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Immobilienpreise im Vergleich: München bleibt Nr.1, Berlin mit Potential

Trends 20.08.2013 Kathleen Dornberger
Hausverkauf München

Lange hat es gedauert, doch jetzt hat der Gutachterausschuss der Stadt Berlin seinen Grundstücksmarktbericht 2013 vorgestellt. Das Ergebnis: Die Immobilienpreise in Berlin sind in 2012 stark gestiegen, bei Eigentumswohnungen sogar um 11,2% gegenüber 2011. Im Vergleich zu München und Hamburg erscheinen die Berliner Immobilienpreise absolut gesehen aber noch immer niedrig.

München baut seinen Vorsprung bei den Immobilienpreisen weiter aus

Obwohl die Immobilienpreise in München bereits seit Jahren am höchsten sind, kletterten sie im abgelaufenen Jahr kräftig weiter. Besonders stark war der Preiszuwachs bei Grundstücken (+18%), gefolgt von Eigentumswohnungen (+13,5%) und Hauspreisen (+10%). Der Mangel an Baugrundstücken ist so groß, dass die Grundstückspreise erstmalig die Schallgrenze von 1.000 Euro pro Quadratmeter durchbrochen haben. Auch in Berlin und Hamburg stiegen die Preise auf breiter Front, allerdings fielen die Zuwächse geringer als in München aus.

Immobilienpreise Berlin, Hamburg und München 2012 im Vergleich zum Vorjahr

Immobilienpreise der 3 TOP-Städte im Vergleich:

Immobilienpreise Berlin Hamburg München
Wohnungspreise in €/m²
%-Änderung zum Vorjahr
1.954
+11,2%
3.041
+10%
3.570
+13,5%
Hauspreise in €/m²
%-Änderung zum Vorjahr
1.866
+8,3%
3.016
+5%
5.100
+10%
Grundstückspreise in €/m²
%-Änderung zum Vorjahr
180
+6%
446
+29%
1.100
+18%
Anzahl Immobilienverkäufe
%-Änderung zum Vorjahr
33.581
+3%
12.421
-1%
15.340
-12%
Umsatzvolumen in Mrd. €
%-Änderung zum Vorjahr
12,75
+15%
6,9
+2,7%
9,9
+7%
Teuerster Stadtteil Dahlem Harvestehude Bogenhausen

Quelle: immoverkauf24, Durchschnittswerte, Angaben auf Basis der Erhebungen der Gutachterausschüsse in Berlin, Hamburg und München

Berlin mit größtem Aufholpotential

Man braucht nicht die Immobilienpreise von Hauptstädten wie London oder Paris zu nehmen, um ein Aufholpotential für Berlin auszumachen. So liegen die Grundstückspreise in München 6-Mal höher als in Berlin, die Hauspreise fast 3-Mal so hoch und die Wohnungspreise immer noch 80% über den Berliner Durchschnittspreisen.

Der Abstand muss aber nicht so groß bleiben, der Berliner Immobilienmarkt ist in Bewegung. Mit über 33.000 gehandelten Immobilien wechselten 2012 mehr Immobilien den Eigentümer als in Hamburg und München zusammen. Auch der Wirtschaftsstandort entwickelt sich. Berlin ist mittlerweile die Hochburg für Internet-Startup-Unternehmen in Deutschland, mit klarem Vorsprung vor Hamburg. Wie viele diese Unternehmen einmal erfolgreich sein werden, ist schwer abzuschätzen. Klar ist aber: Berlin wächst und es kommen immer mehr junge Leute in die Stadt. In der Folge ist die Leerstandsquote bereits unter 3% gefallen. Im Mietbereich versucht die Politik durch die Einführung einer Kappungsgrenze dem Preisanstieg entgegenzuwirken. Künftig dürfen in Berlin die Bestandsmieten innerhalb von 3 Jahren nur noch um maximal 15% statt bisher 20% erhöht werden.

Noch haben sich diese und andere geplante Regulierungsmaßnahmen der Stadt Berlin noch nicht preisdämpfend ausgewirkt. Die Immobilienpreise sind auch im ersten Halbjahr 2013 auf dem Vormarsch. Das heißt aber nicht, dass die Preise automatisch von Jahr zu Jahr weiter klettern. Zunehmend melden sich Experten in Berlin zu Wort, die vor einer Immobilienblase oder übertriebenen Erwartungen warnen. René Bernhardt, vom Hauptstadtmakler: “Berlin ist noch immer das Bundesland mit der höchsten Arbeitslosenquote – aktuell bei 11,8%. Und auch die Kaufkraft der Lohnempfänger ist vergleichsweise gering in Berlin. Preislich entwickeln sich vor allem zentrale Stadtteile wie Mitte oder Friedrichshain. Aber selbst dort ist nicht jeder Preis durchsetzbar.”

Hamburg mit Platzproblemen

Im Vergleich zu München hat auch Hamburg noch Aufholpotential. Allerdings bewegen sich die Immobilienpreise in Hamburg schon jetzt auf einem absolut gesehen sehr hohem Niveau. So kostet eine Eigentumswohnung bereits durchschnittlich 3.041 Euro und auch ein Einfamilienhaus ist für unter 300.000 Euro in Hamburg kaum mehr zu haben.
Besonders angespannt ist die Situation auf dem Grundstücksmarkt. Um 29% stiegen die Grundstückspreise gegenüber dem Vorjahr. In gefragten Lagen gibt es praktisch kein Angebot mehr. Jetzt will die Stadt Hamburg handeln und plant 11.000 neue Wohnungen zwischen Hauptbahnhof und Wilhelmsburg. Bezirksamtsleiter Andy Grote: “Die Nachfrage nach Wohnraum ist dynamisch gestiegen. Plötzlich sind auch Grundstücke interessant, die vorher keiner haben wollte.”

Ob das “größte Wohnungsbauvorhaben” der Stadt ausreichen wird, die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen, bleibt abzuwarten. Bernd Jakovlev, Immobilienmakler in Hamburg: “in gefragten Stadtteilen wie Eppendorf, Ottensen oder Othmarschen ist durch diese Maßnahmen keine Entspannung zu erwarten. Die Hamburger haben sehr genaue Vorstellungen, in welchen Stadtteilen sie wohnen möchten.”

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