Wertgutachten Immobilie & Haus: Wann Verkehrswertgutachten?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, für ein Haus oder eine Wohnung ein Wertgutachten zu erstellen. Dieser Begriff wird im Sprachgebrauch sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten verwendet. Es kommt jedoch darauf an, genau zu unterscheiden: So reicht für verschiedene Anlässe bereits die einfache Variante der kostenlosen Immobilienbewertung, in anderen Fällen ist ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

Ein Verkehrswertgutachten legt den Wert fest, den eine Immobilie aktuell beim Verkauf erzielen würde. Dafür verknüpft ein Immobiliensachverständige zahlreiche Faktoren miteinander, die sich auf den Gegenwert der Immobilie auswirken. Die aufwendige Kalkulation nimmt zwischen zwei und vier Wochen in Anspruch. Der Immobiliengutachter stellt dem Eigentümer für diese Leistung eine Rechnung aus. Wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem von dem Aufwand und dem Verkehrswert der Immobilie ab.

Günstiger als bei der Beauftragung eines Sachverständigen kommen Eigentümer weg, wenn sie durch einen Makler oder durch einen Online-Rechner den Wert ihres Hauses schätzen lassen. Sowohl die Immobilienbewertung als auch das Wertgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück bieten unterschiedliche Vor- und Nachteile. Die wesentlichen Unterschiede haben wir, für Sie in folgender Grafik noch einmal abgebildet:

Möchten Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Maklers veräußern, reicht dessen Expertenwissen aus, um einen realistischen Marktwert festzulegen. Dieser Service ist – wie bei den Maklern von immoverkauf24 – in der Regel kostenlos. Die Einschätzung eignet sich jedoch nicht bei Auseinandersetzungen vor Gericht. Denn: Der Richter erkennt die Immobilienbewertung nicht als ausreichend begründet an. Zudem können Zweifel an der Richtigkeit aufkommen, da die Bewertung nicht von einem unabhängigen Sachverständigen vorgenommen worden ist. Sie ist demnach nicht „gerichtsfest“.

Vor Gericht hat ein Verkehrswertgutachten nur dann Bestand, wenn es durch einen ausgewiesenen Sachverständigen ausgestellt worden ist. Mögliche Fälle, in denen ein gerichtsfestes Wertgutachten notwendig ist, sind:

• Scheidungsverfahren
• Erbstreitigkeiten
• Ermittlung des Verkehrswertes für das Finanzamt
• Feststellung des Betriebsvermögens
• Zwangsversteigerungen
• Schenkung
• Kreditvergabe durch die Bank

Neben der bereits erwähnten Immobilienbewertung und dem detaillierten Vollgutachten gibt es weitere Arten von Gutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück. Ihr größter Unterschied: Sie beleuchten verschiedene Faktoren einer Immobilie.

Ein Wertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks anhand verschiedener Kriterien, welche die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, vorgibt. Die Einschätzung des Verkaufswertes begründet der Sachverständige in dem etwa 20 bis 80 Seiten umfassenden Wertgutachten mithilfe von verschiedenen Berechnungen und Textpassagen.

Der Sachverständige begeht zudem im Rahmen einer Ortsbesichtigung die Immobilie und prüft diese auf Bauschäden, Feuchtigkeit oder andere Mängel. Während der Begehung nimmt er Fotos für die Dokumentation des Gebäudezustands auf, die in das Wertgutachten mit einfließen.

Die ImmoWertV sieht drei verschiedene Kalkulationsverfahren vor, um den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu ermitteln: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren. Während der Sachverständige beim Vergleichswertverfahren den Wert der Immobilie auf Grundlage von vergleichbaren Objekten berechnet, leitet er den Wert der Immobilie beim Sachwertverfahren aus der Bausubstanz und dem Bodenrichtwert der Immobilie ab. Beim Ertragswertverfahren kalkuliert der Experte hingegen der Verkehrswert der Immobilie anhand der Mieteinnahmen, die diese voraussichtlich erzielen wird.

Als Grundlage für das Wertgutachten einer Immobilie dienen verschiedene Eigenschaften, die maßgeblich den Verkaufspreis beeinflussen. Dazu zählen vor allem:

• Baujahr: Das Jahr, in dem das Gebäude errichtet worden ist, gibt unter anderem Aufschluss über notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
• Fläche: Je mehr Fläche eine Wohnung oder ein Haus aufweist, desto höher ist der Kaufpreis.
• Lage: Immobilien, die in einer begehrten Lage liegen, erzielen aufgrund der hohen Nachfrage deutlich höhere Verkaufspreise als baugleiche Objekte, die in weniger beliebten Regionen stehen.
• Ausstattung: Das Ausstattungsniveau beeinflusst die Höhe des Verkehrswertes einer Immobilie ebenfalls. Frisch sanierte Bäder, gepflegte Balkons oder auch top moderne Einbauküchen treiben hier den Preis nach oben.
• Zustand: Bestandsgebäude, die regelmäßig renoviert und modernisiert worden sind und sich daher in einem guten Zustand befinden, weisen einen höheren Wert auf als Bestandsgebäude, bei denen keine Modernisierungen vorgenommen wurden.
• Energetische Beschaffenheit: Im Rahmen des Klimaschutzes schreibt die Bundesregierung bei Verkauf eines Objektes die Nutzung eines prozentualen Anteils von regenerativen Energiequellen vor. Solche Anpassungen sind kostenintensiv. Verfügt das Objekt bereits über eine optimale energetische Ausstattung, kann es daher zu einem höheren Preis verkauft werden, als wenn der Käufer die Maßnahmen selbst finanzieren muss.
• Erschließung: Der Wert eines Objektes hängt auch davon ab, wie gut dieses an das Straßennetz angebunden ist und ob alle notwendigen Anschlüsse an das öffentliche Versorgungsnetz für den Bezug von Gas, Wasser, Internet und Strom vorhanden sind.
• Nutzung: Gebäude sind einem speziellen Nutzungszweck zugewiesen. So dürfen nicht alle Objekte als Wohnraum genutzt werden, sondern sind beispielsweise für gewerbliche Zwecke vorgesehen. Auch die Art der Nutzung schlägt sich bei der Berechnung auf den Verkaufspreis nieder.
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Einige Objekte sind mit Rechten Dritter belastet, wie beispielsweise dem Wegerecht oder anderen Nutzungsrechten. Je mehr Rechte eine dritte Partei an einer Immobilie besitzt bzw. je einschneidender das Recht ist, desto geringer der Verkaufswert.

Für die umfangreiche Kalkulation zieht der Sachverständige verschiedene Dokumente hinzu, aus denen wichtige preisbestimmende Informationen hervorgehen. Sie dienen als Grundlage für den Verkehrswert einer Immobilie. Um ein Gutachten für Ihr Haus zu erstellen, benötigt der Sachverständige folgende Dokumente:

• Grundbuchauszug
• Auszug Baulastenverzeichnis
• Flurkarte
• Bauzeichnungen
• Wohnflächenberechnung
• Belege über Modernisierungen
• bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Infos zu Nebenkostenabrechnung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• ggf. Kopie des Denkmalbescheids, Mietvertrag, Nachweis des aktuellen Erbbauzinses und Erbbaurechtsvertrag

Wie hoch die Kosten sind, die Ihnen ein Sachverständige für das Erstellen eines Wertgutachtens für Ihr Haus in Rechnung stellt, hängt insbesondere von der Art des Gutachtens und damit von dessen Umfang ab. Bei einem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten sind die Kosten gesetzlich nicht vorgegeben. Eigentümer und Immobiliengutachter können diese frei verhandeln. Einen Rahmen für die Kosten eines Verkehrswertgutachtens für Haus oder Wohnung setzt jedoch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Als Orientierung gilt der Immobilienwert. Etwa 1,5 % dessen ist eine gängige Berechnungsgrundlage für das Honorar eines Wertgutachtens. Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro läge das Honorar für ein Vollgutachten demnach bei 7.500 Euro.

Wer als Gutachter infrage kommt, um ein Wertgutachten für Ihre Immobilie zu erstellen, hängt maßgeblich von der Art des Gutachtens ab. Eine einfache Immobilienbewertung können professionelle Makler problem- und kostenlos vornehmen. Makler kommen jedoch nicht als Experten infrage, um ein Vollgutachten anzufertigen. Diese müssen von qualifizierten und zertifizierten Experten ausgestellt werden. Doch aufgepasst! Als „Immobiliengutachter“ kann sich jeder bezeichnen. Diese Berufsbezeichnung ist gesetzlich nicht geschützt.

Wenn Sie ein Vollgutachten als Wertgutachten für Ihre Immobilie benötigen, beauftragen Sie am besten einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter. Dieser wurde von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert. Damit hat er nachgewiesen, über Sachkunde und Vertrauenswürdigkeit zu verfügen und ist offiziell als Sachverständiger anerkannt.

Alternativ kommt als Immobiliengutachter auch ein staatlich anerkannter Sachverständiger infrage. Dieser hat nicht nur die Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt, sondern steht darüber hinaus auch noch unter der Aufsicht der Landesbehörde.