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Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf - Rechner & wichtige Infos

Hausverkauf und den Kredit ablösen: Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsgebühr verlangen? Wie wird dieses Entgelt an die Bank richtig berechnet? immoverkauf24 gibt Ihnen wichtige Informationen. Nutzen Sie auch unseren Vorfälligkeitsrechner direkt online

1. Definition: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Im Bereich der Immobilienfinanzierung werden die Kredite in der Regel mit einer Zinsbindungsfrist von zum Beispiel 10 Jahren vereinbart. Das bedeutet: Für diesen Zeitraum sind die Kreditzinsen festgeschrieben und können sich nicht ändern. Möchte der Darlehensnehmer innerhalb dieser Frist sein Immobiliendarlehen dennoch vollständig zurückzahlen - da er zum Beispiel sein Haus verkauft und den Kredit ablösen - also kündigen - möchte, so kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer verlangen. Warum? Wird ein Kredit innerhalb der Zinsfestschreibung zurückgezahlt, entgeht der Bank ein Teil der zukünftigen Zinseinnahmen. Dieser Zinsschaden ist somit ein Ausgleich an die Bank, den der Kreditnehmer - bei einer vorzeitigen, einseitigen Kündigung durch ihn - zu zahlen hat. 

2. Hausverkauf und Kredit ablösen - wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Manchmal ändern sich die geplanten Lebensentwürfe und ein vorzeitiger Hausverkauf steht an. Doch kann der Kredit aufgrund des Hausverkaufs einfach innerhalb der Zinsbindungsfrist abgelöst werden? Ja- die Bank muss die Kündigung annehmen, sofern es sich um den Verkauf der Immobilie handelt oder wenn die Bank eine Erhöhung des Darlehens ablehnt. Möchte der Darlehensnehmer das Immobiliendarlehen aufgrund aktuell niedriger Zinsen umschulden, dann darf die Bank die vorzeitige Kündigung ablehnen. 

Stimmt die Bank der vorzeitigen Kündigung durch den Kreditnehmer zu, dann darf Sie eine Gebühr für die Zinseinnahmen verlangen, die sie in den Folgejahren noch erzielt hätte. Zum einen muss die Bank damit auf fest eingeplante Gewinne verzichten (Margenschaden). Zum anderen hat sie sich in der Regel selbst langfristig refinanziert und kann das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur zu niedrigen Zinsen neu anlegen (Refinanzierungsschaden). Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den entstandenen Schaden ersetzen.

immoverkauf24 Hinweis: Günstige Zinsen reservieren

Sie haben einen Immobilienkredit mit hohen Zinsen vor weniger als 10 Jahren abgeschlossen und möchten vom jetzigen Niedrigzinsniveau profitieren? Die Bank stimmt in Ihrem Fall einer vorzeitigen Kündigung sehr wahrscheinlich nicht zu - Sie können sich jedoch mit Hilfe eines Forward-Darlehens die günstigen Zinssätze für die Zukunft reservieren! 

Forward-Darlehen

3. Wie hoch fällt das Vorfälligkeitsentgelt beim Hausverkauf aus?

Seit vielen Jahren gibt es Rechtsstreitigkeiten über die Frage, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf ausfallen darf. Eine Bank ist dazu angehalten, den entstandenen Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu begründen. Sie muss belegen, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz eines Ersatzgeschäftes liegt. Als Ersatzgeschäft kommt üblicherweise die Anlage des zurückgeführten Kapitals in Hypothekenpfandbriefen in Frage. Entsprechend wird der Schaden dann aus der Differenz von ursprünglichem Darlehenszins und Pfandbriefzins gebildet. Allerdings kann ein Ersatzgeschäft auch in Form einer Neuausleihe erfolgen. Hat die Bank dem Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit gegeben bzw. eine Umfinanzierung vorgenommen, muss die Bank bei der Berechnung des Ausfallschadens den Zins aus dem Neugeschäft zugrunde legen und kann nicht einfach auf den Hypothekenpfandzins verweisen.

Der Hauptbestandteil der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsschaden. Zur Berechnung des Zinsschadens kann die Bank zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen:

  • Aktiv-Aktiv-Vergleich: Die Bank unterstellt, dass ein Ersatzdarlehen abgeschlossen wird, allerdings zu schlechteren Konditionen. Der Zinsschaden ergibt sich aus dem Zinsunterschied zwischen dem alten und dem neuen Darlehen.

  • Aktiv-Passiv-Vergleich: Die Bank unterstellt, dass sie das Geld nicht neu verleiht, sondern am Kapitalmarkt anlegt, in der Regel in Form von Hypothekenpfandbriefen. Der Zinsschaden ergibt sich aus der Differenz des Nominalzinses laut Kreditvertrag und dem Pfandbriefzins.

Banken wählen in der Regel die zweite Methode, weil der entstandene Schaden auf diese Weise meistens höher ausfällt. Die erste Methode ist allerdings verpflichtend, wenn der Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit, z. B. zum Immobilienkauf bei der Bank abschließt. Neben dem Zinsschaden kann eine Bank noch eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung des Zinsschadens nehmen.

immoverkauf24 Info:

Das Vorfälligkeitsentgelt bei Baufinanzierungen ist in der Höhe nicht begrenzt. Diese Deckelung gilt seit dem 11. Juni 2010 lediglich für Ratenkredite. Hier darf die Vorfälligkeitsgebühr maximal 1% der Restschuld betragen. 

4. Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet? » Nutzen Sie unseren Rechner!

Hausverkauf und den Kredit ablösen - generell ist die Entschädigung immer dann besonders hoch, wenn der Sollzins des Darlehens deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegt und die Zinsbindung noch lange läuft. Folgende Faktoren haben daher einen großen Einfluss bei der Berechnung bzw. auf die Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung:

  • Höhe der Restschuld
  • Restlaufzeit des Darlehens
  • Höhe des vereinbarten Zinsniveaus
  • Aktuelles Zinsniveau

Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner finden Sie heraus, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Kredits ausfällt. Die meisten Online-Rechner - auch der Rechner auf dieser Seite - nutzen die Aktiv-Passiv-Methode, da diese von den meisten Banken gewählt wird. 

So nutzen Sie unseren Vorfälligkeitsrechner richtig!

  • Ablösetermin: Unter einem regulären Zahlungstermin ist hier der Termin des Rateneinzugs gemeint. Fällt der von Ihnen gewünschte Ablösetermin auf einen anderen Tag an, geben Sie bitte "Nein" an.
  • Restschuld: Die Angabe zur kalkulierten Restschuld zum gewünschten Ablösetermin finden Sie in Ihrem Tilgungsplan.
  • Datum der Darlehensauszahlung bzw. Kreditverlängerung: Hier ist das Datum der kompletten Kreditauszahlung zu nennen. Wurde der Kredit bereits verlängert, dann ist hier das Datum des Vertragsbeginns anzugeben.
  • Ende der Sollzinsbindung: Diese Angabe können Sie Ihrem Darlehensvertrag entnehmen
  • Ursprünglich gebundener Sollzins: Auch diesen finden Sie in Ihrem Darlehensvertrag. Dies ist der Zins, den Sie tatsächlich zahlen.
  • Ratenhöhe: Tragen Sie hier bitte die monatliche Rate ein, die Sie an die Bank zahlen.
  • Optionale Angaben: Hier können Sie z. B. die Sondertilgungsmöglichkeit eintragen, die Sie im bestehenden Vertrag vereinbart haben. 

» Rechnen Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Alle Angaben, die Sie benötigen finden Sie in Ihrem Darlehensvertrag sowie im Tilgungsplan. 

» So lesen Sie das Ergebnis des Vorfälligkeitsrechners richtig: 

  • Zinsschaden: Dies ist der Schaden, welcher der Bank durch die vorzeitige Kreditrückzahlung entsteht. Oft auch Zinsverschlechterungsschaden genannt. Dieser Schaden ergibt sich aus der Differenz zwischen Darlehenszins und dem aktuellen Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe (Berechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode).
  • Erstattung für erspartes Risiko: Für das Risiko, dass der Immobilienkredit nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt wird, erhebt die Bank bei Vertragsbeginn einen Zinsaufschlag. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung vermindert sich dieses Risiko um die Zeit, für die der Kredit nicht mehr in Anspruch genommen wird. Somit muss die Bank einen Teil des Zinsaufschlags vom Zinsschaden abziehen. 
  • Margenerstattung: Bei der Marge handelt es sich um die Gewinnspanne, also um die Differenz zwischen Kosten und Einnahmen. Da diese im Bruttozinsschaden einberechnet sind, muss ein Teilbetrag vom Zinsschaden in Abzug gebracht werden.
  • Erstattung für ersparte Verwaltungskosten: Auch hier müssen im Zinsschaden eingepreiste Kosten Ihnen als Darlehensnehmer wieder erstattet werden. Fällt der Kredit weg, entstehen auch keine Verwaltungskosten mehr. 
  • Bearbeitungsgebühr: Für die Bearbeitung der vorzeitigen Kündigung verlangen die Banken ein Entgelt. In der Regel verlangen die Banken zwischen 100 bis 300 EUR. 

immoverkauf24 Hinweis: Sondertilgung

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wirken sich im Darlehensvertrag vereinbarte Sondertilgungsrechte positiv auf die Höhe der Gebühr aus. Auch, wenn diese nicht genutzt wurden. Daher empfehlen wir, beim Konditionenvergleich - zum Beispiel für eine Anschlussfinanzierung - auch auf die Höhe der Sondertilgungsmöglichkeiten zu achten. 

5. Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsgebühr verlangen?

Nicht immer darf die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Folgende fünf Ausnahmen sind möglich: 

  • Das Sonderkündigungsrecht: Nach einer Laufzeit von 10 Jahren besteht für jeden Darlehensnehmer ein gesetzlich festgeschriebenes Sonderkündigungsrecht (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Was heißt das genau? Wir erklären es an einem Beispiel: Ein Immobiliendarlehen wurde mit einer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren abgeschlossen. Der Darlehensnehmer kündigt diesen Kredit 13 Jahre nach Beginn der Zinsbindungsfrist. Die Bank darf nun keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der Darlehensnehmer muss jedoch eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten. 
  • Kredit mit variabler Verzinsung: Wurde ein Darlehen mit veränderlichem - also variablem - Zins abgeschlossen, so entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung ganz, da die Bank keinen Zinsschaden geltend machen kann. Im Baufinanzierungsbereich ist diese Darlehensart jedoch sehr selten vorzufinden. 
  • Bauspardarlehen: Wurde ein Bausparvertrag abgeschlossen und das Bauspardarlehen bereits in Anspruch genommen, dann hat der Darlehensnehmer immer ein Sondertilgungsrecht von 100%. So kann das Darlehen jederzeit kostenfrei zurückgezahlt werden. 
  • Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Viele Banken nutzen fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in den Darlehensverträgen. Schon kleine Falschformulierungen können große Auswirkungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung haben. In einigen Fällen entfällt diese sogar ganz. Um diesen "Widerrufsjoker" nutzen zu können, wird jedoch oftmals ein Rechtsexperte benötigt. 
  • Fehlerhafte Angaben im Darlehensvertrag: Auch hier wurden seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 seitens der Banken Fehler gemacht. Denn seit diesem Jahr müssen Kreditinstitute im Vertrag korrekt und deutlich darüber informieren, wie die Vorfälligkeitsgebühr berechnet wird. Ist die Erklärung unzureichend, dann kann der gesamte Anspruch darauf ausgeschlossen werden. Möchten Sie als Darlehensnehmer Ihren Vertrag prüfen lassen, wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt.  

immoverkauf24 Tipp:

Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob Ihr Darlehensvertrag oder die darin enthaltene Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, dann wenden Sie sich an Ihre Verbraucherzentrale. Diese unterstützt Sie und hilft Ihnen gegebenenfalls beim Einlegen eines Einspruchs. 

6. Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienverkauf vermeidbar?

Generell können Sie, unabhängig von der Zinsbindungsfrist, Ihr Baufinanzierungsdarlehen nach einer Frist von zehn Jahren kündigen - und zwar ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (§ 489 BGB). Wollen Sie Ihr Darlehen zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, stehen Ihnen folgende zwei Optionen zur Wahl:

  • Objekttausch

Wer sein Haus verkaufen möchte und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben will, sollte seinen bestehenden Kreditvertrag möglichst nicht kündigen und stattdessen die neue Immobilie als Kreditsicherheit in den Vertrag einbringen. Eine Bank wird diesem sogenannten “Objekttausch” allerdings nur zustimmen, wenn die neue Immobilie so werthaltig ist, dass der Kredit nicht gefährdet ist.

  • Schuldnertausch

Alternativ bestünde die Möglichkeit, dass der künftige Käufer des Hauses in den bestehenden Kreditvertrag einsteigt. Diesem "Schuldnertausch" stimmt die Bank allerdings nur bei guter Bonität des neuen Schuldners zu. Außerdem muss auch der Käufer Interesse an dem Kreditvertrag haben, was nicht selbstverständlich ist. Kommt es zu einem Objekt- oder Schuldnertausch, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, sondern nur eine Bearbeitungsgebühr.

7. Die Berechnung der Bank überprüfen - wie gehe ich vor?

Für einen Laien ist es schwer nachvollziehbar, ob eine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet hat. Laut Verbraucherzentrale fallen 3 von 10 Berechnungen zu hoch aus. Daher lohnt es sich, die Berechnungen zu überprüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben. Mögliche Ansprüche verjähren nach einer Frist von drei Jahren.

Zur Prüfung können Sie gerne unseren Vorfälligkeitsrechner nutzen. Sollten die Vorfälligkeitszinsen in unserem Rechner stark von der Berechnung der Bank abweichen, empfehlen wir, sich mit der Verbraucherzentrale in Verbindung zu setzen. Diese überprüfen die Vorfälligkeitsgebühr erneut und unterstützen Sie gegebenenfalls in der Korrespondenz mit Ihrer Bank. Der Service der Verbraucherzentralen ist meist nicht kostenfrei - jedoch kann Ihnen die Beratung und Unterstützung einige hundert Euro ersparen. 

8. Den Hausverkauf wegen der Vorfälligkeitsentschädigung aufschieben?

Wer 10.000 oder 15.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, kommt schnell ins Grübeln, ob der Hausverkauf unter diesen Bedingungen Sinn ergibt. Allerdings sollte man bedenken, dass man mit der Kreditablösung künftig keine Zinszahlungen leisten muss und somit einen Betrag einspart, der über den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung liegt. Auch ein möglicher künftiger Kredit lässt sich in einem niedrigen Zinsumfeld günstiger abschließen. Und schließlich und vor allem: Im Vordergrund der Entscheidung sollte die Frage stehen, ob das Haus noch benötigt wird und welcher Verkaufspreis erzielbar ist.

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