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Spekulationssteuer – Wichtige Infos zur Spekulationsfrist & Beispielrechnung

Unter Spekulationssteuer versteht man die umgangssprachliche Bezeichnung für die Einkommenssteuer, die der Fiskus auf Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf oder anderen Veräußerungsgeschäften erhebt. Wir erläutern Ihnen, wie Sie die Höhe der Spekulationssteuer berechnen, welche Ausnahmeregelungen es gibt und ob sich ein Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer für Sie lohnt.

Die wichtigsten Infos zur Spekulationssteuer in Kürze:

  • Vermietete Immobilien müssen zehn Jahre gehalten werden, damit keine Spekulationssteuer anfällt.
  • Für selbstgenutzte Immobilien gibt es Ausnahmen von der Spekulationssteuer.
  • Die Spekulationssteuer bemisst sich am Gewinn aus dem Immobilienverkauf.
  • Die Höhe der Spekulationssteuer wird individuell bemessen.

1. Spekulationssteuer – Wann fällt sie an?

Grundsätzlich gilt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach §23 EstG einkommenssteuerpflichtig sind. Darunter fallen auch Gewinne aus dem Immobilienverkauf. Die gesetzliche Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre ab ihrem Kauf, das heißt, wer innerhalb dieser Frist sein Haus oder seine Wohnung wieder verkauft, muss auf den Gewinn Steuern zahlen. Aber Achtung: Bei den meisten privaten Immobilienverkäufen wird aufgrund von Ausnahmeregelungen keine Spekulationssteuer fällig, siehe Punkt 2.

Bei Gold oder Münzen, für die ebenfalls eine Spekulationssteuer anfällt, ist die Spekulationsfrist kürzer. Sie liegt bei einem Jahr. Bei Aktien, für die früher auch eine Spekulationssteuer entrichtet werden musste, gilt seit 2009 eine Abgeltungssteuer. Diese ist unabhängig davon, wie lange sie gehalten wurden.

Hintergrund ist Folgender: Der Gesetzgeber will durch die besonders geregelte Besteuerung der Gewinne beim Verkauf von sogenannten knappen Gütern verhindern, dass der Eigentümer die zu erwartende Preissteigerung bewusst ausnutzt. Das geschieht insbesondere im Zusammenhang mit dem Verkauf von vermieteten Immobilien. Mietobjekte sollen nicht zur „Spekulationsware“ und letztlich Mieten nicht unbezahlbar werden.

immoverkauf24 Info:

Ausschlaggebend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Das heißt, die Immobilie darf tatsächlich keinen Tag früher als nach zehn Jahren verkauft werden, wenn man keine Spekulationssteuer zahlen will.

2. Spekulationssteuer vermeiden – Eigennutzung & Spekulationsfrist

Sie wollen die Spekulationssteuer umgehen und Ihr Haus oder Ihre Wohnung steuerfrei verkaufen? Dann müssen Sie sich an folgende gesetzliche Vorgaben halten:

  • Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung! Wenn Sie die Immobilie zwischen dem Datum der Anschaffung und dem Datum der Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt haben, fällt keine Steuer an.
  • Ebenfalls entfällt die Spekulationssteuer auf Ihre Wohnung, wenn Sie die Immobilie zwar zunächst oder zwischenzeitlich vermietet, aber im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
  • Sie halten sich bei vermieteten Immobilien an die Spekulationsfrist für Immobilienverkäufe von zehn Jahren. Das heißt, Sie verkaufen erst, wenn diese Frist abgelaufen ist.

Grund für die Steuerfreiheit und Ausnahmen: Der Gesetzgeber geht in diesen Fällen nicht davon aus, dass beim Verkauf der wirtschaftliche Gewinn im Vordergrund steht.

Die folgende Grafik zeigt die Regelungen zur Spekulationssteuer auf einen Blick:

Uebersicht_Faelligkeit_Spekulationssteuer

3. Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf – Hier Beispielrechnung

Um die zu entrichtende Steuer beim Verkauf zu berechnen, müssen Sie zunächst die Anschaffungskosten (Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten) und den Verkaufspreis gegenüberstellen. Dabei ist steuerlich gesehen nicht nur der Saldo aus Verkaufspreis und Anschaffungskosten als Gewinn zu betrachten. Auch geltend gemachte Abschreibungen, die bei vermieteten Wohnungen möglich sind, werden in die Wertermittlung einbezogen und erhöhen den steuerlichen Gewinn.

Höhe der Spekulationssteuer berechnen – Verkauf einer vermieteten Immobilie:

Verkaufspreis Immobilie 280.000 €
Kosten im Rahmen des Verkaufs (z.B. Schönheitsreparaturen) -10.000 €
Anschaffungskosten (ggf. um AfA gemindert bei vermieteten Immobilien) -230.000 €
Zu versteuernder Gewinn = 40.000 €
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Steuer 16.000 €

Erläuterung: Nach Abzug der Veräußerungskosten (z.B. Schönheitsreparaturen) hat der Eigentümer 270.000 Euro erlöst. Die Anschaffungskosten (z.B. Kaufpreis + Grundererwerbsteuer) betrugen nach Abzug von Abschreibungen (z.B. 2,5% jährlich bei Altbauten) 230.000 Euro. Der zu versteuernde Wertgewinn beträgt 40.000 Euro.

Das Beispiel verdeutlicht, dass für die Höhe der Spekulationssteuer nicht nur der ermittelte Wertgewinn (hier 40.000 Euro) entscheidend ist, sondern auch der persönliche Steuersatz (hier 40 Prozent).

In der Einkommenssteuererklärung wird der ermittelte Wertgewinn als zusätzliches Einkommen aufgeführt. Er erhöht das zu versteuernde Einkommen entsprechend. Die Höhe der tatsächlichen Besteuerung des Wertgewinns hängt somit von der Höhe der Gesamteinkünfte ab und dem sich daraus ableitenden persönlichen Steuersatz. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zwar eine Verrechnung des Wertgewinns mit Verlusten aus anderen Spekulationsgeschäften möglich ist, aber ein möglicher Wertverlust nicht mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten verrechnet werden darf.

immoverkauf24 Info:

Sind Sie Besitzer eines Mehrfamilienhauses und haben eine der Wohnungen selbst bewohnt, wird die Spekulationssteuer bei Hausverkauf vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist anteilig berechnet. Sie zahlen die Steuer nur für den Quadratmeter-Anteil, den Sie nicht selbst genutzt haben.

4. Gewerblicher Immobilienverkauf – Fällt Spekulationssteuer an?

Der Fiskus unterscheidet beim Immobilienverkauf zwischen privaten und gewerblichen Veräußerungsgeschäften. Ausschlaggebend für die Einstufung durch die Finanzämter ist unter anderem die „Drei-Objekt-Grenze“. Das heißt, werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft, gebaut oder grundlegend modernisiert und dann weiterverkauft, gilt das Vorgehen als gewerblicher Grundstückshandel. Ob es sich dabei um einzelne Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser handelt, spielt keine Rolle. Sie gelten als „ein Objekt“. Die Einkünfte aus dem Verkauf unterliegen dann nicht nur der Einkommenssteuer, weil die Spekulationsfrist von zehn Jahren unterschritten wurde, sondern auch der Gewerbesteuer.
Ein wichtiges Indiz für die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel ist die von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht des Eigentümers. Ist diese für das Finanzamt ersichtlich, weil beispielsweise ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Baugenehmigung und Verkauf des Objekts besteht, kann auch schon bei zwei Immobilien von einem gewerblichen Charakter ausgegangen werden. Die Regelungen zur „Drei-Objekt-Grenze“ sind somit nicht starr festgelegt – was andererseits auch bedeutet, dass in manchen Fällen sogar erst bei mehr als vier Objekten die Besteuerungsregeln für private Veräußerungsgeschäfte greifen, etwa wenn Sie eines der Objekte für mindestens fünf Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben und es somit nicht als mitzuzählendes Objekt gilt.

Wie genau welche Immobilie einzustufen ist, können Sie anhand eines vereinfachten Prüfschemas des Bundesfinanzministeriums feststellen. Dieses Schema finden Sie auf unserer Seite Gewerblicher Grundstückshandel.

5. Spekulationssteuer und Spekulationsfrist bei Erbschaft

Sie haben eine Immobilie geerbt und fragen sich, ob Sie nun bei einem Wohnungsverkauf oder Hausverkauf Spekulationssteuer entrichten müssen? Die Antwort ist eindeutig: Sie erben die Spekulationsfrist des Erblassers mit. Das bedeutet, die Frist beginnt nicht mit dem Antritt des Erbes, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie. Wenn der Erblasser die Immobilie beispielsweise nach dem Kauf drei Jahre lang vermietet hat, müssen sie sieben weitere Jahre mit dem Verkauf warten, um die zehn Jahre währende Spekulationsfrist einzuhalten (siehe Punkt 2). Hat der Erblasser die Immobilie hingegen seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder sie zuvor zwar vermietet, aber im Verkaufsjahr sowie in den vorhergehenden zwei Jahren selbst darin gelebt, entfällt bei einem Verkauf der Immobilie die Spekulationssteuer.
Unabhängig davon kann für Erben zusätzlich die Erbschaftssteuer anfallen.

immoverkauf24 Info:

Wenn Sie mehr als drei Immobilien erben und sie verkaufen möchten, achten Sie auf die unter Punkt 4 genannten Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel. Verkaufen Sie sie innerhalb von fünf Jahren, fällt auf den Gewinn nicht nur Spekulationssteuer, sondern auch Gewerbesteuer an.

6. Spekulationssteuer bei Schenkung

Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, gilt hinsichtlich der Spekulationsfrist das Gleiche wie bei einer Erbschaft (siehe Punkt 5). Die Frist beginnt nicht mit dem Datum der Schenkung, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie.  

Sie sollten außerdem unbedingt beachten, dass auch eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an Familienangehörige anfallen kann, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht beachtet wird. Es gibt in dieser Hinsicht kein Privileg für Eheleute oder Eltern mit Kindern. Wird in irgendeiner Form ein wirtschaftliches Eigentum an einem Grundstück entgeltlich an Dritte übertragen – egal, ob an Fremde oder Familienmitglieder –, gilt das als privates Veräußerungsgeschäft. Dabei kann es sich auch um einen Tausch oder eine Übertragung im Rahmen einer Ehegattenvereinbarung handeln.

7. Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Da Sie ein unbebautes Grundstück nicht selbst bewohnen können, ist auch keine Unterscheidung zwischen Fremd- und Eigennutzung wie bei Wohnungen oder Häusern möglich. Es gibt also keine Regelung, wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Sie müssen die Steuer in jedem Fall entrichten, wenn zwischen Kauf und Weiterverkauf weniger als zehn Jahre liegen.

immoverkauf24 Info:

Kaufen Sie zunächst ein unbebautes Grundstück und errichten darauf später ein Haus, das Sie vermieten, gilt der Kaufzeitpunkt des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist. Der Zeitpunkt, an dem Sie mit dem Hausbau begonnen haben, spielt bei der Berechnung der Spekulationssteuer keine Rolle.

8. Gibt es einen Freibetrag für die Spekulationssteuer?

Bei den Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften gibt es generell eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr. Das heißt, die Gewinne bleiben steuerfrei, wenn sie diese Grenze nicht überschreiten.

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