Grundstücksbewertung: Kostenlos Grundstückswert ermitteln

Vorteile der Grundstücksbewertung von immoverkauf24

Der Verkehrswert eines Grundstücks – also die Summe, die es gegenwärtig bei einem Verkauf erzielen würde – ergibt sich aus verschiedenen individuellen Eigenschaften, wie Lage, Größe und Schnitt. Verschiedene Berechnungsmethoden berücksichtigen diese Eigenschaften beim Festlegen des Grundstückswertes. Am häufigsten ermitteln Profis den Wert eines unbebauten Grundstücks, dieses wird auch als „Liegenschaft“ bezeichnet, anhand des Vergleichswertverfahrens oder mithilfe des Bodenrichtwerts.  

Grundstückswert anhand von Vergleichswertverfahren ermitteln

Der Wert eines Grundstücks lässt sich am schnellsten mittels des sogenannten Vergleichswertverfahrens festlegen. Bei dieser Methode vergleichen Immobilienprofis Ihr Grundstück mit anderen Grundstücken der Region, die vergleichbare Eigenschaften aufweisen und kürzlich verkauft worden sind. Die Verkaufssumme, welche die Vergleichsimmobilien erzielt haben, setzen die Experten auch für Ihr Grundstück an.

Diese unkomplizierte Methode ein Grundstück zu bewerten, lässt sich jedoch nur dann anwenden, wenn ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, können Sie über den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks dessen Verkehrswert berechnen.

Grundstückswert anhand des Bodenrichtwerts berechnen

Der Bodenrichtwert legt den Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer Region fest. Dafür fasst die zuständige Gemeinde nutzungsgleiche Grundstücke zusammen. Diese bilden eine sogenannte „Bodenrichtwertzone“. Den Quadratmeterpreis der Grundstücke, die sich in derselben Bodenrichtwertzone befinden, bewertet ein Gutachterausschuss anhand des Quadratmeterpreises, die ähnliche Grundstücke in der letzten Zeit bei notariell beurkundeten Verkäufen erzielt haben.

Für die Wertermittlung Ihres Grundstücks müssen Sie im ersten Schritt herausfinden, zu welcher Bodenrichtwertzone Ihre Liegenschaft gehört. Entsprechende Informationen veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der einzelnen Bundesländer regelmäßig in sogenannten Bodenrichtwertkarten. Diese können Sie unter anderem beim Bodenrichtwertinformationssystem Deutschlands, kurz BORIS-D, abrufen.

Den ungefähren Wert Ihres Grundstücks erhalten Sie, indem Sie den Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl Ihres Grundstücks verrechnen. Doch aufgepasst: Der Bodenrichtwert legt nicht den Verkaufswert fest! In der Regel liegt dieser 10 bis 20 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert. Den exakten individuellen Verkehrswert Ihrer Liegenschaft bestimmt ein Makler bzw. Immobilienprofi im Rahmen einer Grundstücksbegehung.

Bei der Bewertung eines Grundstücks sammelt der Immobilienprofi verschiedene Merkmale der Immobilie, schreibt diesen einen Wert zu und verknüpft die einzelnen Werte später miteinander zum Verkehrswert. Folgende Faktoren berücksichtigen die Experten bei der Berechnung des Grundstückswertes:

• Art des Grundstückes: Zweckgebundene Nutzung beeinflusst Verkaufswert

Auf die Grundstücksbewertung wirkt sich unter anderem die Art des Grundstücks aus. Darunter versteht man die bauliche Nutzung, für die die Fläche vorgesehen ist. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterteilt die Bauflächen allgemeiner Art in Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen sowie Sonderbauflächen. Während die Wohnbauflächen für den Bau eines Wohngebäudes vorgesehen sind, dürfen auf gewerblichen Bauflächen ausschließlich Gebäude erbaut werden, die gewerblichen Zwecken dienen. Eine gemischte Baufläche darf hingegen ausschließlich für beide Zwecke gemeinsam genutzt werden; auf Sonderbauflächen dürfen gemäß §10 und §11 der BauNVO nur spezielle Gebäudearten - beispielsweise Kliniken, Campingplätze oder Ferienhäuser - entstehen.

• Lage: Grundstück anhand von Mikro- und Makrolage bewerten

Die Region, in der sich ein Grundstück befindet, bezeichnet man als „Lage“. Diese wirkt sich erheblich auf den Wert einer Immobilie aus, da die Lage die Nachfrage bei potenziellen Käufern maßgeblich beeinflusst. Beispiel: Eine Immobilie, die sich in einer einsamen Region mit schlechter Infrastruktur, wenig Einkaufsmöglichkeiten und keiner Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel befindet, spricht einen deutlich kleineren Käuferkreis an als ein typgleiches Grundstück, das sich mitten in einer Metropole befindet. Entsprechend höher ist der Preis für das gleiche Grundstück in der Stadt. Diese Lage, welche das Umfeld der Liegenschaft beleuchtet, bezeichnet man als „Makrolage“.

Daneben berücksichtigt ein Immobilienprofi bei der Grundstücksbewertung auch die sogenannte „Mikrolage“. Diese bezieht sich auf das Grundstück selbst und lässt unter anderem Bodenqualität, Ausrichtung des Gartens, Nachbarschaft, Hanglage oder auch Parkmöglichkeiten in die Bewertung des Grundstücks mit einfließen.

• Grundstücksgröße: Grundstückswert anhand von Quadratmeterzahl berechnen

Der Quadratmeterpreis eines Grundstücks wird auf die Gesamtgröße der Fläche hochgerechnet. Je größer das Grundstück ist, desto höher der Verkaufswert.

• Grundstückszuschnitt: Spezielle Formen drücken den Grundstückswert

Der Grundstückszuschnitt definiert über die Breite und Tiefe die Form der Grundstücksfläche. Je spezieller der Zuschnitt ist, desto schwieriger und damit kostenaufwendiger ist das Grundstück zu bebauen. Daher wirkt er sich wertmindernd bei der Bewertung eines Grundstücks aus.

• Bebauung und Anteil der bebaubaren Fläche als preisbestimmende Faktoren

Je eingeschränkter die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks sind, desto niedriger ist dessen Wert. Daher klettert der Verkaufswert mit der Größe des überbaubaren Flächenanteils eines Grundstücks nach oben. Ein geringer überbaubarer Flächenanteil sowie strikte Bebauungsvorschriften oder Baubeschränkungen drücken den Wert eines Grundstücks hingegen.

• Bodenbeschaffenheit: Bodenklassen wirken sich auf Bebauungsmöglichkeiten aus

Die Zusammensetzung des Bodens eines Grundstücks wirkt sich erheblich darauf aus, wie aufwendig und kostenintensiv eine Bebauung ist. Ein hoher Grundwasserspiegel birgt das Risiko, dass die Kellerwände durchfeuchten und sich Schimmel bildet. Weiche Böden begünstigen hingegen ein Absacken des Baus. Beiden Risiken muss mit baulichen Maßnahmen entgegengewirkt werden – und die kosten Geld. Je ungünstiger die Bodenbeschaffenheit einer Fläche ist, desto niedriger fällt daher auch die Bewertung des Grundstücks aus.

Wenn Sie wissen möchten, zu welcher sogenannten „Bodenklasse“ Ihr Grundstück gehört – also wie gut die Voraussetzungen sind, die Ihr Grundstück für eine Bebauung mitbringt - können Sie diese bei der zuständigen Baubehörde einsehen.

• Erschließungsgrad: Grundstückswert steigt mit Entwicklungszustand

Man unterscheidet bei der Grundstücksbewertung vier unterschiedliche Grundstücksarten anhand ihres Entwicklungszustandes voneinander: das Bauerwartungsland, das nicht-erschlossene Baugrundstück, der Bauplatz und das bebaute Grundstück.

Während für das Bauerwartungsland noch keine offizielle Baugenehmigung vorliegt und es noch nicht erschlossen ist, liegt die Baugenehmigung bei einem nicht-erschlossenen Baugrundstück bereits vor. Doch auch in diesem Fall fehlen die notwendigen Anschlüsse an das öffentliche Versorgungsnetz. Beim Bauplatz ist die Erschließung des Grundstücks abgeschlossen; auf dem bebauten Grundstück steht zudem bereits ein Gebäude.

In der Regel erhöht sich der Wert des Grundstücks mit dem Maße der Erschließung und bereits möglichen Nutzungsoptionen. Ist das Grundstück bebaut, prüft der Experte jedoch, ob sich das Gebäude zu den vorgesehenen Nutzungszwecken eignet, es starken Modernisierungs- und Renovierungsbedarf hat oder gar abgerissen werden muss. Der Grundstückspreis ist in diesem Fall daher abhängig von dem Zustand des Gebäudes.

Bauträger - also Unternehmen, die Gebäude errichten und diese dann verkaufen - gehören zur potenziellen Käufergruppe eines Grundstücks. Diese Baugesellschaften berechnen den Kaufpreis, den sie zu zahlen bereit sind, anhand der sogenannten Bauträgerkalkulation. Das Ergebnis so einer Kalkulationsmethode eignet sich neben dem Ermitteln des Vergleichs- oder des Bodenrichtwertes ebenfalls, um einen Verkaufspreis für Ihr Grundstück realistisch einzuschätzen. Doch wie funktioniert so eine Bauträgerkalkulation?

Bei der Kalkulation bewertet der Bauträger Ihr Grundstück, indem er von dem Betrag, den er bei einem Verkauf der fertig gebauten Immobilie erwartet, seine Kosten - beispielsweise für das Errichten eines Gebäudes – und die angestrebte Ertragsmarge abzieht. Die Summe, die nach den Abzügen übrig bleibt, ist laut der Bauträgerkalkulation der Wert des Grundstücks.

Würde der Bauträger das Grundstück für 576.000 Euro erwerben, könnte er mit dem Projekt keinen Gewinn machen. Kauft er das Grundstück dagegen für 500.000 Euro, beliefe sich der Gewinn auf 76.000 Euro, vorausgesetzt die Plankalkulation geht auf.

Da es für einen Laien sehr schwer ist, eine Bauträgerkalkulation im Detail nachzuvollziehen bzw. auf Plausibilität zu prüfen, sollte der Eigentümer eines Grundstückes das Grundstück vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten lassen!

Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks anhand des Bodenrichtwertes ermitteln, erhalten Sie nur einen ungefähren Durchschnittswert. Das liegt unter anderem daran, dass die geltenden Bodenrichtwerte nur alle zwei Jahre aktualisiert wird. Auf dem Immobilienmarkt kann sich innerhalb dieser 24 Monate jedoch allerhand tun. Um den tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks zu berechnen, müssen die oben genannten individuellen Eigenschaften berücksichtigt werden – und das kann nur ein Immobilienprofi.

Möchten Sie sich jedoch nur einen Eindruck davon verschaffen, was Ihr Grundstück wert ist, können Sie den groben Verkaufswert anhand folgender Formel selbst berechnen:

• Bodenrichtwert * Grundstück in m² = Grundstückswert

Doch aufgepasst! Nicht jeder Quadratmeter Ihres Grundstücks ist zwingend gleich viel wert. Hier unterscheidet man zwischen Bauland und unbebaubarem Hinterland. Während auf Bauland Gebäude errichtet werden dürfen, ist das auf unbebaubarem Hinterland nicht möglich. Wissen Sie jedoch, wie Ihr Grundstück aufgeteilt ist, können Sie mit folgender Formel einen ungefähren Grundstückswert ermitteln:

• (Bodenrichtwert Bauland * Bauland in m²)+ (Bodenrichtwert Hinterland * Hinterland in m²) = Grundstückswert

Es gibt verschiedene Situationen, für die Sie eine Grundstücksbewertung benötigen. Zu diesen gehören:

• Verkauf: Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, lassen Sie die Bewertung am besten einen erfahrenen Experten vornehmen. Nur so können Sie sicher sein, Ihre Immobilie nicht unter Wert am Markt anzubieten.
• Kauf: Liegt vonseiten des Verkäufers keine vertrauenswürdige Grundstücksbewertung durch einen vereidigten Sachverständigen vor, sollten Sie vor Grundstückskauf den veranschlagten Kaufpreis des Grundstücks, für das Sie sich interessieren, anhand einer von Ihnen in Auftrag gegebenen Grundstücksbewertung gegenprüfen.
• Scheidung: Besitzen beide Eheleute gemeinsam ein Grundstück, muss der Wert im Falle einer Scheidung vor Gericht von einem vereidigten Sachverständigen ermittelt werden. Nur diese Art der Grundstücksbewertung erkennt das Gericht an.
• Erbschaft: Eine vom vereidigten Gutachter durchgeführte Grundstücksbewertung wird auch dann nötig, wenn es zu einem Erbschaftsstreit um eine Immobilie vor dem Gericht geht. Sind hingegen alle Erben mit einem Verkauf einverstanden, empfehlen wir unsere kostenlose Grundstücksbewertung vor Ort.
• Zwangsversteigerung: Muss ein Grundstück zwangsversteigert werden, übernimmt das Amtsgericht den Verkaufsprozess. Bei einer Zwangsversteigerung ist ebenfalls eine gerichtsfeste Grundstücksbewertung erforderlich. Doch aufgepasst! Der vom Gutachter empfohlene Wert spiegelt nicht den tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks. Der Grund: Der Verkaufspreis wird bei einer Versteigerung in der Regel niedriger angesetzt, um ein Startgebot zu ermöglichen, das sich noch steigern kann.
• Beleihung durch Bank: Wenn Sie einen Kredit für den Kauf eines Grundstücks beantragen, ermittelt die Bank im Vorfeld den sogenannten „Beleihungswert“ der Liegenschaft. Dabei orientiert sie sich an der Beleihungswertermittlungsverordnung. Anhand des ermittelten Grundstückswerts kalkuliert das Kreditinstitut, wie hoch die Summe bei einem Verkauf der Immobilie wahrscheinlich ausfällt. Der ermittelte Verkaufspreis dient der Bank als Sicherheit, sollten Sie als Kreditnehmer die Raten nicht mehr tilgen können. Doch auch diese Methode der Grundstücksbewertung repräsentiert nicht den tatsächlichen Verkaufswert des Grundstücks. Da die Bank diese Berechnungen sehr konservativ auslegt, liegt der Beleihungswert deutlich darunter.
• Finanzamt: Ausgaben für eigene Immobilien – beispielsweise Grundsteuer oder Sanierungsmaßnahmen – können Sie in vielen Fällen bei der Steuererklärung geltend machen. Das Finanzamt fordert dafür jedoch eine Grundstücksbewertung. Als Bemessungsgrundlage für das Finanzamt benötigen Sie in diesem Fall kein kostenpflichtiges Gutachten von einem Sachverständigen. Üblicherweise können Sie hier die Werte aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse nutzen.

Für Grundstücksbewertungen, die von Gerichten anerkannt werden – also „gerichtsfest“ sind – müssen Sie einen vereidigten Gutachter hinzuziehen. Für den Verkauf eines Grundstücks ist ein Makler ein kompetenter Partner. Dieser kennt den Immobilienmarkt Ihrer Region ganz genau und bringt verschiedene Kompetenzen und Vorteile in die Beratung mit ein:

• Er verfügt über detaillierte Markt- und Fachkenntnisse.
• Er kennt die Nachfragesituation der Lage des Objektes.
• Er schätzt das Preisniveau objektiv ein.
• Er bietet diese Dienstleistung im Rahmen eines Vermittlungsauftrages kostenlos an.

Um das Grundstück zu bewerten, nimmt der Makler dieses bei einer Vor-Ort-Begehung genau unter die Lupe und ermittelt später am Schreibtisch mithilfe von verschiedenen Kalkulationstools den optimalen Angebotspreis für Ihr Grundstück. Auf diese Weise erhalten Sie nicht nur eine fundierte Grundstücksbewertung, sondern auch die Sicherheit, Ihr Grundstück zu einem guten Preis anzubieten.