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Sachwertverfahren - So wird der Sachwert Ihrer Immobilie ermittelt

Das Sachwertverfahren ist eine von insgesamt drei gängigen Methoden zur Wertermittlung von Immobilien. Erfahren Sie hier, wie sich der Sachwert einer Immobilie errechnet, welche Faktoren dabei eine Rolle spielen sowie alles zu Vor- und Nachteilen dieser Methodik.

Jetzt kostenlos Sachwert für den Verkauf Ihrer Immobilie ermitteln!

Angaben zur Immobilie

immoverkauf24-Info: Immobilienbewertungen während der Corona-Krise

Die folgenden Informationen beziehen sich auf Wertermittlungen unter "normalen" Umständen. Die Corona-bedingten Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens bringen veränderte Bedingungen und Maßnahmen bei Wertermittlungen mit sich. Mehr Informationen zur den Auswirkungen der Pandemie finden Sie auf der Seite Immobilienbewertungen sowie unter den FAQs - COVID-19. Persönliche telefonische Beratung erhalten Sie unter 0800 – 100 42 15.

Die 7 wichtigsten Punkte zum Thema Sachwertverfahren im Überblick

1. Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren findet bei der Bewertung von Immobilien Anwendung. Um den Verkehrswert berechnen zu können, wird der Wert der Immobilie bei diesem Verfahren aus der Bausubstanz und dem Bodenrichtwert abgeleitet. Bei der Berechnung des Sachwerts spielen die Herstellungskosten des fiktiven Neubaus daher eine zentrale Rolle. Mit anderen Worten - Wie viel würde es kosten das Gebäude neu zu bauen? Welche Wertminderungen ergeben sich aufgrund des Gebäudealters bzw. der Abnutzung?

Im Vergleich zum Ertragswertverfahren und zur Vergleichswertmethode, ist das Sachwertverfahren sehr komplex und wird daher meist nur angewandt, wenn die beiden anderen Verfahren sich als ungeeignet erweisen.

2. Wann wird das Sachwertverfahren genutzt?

Für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für den privaten Immobilienverkauf ist das Sachwertverfahren meist eher eingeschränkt geeignet und wird nur bei besonderen Verkaufsbedingungen eingesetzt. So zum Beispiel wenn das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichswerten ähnlicher Immobilien nicht verwendet werden kann. Das ist z. B. bei alleinstehenden Häusern in weniger bewohnten Regionen, denkmalgeschützten Immobilien oder industriell genutzten Gebäuden der Fall.

Ebenso kann es vorkommen, dass auch das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann, weil sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Auch in diesem Fall kann das Sachwertverfahren eine mögliche Alternative bei der Wertermittlung sein. Vornehmlich findet es bei eigengenutzten Immobilien Anwendung, die nicht auf die Erwirtschaftung einer Rendite ausgelegt sind, wie etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Es kann aber auch zusätzlich zum Ertragswertverfahren und zum Vergleichswertverfahren eingesetzt werden, um deren Ergebnisse zu validieren.

3. Was ist der Sachwert? Was ist der Unterschied zu Marktwert und Verkehrswert?

  • Definition Sachwert: Der Sachwert stellt laut Definition den materiellen Wert einer Sache dar, unabhängig vom Marktgeschehen.

Bei Immobilien ermitteln Sachverständige den Sachwert mit Hilfe des Sachwertverfahrens. Dabei geht es zunächst um den vorläufigen Sachwert, der sich aus dem Wert der Substanz des bebauten Grundstücks, dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude sowie der Außenanlagen zusammensetzt (siehe Punkt 4). Erst wenn auch der Marktanpassungsfaktor hinzugezogen wird, ergibt sich der tatsächliche Sachwert – der dem Marktwert des Gebäudes entspricht. Der Marktwert wiederum ist letztlich gleichbedeutend mit dem Verkehrswert einer Immobilie, der den Preis widerspiegelt, der am Immobilienmarkt zu erzielen wäre.

Weitere Güter, die einen realen Wert besitzen, sind Gold oder Schmuck. Ihr Wert wird jedoch nicht wie bei Immobilien in einem spezifischen Sachwertverfahren ermitteln. Dennoch gelten sie als wertstabile Sachwerte, da sie tatsächlich greifbar sind und im Grunde nie vollkommen wertlos werden können.

4. Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Wie bereits erwähnt kommt den Herstellungskosten der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) einer Immobilie bei der Ermittlung des Sachwerts eine gesonderte Rolle zu. Als Grundlage dienen hier die in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) enthaltenen Kostenkennwerte, die sogenannten NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010), die sich unter anderem auf Art und Qualität des Ausbaus bzw. der Ausstattung beziehen.

Gebäudeart - Wie wurde das Haus ausgebaut?

  • Nutzbarkeit von Dachgeschoss (ausgebaut, teilweise ausgebaut)
  • Keller (unterkellert, teilweise unterkellert)

Ausstattungsmerkmale -Welche Qualität haben die einzelnen Bauteile?

  • Außenwände
  • Dach
  • Fenster und Außentüren
  • Deckenkonstruktion und Treppen
  • Fußböden
  • Sanitäreinrichtungen
  • Heizung
  • sonstige technische Ausstattung

Neben den Herstellungskosten ist auch der Bodenrichtwert bei der Ermittlung des Sachwerts von Gewicht. Dieser wird vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückspreise anhand amtlicher Kaufpreissammlungen in der jeweiligen Lage ermittelt.

Die Herstellungskosten für bauliche Außenanlagen wie z. B. Garagen, Mauern oder Wege, finden ebenso Berücksichtigung und können auch nach Erfahrungswerten bewertet werden. 

5. Wie wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt? Beispiel der Berechnung

Wie beim Ertragswertverfahren werden auch im Sachwertverfahren der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, korrigiert um mögliche Marktanpassungsfaktoren.

  • Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor
Ablaufschema Sachwertverfahren

Schritt 1: Gebäudesachwert berechnen

Der Gebäudesachwert wird getrennt vom Boden ermittelt. Er ergibt sich aus den Regelherstellungskosten der baulichen Anlagen, multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung.

Die Regelherstellungskosten sind für das Bundesgebiet erhoben und tabellarisch nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Ausstattungsstandards und nach Baujahren abrufbar.

  • Gebäudesachwert = Herstellungskosten - Altersminderung

Schritt 2: Bodenwert berechnen

Für die Berechnung des Bodenwerts kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Zur Bewertung des Bodens können die Bodenrichtwerte der Gemeinde herangezogen werden. Bei der Wertermittlung der Immobilie wird ein unbebauter Zustand des Bodens unterstellt.

  • Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in m² 

Schritt 3: Korrektur über Marktanpassungsfaktor

Der vorläufige Sachwert wird um den Marktanpassungsfaktor korrigiert, um das "Rechenergebnis" an die Marktpreise anzupassen. Meist stellen die Gutachterausschüsse die Marktanpassungsfaktoren in Form von Wertzahlen zur Verfügung.

Sachwertverfahren Rechenbeispiel

Sachwert Berechnung
Bodenrichtwert pro m² 200 €
x Grundstücksfläche 500 m²
= Bodenwert 100.000 €
Regelherstellungskosten pro m² 1.200 €
x Bruttogrundfläche 240 qm
= Gebäudeherstellungskosten 288.000 €
- Alterswertminderung 28.000 €
= Gebäudesachwert 260.000 €
+ Bodenwert 100.000 €
= Vorläufiger Sachwert 360.000 €
x Marktanpassungsfaktor 0,90
= Sachwert (Verkehrswert) 324.000 €
Quelle: immoverkauf24.de

6. Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens?

Dem Sachwertverfahren wird häufig unterstellt, dass der mit diesem Verfahren ermittelte Verkehrswert nicht dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis entspricht. Beispiel: Eine Altbauvilla, die von Liebhabern jedem Neubau vorgezogen wird, wäre nach Sachwertverfahren ein "altes Haus" welches weitaus weniger wert ist als ein Neubau. Das entspricht jedoch nicht dem Markt, denn viele Kaufinteressenten würden den Altbau einem Neubau aufgrund zahlreicher anderer Faktoren vorziehen. Daher wird das Sachwertverfahren oft nur angewandt, wenn keines der beiden anderen Verfahren in Frage kommt. In der folgenden Tabelle haben wir für Sie noch einmal die Vor- und Nachteile dieses Verfahrens zur Wertermittlung gegenüber gestellt:

Vorteile:

  • Objektives Verfahren für den Substanzwert einer Immobilie anhand des aktuellen Preisniveaus der Herstellungskosten
  • Möglichkeit ungewöhnliche, nicht vergleichbare Immobilie zu bewerten (z. B. Bahnhöfe, industrielle Gebäude)

Nachteile:

  • Mangelnde Datenbasis für die Bewertung moderner Häusertypen (z. B. Passivhäuser)
  • Mangelnde Abbildung des Marktgeschehens, aktuelle Marktpreise werden nur sehr pauschal berücksichtigt
  • Wert der Immobilie wird mehr durch Angebot und Nachfrage bestimmt und weniger über den Substanzwert
  • Komplexes Bewertungsverfahren, dass auf Sachkenntnis und umfangreiche Erfahrung des Gutachters angewiesen ist

7. Kostenlos Sachwert der Immobilie ermitteln

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der sollte zunächst Ihren Wert ermitteln. Dies erleichtert die Verkaufsverhandlungen und sichert den Weg zum optimalen Verkaufspreis. Einfach das untenstehende Formular ausfüllen und schon erhalten Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie.

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