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Spekulationssteuer: 11 Punkte, die es zu beachten gilt! [inklusive Beispielrechnung]

Die Fälligkeit der Spekulationssteuer können Sie als Eigentümer einer vermieteten Immobilie unter bestimmten Bedingungen vermeiden. Hier erfahren Sie, was die Spekulationsfrist besagt, wie Sie die Höhe bei Fälligkeit der Spekulationssteuer berechnen, welche Ausnahmeregelungen es gibt und ob sich ein Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer für Sie lohnt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermietete Immobilien müssen zehn Jahre gehalten werden, damit keine Spekulationssteuer anfällt.
  • Für selbstgenutzte Immobilien fallen keine Spekulationssteuer an.
  • Die Spekulationssteuer berechnet sich am Gewinn aus dem Immobilienverkauf und Ihrem persönlichen Steuersatz.
  • Grundlage der Berechnung ist der Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Nutzen Sie unseren kostenlosen Immobilienwert-Rechner, um den Wert Ihrer Immobilie einfach und schnell zu erfahren!

1. Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer bei Immobilien kann dann anfallen, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen und daraus Gewinn erwirtschaften.

Denn bei Verkauf von Grundstück, Haus oder Wohnung als Kapitalanlage gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer eine Immobilie vor Ablauf dieser zehn Jahre verkauft, muss Spekulationssteuer auf den Gewinn (Spekulationsgewinn) zahlen.

Unter folgenden Bedingungen fällt für Immobilienbesitzer die Spekulationssteuer an:

  • Es handelt sich um eine vermietete Immobilie, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
  • Beim Immobilienverkauf wurde ein Gewinn erzielt.
  • Der Immobilienverkauf fand vor dem Ende der Spekulationsfrist von 10 Jahren statt.

Im Behördendeutsch heißt das: „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach §23 EStG einkommenssteuerpflichtig.“ Denn Spekulationssteuer wird gesetzlich gleich behandelt als die Einkommenssteuer, die der Fiskus auf Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf oder anderen privaten Veräußerungsgeschäften erhebt.

Hintergrund ist Folgender: Der Gesetzgeber will durch die besonders geregelte Besteuerung der Gewinne beim Verkauf von sogenannten knappen Gütern verhindern, dass der Eigentümer die zu erwartende Preissteigerung bewusst ausnutzt. Das geschieht insbesondere im Zusammenhang mit dem Verkauf von vermieteten Immobilien. Mietobjekte sollen nicht zur „Spekulationsware“ und letztlich Mieten nicht unbezahlbar werden.

» Info zum Spekulationsgewinn

Als Spekulationsgewinn gilt der Gewinn beim Verkauf von Immobilien, wenn Verkäufer diesen innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erzielen. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Einkaufspreises. Dieser Spekulationsgewinn muss versteuert werden. Aber: Auf das Immobilieninventar, wie z.B. eine Einbauküche, entfällt in der Regel keine Steuer – so entschied jüngst das Finanzgericht Münster (Urteil v. 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).

2. Was ist die Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist ist eine vom Gesetzgeber festgelegte Zeitspanne, innerhalb der ein eventueller Veräußerungsgewinn steuerpflichtig wird. Beim Verkauf von Immobilien als Kapitalanlage beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.

immoverkauf24 Info

Die Spekulationsfrist beginnt und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Das heißt, die Immobilie sollte tatsächlich keinen Tag früher als nach zehn Jahren verkauft werden, um Spekulationssteuer zu vermeiden.

3. Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Sie wollen die Spekulationssteuer umgehen und Ihr Haus oder Ihre Wohnung steuerfrei verkaufen? Dann müssen Sie sich an folgende gesetzliche Vorgaben halten:

  • Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung! Wenn Sie die Immobilie zwischen dem Datum der Anschaffung und dem Datum der Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt haben, fällt keine Spekulationssteuer für die Immobilie an.
  • Ebenfalls entfällt die Spekulationssteuer auf Ihre Wohnung, wenn Sie die Immobilie zwar zunächst oder zwischenzeitlich vermietet haben, aber im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen.
  • Sie halten sich bei vermieteten Immobilien an die Spekulationsfrist für Immobilienverkäufe von zehn Jahren. Das heißt, Sie verkaufen erst, wenn diese Frist abgelaufen ist.

Grund für die Steuerfreiheit bei diesen Ausnahmen von der Spekulationssteuer: Der Gesetzgeber geht in diesen Fällen nicht davon aus, dass beim Verkauf der wirtschaftliche Gewinn im Vordergrund steht und daher müssen keine Steuern beim Hausverkauf gezahlt werden.

Die folgende Grafik zeigt die Regelungen zur Spekulationssteuer bei Immobilien auf einen Blick:

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

4. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Für die Spekulationssteuer gibt es keinen festen Steuersatz. Die Höhe ist abhängig von dem Verkaufspreis, dem damaligen Kaufpreis, den Veräußerungskosten sowie den Anschaffungskosten. Weiterhin ist die Höhe der Spekulationssteuer von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig.

immoverkauf24 Info

Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen und haben eine der Wohnungen selbst bewohnt? Dann wird die Spekulationssteuer bei Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist anteilig berechnet.

5. Wie kann die Spekulationssteuer berechnet werden?

Die Höhe der Spekulationssteuer können Sie mithilfe folgender Anleitung und Beispielrechnung berechnen:

  1. Netto-Gewinn des Immobilienverkaufs ermitteln.
  2. Gewinn mit dem individuellen Einkommenssteuersatz multiplizieren.

Der Netto-Gewinn ergibt sich aus Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises inklusive Veräußerungskosten. Ihr Einkommenssteuersatz richtet sich nach Ihren Gesamteinnahmen pro Jahr. Übrigens: Auch Kaufnebenkosten bei vermieteten Wohnungen können vom Verkaufspreis abgezogen werden. Diese Aspekte werden in die Berechnung einbezogen und reduzieren den zu versteuernden Gewinn.

» Höhe der Spekulationssteuer berechnen

Verkaufspreis Immobilie 280.000 €
Kosten im Rahmen des Verkaufs (z.B. Schönheitsreparaturen) -10.000 €
Anschaffungskosten (ggf. um AfA gemindert bei vermieteten Immobilien) -230.000 €
Zu versteuernder Gewinn = 40.000 €
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Steuer 16.000 €

Erläuterung: Nach Abzug der Veräußerungskosten (z.B. Schönheitsreparaturen) hat der Eigentümer 270.000 Euro erlöst. Die Anschaffungskosten (z.B. Kaufpreis und Kaufnebenkosten) betrugen nach Abzug von Abschreibungen (z.B. 2,5% jährlich bei Altbauten) 230.000 Euro. Der zu versteuernde Wertgewinn demzufolge beträgt 40.000 Euro.

Das Beispiel verdeutlicht, dass für die Höhe der Spekulationssteuer nicht nur der ermittelte Wertgewinn (hier 40.000 Euro) entscheidend ist, sondern auch der persönliche Steuersatz (hier 40 Prozent).

In der Einkommenssteuererklärung wird der ermittelte Wertgewinn als zusätzliches Einkommen aufgeführt. Er erhöht das zu versteuernde Einkommen entsprechend. Die Höhe der tatsächlichen Besteuerung des Wertgewinns hängt somit von der Höhe der Gesamteinkünfte ab und dem sich daraus ableitenden persönlichen Steuersatz. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zwar eine Verrechnung des Wertgewinns mit Verlusten aus anderen Spekulationsgeschäften möglich ist, aber ein möglicher Wertverlust nicht mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten verrechnet werden darf.

immoverkauf24 Lesetipp

In dem Expertenartikel erklärt Immobilienkauffrau Sina Borchert, was Vermieter von der Steuer absetzen können. Neben Anschaffungskosten gehören hier auch Werbungskosten wie beispielsweise Kosten für Energieausweis, Wartungen oder Makler dazu.

6. Spekulationssteuer und Spekulationsfrist bei gewerblichen Immobilienverkauf

Der Fiskus unterscheidet beim Immobilienverkauf zwischen privaten und gewerblichen Veräußerungsgeschäften. Ausschlaggebend für die Einstufung durch die Finanzämter ist unter anderem die „Drei-Objekt-Grenze“.

Das heißt, werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft, gebaut oder grundlegend modernisiert und dann weiterverkauft, gilt das Vorgehen als gewerblicher Grundstückshandel und Sie müssen Spekulationssteuer zahlen. Ob es sich dabei um einzelne Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser handelt, spielt keine Rolle. Sie gelten als „ein Objekt“.

immoverkauf24 Hinweis

Die Einkünfte aus dem Verkauf unterliegen dann nicht nur der Einkommenssteuer, weil die Spekulationsfrist von zehn Jahren unterschritten wurde, sondern auch der Gewerbesteuer.

Ein wichtiges Indiz für die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel ist die von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht des Eigentümers. Ist diese für das Finanzamt ersichtlich, weil beispielsweise ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Baugenehmigung und Verkauf des Objekts besteht, kann auch schon bei zwei Immobilien von einem gewerblichen Charakter ausgegangen werden. Die Regelungen zur „Drei-Objekt-Grenze“ sind somit nicht starr festgelegt. Dies kann andererseits auch bedeuten, dass in manchen Fällen sogar erst bei mehr als vier Objekten die Spekulationssteuer für gewerbliche Veräußerungsgeschäfte greift. Das kann beispielsweise sein, wenn Sie eines der Objekte für mindestens fünf Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben und es somit nicht als mitzuzählendes Objekt gilt.

Wie genau welche Immobilie einzustufen ist, können Sie anhand eines vereinfachten Prüfschemas des Bundesfinanzministeriums feststellen. Wir erläutern Ihnen das Schema zum gewerblichen Grundstückshandel - inklusive Infografik.

7. Spekulationssteuer und Spekulationsfrist bei Erbschaft

Sie haben eine Immobilie geerbt und fragen sich, ob Sie nun bei einem Verkauf Spekulationssteuer entrichten müssen? Die Antwort ist eindeutig: Sie erben die Spekulationsfrist des Erblassers mit!

Das bedeutet, die Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Antritt des Erbes, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie. Wenn der Erblasser die Immobilie beispielsweise nach dem Kauf drei Jahre lang vermietet hat, müssen Sie sieben weitere Jahre mit dem Hausverkauf warten, um die zehn Jahre währende Spekulationsfrist einzuhalten. Hat der Erblasser die Immobilie hingegen seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder sie zuvor zwar vermietet, aber im Verkaufsjahr sowie in den vorhergehenden zwei Jahren selbst darin gelebt, entfällt bei einem Verkauf der Immobilie die Spekulationssteuer.

Unabhängig davon kann für Erben zusätzlich die Erbschaftssteuer anfallen.

immoverkauf24 Info

Wenn Sie mehr als drei Immobilien erben und sie verkaufen möchten, dann fällt dieses ebenfalls unter gewerblichen Immobilienverkauf. Verkaufen Sie sie innerhalb von fünf Jahren, fällt auf den Gewinn nicht nur Spekulationssteuer, sondern auch Gewerbesteuer an.

8. Spekulationssteuer und Spekulationsfrist bei Schenkung

Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Datum der Schenkung, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie. 

Sie sollten außerdem unbedingt beachten, dass auch eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an Familienangehörige anfallen kann, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht beachtet wird. Es gibt in dieser Hinsicht kein Privileg für Eheleute oder Eltern mit Kindern. Wird in irgendeiner Form ein wirtschaftliches Eigentum an einem Grundstück entgeltlich an Dritte übertragen – egal, ob an Fremde oder Familienmitglieder –, gilt das als privates Veräußerungsgeschäft. Dabei kann es sich auch um einen Tausch oder eine Übertragung im Rahmen einer Ehegattenvereinbarung handeln.

9. Spekulationssteuer und Spekulationsfrist bei unbebauten Grundstücken

Da Sie ein unbebautes Grundstück nicht selbst bewohnen können, ist auch keine Unterscheidung zwischen Fremd- und Eigennutzung wie bei Wohnungen oder Häusern möglich. Es gibt also keine Regelung, wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Sie müssen die Spekulationssteuer in jedem Fall entrichten, wenn zwischen Kauf und Weiterverkauf weniger als zehn Jahre liegen. Sie möchten den Wert Ihres Grundstücks erfahren? Nutzen Sie unsere kostenlose Grundstücksbewertung!

immoverkauf24 Info

Kaufen Sie zunächst ein unbebautes Grundstück und errichten darauf später ein Haus, das Sie vermieten, gilt der Kaufzeitpunkt des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist. Der Zeitpunkt, an dem Sie mit dem Hausbau begonnen haben, spielt bei der Berechnung der Spekulationssteuer keine Rolle.

10. Gibt es einen Freibetrag für die Spekulationssteuer?

Bei den Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften gibt es generell eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr. Das heißt, die Gewinne bleiben steuerfrei, wenn sie diese Grenze nicht überschreiten.

11. Lohnt ein Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer? Immobilie kostenfrei online bewerten!

Sie möchten wissen ob, beziehungsweise wie viel Spekulationssteuer anfallen würde und ob sich ein Verkauf Ihrer Immobilie lohnt? Bewerten Sie Ihre Immobilie einfach online. Sie erhalten unverbindlich eine erste Einschätzung des zu erzielenden Verkaufspreises, woraufhin sie den Netto-Gewinn und die Spekulationssteuer berechnen können.

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