Wertgutachten Immobilie & Haus: Wann Verkehrswertgutachten?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, für ein Haus oder eine Wohnung ein Wertgutachten zu erstellen. Dieser Begriff wird im Sprachgebrauch sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten verwendet. Es kommt jedoch darauf an, genau zu unterscheiden: So reicht für verschiedene Anlässe bereits die einfache Variante der kostenlosen Immobilienbewertung, in anderen Fällen ist ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung der Immobilie. Wie bei der kostenlosen Immobilienbewertung wird auch beim Wertgutachten der Verkehrswert der Immobilie ermittelt.

Allerdings sind die Anforderungen an die Form bei einem Wertgutachten höher, weshalb die Erstellung eines Wertgutachtens aufwendiger ist und oftmals zwei bis vier Wochen dauert. Für welchen Zweck man welche Form benötigt, erfahren Sie unter Punkt 4 auf dieser Seite. Eine detaillierte Aufstellung finden Sie auf unserer Seite Immobiliengutachter.

Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den voraussichtlich erzielbaren Preis von Immobilien und Grundstücken, den Marktwert. Ermittelt wird der Verkehrswert im Rahmen der sogenannten ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) auf Basis objektiver Kriterien. Je nach Immobilie kommen bei der Wertermittlung der Immobilie das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Das Gutachten selbst umfasst in der Regel 20 bis 30 Seiten und enthält neben den Berechnungen auch umfangreiche textliche Begründungen zum Wertansatz. Natürlich können Sie sich mit einem Gutachter für's Haus auch auf ein Kurzgutachten oder auf eine Stellungnahme zum Verkehrswert einigen, die dann vielleicht nur zwei bis drei Seiten umfasst. Diese ist dann preislich günstiger, aber nicht mehr gerichtsfest.

Wichtig ist, zunächst einmal zu ermitteln, welche Art von Wertermittlung benötigt wird. Bei Immobilienkauf bewertet die finanzierende Bank die Immobilie, bei Immobilienverkauf kommt es auf den Marktwert der Immobilie an, diesen kann ein Immobilienmakler kostenfrei ermitteln. Der Makler erzielt in der Regel einen realistischeren erzielbaren Marktwert als ein Gutachter, da er sich darauf konzentriert zu ermitteln, was ein Kaufinteressent zu zahlen bereit wäre, hierfür nutzt er das Vergleichswertverfahren und seine Erfahrungen aus den vergangenen Verkäufen. Der Sachwert der Immobilie spielt z. B. eine untergeordnete Rolle.

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Die Methoden im Überblick:

• Vergleichswertverfahren: Für Verkehrswertgutachten, die nach dem Vergleichswertverfahren erstellt werden, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Gibt es ausreichend viele Daten, liefert dieses Verfahren gute Ergebnisse. Es wird in der Regel bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt.

• Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Es kommt bei vermieteten Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.

• Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage für den Bodenwert ist der örtliche Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt wird. Das Sachwertverfahren wird oftmals von Banken genutzt.

Welche Wertermittlungsmethode als Grundlage für ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, hängt auch von der Zielsetzung und der Art der Nutzung ab. So scheidet das Ertragswertverfahren aus, wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt. Das Sachwertverfahren ergibt wiederum für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für ein Grundstück keinen Sinn.

Klassische Anlässe zur Beauftragung eines Gutachters sind beispielsweise:

• Vermögensauseinandersetzungen, z. B. bei Erb- und Scheidungsfällen
• Dokumentation des Verkehrswerts gegenüber dem Finanzamt
• Entscheidungsgrundlage zum Ankauf von Immobilien
• Zwangsversteigerungen
• Feststellung von Betriebsvermögen

Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert der Immobilie rechnen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn Sie sich im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung nicht mehr mit den betreffenden Parteien einvernehmlich auf einen Vermögensausgleich einigen können. Da das Wertgutachten durch freie und öffentlich bestellte, vereidigte Gutachter für Immobilien erstellt wird, ist es auch vor Gericht als Beweismittel zugelassen.

Nicht notwendig ist die Erstellung eines Wertgutachtens, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich alle Eigentümer darüber einig sind. Dann ist eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie ausreichend, bei der der Marktwert der Immobilie professionell eingeschätzt wird.

Ein Kurzgutachten ist weniger detailliert als ein klassisches Verkehrswertgutachten. Während letzteres durchaus 30 Seiten umfassen kann, liefert das Kurzgutachten die wichtigsten Informationen auf 10-15 Seiten. Aufgrund seiner geringeren Aussagekraft kommt ein Kurzgutachten jedoch nicht für gerichtliche Zwecke in Betracht. Als Grundlage für die Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises kann es hingegen genutzt werden.

Die Kosten für ein Wertgutachten sind nicht festgelegt, Eigentümer und Immobiliengutachter können den Preis frei verhandeln. Je nach Aufwand des Gutachters kann ein Verkehrswertgutachten von 500 Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro entspräche das 4.500 Euro für das Wertgutachen. Einen Rahmen für die Kosten eines Gutachtens für Haus oder Wohnung setzt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Die Kosten des Wertgutachtens sind von der Art und Lage der Immobilie und vom Umfang des Gutachtens abhängig. Ein Kurzgutachten kostet ca. 500 Euro. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro kostet ein Vollgutachten für Haus oder Wohnung schnell 6.000 Euro und mehr. Denn je höher der Verkehrswert, desto höher auch die Kosten für das Wertgutachten. Preistreibend wirken auch komplizierte Bewertungen, z. B. beim Verkauf eines Gewerbes oder wenn ungewöhnlich viele Informationen nötig sind (z. B. beim Erbbaurecht). Preiswerter sind Kurzgutachten, die allerdings nicht in jedem Fall infrage kommen. Sie werden meist mit einer Pauschale oder einem Stundensatz vergütet.

Auf unserer Seite zum Immobiliengutachter erfahren Sie mehr zum Thema Gutachter Haus Kosten sowie zu den Honorar-Richtwerten nach der HOIA.

Welcher Ansprechpartner für ein Verkehrswertgutachten infrage kommt, hängt von der Art des Gutachtens ab: So erstellen freie Immobiliensachverständige beispielsweise Kurzgutachten, die nicht vor Gericht Bestand haben müssen. Kommt es genau darauf an, muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Und für Verkehrswertgutachten, die beispielsweise aus steuerlichen Gründen erstellt werden, sind staatlich anerkannte Immobiliengutachter die richtige Anlaufstelle.