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Kreditberechnung bei Immobiliendarlehen

Wer für den Hausbau bzw. den Immobilienkauf ein Darlehen benötigt, steht im Rahmen der Baufinanzierung und der Kreditberechnung vor 3 entscheidenden Fragen, die immoverkauf24 im Folgenden beantwortet.

1. Wie kann ich eigene Kreditberechnungen durchführen? Hier Rechner!

Nutzen Sie zur Kreditberechnung beim Hauskauf nicht Ihre eigenes Excel-Programm oder selbstgebastelte Formeln. Mit den immoverkauf24 Finanzierungsrechnern werden alle relevanten Fragen rund um die Immobilienfinanzierung abgedeckt. Je nachdem, in welchem Stadium Sie in Ihrer Überlegung stecken, kann ein entsprechender Rechner Sie unterstützen:

Mietrechner

Sie möchten Eigentum erwerben, aber auch wissen, ob sich das im Vergleich zur Miete lohnt? Dann können Sie mit Hilfe unseres Mieten-oder-Kaufen-Rechners prüfen, ob sich der Kauf für Sie auch finanziell rechnet.

Haushaltsrechner

Sie wollen eine Immobilie kaufen? Dann steht zunächst ein Kassensturz an, damit Sie wissen, wieviel Geld Sie monatlich für ein Immobiliendarlehen aufbringen können. Mit unserem Haushaltsrechner können Sie das monatliche Budget für den Hauskredit schnell und unkompliziert ermitteln.

Budgetrechner

Wenn Sie den monatlichen Betrag kennen, den Sie für die Darlehensraten zur Verfügung haben, können Sie mit Hilfe unseres Budgetrechners mit wenigen Klicks ermitteln, wie hoch die Darlehenssumme ist, die Sie mit diesen Raten aufnehmen können. Geben Sie noch die Daten zu Eigenkapital, Maklerprovision und Modernisierungskosten ein, erfahren Sie auch gleich, wie hoch der Kaufpreis der Wunschimmobilie maximal sein darf.

Finanzierungsrechner

Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie ausgehend vom Kaufpreis den Darlehensbedarf ermitteln. Er liefert zudem Infos zum möglichen Finanzierungsverlauf, etwa die monatliche Darlehensrate oder die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung.

Annuitätenrechner

Mit dem Darlehens- bzw. Annuitätenrechner können Sie – ausgehend von einem bestimmten Darlehensbetrag – bestimmte Finanzierungsverläufe bis zur kompletten Tilgung des Darlehens durchspielen. Im Unterschied zum Finanzierungsrechner können Sie beim Annuitätenrechner auch die Effekte von Sondertilgungen simulieren.

Anschlussfinanzierungsrechner

Sie haben bereits ein Immobiliendarlehen und möchten wissen, wie die Anschlussfinanzierung aussehen könnte? Dann können Sie mit diesem Angebotsvergleichsrechner unterschiedliche Anschlussangebote im Hinblick auf Kosten bzw. Ersparnis vergleichen.

2. Wie läuft die Kreditberechnung bei der Bank ab? Was ist zu beachten?

Bonitätsprüfung

Natürlich hat auch jede Bank diverse Rechentools zur Kreditberechnung bzw. zur Erstellung eines konkreten Finanzierungsangebots bezogen auf Ihren Finanzierungswunsch. Dabei geht die Bank wie folgt vor:

Vorprüfung Ihrer Finanzierungsanfrage

Nach Übermittlung erster Kundendaten wie Kaufpreis, gewünschte Darlehenssumme und verfügbares Haushaltsnettoeinkommen, entscheidet eine Bank, ob sie sich mit dem Projekt näher beschäftigen möchte oder nicht. Hintergrund: es wird heute häufig eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital angefragt – oftmals ohne dass darüber hinaus ein überdurchschnittliches hohes Haushaltseinkommen zur Bedienung der monatlichen Raten zur Verfügung steht. In diesem Fall würde die Bank keine weitere Detailprüfung vornehmen und den Finanzierungswunsch ablehnen.

Bonitätsprüfung

Fällt die Vorprüfung positiv aus, führt die Bank eine sogenannte Bonitätsprüfung durch. Auf Basis Ihres Einkommens, Berufsstatus, Vermögensituation und Ihres Zahlungsverhaltens (Schufa und andere Auskunfteien) wird ein Rating erstellt, das für die Kreditberechnung bzw. Konditionenermittlung sehr wichtig ist. Je besser das Rating, d.h. Ihr Scorewert ist, desto geringer ist das Kreditausfallrisiko aus Sicht der Bank, desto bessere Konditionen kann die Bank Ihnen anbieten.

Objektprüfung

Im Rahmen der Objektprüfung nimmt die Bank die zu finanzierende Immobilie unter die Lupe. Wie hoch ist der Verkehrswert der Immobilie? Wie hoch der Beleihungswert? Für die Kreditberechnung und Konditionenerstellung ist dann der sogenannte Beleihungsauslauf das entscheidende Kriterium, d.h. wie viel Fremdkapital soll im Verhältnis zum von der Bank ermittelten Beleihungswert aufgenommen werden.

Regel: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger sind die offerierten Darlehenszinsen. Die günstigsten Konditionen erhält man bei einem Beleihungsauslauf von unter 60%, d.h. wenn die Darlehenssumme nur maximal 60% des Beleihungswerts ausmacht.

Achtung

Es gibt noch weitere Parameter, die eine Bank bei der Kreditberechnung berücksichtigt. So entscheidet die Darlehensart – z.B. variables Darlehen vs. Annuitätendarlehen – über die Frage wie eine Bank sich refinanziert. Auch die Dauer der Sollzinsbindung ist entscheidend, je länger diese ist, desto teurer wird der Immobilienkredit. Und je höher die Tilgung, desto niedriger fällt der von der Bank angebotene effektive Jahreszins aus.

3. Fazit: Welche Zinsen und Kreditkonditionen kann ich bekommen?

Entscheidet sich eine Bank – nach erster Vorprüfung – grundsätzlich eine Finanzierung begleiten zu wollen, wird sie zum Zeitpunkt der Angebotserstellung ihrerseits die Kosten prüfen, die zur Refinanzierung des Darlehens entstehen.

Beispiel Kreditberechnung:

Möchte der Kunde ein Hypothekendarlehen über 10 Jahre abschließen, wird sie das Darlehen in der Regel durch die Herausgabe von Pfandbriefen absichern. Auf den jeweils aktuellen Pfandbriefzins schlägt sie sodann eine Marge, bestehend aus 2 Bestandteilen auf:

  • Risikomarge in %-Punkten: ist umso höher, je höher die Bonitäts- und Objektrisiken sind
  • Gewinnmarge in %-Punkten: abhängig vom Konkurrenzdruck und internen Richtlinien

Ihr Persönliches Finanzierungsangebot:

Um Ihren Kreditwunsch zu berechnen, können Sie einfach eine unverbindliche & kostenlose Finanzierungsanfrage bei immoverkauf24 stellen. Der immoverkauf24 Finanzierungsberater ermittelt – unter Berücksichtigung aller Faktoren – das günstigste Finanzierungsangebot. Basis ist ein neutraler Vergleich von über 300 Banken.

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