Urteil: Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf wegen Zwischenvermietung?

Auf den Erlös von Immobilienverkäufen erhebt das Finanzamt Spekulationssteuer, eine Ausnahme stellt der Verkauf von selbstgenutzten Immobilie dar. Doch wie ist die Lage, wenn eine selbst bewohnte Immobilie zeitweise zwischenvermietet wird? Einen solchen Fall hatte der Bundesfinanzhof zu bewerten.

Laut §23 Einkommenssteuergesetz (EStG) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten steuerpflichtig, wenn sie den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen und innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb vorgenommen werden. Ausnahme: Die Immobilie oder Wohnung wurde zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Finanzamt fordert Zahlung der Einkommenssteuer nach §23 EStG

Bei dem Wohnungsverkauf, der vor dem Bundesfinanzhof innerhalb eines Revisionsverfahrens verhandelt wurde, klagte der Verkäufer gegen eine Steuererhebung des Finanzamtes. Er hatte im Jahr 2006 eine Wohnung gekauft, die er bis einschließlich April 2014 selbst bewohnte. Von Mai 2014 bis zum Verkaufsdatum am 17. Dezember 2014 hatte er die Wohnung an Dritte vermietet. Die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ergab für den Kläger einen Gewinn in Höhe von 52.000 €. Da sich die Wohnung weniger als 10 Jahre in seinem Besitz befand und er sie zum Verkaufszeitpunkt nicht selbst bewohnte, ermittelte das zuständige Finanzamt einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn gemäß § 23 EStG.

Eigennutzung im Vorjahr des Verkaufs ist entscheidend

In seiner Klage berief sich der vermeintlich Steuerpflichtige auf eine in §23 Abs.1 Nr 1 geregelte Ausnahme bei der Spekulationssteuer. Diese  besagt, dass Veräußerungen unter folgenden Bedingungen von der Steuerpflicht ausgenommen sind:

1. Das Haus oder die Wohnung wurde in der Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

oder

2. Das Haus oder die Wohnung wurde mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dabei muss die Immobilie lediglich im Vorjahr des Verkaufs durchgehend selbst genutzt worden sein.

Bei dem verhandelten Wohnungsverkauf ist letzterter Fall gegeben, denn der Kläger hatte im Verkaufsjahr zeitweilig sowie im Vorjahr durchgehend die Immobilie bewohnt. Dass er die Wohnung im Verkaufsjahr auch für einige Monate vermietet hatte, ist für die Besteuerung somit nicht relevant.

Schon ein Tag Eigennutzung hätte gereicht

Fakt ist, dass es bereits gereicht hätte, wenn der Kläger einen einzigen Tag im Jahr der Veräußerung in seiner Wohnung verbracht hätte. Gleiches gilt für das Jahr vor dem Verkaufsjahr. Dies betonten die zuständigen Richter in ihrem Urteil vom 03.09.2019 (Az.: IX R 10/19). „Immobilienverkäufer können sich auf das Urteil berufen, wenn das Finanzamt beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie, die nur kurzzeitig im Verkaufsjahr vermietet wurde, einen steuerpflichtigen Veräußerungserlös feststellt“, betont daher Isabell Klocke vom Bund der Steuerzahler in einer öffentlichen Erklärung.