Hausverkauf Kosten: Mit diesen Kosten müssen Sie 2024 rechnen

Ein neuer Job in einer anderen Stadt, die Kinder ziehen aus oder es ist schlicht Zeit für etwas Neues – Gründe, das eigene Haus zu verkaufen, gibt es viele. Doch bevor die Verkaufssumme auf Ihr Konto fließt, müssen Sie selbst einige Ausgaben tätigen. Wir haben für Sie zusammengestellt, welche Kosten bei einem Hausverkauf für den Verkäufer entstehen, welche Kosten der Käufer übernehmen muss, wie hoch diese ausfallen und welche davon steuerlich absetzbar sind. Mit diesem Wissen können Sie Ihre Ausgaben vor Beginn des Verkaufsprozesses realistisch kalkulieren und werden von keinen Kosten überrascht.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie mit einer Reihe von Kosten rechnen. Folgende Ausgaben sollten Sie als Verkäufer beim Immobilienverkauf einplanen:

Maklerprovision

Sofern Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses beauftragen, stellt dieser Ihnen nach erfolgreicher Vermittlung ein Honorar in Rechnung. Die Höhe dieser Maklerprovision – auch als „Maklercourtage“ bezeichnet – ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie können diese mit dem Makler also frei verhandeln. Wie hoch Ihr Makler die Courtage ansetzt, hängt maßgeblich von der Summe ab, zu der dieser Ihr Haus verkauft. Zur Orientierung: Üblicherweise beträgt die Courtage bei Immobilienverkäufen zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Bei einem Hausverkauf müssen Sie die Kosten für den Makler jedoch nicht allein tragen. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neuregelung der Maklerprovision am 23.12.2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision üblicherweise zu gleichen Teilen auf. 

Kosten beim Immobilienverkauf für notwendige Unterlagen

Wenn Sie Ihr Haus auf dem öffentlichen Immobilienmarkt anbieten, benötigen Sie einige Unterlagen, die Eigentumsverhältnisse und Eigenschaften Ihrer Immobilie dokumentieren. Einige der Unterlagen kosten Geld. Dazu gehören:

• Energieausweis: Der Energieausweis belegt den energetischen Zustand Ihres Hauses, also wie viel Heizenergie und Strom Ihr Objekt im Unterhalt verbraucht. Ein Energieausweis kostet etwa 50 bis 500 Euro. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, hängt davon ob, ob Sie einen Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis benötigen. Während ein Bedarfsausweis zwischen 50 und 80 Euro kostet, müssen Sie bei einem Verbrauchsausweis mit 400 und 500 Euro rechnen.

• Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug ist die Kopie eines Abschnitts aus dem Grundbuch Ihres Objektes, in dem die aktuellen Eigentumsverhältnisse vermerkt sind. Daneben geht aus dem Auszug hervor, ob auf der Immobilie Lasten wie Hypotheken oder Grundschulden liegen und ob Dritte Rechte wie Nießbrauchrecht, Wohnrecht und Vorkaufsrecht genießen. Für die Bestellung eines Grundbuchauszuges beim zuständigen Amtsgericht müssen Sie mindestens 10 Euro einplanen.
• Altlastenkataster: Als „Altlasten“ bezeichnet man umweltschädliche Verunreinigungen des Bodens, beispielsweise durch giftige Stoffe. Die Altlastenauskunft ist ein amtliches Register, das belegt, ob Ihr Grundstück belastet ist oder nicht. Falls der Boden Altlasten aufweist, legt die Auskunft zudem fest, inwiefern das Grundstück bebaut werden darf. Für den Verwaltungsaufwand, der bei Aushändigung eines Altlastenkatasters entsteht, erhebt die zuständige Behörde zwischen 0 und 50 Euro Gebühren.

Steuern

Bei einem Hausverkauf kommen verschiedene Steuerforderungen vom Finanzamt auf Sie zu. Zu den möglichen Steuern, gehören die Einkommenssteuer, die Spekulationssteuer sowie die Erbschaftssteuer.

• Einkommenssteuer: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut § 23 EStG generell steuerpflichtig. Den Gewinn bei einem Hausverkauf müssen Sie also bei Ihrer Einkommensteuererklärung mit angeben.

• Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer betrifft Sie nur dann, wenn zwischen dem Kauf Ihrer Immobilie und deren Verkauf mindestens 10 Jahre liegen.

• Erbschaftssteuer: Eine Erbschaftssteuer wird fällig, wenn Sie das Verkaufsobjekt geerbt haben und der Gewinn, den Sie bei dessen Verkauf erzielen, Ihren individuellen steuerlichen Freibetrag überschreitet.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihr Haus über eine Bank finanzieren und den laufenden Kredit bei Verkauf frühzeitig ablösen, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Damit gleicht das betreffende Kreditinstitut die finanziellen Ausfälle aus, die ihm durch eine vorzeitige Auflösung des zinsgebundenen Darlehens entstehen.

Renovierungskosten

Wie hoch der Preis ausfällt, den potenziellen Käufer zu zahlen bereit sind, hängt auch von dem Zustand Ihres Hauses ab. Wenn Sie Ihren Garten pflegen oder kleinere Renovierungsmaßnahmen wie Malerarbeiten planen, müssen Sie diese Kosten in Ihr Budget einkalkulieren. Doch aufgepasst: Investieren Sie nicht zu viel in die Renovierung Ihres Verkaufsobjektes. Neubesitzer möchten in der Regel ihr Haus nach eigenen Vorstellungen gestalten. Als grober Richtwert gilt für die Ausgaben für Renovierungsmaterial daher ein maximaler Preis von 3.000 Euro.

Kosten für Sachverständigen

Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten, müssen Sie zu Beginn des Verkaufsprozesses einen realistischen Preis festlegen, zu dem Sie Ihr Objekt anbieten. Dazu sollten Sie die Hilfe eines Sachverständigen in Anspruch nehmen. Dieser stellt im Rahmen einer Immobilienbewertung den Verkehrswert Ihrer Immobilie fest. Mit welchen Kosten Sie hier rechnen müssen, hängt von dem Wert Ihrer Immobilie ab. In der Regel kostet ein Vollwertgutachten jedoch zwischen 1.800 und 2.500 Euro.

Sofern Sie den Vermarktungsprozess Ihres Hauses eigenständig in die Wege leiten, müssen Sie Ausgaben für Werbung und Marketing einplanen, um potenzielle Käufer zu erreichen. Wie hoch die Kosten für ein Inserat in einem der gängigen Immobilienportale ausfallen, hängt von dem Wert Ihres Objektes sowie dem Anzeigentyp ab, den Sie wählen. Hier reicht die Kostenspanne für ein zweiwöchig geschaltetes Inserat von kostenlos bis zu 185 Euro. Für vier Wochen werden etwa 65 bis 260 Euro fällig.

Bei einem Hausverkauf müssen Sie als Verkäufer nicht alle anfallenden Kosten tragen. An einigen davon muss sich auch der Käufer beteiligen oder diese sogar vollständig übernehmen.

Maklerprovision

Generell gilt bei einem Hausverkauf, dass sich beide Kaufparteien die Maklerprovision möglichst zu gleichen Teilen aufteilen. Als Verkäufer müssen Sie jedoch mindestens 50 Prozent dieser Kosten übernehmen. Diese Art der Provisionsaufteilung bezeichnet man auch als „unechtes Bestellerprinzip“ (§ 656a bis § 656d BGB).

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer eine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Höhe des Kaufpreises und dem zuständigen Bundesland ab. Je nach Bundesland fallen Grunderwerbskosten zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises an.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten für den abschließenden Notartermin, bei dem der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt wird, muss in der Regel der Käufer zahlen. Dieser darf im Gegenzug jedoch auch den Notar aussuchen. Auch die Kosten für die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch gehen zulasten des Käufers. Als Verkäufer tragen Sie hingegen die Kosten für die Löschung der ggf. vorhandenen Grundschuld im Grundbuch. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite Notar- und Grundbuchkosten.

Kosten für Sachverständigen

Beauftragen nicht Sie als Verkäufer, sondern der Käufer einen Sachverständigen, der den Verkehrswert Ihrer Immobilie im Rahmen einer Immobilienbewertung festlegen soll, muss dieser auch für dessen Honorar aufkommen.

Modernisierungskosten

Kosten für Modernisierung und Sanierung - beispielsweise hinsichtlich der energetischen Effizienz - müssen laut des Gebäudeenergiegesetzes generell Käufer tragen. Diese müssen der Sanierungspflicht in einem Zeitraum von zwei Jahren nachkommen.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie einige Ihrer Ausgaben bei Ihrer nächsten Steuererklärung geltend machen.

Folgende Kosten sind beim Hausverkauf steuerlich absetzbar:

• Energieausweis und behördliche Dokumente
• Eintragung im Grundbuch
• juristische Beratung
• Gutachterkosten
• Kosten für Modernisierungen und Reparaturen
• Online-Anzeigen sowie Inserate in Zeitungen oder Zeitschriften
• verkaufsgebundene Telefonate
• Fahrten zu Besichtigungen und anderen Terminen, die mit dem Hausverkauf zusammenhängen

In den meisten Fällen können Sie zudem von der Steuer absetzen:

• Maklergebühren 
• Notarkosten 
• Löschung der Grundschuld 

Welche Kosten in welcher Höhe bei einem Hausverkauf auf Sie zukommen, haben wir in der folgenden Tabelle für Sie kurz und prägnant zusammengestellt.

In Hamburg würden bei einem Hausverkauf folgende Kosten anfallen, wenn man einen Verkaufspreis von 400.000 Euro zugrunde legt.