich. Diese beträgt in der Regel für 5, 10 oder mehr Jahre, am Ende der Sollzinsbindung hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, den Baukredit entweder bei der bisherigen Bank fortzuführen (Prolongation) oder die Bank zu wechseln (Umschuldungsiehe hierzu auch Frage 7).

Hinweis von immoverkauf24:

Hier finden Sie weiterführende Informationen zu den verschiedenen Darlehensarten.

3. Nicht nur auf die Zinsen achten: Tipps für den richtigen Baukredit-Vergleich

Da Bauherren das Geld nicht in einer Summe für den Kauf benötigen, wie es bei einem Hauskauf von einer Bestandsimmobilie der Fall ist, sondern nach Baufortschritt an das Bauunternehmen zahlen, müssen sie eine Besonderheit beachten, wenn sie die Angebote der Banken vergleichen wollen: So kommt es beim Baukredit-Vergleich nicht nur auf einen möglichst niedrigen Sollzins an, sondern es gilt auch, günstige Konditionen für die Bereitstellung des benötigten Betrags zu beachten. Der Grund: Die Banken müssen den Darlehensbetrag vorhalten, bis er vom Bauherrn vollständig abgerufen wird. So lange können sie das Geld nicht anderweitig verzinst anlegen. Daher verlangen sie hierfür vom Bauherren Bereitstellungszinsen. Diese liegen zumeist bei 0,25 Prozent pro Monat beziehungsweise 3 Prozent pro Jahr. Es macht für Häuslebauer daher einen Unterschied, ob die Bank beispielsweise sechs oder zwölf Monate lang keine Bereitstellungszinsen in Rechnung stellt. So kann ein Darlehen mit etwas höherem Sollzins, aber längerer bereitstellungszinsfreier Zeit unterm Strich attraktiver sein als das Angebot mit dem niedrigsten Sollzins und ungünstigeren Konditionen in Sachen Bereitstellung.

Eine weitere Besonderheit beim Baukredit gegenüber Immobiliendarlehen für den Hauskauf oder Wohnungskauf: Die Darlehenssumme richtet sich nicht nach einem festen Kaufpreis, sondern es muss berücksichtigt werden, dass der Hausbau am Ende doch etwas teurer wird als ursprünglich geplant. Um eine Nachfinanzierung zu vermeiden (siehe auch Frage 8), die in der Regel mit höheren Zinsen einhergeht, sollte die Darlehenshöhe sorgfältig kalkuliert werden – einerseits nicht zu hoch, um unnötige Zinskosten zu vermeiden, aber auch nicht zu niedrig, um die Nachfinanzierung möglichst zu umgehen.

4. Aktuelle Zinsen für den Baukredit

Zinsbindung

Was ein Baukredit kostet, hängt von der Bauzinsentwicklung ab. Diese wird wiederum indirekt von der Zinspolitik der Notenbanken gesteuert. Wichtig zu wissen ist dabei, dass der aktuelle Sollzins, den Banken beispielsweise auf ihren Webseiten oder im Schaufenster nennen, nur einen ungefähren Richtwert für den Sollzins liefert, den Banken für ein Bauvorhaben verlangen. Denn die Höhe des Zinssatzes für einen Baukredit machen sie auch von der persönlichen Einkommenssituation und dem Bauvorhaben des Darlehensnehmers abhängig. Einen kostenlosen und unverbindlichen Überblick über mögliche Zinskonditionen für Ihr Bauvorhaben erhalten Sie mit unserem Finanzierungsangebot.

5. KfW-Baukredit – wann sinnvoll, worauf achten?

Für Bauherren können die KfW-Baukredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau ein sinnvoller Baustein des Finanzierungspakets sein – insbesondere dann, wenn sie ein Haus mit hohem energetischen Standard planen. Dabei gilt: Die Konditionen von KfW-Darlehen sind umso attraktiver, je energiesparender das Haus wird. Unabhängig vom energetischen Standard bietet die KfW das Wohneigentumsprogramm 124 an, mit dem sich bis zu 50.000 Euro finanzieren lassen. Speziell für Bauherren eignet sich zudem das KfW-Programm 153-Energieeffizient Bauen: Je nach Effizienz-Standard des Hauses vergibt die KfW bis zu 100.000 Euro als Darlehen, ein Tilgungszuschuss erleichtert die Rückzahlung. Dieser beträgt je nach Standard zwischen 5 und 15 Prozent der Darlehenssumme, die Zinsbindung beträgt entweder 5 oder 10 Jahre. Beantragt werden KfW-Kredite nicht direkt bei der Förderbank, sondern über die finanzierende Bank.

Tipp:

Der Baukredit der KfW für energieeffizientes Bauen bietet gegenüber dem Wohneigentumsprogramm und klassischen Baukrediten privater Banken den Vorteil, dass er jederzeit zurückgezahlt werden kann. Die KfW berechnet hierfür keine Vorfälligkeitsentschädigung, wie es sonst bei der vorzeitigen Rückführung von Darlehen mit fester Zinsbindung üblich ist.

6. Baukredit von der Bausparkasse – lohnt sich das?

Ob sich der Einsatz eines Baukredits von einer Bausparkasse lohnt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Oftmals kann ein klassisches Hypothekendarlehen zu besseren Konditionen abgeschlossen werden, im Einzelfall ist der Einsatz eines Bausparkredits jedoch durchaus eine Option – vor allem für jene, die schon lange in einen Bausparvertrag eingezahlt haben. Der Vorteil eines Bausparkredits gegenüber einem Baukredit von einer Bank: Beträgt die Summe höchstens 50.000 Euro, erfolgt kein Grundbucheintrag. Das erspart je nach Finanzierungskonzept einen teuren Aufschlag für einen hohen Kreditbedarf bei geringem Eigenkapital und der Baukredit der Bank kann zu günstigeren Konditionen abgeschlossen werden.

Wichtig!

Ein Bausparkredit wird üblicherweise schneller als ein Bankdarlehen getilgt. Das bringt höhere monatliche Darlehensraten mit sich. Daher sollte ein Bausparkredit lediglich als Ergänzung im Finanzierungspaket dienen, um die monatliche Belastung im Rahmen zu halten.

7. Baukredit umschulden – wie geht das?

Einen laufenden Baukredit umzuschulden ist oft lohnenswert und ohne großen Aufwand möglich. Egal, wie lang Ihre Zinsbindung bei Abschluss des Baukredites gewählt wurde: Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht und können umschulden. Zwar ist die Umschuldung mit Gebühren verbunden, diese trägt jedoch häufig die neue finanzierende Bank.

Lassen Sie sich von unseren Finanzierungsexperten beraten und holen Sie ein unverbindliches Angebot zur Umschuldung Ihres Baukredites ein.

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Wichtig:

Wer einen Baukredit aufnimmt, denkt in der Regel nicht bereits an das Ende der Zinsbindung – und daran, wie es dann mit der Finanzierung weitergeht. Eines sollte allerdings vorab schon bedacht werden: Entscheiden Sie sich bei Aufnahme Ihres Baukredits für zwei Zinsbindungen, indem Sie beispielsweise jeweils 50 Prozent der Summe auf eine Zinsfestschreibung von fünf und zehn Jahren verteilen, sind Sie nach Ablauf der ersten fünf Jahre an die finanzierende Bank gebunden und müssen Ihre Anschlussfinanzierung dort fortführen. Der Grund: Diese steht mit dem Darlehensteil, für den die längere Zinsbindung vereinbart wurde, weiterhin an erster Stelle als Gläubiger im Grundbuch. Will der Bauherr später den noch nicht getilgten Anteil des Baukredits umschulden, weil eine andere Bank bessere Zinskonditionen bietet, müsste sich diese mit dem zweiten Rang in Grundbuch zufriedengeben. Und da das Ausfallrisiko für ein solches Darlehen höher ist, würde sich der Baukredit verteuern. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite Umschuldung.

Hinweis von immoverkauf24:

Wer sich die heutigen Niedrigzinsen sichern möchte, kann ein Forward-Darlehen nutzen.

8. Baukredit nachfinanzieren – was muss man beachten?

Eine Nachfinanzierung ist in der Regel teuer und sollte daher so gut wie möglich vermieden werden. Einfach eine höhere Darlehenssumme zu vereinbaren, macht allerdings wenig Sinn, denn dann stellt die Bank für den nicht benötigten Teil des Baukredits möglicherweise eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung, die mit der Vorfälligkeitsentschädigung vergleichbar ist.
Um das Risiko einer Nachfinanzierung zu senken, ist es hilfreich, beispielsweise Eigenleistungen – die so genannte Muskelhypothek – nicht allzu optimistisch anzusetzen. Wer hier vorsichtiger kalkuliert, läuft weniger Gefahr, später hohe Handwerkerkosten nachfinanzieren zu müssen, weil er die Eigenleistungen doch nicht im geplanten Umfang erbringen kann.

Wichtig ist es auch, möglichst umfassend alle Details beim Hausbau vor Baubeginn festzulegen. Denn: Jede Änderung im Verlauf der Bauarbeiten führt zu Kosten, die bei der anfänglichen Kalkulation ebenfalls nicht berücksichtigt wurden. Dies liegt auch daran, dass Handwerksfirmen dann oftmals nach Stundensätzen abrechnen, was zumeist teurer ist als ein vorab vereinbartes Angebot.
Bauherren sollten außerdem beachten, dass nicht nur die reinen Baukosten finanziert werden müssen, sondern auch Gartenanlagen, Pflasterarbeiten oder ein Carport. Diese Kosten sollten bei der Kalkulation des Finanzierungsbedarfs berücksichtigt werden.

9. Baukredite für Beamte: Was sind die Besonderheiten?

Kreditanfrage

Die Zinskonditionen von Baukrediten unterscheiden sich je nach Bonität des Darlehensnehmers voneinander. Im Vorteil sind Beamte, da sie über ein sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen. Sie haben daher in der Regel weniger Probleme, auch dann einen Baukredit mit niedrigem Sollzins zu erhalten, wenn sie mit wenig Eigenkapital finanzieren wollen – oder eine Vollfinanzierung benötigen. Der Grund: Die Banken können davon ausgehen, dass die Darlehensnehmer die Kreditraten auf Jahre hinaus aufbringen können, da sie keine Gefahr laufen, ihr Einkommen zu verlieren.

Bei Angestellten und erst recht Selbständigen müssen sie hingegen auch einkalkulieren, dass diese vorübergehend weniger Einkommen haben – etwa wegen Arbeitslosigkeit oder einer schlechten Auftragslage.

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