Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann.
Anwendung Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der künftigen Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.
Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren werden zunächst der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Wertermittlung damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert als Ergebnis des Ertragswertverfahrens wird daher gemäß folgender Formel ermittelt:
Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen
Der Bodenwert entspricht dabei dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Er kann über den Bodenrichtwert näher bestimmt werden.
Der Gebäudeertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:
Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete)
./. Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstückes
./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert
Ertragswertverfahren Beispiel
| Grundstücksgröße | 500 qm | . |
| Bodenrichtwert pro qm | 120 € | . |
| Bodenwert | 60.000 € | Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert |
| Rohertrag | 28.000 € | ortsübliche Jahresmiete |
| - Bewirtschaftungskosten | 4.000 € | Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung |
| = Reinertrag des Grundstücks | 24.000 € | . |
| - Bodenwertverzinsung | 3.000 € | = Bodenwert * Liegenschaftszins (hier 5%) |
| = Gebäudereinertrag | 21.000 € | . |
| Vervielfältiger | *14 | Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren |
| Gebäudeertragswert | 294.000 € | . |
| Vorläufiger Ertragswert | 354.000 € | Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert |
| Sonstige wertbeeinflussende Umstände | -30.000 € | bei Mängeln wie hier wertmindernd |
| Ertragswert (Verkehrswert) | 324.000 € | . |
|---|
Im konkreten Beispiel würde der über das Ertragswertverfahren ermittelte Verkehrswert bei 324.000 Euro liegen.
Ertragswertverfahren – Grundlagen der Berechnung
Rohertrag: Dieser umfasst alle nachhaltig erzielbaren Mieten. Ausschlaggebend sind dabei nicht die Ist-Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten.
Bewirtschaftungskosten: Hierzu zählen alle Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d.h. Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten.
Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Die Höhe des Liegenschaftszinses wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.
Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins mathematisch ableitet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), wobei Ø i= Liegenschaftszins und Ø n= Restnutzungsdauer)
Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Hierunter fallen z.B. Bauschäden aufgrund nicht getätigter Instandhaltungsaufwendungen, Mietbindungen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc. Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert noch mindern oder erhöhen.
Fazit Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll und erfordert wie das Vergleichswertverfahren eine sehr gute Marktkenntnis.
