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Immobilienmakler – die 10 wichtigsten Fragen & Antworten

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Die 10 wichtigsten Fragen & Antworten zum Makler

1. Was ist ein Immobilienmakler und was sind seine Aufgaben?

Immobilienmakler vermitteln Immobilien – zwischen Verkäufern und Käufern sowie Vermietern und Mietern. Die Aufgaben eines Immobilienmaklers sind vielfältig und ein fundiertes Immobilienwissen ist Voraussetzung für diesen Beruf. Zu den wichtigsten Tätigkeiten gehört die Bewertung von Immobilien, die Vermarktung von Immobilien sowie die Begleitung der Vertragsabwicklung von Kauf- und Mietverträgen. Immobilienmakler handeln in der Regel als Gewerbetreibende auf selbstständiger Basis.

Welche Arten von Maklern gibt es?

Ein Makler (früher Mäkler) vermittelt die Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen - etwa einem Kaufvertrag, Mietvertrag oder Versicherungsvertrag. Gesetzliche Vorgaben zu den Makler-Berufen sind im deutschen Zivilrecht in §§ 652 ff. BGB mit den Bestimmungen zum Maklervertrag und in §§ 93 ff. HGB zum Handelsmakler fixiert. Neben Immobilienmaklern gibt es auch Makler für Versicherungen, Makler für Wertpapiere (Finanzmakler) oder in früheren Zeiten Heiratsmakler. 

2. Wie findet man einen guten Makler für Immobilien?

Maklersuche 1

Als Laie ist es schwierig, einen guten Immobilienmakler von einem weniger guten Makler zu unterscheiden. Zwar können Hinweise wie eine Mitgliedschaft im IVD (Immobilienverband Deutschland) Indizien für die Qualität eines Makles sein, doch wie genau die Erfahrung und das Verkaufs- bzw. Präsentations- und Verhandlungsgeschick des Immobilienmaklers sind, ist nicht ersichtlich. Die auf Immobilien- und Bewertungsportalen veröffentlichten Maklerbewertungen sind häufig nicht belastbar. Der "Platzhirsch" in der Region muss nicht zwangsläufig der beste Makler sein, sondern könnte auch einfach nur das größte Werbebudget haben. Um ein Top-Makler zu sein, muss man die Kundenerwartungen übertreffen und viel mehr Leistungen als der Durchschnittsmakler erbringen.

Bei der Auswahl des für Sie passenden Maklers achten wir explizit auf:

  • Vermarktungsleistungen und –erfolge: eine regelmäßige Verkaufsaktivität des Maklers in Ihrer Region
  • Kenntnisse des Immobilienmaklers bzgl. Art und Lage Ihrer Immobilie
  • Qualitätsnachweise wie z.B. IVD-Mitgliedschaft, Ausbildung als Gutachter, Auszeichnungen etc.
  • Service- und Dienstleistungskompetenz: hohe Servicequalität (gute telefonische Erreichbarkeit, kostenlose Immobilienbewertung, kostenloser Energieausweis)
  • Weiterempfehlung von Bestandskunden, positive Kundenbewertungen
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3. Was kostet ein Immobilienmakler? Was ist eine angemessene Makler-Provision?

  • Vergütung des Maklers bei Immobilienverkauf

Ein Immobilienmakler erhält im Falle eines erfolgreichen Verkaufs einer Maklercourtage. Die Höhe der Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen brutto 3,57 bis 7,14% des Kaufpreises der Immobilie. In den meisten Bundesländern tragen sowohl Verkäufer als auch Käufer die Provision des Maklers hälftig (siehe auch Maklerprovision). Es gibt jedoch auch Bundesländer wie Hamburg, Berlin, Brandenburg oder Hessen, wo bisher noch nur der Käufer die Maklerprovision bezahlt. Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur geteilten Maklerprovision (Bestellerprinzip beim Kauf) zum 23.12.2020 teilen Verkäufer und Käufer jedoch bundesweit die Maklerprovision. Dass allein der Käufer die Gebühren des Maklers trägt, ist dann nicht mehr möglich.

  • Bezahlung des Maklers bei Vermietung

Seit 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Immobilienmakler beauftragt, bezahlt ihn auch. Da dies in der Regel der Vermieter ist, muss dieser die Kosten für den Makler übernehmen. Wie auch beim Verkauf gilt: Die Maklergebühren sind frei vereinbar und nicht in Stein gemeißelt. Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus vermieten möchten, sollten folglich über die Höhe der Provision verhandeln.

4. In welchen Fällen darf ein Makler keine Maklerprovision verlangen?

  • Laut Gesetz dürfen Maklergebühren nur berechnet werden, wenn Immobilienmakler und Eigentümer bzw. Immobilienverkäufer unterschiedliche Personen sind. Der Hauptvertrag muss mit "Dritten" abgeschlossen werden. Auch Ehepaare können hier nicht tricksen, denn aus der Vermittlung der Immobilie des Ehepartners zur Vermietung an einen Dritten entsteht kein Provisionsanspruch. Da bei der Vermietung ohnehin das Bestellerprinzip gilt und der den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat, erübrigt sich die Problematik hier.
    Bei Kaufverträgen ist die rechtliche Situation unklar. Allgemein gilt auch hier das, was bei Vermietung gilt: Der Kaufvertrag muss mit einer dritten Person abgeschlossen werden. Es gibt jedoch Ausnahmen: War z.B. dem Käufer bekannt, dass Vermittler / Makler und Eigentümer ein Ehepaar sind, so hat die Rechtssprechung bereits entschieden, dass trotzdem eine Provision fällig werden kann.
  • Für den Makler ist es zudem entscheidend, seine Provisionsforderung dem Kaufinteressenten ausdrücklich zu vermitteln. Eine einfache Erwähnung in Exposé oder Maklervertrag reicht nicht aus.
    Zudem kann ein Makler seinen Provisionsanspruch verwirken, wenn er einen Kaufinteressenten nicht über sein Widerrufsrecht aufklärt. Denn Verträge zwischen Käufern und Maklern werden häufig per Fernabsatzgeschäft geschlossenen. Gemeint ist damit der Umstand, dass der Kaufinteressent die Einwilligung zur Provisionszahlung im Erfolgsfall häufig nicht in den Geschäftsräumen des Maklers abgibt, sondern schriftlich per Mail, Fax oder WhatsApp. Solche Verträge können private Verbraucher seit 2014 innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Und darüber müssen sie vom jeweiligen Makler zwingend informiert werden. (Mehr Infos zum Widerrufsrecht im Expertenbeitrag)
  • Ab dem 23.13.2020 git außerdem das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision, auch Bestellerprinzip beim Kauf genannt. Ab diesem Zeitpunkt kann die Maklerprovision nicht mehr einseitig vom Käufer getragen werden, wie zuvor in einigen Bundesländern möglich. Nach dem Inkrafttreten des Gesetzes gilt: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, hat er auch von der anderen Partei keinen Anspruch auf Maklergebühren. (Mehr Informationen zur neuen Aufteilung der Maklerprovision)

5. Immobilienmakler werden - wie geht das und welche Ausbildung ist erforderlich?

Bislang konnte Immobilienmakler werden, wer ein unbelastetes Vorstrafenregister hatte und ein Gewerbe für die Maklertätigkeit anmeldete. Die geringen Einstiegsbarrieren wurden vielfach kritisiert, schließlich handelt es sich bei Immobiliengeschäften um finanzielle Investitionen von großer Höhe und eine gewisse Sachkunde sollte seitens des Maklers vorhanden sein. Darum wird seit Jahren ein Sachkundenachweis für Immobilienmakler gefordert. Allerdings ist ein entsprechendes Gesetz so nicht umgesetzt worden. Das neue Gesetz beinhaltet nunmehr lediglich eine Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und -verwalter und ist am 1. August 2018 in Kraft getreten.

Wer Immobilienmakler werden möchte, sollte sich jedoch nicht auf der aktuell geltenden Regelung ausruhen, sondern den Weg über eine fundierte Makler-Ausbildung wählen. Einerseits ist damit zu rechnen, dass der Sachkundenachweis künftig erforderlich sein wird, um den Beruf auszuüben. Andererseits wird nur, wer ein sehr gutes Fachwissen hat, Kunden akquirieren können.

  • Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. Immobilienkaufmann

Der Deutsche Immobilienverband empfiehlt eine dreijährige Ausbildung zur Immobilienkauffrau / zum Immobilienkaufmann als Grundlage für die Ausübung des Maklerberufes. Die Ausbildung erfolgt dual und neben dem theoretischen Wissen aus der Berufsschule wird die Praxis in einem Maklerbüro erlernt. Auch wenn es keine gesetzliche Vorgabe gibt: Für die meisten Makler-Betriebe sind ein Realschulabschluss oder das Abitur Voraussetzung für die Vergabe einer Ausbildungsstelle. Die Prüfungen nimmt die Industrie- und Handelskammer ab.

  • Studium

Die Studiengänge Immobilienwirtschaft und Immobilienmanagement vermitteln tiefes Immobilienwissen und bereiten auf den Beruf des Immobilienmaklers vor. Zu berücksichtigen ist hierbei jedoch, dass der Praxisanteil weitestgehend fehlt und somit die Erfahrung im Maklerberuf außerhalb des Studiums gesammelt werden muss.

  • Fernlehrgänge

Zahlreiche Institute bieten Fernlehrgänge an, die die erforderlichen Fachkenntnisse an künftige Immobilienmakler vermitteln sollen. Hierbei ist zu bedenken, dass die praktische Ausbildung in der Regel fehlt und für Fernkurse häufig 12.000 € und mehr pro Kurs aufgerufen werden. Die Chancen, mit einer solchen "Ausbildung" einen Job als Makler zu bekommen oder Aufträge als selbstständiger Makler zu erhalten, sind denkbar gering. Sinnvoll ist ein Fernlehrgang für diejenigen, die bereits eine branchennahe Ausbildung absolviert haben und sich auf die Prüfung der IHK zum Immobilienfachwirt vorbereiten möchten.

6. Warum haben Makler einen so schlechten Ruf?

Makler für Immobilien genießen in Deutschland nicht den besten Ruf. Kritisiert wird, dass Immobilienmakler ihr Geld leicht verdienen würden, oft zu wenig über die Wohnungen und Häuser aus ihren Karteien wüssten und sich auf der großen Nachfrage nach Immobilien ausruhten. Und natürlich gibt es tatsächlich solche schwarzen Schafe in der Branche, die versuchen, mit wenig Leistung viel Provision einzustreichen und damit ihren Berufsstand verunglimpfen.

Dieses Argument ist jedoch seit der Gültigkeit des Bestellerprinzips bei Vermietung z.T. hinfällig, da seitdem die Vermieter in der Regel die Auftraggeber sind und die Provision alleine tragen. Vermieter können also entscheiden, ob ihnen die Dienstleistungen des Maklers die Provisionszahlungen Wert sind oder ob sie selbst vermieten möchten. Nach einem zwischenzeitlichen Rückgang der Makleraufträge nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips 2015 kehrten die meisten Eigentümer jedoch zu der Vermietung per Makler zurück, da sich Zeit- und Verwaltungsaufwände als zu hoch für sie erwiesen.

Ab dem 23.12.2020 gilt ein "unechtes Bestellerprinzip" auch beim Kauf. "Unecht" deshalb, weil nicht allein der Aufttraggeber zahlt. Stattdessen wird ab diesem Datum die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Auch das wird dazu führen, dass solche Makler, denen es gelingt, den Wert ihrer Leistungen gut zu kommunizieren und nachzuweisen, bessere Chancen auf Aufträge haben. Andere, weniger serviceorientierte Makler könnten hingegen größere Schwierigkeiten bei der Auftragsakquise haben.

Beim den Leistungen eines Maklers gilt es zwischen der Tätigkeit des Nachweismaklers und des Vermittlungsmakler zu unterscheiden. Der Nachweismakler muss lediglich die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachweisen. Solche Makler haben also theoretisch schon bei Weitergabe von Adress- und Kontaktdaten Anspruch auf Provision. Das ist etwa der Fall, wenn ein vom Immobilienbesitzer beauftragter Makler einem Interessenten die Kontaktdaten des Eigentümers zukommen lässt. In der Praxis sind die meisten Makler jedoch als Vermittlungsmakler tätig und deren Aufgaben sind weit umfangreicher: Zu seinen wesentlichen Aufgaben gehören etwa die Vertragsverhandlungen zwischen Anbieter und Interessenten, Wertermittlungen, Vermarktungsaktivitäten und Organisation von Besichtigungsterminen. Kaufinteressenten muss er u.a. über Besonderheiten oder etwaige Mängel aufklären.

Fazit: Der Maklerberuf ist nicht ohne Grund Traumberuf vieler, weil er vielfältige und anspruchsvolle Aufgaben beinhaltet. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen, vermieten oder mieten möchte, profitiert in der Regel klar von Erfahrung und Können eines guten Immobilienmaklers.

7. Was verdient ein Immobilienmakler?

Die Frage nach dem Verdienst eines Immobilienmaklers lässt sich nicht pauschal beantworten, denn häufig sind Makler selbstständig tätig und arbeiten in einem Provisionsgeschäft. Ein Immobilienmakler, der hochpreisige Objekte akquirieren kann, der gute Kontakte zu Investoren, Bauträgern und anderen Branchenkollegen hat, sich einen Namen aufbauen konnte und weiterempfohlen wird sowie über ein hervorragendes Verkaufs- und Verhandlungsgeschick verfügt, kann tatsächlich viel Geld verdienen.

Grundsätzlich verdienen Makler beim Immobilienverkauf drei bis sechs Prozent des Verkaufspreises plus Mehrwertsteuer.
Bei der Vermietung von Immobilien erhalten Makler maximal zwei Kaltmieten plus 19% Mehrwertsteuer.
Entsprechend ist das Jahresverdienst eines Maklers stark abhängig von der Anzahl der vermittelten Objekte und in welchem Preissegment sich diese bewegen. Wer etwa in Berlin ein Objekt mit einem Kaufpreis von 800.000 Euro vermittelt, kann mit einer Provisionvon von rund 57.000 Euro rechnen. Wer mehrere solcher Immobilien akquriert, kann durchaus mehrere 100.000 Euro brutto im Jahr einnehhmen. Allerdings habben selbstständige Makler mit Büromieten und Kosten für Angestellte auch hohe Fixkosten.

Bei angestellten Maklern ist Situation noch einmal anders: Wer bei Sparkasse, Bank oder bei einem Immobilienbüro angestellt ist, erhält ein Festgehalt, der Provisionsanteil fällt vergleichsweis gering aus. "Jundmakler" erhalten als Anfangsgehalt häufig ca. 36.000 Euro - der Lohn ist also mit dem von "normalen Jobs" vergleichbar. Wer aufsteigt kann auch als angestellter Makler bis zu 100.000 Euro jährlich verdienen.

8. Mit Immobilienmakler oder ohne Makler verkaufen?

Ein Haus privat zu verkaufen bietet sich an, wenn der Verkäufer so erfahren und versiert ist, dass er kaum Fehler macht. Das ist jedoch häufig nicht der Fall. Ein Makler verkauft tagtäglich Immobilien und kann die Vermarktung daher professioneller als eine Privatperson steuern. So gibt ein Immobilienmakler z.B. mehr Geld für die Bewerbung einer Immobilie aus als der durchschnittliche Privatverkäufer. Mit einer breiten Vermarktung steigt die Wahrscheinlichkeit, den Käufer zu finden, der bereit ist, den höchsten Preis zu bezahlen.

Zudem organisieren Immobilienmakler den Verkaufsprozess von A bis Z und sichern den Verkauf rechtlich ab: Makler bewerten die Immobilie, fertigen ansprechende Fotos und Exposés an, schalten Anzeigen, beschaffen notwendige Unterlagen wie Energieausweis und Grundbuchauszug, führen Besichtigungen durch, finden geeignete Kaufinteressenten und kümmern sich um notarielle Angelegenheiten. Und: Maklern unterlaufen bei diesen Aufgaben keine Laien-Fehler, die den Privatverkauf für viele Eigentümer zu einem unschönen Erlebnis werden lassen. Denn Eigentümer unterschätzen oftmals den Zeit- und Kostenaufwand sowie das nötige Vorwissen dieser Aufgaben. Im Endeffekt erspart ein guter Makler Eigentümern und Suchenden Zeit, Aufwand und Nerven und auch tatsächlich Geld.

9. Worauf sollten Sie im Maklervertrag achten?

Grundsätzlich ist es für Eigentümer empfehlenswert, einen qualifizierten Alleinauftrag mit einem Makler abzuschließen, damit sich der Immobilienmakler auch wirklich voll für den Immobilienverkauf einsetzt.

Hinweis!

Hat der Eigentümer schon selbst Interessenten für die Immobilie, können diese separat im Maklervertrag aufgenommen werden und vom Provisionsanspruch des Immobilienmaklers freigestellt werden bzw. gesondert behandelt werden.

Der Maklervertrag sollte in der Regel eine Laufzeit von 4 bis 6 Monaten haben, in Einzelfällen auch bis zu einem Jahr. Weitere Informationen, wann ein Maklervertrag zustande kommt und wie man diesen ggf. kündigen bzw. wiederrufen kann, finden Sie ausführlich auf unsere Seite Maklervertrag.

10. Wie arbeitet ein Immobilienmakler in Zeiten von Corona?

Professionelle Immobilienmakler bieten in Zeiten von Corona weiterhin alle Leistungen an – von der Beratung über die Vermarktung bis zum Verkauf von Immobilien. Nur finden viele der Vorgänge kontaktlos statt.

Die Immobilienbewertung vollzieht der Makler, indem er so viele Angaben wie möglich vom Eigentümer per Telefon oder Mail einholt. Für ein noch besseren Eindruck sorgt eine Begehung per Video-Konferenz: Dabei bewegt sich etwa der Eigentümer mit Laptop oder Handy durch das Objekt und lässt den Makler teilhaben. Oder der Makler begeht die Immobilie alleine und der Eigentümer ist per Video-Konferenz zugeschaltet. In den meisten Bundesländern ist jedoch auch eine Bewertung mit Makler und Eigentümer vor Ort möglich, wenn sich der Termin auf zwei Teilnehmer beschränkt und die nötigen Abstandsregeln und Hygiene-Auflagen eingehalten werden.

Nach dem gleichen Prinzip laufen auch Besichtigungen ab: Der Makler begeht das Objekt mit Laptop oder Smarphone und die Interessenten haben virtuell daran teil und können Fragen stellen. Auch Vor-Ort-Besichtigungen sind zu Zweit möglich, also mit Makler und einem Interessenten und unter Einhaltung der Corona-bedingten Auflagen.

Alle anderen Aufgaben des Maklers kann er ohnehin digital und kontaktlos erledigen: Von der Vermarktung der Objekte auf den Immobilienportalen bis hin zur Überprüfung der Interessenten per Schufa-Auskunft und Kreditzusage von der Bank.

Weitere Informationen zu Immobilienverkauf, Immobilienpreisen und Immobilienfinanzierung während der Corona-Krise: Covid-19 und der Immobilienmarkt - die wichtigsten FAQs

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