Erbschaftssteuer Immobilien
Erbschaften unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht, unabhängig davon, ob der Nachlass aus Immobilien, Bargeld oder anderen Vermögensgegenständen besteht. Wenn Sie ein Haus geerbt haben, bedeutet das aber noch nicht automatisch, dass Sie tatsächlich Steuern abführen müssen. Nur wenn der Wert Ihrer Erbschaft die vom Gesetzgeber definierten Freibeträge übersteigt, müssen Sie Geld an den Fiskus zahlen. Und dann auch nur für den Teil, der über den Freibetrag hinaus geht.
Erbschaftssteuer: Freibeträge und Steuersätze
Die Höhe der Freibeträge ist vom Verwandtschaftsgrad des Erben mit dem Erblasser abhängig. Jeder Erbe ist einer Steuerklasse zugeordnet und zahlt den für die Steuerklasse relevanten Steuersatz auf den geerbten Vermögensanteil, der den Freibetrag übersteigt.
| Erwerber | Freibeträge alt | Freibeträge neu |
|---|---|---|
| Ehegatten, Lebenspartner (Steuerklasse I) | 307.000 € | 500.000 € |
| Kinder (Steuerklasse I) | 205.000 € | 400.000 € |
| Enkel (Steuerklasse I) | 51.200 € | 200.000 € |
| Übrige Personen der Steuerklasse I | 51.200 € | 100.000 € |
| Geschwister (Personen der Steuerklasse II) | 10.300 € | 20.000 € |
| alle übrigen Erben (Personen der Steuerklasse III) | 5.200 € | 20.000 € |
Quelle: Bundesfinanzministerium
Die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer wird nach folgenden Prozentsätzen erhoben:
| Wert des steuerpflichtigen Erwerbs | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| ab 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Für den Hausrat gibt es zusätzlich einen Freibetrag in Höhe von 41.000 Euro (nur für Personen der Steuerklasse I) und für persönliche Güter einen Freibetrag in Höhe von 12.000 Euro (auch für Personen anderer Steuerklassen).
Erbschaftssteuer: Beispiel
Ein Kind hat von seiner verstorbenen Mutter ein Haus im Wert von 300.000 Euro sowie Bargeld im Wert von 200.000 Euro geerbt, d.h. ein Vermögen von insgesamt 500.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags in Höhe von 400.000 Euro wird eine Erbschaftssteuer von 7% auf die ersten 75.000 Euro (5.250 Euro) des zu versteuernden Erbes und 11% auf die übrigen 25.000 Euro (2.750 Euro) fällig. Die zu entrichtende Erbschaftssteuer betrüge 8.000 Euro.
Erbschaftssteuer – Verkehrswert Haus
Im Beispiel wurde das Haus mit einem Wert von 300.000 Euro angegeben. Seit dem 1.1.2009 legt das Finanzamt für die Wertermittlung eines Hauses den Verkehrswert zugrunde, d.h. den Wert, der im Verkaufsfall voraussichtlich zu erzielen wäre.
Zur Ermittlung des Verkehrswertes begutachtet das Finanzamt die Immobilie in der Regel nicht vor Ort, sondern orientiert sich an allgemeinen Durchschnittswerten, die aber nicht für Ihr Haus gelten müssen.
Tipp: Für den Fall, dass eine nennenswerte Erbschaftssteuer zu erwarten ist, empfiehlt es sich für den Hauserben daher, eine Immobilienbewertung durch einen Sachkundigen vor Ort vornehmen zu lassen und den ermittelten Wert dem Finanzamt zu nennen (mit dem Gutachten bzw. der Stellungnahme des Sachverständigen als Anlage).
Dadurch haben Sie die Möglichkeit, z.B. besondere, wertmindernde Eigenschaften Ihres Hauses aufzuführen (z.B. keine Wärmedämmung, hoher Modernisierungsbedarf, etc.) und somit die Erbschaftssteuerlast zu mindern. Akzeptiert das Finanzamt Ihre Einschätzung zum Verkehrswert nicht und setzt einen anderen Wert fest, haben Sie immer noch die Möglichkeit, dagegen Einspruch zu erheben.
Erbschaftssteuer – Sonderregelung für vermiete Immobilien und das Eigenheim
Eine vermietete Wohnimmobilie wird vom Finanzamt nur mit 90% des ermittelten Verkehrswerts steuerlich veranlagt. Hier hat der Gesetzgeber folglich einen Bewertungsabschlag von 10% gegenüber einer freien Immobilie pauschal festgesetzt.
Erbschaftssteuer: Haus steuerfrei erben
Eine weitere Sonderregelung gilt für die vom Verstorbenen selbst bewohnte Immobilie, die unter den folgenden Voraussetzungen erbschaftssteuerfrei vererbt werden kann:
- Das Haus oder die Wohnung wurde vom Erblasser bis zum Erbfall selbst genutzt
- Die Immobilie wird unmittelbar nach Eintreten des Erbfalls für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren durch den Ehepartner, einen eingetragenen Lebenspartner oder ein Kind bewohnt.
- Die Wohnfläche der Immobilie beträgt nicht mehr als 200 Quadratmeter (jeder zusätzliche Quadratmeter wird anteilig besteuert).
Dank dieser gesetzlichen Regelung kann das Eigenheim zwar bei Erfüllung der genannten Kriterien zunächst einmal steuerfrei vererbt werden, aber dem Erben droht eine nachträgliche Besteuerung, wenn er die Immobilie anschließend nicht volle 10 Jahre bewohnt.
