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Wertgutachten Immobilie & Haus: Wann Verkehrswertgutachten?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, für ein Haus oder eine Wohnung ein Wertgutachten zu erstellen. Dieser Begriff wird im Sprachgebrauch sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten verwendet. Es kommt jedoch darauf an, genau zu unterscheiden: So reicht für verschiedene Anlässe bereits die einfache Variante der kostenlosen Immobilienbewertung, in anderen Fällen ist ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

1. Was ist der Unterschied zwischen Wertgutachten und kostenloser Immobilienbewertung?

Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung der Immobilie. Wie bei der kostenlosen Immobilienbewertung wird auch beim Wertgutachten der Verkehrswert der Immobilie ermittelt.

Allerdings sind die Anforderungen an die Form bei einem Wertgutachten höher, weshalb die Erstellung eines Wertgutachtens aufwendiger ist und oftmals 2 bis 4 Wochen dauert. Für welchen Zweck man welche Form benötigt, erfahren Sie unter Punkt 4 auf dieser Seite. Eine detaillierte Aufstellung finden Sie auf unserer Seite Immobiliengutachter.

Hinweis von immoverkauf24:

Nicht notwendig ist die Erstellung eines Wertgutachtens, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich alle Eigentümer darüber einig sind. Dann ist eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie ausreichend, bei der der Marktwert der Immobilie professionell eingeschätzt wird.

2. Was beinhaltet ein Wertgutachten für eine Immobilie? Kostenloser Muster-Download

Wertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten kann für jede Art von Immobilie erstellt werden. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Rahmen der sogenannten ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Je nach Immobilie kommen bei der Wertermittlung das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Das Gutachten selbst umfasst in der Regel 20 bis 30 Seiten und enthält neben den Berechnungen auch umfangreiche textliche Begründungen zum Wertansatz. Natürlich können Sie sich mit einem Gutachter auch auf ein Kurzgutachten oder auf eine Stellungnahme zum Verkehrswert einigen, die dann vielleicht nur 2 bis 3 Seiten umfasst. Diese ist dann preislich günstiger, aber nicht mehr gerichtsfest.

Wichtig ist, zunächst einmal zu ermitteln, welche Art von Wertermittlung benötigt wird. Bei Immobilienkauf bewertet die finanzierende Bank die Immobilie, bei Immobilienverkauf kommt es auf den Marktwert an, diesen kann ein Immobilienmakler kostenfrei ermitteln. Der Makler erzielt in der Regel einen realistischeren erzielbaren Marktwert als ein Gutachter, da er sich darauf konzentriert zu ermitteln, was ein Kaufinteressent zu zahlen bereit wäre, hierfür nutzt er das Vergleichswertverfahren und seine Erfahrungen aus den vergangenen Verkäufen. Der Sachwert der Immobilie spielt z.B. eine untergeordnete Rolle.

3. Welche Formen der Wertermittlung für Verkehrswertgutachtens gibt es? Welche sind wann sinnvoll?

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Die Methoden im Überblick:

  • Vergleichswertverfahren

Für Verkehrswertgutachten, die nach dieser Methode erstellt werden, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Gibt es ausreichend viele Daten, liefert dieses Verfahren gute Ergebnisse. Es wird in der Regel bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt.

  • Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Es kommt bei vermieteten Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.

  • Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage für den Bodenwert ist der örtliche Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt wird. Das Sachwertverfahren wird oftmals von Banken genutzt.

Welche Wertermittlungsmethode als Grundlage für ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, hängt auch von der Zielsetzung und der Art der Nutzung ab. So scheidet das Ertragswertverfahren aus, wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt. Das Sachwertverfahren macht wiederum für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für ein Grundstück keinen Sinn.

4. Wer benötigt ein Wertgutachten, wann reicht eine kostenlose Immobilienbewertung?

Verkehrswert - Gutachten

Klassische Anlässe zur Beauftragung eines Gutachters sind beispielsweise:

  • Vermögensauseinandersetzungen, z.B. bei Erb- und Scheidungsfällen
  • Dokumentation des Verkehrswerts gegenüber dem Finanzamt
  • Entscheidungsgrundlage zum Ankauf von Immobilien
  • Zwangsversteigerungen
  • Feststellung von Betriebsvermögen

Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert der Immobilie rechnen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn Sie sich im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung nicht mehr mit den betreffenden Parteien einvernehmlich auf einen Vermögensausgleich einigen können. Da das Wertgutachten durch freie und öffentlich bestellte, vereidigte Gutachter erstellt wird, ist es auch vor Gericht als Beweismittel zugelassen.

Nicht notwendig ist die Erstellung eines Wertgutachtens, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich alle Eigentümer darüber einig sind. Dann ist eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie ausreichend, bei der der Marktwert der Immobilie professionell eingeschätzt wird.

immoverkauf24 Tipp:

Mit unserer umfangreichen Tabelle zum Thema Wertgutachten auf unserer Seite Immobiliengutachter sehen Sie auf einem Blick, für welchen Anlass Sie welches Gutachten benötigen.

5. Was ist ein Kurzgutachten für eine Immobilie?

Ein Kurzgutachten ist weniger detailliert als ein klassisches Verkehrswertgutachten. Während letzteres durchaus 30 Seiten umfassen kann, liefert das Kurzgutachten die wichtigsten Informationen auf zehn bis 15 Seiten. Aufgrund seiner geringeren Aussagekraft kommt ein Kurzgutachten jedoch nicht für gerichtliche Zwecke in Betracht. Als Grundlage für die Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises kann es hingegen genutzt werden.

6. Was kostet ein Wertgutachten?

Die Kosten für ein Gutachten sind zwischen Immobiliengutachter und Auftraggeber frei verhandelbar, da die bisherige Bundesverordnung, die auch die Honorare von Gutachtern regelte, seit dem 18.8.2009 außer Kraft gesetzt wurde.

In der Regel sind die Kosten von der Art und der Lage der Immobilie sowie deren Zustand abhängig. Auch spielen Art und Umfang des Gutachtens und der erwartete Verkehrswert eine Rolle. Je höher der erwartete Verkehrswert, desto höher sind auch die Kosten für das Wertgutachten. Bei einem Verkehrswert bis zu 400.000 Euro liegen die Kosten bei ca. 800 bis 2.000 Euro. Im Einzelfall können die Kosten aber auch höher liegen, wenn z.B. die Bewertung sehr kompliziert ist (z.B. wenn man ein Gewerbe verkaufen möchte) oder ungewöhnlich viele Informationen eingeholt werden müssen (z.B. bei Erbbaurecht).

Preiswerter sind Kurzgutachten, die allerdings nicht in jedem Fall infrage kommen. Sie werden meist mit einer Pauschale oder einem Stundensatz vergütet.

7. Gutachter finden: Wer erstellt Verkehrswertgutachten für Häuser bzw. Immobilien?

Welcher Ansprechpartner für ein Verkehrswertgutachten infrage kommt, hängt von der Art des Gutachtens ab: So erstellen freie Immobiliensachverständige beispielsweise Kurzgutachten, die nicht vor Gericht Bestand haben müssen. Kommt es genau darauf an, muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Und für Verkehrswertgutachten, die beispielsweise aus steuerlichen Gründen erstellt werden, sind staatlich anerkannte Immobiliengutachter die richtige Anlaufstelle.

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