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Elternhaus verkaufen – So sollten Kinder vorgehen

Elternhaus

Das Elternhaus zu verkaufen ist keine leichte Aufgabe. Zwischen emotionaler Bindung zum Haus und den Eltern sowie wirtschaftlichen Interessen fällt es vielen Kindern schwer, den Immobilienverkauf professionell durchzuführen. Oft muss der Verkaufserlös einen Platz im Pflegeheim finanzieren und der Druck erfolgreich zu verkaufen ist hoch oder es gibt Erbauseinandersetzungen unter Geschwistern bzw. Erben, die den Verkauf erschweren. Hinzu kommt, dass Umstände, die zum Verkauf des Elternhauses führen, häufig ohnehin psychisch belastend sind: Entweder weil sich der Gesundheitszustand der Eltern so sehr verschlechtert hat, dass sie nicht mehr im gewohnten Zuhause leben können – oder weil sie gerade verstorben sind.

Im Idealfall ist der Verkauf des Elternhauses nicht erforderlich weil es innerhalb der Familie weiter genutzt werden kann. Häufig jedoch passt das Haus oder die Lage des Hauses nicht zu den Wohnbedürfnissen der Kinder bzw. Erben oder es gibt Erbstreitigkeiten, die eine weitere Nutzung in der Familie nicht möglich machen. Die Option "Haus geerbt und dann selbst einziehen" entfällt häufig aus rein praktischen Gründen.

Wie geht man nun beim Verkauf des Elternhauses am besten vor und was muss beachtet werden?

1. Bestandsaufnahme: Wem gehört das Haus, wer darf das Elternhaus verkaufen?

Der erste Schritt in Richtung Hausverkauf besteht darin, zunächst einmal abzuklären, wie es um die Eigentumsverhältnisse steht und wer über den Verkauf des Elternhauses entscheiden darf. Es muss festgestellt werden, wer im Grundbuch steht und wem das Elternhaus gehört. In den meisten Fällen stehen beide Elternteile zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch.

Folgende Fälle müssen unterschieden werden:

  • Beide Eltern sind verstorben
    In diesem Fall müssen sich die Kinder als Erben darüber einigen, was mit dem Elternhaus passieren soll.
  • Ein Elternteil ist verstorben, der andere noch geschäftsfähig
    Ist ein Elternteil verstorben, hängt es vom Testament ab, wer über das Elternhaus entscheiden darf. Haben die Eltern das verbreitete Berliner Testament vereinbart, ist der Hinterbliebene Alleinerbe (so genannter Vorerbe) und kann über den Umgang mit dem Haus bestimmen. Er muss jedoch dafür sorgen, dass der Wert des Erbes erhalten bleibt, da der Pflichtteilsanspruch der Kinder in jedem Fall bestehen bleibt.

Liegt keine derartige Regelung vor, erben auch die Kinder und sind auch direkt Rechtsnachfolger des Erblassers und somit Entscheidungsträger. Ein Beispiel: Hat ein Ehepaar (im Güterstand der Zugewinngemeinschaft) zwei Kinder und stirbt einer der Ehegatten, erbt der andere die Hälfte und die Kinder jeweils ein Viertel. Dies kann dazu führen, dass sich die Erbengemeinschaft– bestehend aus dem Hinterbliebenen Ehepartner und seinen Kindern - einigen muss, ob sie das Elternhaus verkaufen will oder nicht.

  • Ein Elternteil verstorben, der andere nicht mehr geschäftsfähig
    Komplizierter kann es werden, wenn beispielsweise ein Elternteil noch lebt und nicht mehr geschäftsfähig ist. Für einen solchen Fall ist es hilfreich, wenn eine Generalvollmacht vorliegt, die das Kind in die Lage versetzt, für die Eltern zu handeln. Sie greift dann, wenn diese nicht mehr in der Lage sind, darüber selbst zu entscheiden. Liegt keine derartige Vollmacht vor, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.

Achtung!

Damit eine Generalvollmacht auch einen Immobilienverkauf ermöglicht, muss sie zwingend notariell beurkundet sein! Andernfalls sind den Kindern die Hände gebunden und sie können das Elternhaus keineswegs verkaufen.

  • Beide Elternteile leben noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig
    Auch in diesem Fall ist eine notariell beurkundete Generalvollmacht hilfreich. Ohne entsprechende Vollmacht wird auch hier das Vormundschaftsgericht tätig, das einen Betreuer für Rechtsgeschäfte wie etwa den Hausverkauf bestimmt. Das können auch die Kinder des Betreuten sein.

immoverkauf24 Tipp:

Es ist empfehlenswert, mit den Eltern rechtzeitig über eine Generalvollmacht zu sprechen, solange sie noch bei guter Gesundheit sind. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Haus erben.

2. Bewertung: Wie viel ist das Elternhaus wert?

Da das Elternhaus auch einen hohen emotionalen Wert hat, ist es für die Beteiligten besonders schwierig, den Wert des Hauses realistisch einzuschätzen. Schnell läuft man daher Gefahr, diesen deutlich zu hoch anzusetzen und einen "Ladenhüter" aus dem Haus zu machen. Immobilien, die zu teuer angeboten werden und nach und nach im Angebotspreis sinken sind für Interessenten schnell "verbrannt", da diese einen Haken am Angebot vermuten. Andererseits wäre es fatal, den Wert zu gering anzusetzen, da es bei einem Immobilienverkauf schnell um einige tausend Euro geht, wenn der Wert falsch eingeschätzt wurde. Hilfreich kann es daher sein, sich über eine kurze Recherche zu vergleichbaren Häusern in der Region einen ersten Überblick zu verschaffen, um einen ersten Anhaltspunkt für eine realistische Bewertung zu erhalten. Einen konkreten erzielbaren Wert erhält man nur durch eine individuelle Bewertung des Hauses.

3. Beurteilung: Unter welchen Voraussetzungen kann das Elternhaus verkauft werden?

Wichtig es ist auch zu klären, unter welchen Bedingungen das Elternhaus verkauft werden kann. Sprich: Wer ist am Verkauf beteiligt, werden Vollmachten benötigt? Ein Beispiel: Es liegt ein Berliner Testament vor, der Hinterbliebene möchte sein Kind damit beauftragen, das Haus zu verkaufen. Dann benötigt das Kind eine notariell beglaubigte Vollmacht des noch lebenden Elternteils für die Durchführung des Verkaufs. Gleiches gilt, wenn beispielsweise zwei Geschwister das Haus erben und eines den Verkauf organisiert. Hierfür wird ebenfalls eine Vollmacht des zweiten Eigentümers/Erben benötigt, die notariell beurkundet sein muss.

4. Bestpreis: Wie kann das Elternhaus bestmöglich verkauft werden?

Steht schlussendlich fest, wer am Verkauf des Elternhauses beteiligt ist, was die Immobilie wert ist und welche Vollmachten gegebenenfalls benötigt werden, kann der Verkauf in die Wege geleitet werden.

Um Fehler beim Verkauf des Elternhauses zu vermeiden, ist es sehr empfehlenswert, einen Immobilienmakler einzuschalten. Dieser kann die Vermarktungschancen realistischer und sachlicher einschätzen, da er den Markt genau kennt. So laufen die Angehörigen weniger Gefahr, mit einem überhöhten oder zu niedrigen Preis an den Markt zu gehen. Auch ist es ratsam mit einem Immobilienmakler zu verkaufen, da er als neutraler Vermittler besonders bei Erbauseinandersetzungen eine wichtige Rolle spielt. Eine verstrittene Erbengemeinschaft ist in den wenigsten Fällen dazu in der Lage, den Verkauf abzuwickeln. Zudem profitieren Verkäufer davon, dass ein versierter Makler gut vernetzt ist und auch Kaufinteressenten vermitteln kann, die bei privater Vermarktung nicht erreicht werden. Dies trägt dazu bei, dass die Chancen für das Erzielen des bestmöglichen Verkaufspreises steigen. Und das ist gerade dann ein enormer Vorteil, wenn der Verkaufserlös für die Finanzierung eines Pflegeheimplatzes oder eine seniorengerechte Wohnung benötigt wird.

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