Wohnungsbewertung – Bewertung Wohnung
Sie denken darüber nach, Ihre Wohnung zu verkaufen und möchten diese vorher bewerten lassen? Die gute Nachricht: die Bewertung einer Wohnung ist einfacher als die Hausbewertung.
Aber auch bei der Wohnungsbewertung gibt es eine Reihe von Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind.
Quadratmeterpreise Eigentumswohnungen als Basis
Bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung spielt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche eine wichtige Rolle. Dies gilt insbesondere bei freien Wohnungen, wo Käufer die Preiswürdigkeit regelmäßig anhand von Quadratmeterpreisen beurteilen.
Beispiel: in Hamburg kosten Bestandswohnungen in guten Lagen ca. 3.500 Euro auf den Quadratmeter, Neubauwohnungen sogar bis 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Wohnung bewerten – Abweichungen von Durchschnittspreisen analysieren
Liegt in einem Stadtteil der Quadratmeterpreis bei z.B. 2.500 Euro, kann dies trotzdem bedeuten, dass die eigene Wohnung z.B. nur 1.200 Euro oder sogar 3.500 Euro pro Quadratmeter wert ist. Die Abweichungen können so erheblich sein, weil bei der Wohnungsbewertung sehr viele Kriterien berücksichtigt werden müssen, die je nach Ausprägung Zu- oder Abschläge auf den Durchschnittspreis rechtfertigen können.
Beispiele für Kriterien, die den Wohnungswert beeinflussen:
- Stadtteil und Mikrolage der Wohnung
- Baujahr und Zustand der Wohnung
- Stockwerk der Wohnung
- Grundriss, Helligkeit, etc.
Erfahrung bei Wohnungsbewertung entscheidend
Bei der Wohnungsbewertung gibt es viele Erfahrungswerte, weil jährlich in einer Stadt sehr viele Wohnungen verkauft werden. So ist es z.B. möglich, anhand des Baujahrs statistische Aussagen über die Preise von Eigentumswohnungen zu treffen (z.B. über Preisabschläge bei nicht so begehrten Wohnungen aus den 60er Jahren im Vergleich zu Neubau- oder Altbauwohnungen).
Trotzdem ist die Wohnungsbewertung kompliziert, weil die Gesamtheit aller Faktoren den Verkehrswert, d.h. den am Markt erzielbaren Preis, bestimmt.
Beispiel: Für eine Erdgeschosswohnung gibt es in der Regel Abschläge vom Durchschnittspreis, weil die Wohnungen dunkel sind, man von der Straße hereinschauen kann, leichter einbrechen kann, etc. Aber es kann auch wieder Zuschläge geben, wenn die Wohnung z.B. über einen Garten bzw. einem Sondernutzungsrecht daran verfügt.
Gemeinschaftseigentum bei der Ermittlung des Wohnungswerts berücksichtigen
Desweiteren ist bei der Wohnungsbewertung zu berücksichtigen, dass ein Eigentümer über die Wohnung hinaus (Sondereigentum), auch Anteile am Gesamtgebäude bzw. den Anlagen hält (Gemeinschaftseigentum).
Diesbezügliche Faktoren (z.B. Instandhaltungsrücklage und Modernisierungsbedarf, Rechtsstreitigkeiten in der Gemeinschaft, etc.) beeinflussen ebenfalls den Wert einer Wohnung.
Wert einer vermieteten Wohnung im Vergleich zu einer freien Wohnung
Der Wert einer vermieteten Wohnung wird in erster Linie durch die Höhe der Mieteinnahmen bestimmt (siehe Beispielkalkulation unter Verkauf vermietete Wohnung). Vermietete Wohnungen sind in der Regel weniger wert als freie Wohnungen, weil der Eigentümer nicht frei über die Wohnung verfügen kann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde. In guten Lagen beträgt der Preisabschlag bis zu 30%.
