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Wertgutachten Immobilie & Haus: Wann Verkehrswertgutachten?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, für ein Haus oder eine Wohnung ein Wertgutachten zu erstellen. Dieser Begriff wird im Sprachgebrauch sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten verwendet. Es kommt jedoch darauf an, genau zu unterscheiden: So reicht für verschiedene Anlässe bereits die einfache Variante der kostenlosen Immobilienbewertung, in anderen Fällen ist ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

immoverkauf24-Info: Immobilienbewertungen während der Corona-Krise

Die folgenden Informationen beziehen sich auf Wertermittlungen unter "normalen" Umständen. Die Corona-bedingten Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens bringen veränderte Bedingungen und Maßnahmen bei Wertgutachten mit sich. Mehr Informationen zur den Auswirkungen der Pandemie finden Sie auf der Seite Immobilienbewertungen sowie unter den FAQs - COVID-19. Persönliche telefonische Beratung erhalten Sie unter 0800 – 100 42 15.

1. Was ist ein Wertgutachten?

Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung der Immobilie. Wie bei der kostenlosen Immobilienbewertung wird auch beim Wertgutachten der Verkehrswert der Immobilie ermittelt.

Allerdings sind die Anforderungen an die Form bei einem Wertgutachten höher, weshalb die Erstellung eines Wertgutachtens aufwendiger ist und oftmals zwei bis vier Wochen dauert. Für welchen Zweck man welche Form benötigt, erfahren Sie unter Punkt 4 auf dieser Seite. Eine detaillierte Aufstellung finden Sie auf unserer Seite Immobiliengutachter.

Hinweis von immoverkauf24:

Nicht notwendig ist die Erstellung eines Wertgutachtens, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich alle Eigentümer darüber einig sind. Dann ist eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie ausreichend, bei der der Marktwert der Immobilie professionell eingeschätzt wird.

2. Was beinhaltet ein Wertgutachten für eine Immobilie? Kostenloser Muster-Download

Ein Verkehrswertgutachten kann für jede Art von Immobilie erstellt werden. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Rahmen der sogenannten ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Je nach Immobilie kommen bei der Wertermittlung der Immobilie das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Das Gutachten selbst umfasst in der Regel 20 bis 30 Seiten und enthält neben den Berechnungen auch umfangreiche textliche Begründungen zum Wertansatz. Natürlich können Sie sich mit einem Gutachter für's Haus auch auf ein Kurzgutachten oder auf eine Stellungnahme zum Verkehrswert einigen, die dann vielleicht nur zwei bis drei Seiten umfasst. Diese ist dann preislich günstiger, aber nicht mehr gerichtsfest.

Wichtig ist, zunächst einmal zu ermitteln, welche Art von Wertermittlung benötigt wird. Bei Immobilienkauf bewertet die finanzierende Bank die Immobilie, bei Immobilienverkauf kommt es auf den Marktwert der Immobilie an, diesen kann ein Immobilienmakler kostenfrei ermitteln. Der Makler erzielt in der Regel einen realistischeren erzielbaren Marktwert als ein Gutachter, da er sich darauf konzentriert zu ermitteln, was ein Kaufinteressent zu zahlen bereit wäre, hierfür nutzt er das Vergleichswertverfahren und seine Erfahrungen aus den vergangenen Verkäufen. Der Sachwert der Immobilie spielt z. B. eine untergeordnete Rolle.

3. Wie wird das Verkehrswertgutachten erstellt?

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Die Methoden im Überblick:

  • Vergleichswertverfahren: Für Verkehrswertgutachten, die nach dem Vergleichswertverfahren erstellt werden, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Gibt es ausreichend viele Daten, liefert dieses Verfahren gute Ergebnisse. Es wird in der Regel bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt.
  • Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Es kommt bei vermieteten Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.
  • Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage für den Bodenwert ist der örtliche Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt wird. Das Sachwertverfahren wird oftmals von Banken genutzt.

Welche Wertermittlungsmethode als Grundlage für ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, hängt auch von der Zielsetzung und der Art der Nutzung ab. So scheidet das Ertragswertverfahren aus, wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt. Das Sachwertverfahren ergibt wiederum für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für ein Grundstück keinen Sinn.

4. Wann ist ein Verkehrswertgutachten nötig? Wann reicht eine kostenlose Immobilienbewertung?

Klassische Anlässe zur Beauftragung eines Gutachters sind beispielsweise:

  • Vermögensauseinandersetzungen, z. B. bei Erb- und Scheidungsfällen
  • Dokumentation des Verkehrswerts gegenüber dem Finanzamt
  • Entscheidungsgrundlage zum Ankauf von Immobilien
  • Zwangsversteigerungen
  • Feststellung von Betriebsvermögen
Verkehrswertgutachten vs. kostenlose Immobilienbewertung

Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert der Immobilie rechnen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn Sie sich im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung nicht mehr mit den betreffenden Parteien einvernehmlich auf einen Vermögensausgleich einigen können. Da das Wertgutachten durch freie und öffentlich bestellte, vereidigte Gutachter für Immobilien erstellt wird, ist es auch vor Gericht als Beweismittel zugelassen.

Nicht notwendig ist die Erstellung eines Wertgutachtens, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich alle Eigentümer darüber einig sind. Dann ist eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie ausreichend, bei der der Marktwert der Immobilie professionell eingeschätzt wird.

immoverkauf24 Tipp:

Mit unserer umfangreichen Tabelle zum Thema Wertgutachten auf unserer Seite Immobiliengutachter sehen Sie auf einem Blick, für welchen Anlass Sie welches Gutachten benötigen.

5. Was ist ein Kurzgutachten für eine Immobilie?

Ein Kurzgutachten ist weniger detailliert als ein klassisches Verkehrswertgutachten. Während letzteres durchaus 30 Seiten umfassen kann, liefert das Kurzgutachten die wichtigsten Informationen auf 10-15 Seiten. Aufgrund seiner geringeren Aussagekraft kommt ein Kurzgutachten jedoch nicht für gerichtliche Zwecke in Betracht. Als Grundlage für die Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises kann es hingegen genutzt werden.

6. Was kostet ein Wertgutachten?

Die Kosten für ein Gutachten sind zwischen Immobiliengutachter und Auftraggeber frei verhandelbar, da die bisherige Bundesverordnung, die auch die Honorare von Gutachtern regelte, seit dem 18.8.2009 außer Kraft gesetzt wurde. Gutachten für den Hausverkauf bzw. -kauf liegen dennoch die Mindest- und Höchstsätze nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zugrunde.

In der Regel sind die Kosten von der Art und der Lage der Immobilie sowie deren Zustand abhängig. Auch spielen Art und Umfang des Gutachtens und der erwartete Verkehrswert eine Rolle. Je höher der zu erwartende Verkehrswert, desto höher sind auch die Kosten für das Wertgutachten. Bei einem Verkehrswert bis zu 400.000 Euro liegen die Kosten bei ca. 800 bis 2.000 Euro. Im Einzelfall können die Kosten aber auch höher liegen, wenn z. B. die Bewertung sehr kompliziert ist (z. B. wenn man ein Gewerbe verkaufen möchte) oder ungewöhnlich viele Informationen eingeholt werden müssen (z. B. bei Erbbaurecht).

Preiswerter sind Kurzgutachten, die allerdings nicht in jedem Fall infrage kommen. Sie werden meist mit einer Pauschale oder einem Stundensatz vergütet.

Auf unserer Seite zum Immobiliengutachter erfahren Sie mehr zum Thema Gutachter Haus Kosten sowie zu den Honorar-Richtwerten nach der HOIA.

7. Gutachter finden: Wer erstellt Verkehrswertgutachten für Häuser bzw. Immobilien?

Welcher Ansprechpartner für ein Verkehrswertgutachten infrage kommt, hängt von der Art des Gutachtens ab: So erstellen freie Immobiliensachverständige beispielsweise Kurzgutachten, die nicht vor Gericht Bestand haben müssen. Kommt es genau darauf an, muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Und für Verkehrswertgutachten, die beispielsweise aus steuerlichen Gründen erstellt werden, sind staatlich anerkannte Immobiliengutachter die richtige Anlaufstelle.

8. Wertgutachten Immobilie - hier anfordern

Sie benötigen ein Wertgutachten? Lassen Sie sich von unseren Immobilienexperten beraten, ob eine kostenfreie Immobilienbewertung in Frage kommt oder ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich ist.

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» FAQs Wertgutachten

 

» Was ist ein Wertgutachten?

Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Ermittlung des Verkehrswert einer Immobilie.

» Welches Verfahren zur Wertermittlung wird bei Wertgutachten genutzt?

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens gibt es verschiedene Verfahren, je nach Anlass der Bewertung:

Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

» Wann benötige ich ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten ist immer dann sinnvoll, wenn der Verkehrswert der Immobilie Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist. Klassische Anlässe sind so z. B.:

  • Vermögensauseinandersetzungen, z. B. bei Erb- und Scheidungsfällen
  • Dokumentation des Verkehrswerts gegenüber dem Finanzamt
  • Entscheidungsgrundlage zum Ankauf von Immobilien
  • Zwangsversteigerungen
  • Feststellung von Betriebsvermögen
» Wann reicht eine kostenlose Immobilienbewertung aus?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich alle Eigentümer einig sind, ist die Ermittlung des Verkehrswertes über eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend.

Welches Gutachten Sie genau für welchen Anlass benötigen erfahren Sie auch auf unserer Seite zum Thema Immobiliengutachter.

» Was kostet ein Wertgutachten?

In der Regel sind die Kosten von unterschiedlichen Kriterien abhängig:

Je höher der zu erwartende Verkehrswert, desto höher sind auch die Kosten für das Wertgutachten. Bei einem Verkehrswert bis zu 400.000 Euro liegen die Kosten bei ca. 800 bis 2.000 Euro. 

» Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien?

Welcher Ansprechpartner für ein Gutachten infrage kommt, hängt von der Art des Gutachtens ab:

  • Kurzgutachten, die nicht vor Gericht Bestand haben müssen, können durch freie Immobiliensachverständige erstellt werden.
  • Gerichtsfeste Gutachten müssen durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden.
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