Ertragswert und Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie wird vor allem eingesetzt, wenn nicht nur der Wert der baulichen Anlagen ermittelt werden soll, sondern auch die mit dem Objekt erzielbaren Erträge.

Das Ertragswertverfahren ist daher vor allem bei der Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien von Bedeutung. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Ermittlung des Verkehrswertes durch das Ertragswertverfahren

Im Rahmen des Verfahrens werden der Barwert (=Ertragswert) der zukünftigen Überschüsse aus Mieteinnahmen und Aufwand über die voraussichtliche Restnutzungsdauer ermittelt. Der Wert der Immobilie bemisst sich hier aus dem Gewinn, der sich mit der Immobilie erwirtschaften lässt. Dabei wird zunächst der Wert des Grundstücks (Bodenwert) ermittelt und dann der Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen bestimmt. D.h. der Gebäudeertragswert und der Bodenwert werden getrennt voneinander ermittelt und ergeben addiert den Ertragswert einer Immobilie. Diese getrennte Wertermittlung wird damit begründet, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während die Immobilie auf dem Grundstück nur eine bestimmte Restnutzungsdauer hat.

Ertragswert durch das Maklerverfahren abschätzen

Wer schneller eine erste ertragsorientierte Werteinschätzung seiner Immobilie tätigen will, kann auch das sogenannte Maklerverfahren anwenden. Bei diesem werden die Nettomieteinnahmen mit einem Vervielfältiger multipliziert, um den Verkehrswert zu ermitteln. Das Verfahren kann allerdings nur bei sehr guter Kenntnis der am Markt durchsetzbaren Vervielfältiger eingesetzt werden.