Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung
Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie eingesetzt. Bei dem Verfahren wird der Wert einer Immobilie aus dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertfahren wird vor allem bei Grundstücken und bei selbstgenutzten Immobilien angewendet. Klassische Anwendungsbeispiele sind somit das Einfamilienhaus, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen.
Vergleichswertverfahren – direkte und indirekte Vergleichswerte
Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund Ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräußert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.
Das indirekte Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung
Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet, die vom Gutachterausschuss einer Gemeinde vorgehalten werden. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien vom Gutachterausschuss segmentiert (z.B. nach Lage, Baujahr und Art der Immobilie).
Für jedes so gebildete Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.
Zu- und Abschläge beim indirekten Vergleichswertverfahren
Für die Zu- und Abschläge kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale in Frage, die in besonderem Maße wertbeeinflussend sind wie z.B.:
- Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
- Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
- Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
- Grundstücksausrichtung, Nutzungsrechte, etc.
Nach aktueller Rechtsprechung sollten die Zu- und Abschläge nicht mehr als 30 bis 35% von den Durchschnittswerten ausmachen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.
Vergleichswertverfahren Beispiel
| Musterwohnung | (lt. Gutachterausschuss) | zu bewertende Wohnung | Zu-/ Abschlag in % |
|---|---|---|---|
| Größe | 80 qm | 80 qm | |
| Baujahr | 1980 | 1989 | 5% |
| Lage | mittlere Lage | mittlere Lage | |
| Stockwerk | 1. Stock | Erdgeschoss | -20% |
| Ausstattung | durchschnittlich | durchschnittlich | |
| Zustand | baujahrestypisch | modernisiert | 15% |
| Vermietung | unvermietet | unvermietet | |
| Preis pro qm | 1.800 € | 1.800 € | |
| Wert absolut | 144.000 € | 144.000 € |
Quelle: immoverkauf24
Fazit: Sowohl bei der Musterwohnung als auch bei der zu bewertenden Wohnung betrüge der Verkehrswert 144.000 Euro, da sich die Zu- und Abschläge für die abweichenden Merkmale ausgleichen.
Ganz wichtig: Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber 25 Tipps zum Immobilienverkauf. Dort finden Sie auch Checklisten zur Immobilienbewertung.
