Wohnungsverkauf – vermietete Wohnung verkaufen
Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und überlegen, diese nun zu verkaufen? Hier erhalten Sie exklusive Tipps für Wohnungsverkäufer, die Ihnen helfen den Verkaufsprozess gut vorzubereiten und professionell umzusetzen. Beachten Sie dazu auch weitere Tipps und wichtige Hinweise zum Verkauf von freien und vermieteten Wohnungen unter Wohnungsverkauf.
immoverkauf24 hat Ihnen in einem kostenlosen Ratgeber zum Immobilienverkauf 25 Praxistipps aufgelistet, die Ihnen Schritt für Schritt zeigen, wie Sie Ihre vermietete Wohnung zum maximalen Verkaufspreis veräußern.
An wen kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie sich an zwei mögliche Zielgruppen wenden:
- Personen, die in die Wohnung selbst einmal einziehen möchten
- Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten
Der Verkauf der Wohnung an die erste Zielgruppe ist zwar für den Verkäufer im Erfolgsfall sehr interessant, lässt sich in der Praxis aber schwer verwirklichen. Denn: ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen und damit rechnen, dass die Kündigung einer eventuellen gerichtlichen Überprüfung unterzogen wird. Nicht selten stellt sich dabei heraus, dass die aufgeführten Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen. Weil Kündigungen wegen Eigenbedarf Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.
Verkauf einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger
Am besten kann man eine vermietete Wohnung verkaufen, wenn man sich an Kapitalanleger wendet. Dabei kommt es darauf an, den Anleger davon zu überzeugen, dass er bereits während der Haltedauer der Wohnung eine interessante Eigenkapitalrendite erwirtschaften kann, spätestens jedoch bei einem späteren Verkauf der Wohnung.
Rendite einer vermieteten Wohnung während der Haltedauer
Am besten kann man die Eigenkapitalrendite einer vermieteten Immobilie aus Sicht eines Käufers an einem Beispiel verdeutlichen: Beispielkalkulation vermietete Wohnung
| Kaufpreis | 125.000 € |
|---|---|
| Nebenkosten (12 %) | 15.000 € |
| Anschaffungskosten gesamt: | 140.000 € |
| Eigenkapital (20 %) | 28.000 € |
| Fremdkapital (80 %) | 112.000 € |
| Zinssatz Fremdkapital | 4,0 % |
| Zinskosten gesamt | 4.480 € |
| Instandhaltungskosten pro qm | 1 € |
| Quadratmeter Wohnfläche | 49 |
| Instandhaltungskosten gesamt (12 Monate) | 588 € |
| Vewaltungskosten pro Jahr (Annahme) | 340 € |
| Zins-/ Instandhaltungs-/ Verwaltungskosten gesamt | 5.408 € |
| Nettokaltmiete pro Jahr | 5.460 € |
| Ergebnis vor Steuerersparnis und Tilgung | 52 € |
| Gebäudewert (Annahme 70 % des Kaufpreises) | 87.500 € |
| %-Abschreibung auf Gebäudewert | 2,5 % |
| Abschreibungen | 2.188 € |
| - Ergebnis vor Steuerbetrachtung | 52 € |
| = Steuerlich ansetzbarer Verlust | 2.136 € |
| Persönlicher Grenzsteuersatz (Annahme): | 40 % |
| Steuerersparnis | 854 € |
| Ergebnis nach Steuersparnis, aber vor Tilgung | 906 € |
| - Tilgung (1 %) | 1.120 € |
| = Liquidität = Überschuss (+) bzw. Unterdeckung (-) | -214 € |
| Eigenkapitalrendite | 3,2 % |
Quelle und copyright: immoverkauf24
In diesem konkreten Fall und bei den gewählten Annahmen könnte ein Käufer beim Kauf der Wohnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 3,2% erwirtschaften. Allerdings kann die Rendite auch niedriger ausfallen, wenn z.B. die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, um mögliche Modernisierungsmaßnahmen zu bezahlen. Die Rendite könnte aber auch höher ausfallen, wenn der Käufer z.B. die Miete erhöhen kann.
Zusätzlich ist es denkbar, dass der Käufer über die Haltedauer eine stille Wertreserve aufbaut, vorausgesetzt die Preise für vergleichbare Wohnungen steigen in den Jahren nach dem Wohnungserwerb. Ein etwaiger Wertzuwachs würde die Eigenkapitalrendite weiter erhöhen.
Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung festlegen
Um den Angebotspreis für eine vermietete Wohnung festzulegen, sollte man nicht nur eine Renditekalkulation aus der Sicht eines potenziellen Käufers machen (siehe Beispiel weiter oben), sondern auch die Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen am Markt analysieren. Neben der Rendite und den sogenannten Kaufpreisfaktoren (Verhältnis aus Kaufpreis und Nettomieteinnahmen) sollte man auch den Quadratmeterpreis im Auge behalten, der sich bei Festsetzung eines Angebotspreises automatisch ergibt (Kaufpreis bezogen auf Anzahl Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung).
Denn Achtung: eine vermietete Wohnung kann auch frei werden, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt. In diesem Moment konkurriert die Wohnung mit freien Wohnungen und wird dann aus der Sicht eines Selbstnutzers bewertet (das kann zu Preisaufschlägen von 20 bis 30% führen). Die angemessene Bewertung einer vermieteten Wohnung ist eine komplizierte Angelegenheit. Es ist daher ratsam, eine Bewertung durch einen Experten in Anspruch zu nehmen
Vermietete Wohnung verkaufen – Vermarktung starten!
Bitte denken Sie daran, dass vermietete Wohnungen nicht wie freie Wohnungen vermarktet werden. So werden diese z.B. bei den Online-Vermarktungsportalen in einer gesonderten Rubrik geführt (z.B. Anlageobjekte). Auch werden vermietete Wohnungen stärker auf dem „Papier“ verkauft (über Renditekalkulationen). So erhält ein Kaufinteressent in der Regel auch erst dann einen Besichtigungstermin, wenn er ernsthaft interessiert ist und man mit ihm auch schon ausführlich über die Wohnung gesprochen hat.
Auf diese Weise muss der Mieter nicht ständig gestört werden. Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne diese zu besichtigen, wenn sie sehr ausführlich beraten worden sind. Da beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Beratung entscheidend ist, sollten die Verkaufsgespräche nur von Personen geführt werden, die schon häufiger Kapitalanlagen verkauft haben. Wenden Sie sich daher nur an Makler, die regelmäßig Kapitalanlagen verkaufen.
