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Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Anwendung Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus der Bausubstanz abgeleitet.

Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichswerten nicht verwendet werden kann oder wenn das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann, weil sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Es kann aber auch zusätzlich zum Ertragswertverfahren und zum Vergleichswertverfahren eingesetzt werden, um deren Ergebnisse zu validieren.

Wertermittlung über das Sachwertverfahren

Wie beim Ertragswertverfahren werden auch im Sachwertverfahren der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, korrigiert um mögliche Marktanpassungsfaktoren.

  • Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden die gewöhnlichen Herstellungskosten zugrundegelegt, die noch um Abschreibungen gemindert werden müssen, da Gebäude der Abnutzung unterliegen.

Sachwertverfahren Beispiel

Bodenrichtwert 200 Euro pro qm Berechnung
Grundstücksfläche 500 qm
Bodenwert 100.000 € Produkt aus Bodenrichtwert und Fläche
Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit 1.200 € je nach Gebäudeart, Baujahr, Ausstattung
Bruttogrundfläche 240 qm
Gebäudeherstellungskosten 288.000 € Produkt aus Herstellungskosten und Bruttogrundfläche
Alterswertminderung -28.000 € Summe linearer Abschreibungen
Gebäudesachwert 260.000 €
Vorläufiger Sachwert 360.000 € Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert
Wertzahl 0,90 Marktanpassungsfaktor
Sachwert (Verkehrswert) 324.000 €
Quelle: immoverkauf24.de

Sachwertverfahren – Erläuterung der Berechnung

Bodenwert: Zur Bewertung des Bodens können die Bodenrichtwerte der Gemeinde herangezogen werden. Bei der Wertermittlung wird ein unbebauter Zustand des Bodens unterstellt.

Regelherstellungskosten: Gemeint sind mit diesem Begriff nicht die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Kosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Diese sind für das Bundesgebiet erhoben und tabellarisch nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Ausstattungsstandards und nach Baujahren abrufbar.

Gebäudesachwert: Der Gebäudesachwert wird getrennt vom Boden ermittelt. Er ergibt sich aus den Regelherstellungskosten der baulichen Anlagen, multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung.

Alterswertminderung: Die Höhe der Wertminderung ist vom Alter der Immobilie und der Restnutzungsdauer abhängig. Es wird in der Regel eine gleichmäßige, lineare Wertminderung unterstellt.

Vorläufiger Sachwert: Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert.

Marktanpassungsfaktor: Der vorläufige Sachwert wird um den Marktanpassungsfaktor korrigiert, um das "Rechenergebnis" an die Marktpreise anzupassen. Meist stellen die Gutachterausschüsse die Marktanpassungsfaktoren in Form von Wertzahlen zur Verfügung.

Fazit Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ermöglicht nur zum Teil zuverlässige Aussagen über den Verkehrswert einer Immobilie, da der Immobilienwert in erster Linie durch Angebot und Nachfrage und nicht durch die Herstellkosten bestimmt wird. Zwar werden durch den Marktanpassungsfaktor die Marktgegebenheiten im Verfahren berücksichtigt, aber eher pauschal als differenziert.

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