Die eigene Immobilie ist in der Regel der wertvollste Bestandteil des privaten Vermögens. Steht ein Verkauf an, so möchten Eigentümer genau wissen, was ihre Wohnung oder ihr Haus wert ist, um den besten Verkaufspreis zu erzielen. Hierfür muss eine Immobilienbewertung erstellt werden.
Die wichtigsten Fragen und Antworten finden Sie hier:
1. Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
2. Welche Rolle spielt der Immobilienmarkt bei der Immobilienbewertung?
3. Immobilie selbst bewerten oder Makler hinzuziehen?
4. Immobilienverkauf mit Immobilienmakler oder privat?
5. Wie seriös ist eine kostenlose Immobilienbewertung?
1. Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Zum Ermitteln des Wertes einer Immobilie gibt es verschiedene Verfahren. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab, dem Anlass und Umfang der Bewertung sowie dem Gutachter selbst.
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A. Das Vergleichswertverfahren
In den meisten Fällen werden Immobilien über das Vergleichswertverfahren eingewertet. Es eignet sich vor allem für die Immobilienbewertung bei selbstgenutztem Wohneigentum. Wie die Bezeichnung des Verfahrens es bereits sagt: Der Wert der Immobilie wird über den Vergleich mit anderen, ähnlichen Objekten ermittelt. Grundlage hierfür ist die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses. Hier werden alle Kaufpreise festgehalten, die tatsächlich erzielt wurden. Die Schwierigkeit beim Vergleichswertverfahren besteht darin, eine wirklich vergleichbare Immobilie zu finden. Zahlreiche Aspekte beeinflussen den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis. So zum Beispiel die genaue Lage oder Ausstattung und Energieeffizienz der Immobilie.
B. Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird zur Wertermittlung für Renditeobjekte wie vermietete Wohnungen und Gewerbeimmobilien verwendet. Es beziffert den Wert einer Immobilie anhand des Bodenwertes und des Gebäudeertragswertes. Dieser ergibt sich aus den Kosten, die eine Immobilie verursacht und den Mieteinnahmen, die sie einbringt. Eine Wertermittlung anhand Ertragswertverfahren ist kompliziert und sollte von einem Immobilienprofi durchgeführt werden.
C. Das Sachwertverfahren
Banken verwenden häufig das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung. Zum Bodenwert wird der Gebäudewert addiert. Der Gebäudewert wird anhand des Zeitwertes der Immobilie mit ihrer Bausubstanz und ihren Ausstattungsmerkmalen ermittelt. Dieses Verfahren scheint den Banken als besonders sicher, bringt jedoch häufig (zumindest in beliebten Regionen) keinen realistischen Immobilienwert hervor. Mehr hierzu unter Frage 2.
2. Welche Rolle spielt der Immobilienmarkt bei der Immobilienbewertung?
Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis - Dieses Gesetz der freien Marktwirtschaft trifft auch auf den Immobilienmarkt zu. Ganz gleich, wie eine Immobilie nach "Verfahren" eingewertet wird: Letztendlich ist der Wert einer Immobilie der Preis, den ein potenzieller Käufer bereit ist zu zahlen. Selbstverständlich muss zur Angebotserstellung ein Kaufpreis definiert werden, doch eine rein mathematische Herangehensweise muss nicht unbedingt das beste Ergebnis hervorbringen. Wichtig ist, das aktuelle Marktgeschehen zu kennen und auf Trends am Immobilienmarkt flexibel eingehen zu können.
3. Immobilie selbst bewerten oder Makler hinzuziehen?
Wie unter Frage 2 bereits angedeutet: Um eine Immobilie korrekt einzuwerten ist es wichtig, den regionalen Immobilienmarkt mit seinen Trends und Bewegungen genau zu kennen. Die Immobilienbewertung auf eigene Faust ist schwierig, da Eigentümer in der Regel Laien sind, die eine Immobilienbewertung zum ersten Mal in ihrem Leben durchführen. Zum anderen werten Immobilienbesitzer ihre Wohnung oder ihr Haus nicht objektiv ein. Emotionale Bindung und Geschichte der Immobilie werden oft mit einbezogen, spielen aber für den Marktwert keine Rolle. So kommt es dazu, dass zu hohe Kaufpreise veranschlagt werden und Immobilien zu "Ladenhütern" werden. "Wenn ich den Preis den ich haben möchte nicht bekommen kann, dann senke ich ihn eben", sagen nun viele private Verkäufer.
Das Problem hierbei:
Immobilieninteressenten beobachten die Immobilieninserate und werden bei Preissenkungen misstrauisch, so dass eine erste Fehleinwertung dazu führen kann, dass letztendlich ein geringerer Preis erzielt wird, als erzielt werden könnte. Qualifizierte Immobilienmakler haben jahrelange Erfahrung auf dem örtlichen Immobilienmarkt und sind nicht emotional mit der Immobilie verbunden.
4. Immobilienverkauf mit Immobilienmakler oder privat?
Wer sich mit Immobilien gut auskennt, kann auch als Privatperson einen Immobilienverkauf durchführen. Für die meisten Verkäufer gilt jedoch: Der Immobilienverkauf mit einem Makler ist stressfreier, schneller und professioneller. Neben der Immobilienbewertung, die von einem Profi wie einem Immobilienmakler durchgeführt werden sollte, erwarten Kaufinteressenten einen routinierten Ablauf beim Immobilienkauf. Der bürokratische Akt ist nicht zu unterschätzen. Wer hier unprofessionell handelt, riskiert einen Absprung der Kaufinteressenten.
Wichtig:
Viele Eigentümer denken, dass sie durch den Privatverkauf einen besseren Preis erzielen, da ja der Käufer die Maklercourtage spart und diese auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden kann. Gute Immobilienmakler gleichen diese Differenz jedoch durch ihre professionelle und breit gefächerte Vermarktung aus. In der Regel lohnt es sich nicht, auf den Immobilienmakler zu verzichten.
Unser Tipp
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5. Wie seriös ist eine kostenlose Immobilienbewertung?
Eine kostenlose Immobilienbewertung zählt für den Immobilienmakler zum guten Service. Die Seriosität ist also nicht anzuzweifeln. In einem ersten Schritt kann eine Immobilie durchaus durch ein Online-Verfahren eingewertet werden. So erhält man als Verkäufer eine erste Idee vom erzielbaren Verkaufspreis. Wird es jedoch ernst, so ist eine Besichtigung des Verkaufsobjektes unerlässlich. Rein online den Wert einer Immobilie zu bestimmen ist nicht seriös. Die kostenlose Immobilienbewertung von immoverkauf24 gibt Ihnen einen ersten Einblick in den Wert Ihrer Immobilie. Sollten Sie von der kostenlosen Maklerempfehlung Gebrauch machen, so erfolgt bei jedem von immoverkauf24 empfohlenen Immobilienmakler eine Immobilienbewertung mit Besichtigung vor Ort.