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Vorfälligkeitsentschädigung Hausverkauf: Kostenloser Rechner & die 6 wichtigsten Fragen & Antworten

Wie Ihnen diese Seite weiterhilft:

Die 6 wichtigsten Fragen & Antworten zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung

1. Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Kündigt ein Darlehensnehmer seinen langfristigen Kredit vorzeitig, so entgehen der Bank Zinseinnahmen, die sie in den Folgejahren noch erzielt hätte. Zum einen muss die Bank damit auf fest eingeplante Gewinne verzichten (Margenschaden). Zum anderen hat sie sich in der Regel selbst langfristig finanziert und kann das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur zu niedrigen Zinsen neu anlegen (Refinanzierungsschaden). Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den entstanden Schaden ersetzen.

Eine Bank ist dazu gehalten, den entstandenen Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu begründen. Sie muss belegen, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz eines Ersatzgeschäftes liegt. Als Ersatzgeschäft kommt üblicherweise die Anlage des zurückgeführten Kapitals in Hypothekenpfandbriefen in Frage. Entsprechend wird der Schaden dann aus der Differenz von ursprünglichem Darlehenszins und Pfandbriefzins gebildet. Allerdings kann ein Ersatzgeschäft auch in Form einer Neuausleihe erfolgen. Hat die Bank dem Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit gegeben bzw. eine Umfinanzierung vorgenommen, muss die Bank bei der Berechnung des Ausfallschadens den Zins aus dem Neugeschäft zugrunde legen und kann nicht einfach auf den Hypothekenpfandzins verweisen.

Nicht immer wird dies korrekt berechnet und der Vorfälligkeitszins fällt dann deutlich höher aus. Daher empfiehlt es sich generell, beim Konditionenvergleich für die Anschlussfinanzierung auf hohe Sondertilgungsmöglichkeiten zu achten.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf berechnen

2. Wie hoch fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf aus?

Seit vielen Jahren gibt es Rechtstreitigkeiten über die Frage, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf ausfallen darf.

Der Hauptbestandteil der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsschaden. Zur Berechnung des Zinsschadens kann die Bank zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen:

  • Aktiv-Aktiv-Vergleich:

Die Bank unterstellt, dass ein Ersatzdarlehen abgeschlossen wird, allerdings zu schlechteren Konditionen. Der Zinsschaden ergibt sich aus dem Zinsunterschied zwischen dem alten und dem neuen Darlehen.

  • Aktiv-Passiv-Vergleich:

Die Bank unterstellt, dass sie das Geld nicht neu verleiht, sondern am Kapitalmarkt anlegt, in der Regel in Form von Hypothekenpfandbriefen. Der Zinsschaden ergibt sich aus der Differenz des Nominalzinses laut Kreditvertrags und dem Pfandbriefzins.

Banken wählen in der Regel die zweite Methode, weil der entstandene Schaden auf diese Weise meistens höher ausfällt. Die erste Methode ist allerdings verpflichtend, wenn der Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit, z. B. zum Immobilienkauf bei der Bank abschließt. Neben dem Zinsschaden kann eine Bank noch eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung des Zinsschadens nehmen.

3. Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Generell ist die Entschädigung immer dann besonders hoch, wenn der Nominalzins des Darlehens deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegt und das Darlehen noch lange läuft. Folgende Faktoren haben daher einen großen Einfluss bei der Berechnung bzw. auf die Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung:

  • Höhe der Restschuld
  • Restlaufzeit des Darlehens
  • Höhe des vereinbarten Zinsniveaus
  • Aktuelles Zinsniveau

Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner finden Sie ganz einfach heraus, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Kredits ausfällt. So können Sie bewerten, ob sich eine vorzeitige Tilgung in Ihrem Fall wirklich lohnt. Sie haben hierzu bereits eine Auskunft von Ihrer Bank erhalten? Nutzen Sie den Rechner um diese zu überprüfen und mögliche Fehler aufzudecken.

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4. Gibt es Einspruchsmöglichkeiten bei falscher Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung?

Für einen Laien ist es schwer nachvollziehbar, ob eine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet hat. Laut Verbraucherzentrale fallen 3 von 10 Berechnungen zu hoch aus. Daher lohnt es sich, die Berechnungen zu überprüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben. Mögliche Ansprüche verjähren nach einer Frist von 3 Jahren.

5. Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf vermeidbar?

Generell können Sie, unabhängig von der Laufzeit der Zinsbindung, Ihr Baufinanzierungsdarlehen nach einer Frist von zehn Jahren kündigen - und zwar ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (§ 489 BGB). Wollen Sie Ihr Darlehen zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, stehen Ihnen folgende zwei Optionen zur Wahl:

  • Objekttausch

Wer sein Haus verkaufen möchte und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben will, sollte seinen bestehenden Kreditvertrag möglichst nicht kündigen und stattdessen die neue Immobilie als Kreditsicherheit in den Vertrag einbringen. Eine Bank wird diesem sogenannten “Objekttausch” allerdings nur zustimmen, wenn die neue Immobilie so werthaltig ist, dass der Kredit nicht gefährdet ist.

  • Schuldnertausch

Alternativ bestünde die Möglichkeit, dass der künftige Käufer des Hauses in den bestehenden Kreditvertrag einsteigt. Diesem "Schuldnertausch" stimmt die Bank allerdings nur bei guter Bonität des neuen Schuldners zu.

Außerdem muss auch der Käufer Interesse an dem Kreditvertrag haben, was nicht selbstverständlich ist. Kommt es zu einem Objekt- oder Schuldnertausch, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, sondern nur eine Bearbeitungsgebühr.

6. Hausverkauf wegen Vorfälligkeitsentschädigung aufschieben?

Lohnt sich der Hausverkauf?

Wer 10.000 oder 15.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, kommt schnell ins Grübeln, ob der Hausverkauf unter diesen Bedingungen Sinn macht. Allerdings sollte man bedenken, dass man mit der Kreditablösung künftig keine Zinszahlungen leisten muss und somit einen Betrag einspart, der über den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung liegt. Auch ein möglicher künftiger Kredit lässt sich in einem niedrigen Zinsumfeld günstiger abschließen. Und schließlich und vor allem: Im Vordergrund der Entscheidung sollte die Frage stehen, ob das Haus noch benötigt wird und welcher Verkaufspreis erzielbar ist.

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