Gewerblicher Grundstückshandel
Wer eine Immobilie verkauft und dabei einen Veräußerungsgewinn erzielt, unterliegt in der Regel der Besteuerung gemäß § 23 Einkommenssteuergesetz, der private Veräußerungsgeschäfte regelt (siehe dazu ein Beispiel zur Berechnung der Spekulationssteuer beim Hausverkauf).
Aber: wenn der Staat zu der Auffassung gelangt, dass es sich beim Verkauf nicht um ein privates Geschäft, sondern um eine unternehmerische Aktivität gehandelt hat, dann erfolgt die Besteuerung gemäß § 15 Einkommensteuergesetz, der die gewerblichen Einkünfte regelt.
Unterschied zwischen privater Immobilienverkauf und gewerblicher Grundstückshandel
Ein wichtiges Kriterium für die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel ist die sogenannte „3-Objekt-Grenze“. Demnach geht das Finanzamt davon aus, dass ein Eigentümer, der 3 oder mehr Immobilien innerhalb von 5 Jahren veräußert, gewerblich handelt.
Die Drei-Objekt-Grenze ist nicht das alleinige Unterscheidungskriterium zwischen privater und gewerblicher Tätigkeit. Ausschlaggebend ist beispielsweise auch, ob beim Kauf einer Immobilie bereits eine Veräußerungsabsicht vorlag (siehe z.B. Az. 13 V 1733/09 Finanzgericht München). In diesem Fall kann das Finanzamt auch bei z.B. nur 2 Verkäufen in 5 Jahren die Gewinne als „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ veranlagen.
Aus dem gewerblichen Grundstückshandel ergeben sich steuerlich gesehen eine Reihe von Besonderheiten im Vergleich zum privaten Veräußerungsgeschäft (z.B. Buchführungs- und Bilanzierungspflicht, Gewerbesteuerpflicht). Gerade Kapitalanleger, die häufiger vermietete Immobilien verkaufen, laufen Gefahr, den Regelungen des gewerblichen Grundstückshandels zu unterliegen.
