Immobilienpreise & Grundstückspreise Dresden | Entwicklung 2024

Dresden ist eine aufstrebende und lebenswerte Stadt. Wer einmal das berühmte Panorama der „Elbflorenz“ mit ihren barocken Prachtbauten, Theatern und der wunderbar restaurierten Frauenkirche vom anderen Elbufer gesehen hat, der weiß, dass diese Stadt für sich einnehmen kann. Wasser, Architektur und Weinhänge bilden hier eine einzigartige Kulisse.

Silicon Saxony – so wird Dresden auch genannt. Neben der Halbleitertechnologie ist hier noch viel weitere Hochtechnologie zu Hause. Wissenschaft und Forschung ebenfalls: dank der Technischen Universität Dresden, einer von elf Exzellenzuniversitäten in Deutschland. Auch weitere renommierte Forschungseinrichtungen wie das Fraunhofer, Max-Planck- und Leibnitz-Institut finden sich an der Elbe. Und mitten in der Stadt sorgt VW mit der Gläsernen Manufaktur für einen echten Hingucker: Wortwörtlich wurde hier das Schaufenster für die Zukunft der Elektromobilität hochgezogen und mit dem ID.3 das vielleicht wichtigste vollelektrische Einstiegsauto des Konzerns gebaut.

Die Immobiliengeschäfte haben im vergangenen Jahr eine leichte Rückwärtsentwicklung gemacht: Der Gutachterausschuss Dresden führt in seinem Grundstücksmarktbericht 2022 für das Marktgeschehen im Jahr 2022 insgesamt 5.653 Immobilientransaktionen auf – das seien drei Prozent weniger als im Vorjahr.

• Der Geldumsatz erreichte 2,6 Milliarden Euro. Auch dieser Wert ist um rund 14 Prozent geringer als im Vorjahr. Rückläufig war dabei allerdings nur der Handel mit bebauten Grundstücken.
• Bei Eigentumswohnungen gab es leichte Umsatzsteigerungen.
• Bei den unbebauten Grundstücken verlief der Handel wie im Vorjahr. Es gab rund 315 Transaktionen. Auch der Geldumsatz blieb mit 203 Millionen Euro ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres.

Im Jahr 2022 zeigt sich für die Immobilienpreise in Dresden eine uneinheitliche Entwicklung.

• Im ersten Quartal 2022 stiegen die Preise im Vergleich zum vorherigen Quartal über alle Segmente: Wohnungen verteuerten sich um 3,7 Prozent.
• Bei den Häusern gab es sogar einen sprunghaften Anstieg um 12,4 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag Anfang 2022 bei 2.917 Euro für Eigentumswohnungen und die Kaufpreise für Häuser lagen bei 3.947 Euro pro Quadratmeter.
• Im zweiten Quartal 2022 ging es bei den Eigentumswohnungen in Dresden in diesem Tempo weiter hinauf: um 3,6 Prozent auf einen Durchschnittspreis von 3.022 Euro. Bei den Häusern jedoch gab es einen Preisknick: Die Immobilienpreise fielen um -0,7 Prozent auf 3.917 Euro.

2. Quadratmeterpreise Dresden – Immobilienpreise pro Stadtteil im Preisatlas

► Bei Klick auf einen Dresdner Stadtteil in der Karte  erscheinen die Immobilienpreise je Stadtteil: die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen sowie die Immobilienpreissteigerung seit dem Vorjahr. 

Nicht jeder Stadtteil von Dresden ist gleichbeliebt. Daher unterscheiden sich die Wohnungspreise für Eigentumswohnungen teilweise erheblich. Fasst man die Durchschnittspreise von Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau mit Baujahr vor 1990 von Dresden sortiert nach Lagen zusammen, ergibt sich folgendes Bild:

• Eigentumswohnungen in einfacher Lage: 2.140 Euro pro Quadratmeter
• Eigentumswohnungen in guter Lage: 2.657 Euro pro Quadratmeter
• Eigentumswohnungen in sehr guter Lage: 3.479 Euro pro Quadratmeter

Die Preisspannen sind gerade in Dresden durchaus beachtlich. Bei den vor 1990 errichteten Eigentumswohnungen sind Maximalpreise vor allem in den guten Lagen bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter hoch. Teurer wird es bei Eigentumswohnungen in Häusern mit Baujahr 1990 bis 2019: Hier geht es bis auf 6.515 Euro pro Quadratmeter hoch – dann aber auch in den sehr guten Lagen von Dresden.

Entwicklung der Kaufpreise für Wohnungen in Dresden

Die Mehrzahl der in Dresden verkauften Eigentumswohnungen im Bestand sind Zweiraumwohnungen. Fast 50 Prozent aller 2021 verkauften Wohnungen hatten lediglich zwei Räume und eine durchschnittliche Wohnfläche von 57 Quadratmetern. Auf Platz zwei landeten die Dreizimmerwohnungen mit knapp 34 Prozent. Richtig große Wohnungen werden in Dresden offenbar eher selten verkauft: Der Anteil von Fünfraumwohnungen liegt bei verschwindend geringen 1,7 Prozent.

• Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand stieg im Vorjahresvergleich um elf Prozent. Durchschnittlich werden in Dresden Quadratmeterpreise von 2.620 Euro fällig.
• Neubauwohnungen haben in der Elbmetropole Dresden ein weniger rasantes Tempo hingelegt. Ihre Quadratmeterpreise stiegen von 4.600 Euro im Vorjahr auf 5.025 Euro – was einer Steigerung um neun Prozent gleichkommt.
• Im Zehn-Jahres-Rückblick haben sich die Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen im Dresden verdoppelt: von 2.460 Euro im Jahr 2011 auf 5.025 Euro 2021.

Wie hoch sind die Mieten für Wohnungen in Dresden?

Der aktuelle, 12. Qualifizierte Mietspiegel für Dresden erschien am 1. Januar 2020 und gilt bis Ende 2022. Am 1. Januar 2023 wird es einen neuen Mietspiegel für Dresden geben.

Im Vergleich zum 11. Mietspiegel sind die Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt um 2,93 Prozent gestiegen – von 6,48 auf 6,67 Euro. Das kann als relativ moderat bezeichnet werden.

In den letzten zwei Jahren – also nach Veröffentlichung des Mietspiegels – gingen die Mieten aber auch in Dresden durch die Decke. Erst im Jahr 2022 beobachten Makler stagnierende oder sogar sinkende Neuvertragsmieten.

In der sächsischen Landeshauptstadt greifen gleich mehrere Begrenzer, um das Mietwachstum im Zaum zu halten. Beispielsweise gilt seit dem 1. Juli 2020 eine Kappungsgrenzenverordnung. Sie besagt, dass sich die Miete bei Erhöhungen bis zur im Mietspiegel ausgewiesenen, ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen darf. Diese aktuelle Regelung gilt zunächst bis 30. Juni 2025.

Außerdem gilt seit dem 13.7.2022 eine Mietpreisbegrenzungsverordnung, landläufig als „Mietpreisbremse“ bezeichnet. Beschlossen wurde sie Ende Mai 2022 und gilt bis Ende 2025. Das Bundesland Sachsen hat sowohl Dresden als auch Leipzig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Mit dem Inkrafttreten der neuen Regelung dürfen in Dresden Neuvertragsmieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

(Quelle: Mietspiegel Dresden 2021)

Wie hoch sind die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Dresden?

Der Markt für Häuser in Dresden entwickelte sich im Jahr 2021 in allen Bereichen hervorragend. Überall stiegen die Preise, was zu einer hübschen Rendite für Immobilienbesitzer führte, die einen Verkauf ihrer Immobilie in Erwägung zogen oder ziehen. Der durchschnittliche Immobilienpreis für Einfamilienhäuser im Bestand, die vor 2019 gebaut wurden, betrug durchschnittlich 500.000 Euro. Der Quadratmeterpreis stieg damit auf 3.780 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Veränderung zum Vorjahr ist überdurchschnittlich und liegt bei 16,3 Prozent. Das sind rund drei Prozent mehr als die Preissteigerung im Vorjahr.

Bei den Doppelhaushälften ging es von durchschnittlichen Kaufpreisen von 350.000 Euro auf 405.000 Euro hinauf. Die Preissteigerung liegt somit bei 15,7 Prozent – also ungefähr im gleichen Bereich wie bei den Einfamilienhäusern.

Immobilienpreise von Häusern in Dresden nach Lagen

Betrachtet man die Lage, ergeben sich deutliche Unterschiede bei den Hauspreisen in Dresden:

• Der durchschnittliche Kaufpreis von Häusern in sehr guten Lagen betrug 620.000 Euro. Insgesamt wurden aber nur elf solcher Immobilien verkauft. Die Wohnfläche lag durchschnittlich bei 150 Quadratmetern. Daraus ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 3.940 Euro.
• In guten Lagen kostet ein Haus in Dresden im Schnitt 595.000 Euro und 4.410 Euro pro Quadratmeter.
• In mittlerer Lage kostet ein Haus durchschnittlich 455.000 Euro, der Quadratmeterpreis liegt bei 3.610 Euro. 

Entwicklung der Kaufpreise für Häuser in Dresden

Je nach Lage können sich die in Prozent ausgedrückten Preissteigerungen der Häuserpreise in Dresden wirklich sehen lassen – mit einer Ausnahme ausgerechnet in den sehr guten Lagen.

• Möglicherweise lag es an der Anzahl der verkauften Häuser von nur elf und an den vergleichsweisen üppigen Wohnflächen, dass die Preise in den sehr guten Lagen Dresdens im Jahr 2021 tatsächlich gesunken sind. Von 4.395 Euro pro Quadratmeter ging es auf 3.940 Euro hinab. Die Reduktion der Preise betrug also -10,3 Prozent.
• In guten Lagen gab es 36 Verkäufe. Hier stiegen die Preise von durchschnittlich 3.755 Euro pro Quadratmeter um 17,4 Prozent auf 4.410 Euro.
• In mittleren Lagen liegt der Quadratmeterpreis bei mittlerweile 3.610 Euro. In dieser Preisregion gab es mit 81 Transaktionen die meisten Verkäufe. In Prozenten ausgedrückt gingen die Preise durchschnittlich um 12,1 Prozent hoch.

Wie hoch sind die Grundstückspreise in Dresden? 

Die Grundstückspreise werden im Grundstücksmarktbericht 2022 von Dresden getrennt nach Lage und geplanter Bebauung ausgewiesen. Für die Bebauung mit einem freistehenden Einfamilienhaus liegen die durchschnittlichen Kaufpreise zwischen 135.000 Euro und 335.000 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 340 Euro über alle Lagen hinweg. Dieser Preis kann durchaus noch als moderat bezeichnet werden.

Entwicklung der Grundstückspreise in Dresden 

Die Anzahl der Kauffälle bei Grundstücken war durchaus respektabel: 54 Grundstücke wurden für freistehende Einfamilienhäuser, 16 Grundstücke für Doppelhäuser und lediglich zwei Grundstücke für Reihenhäuser verkauft. Das Einfamilienhaus bleibt damit die dominante Bebauung auf dem Immobilienmarkt Dresden.

Immobilienpreisentwicklung von Grundstücken in Dresden 

Die Preise für Grundstücke für die Bebauung mit frei stehenden Einfamilienhäusern verteuerte sich um 13 Prozent. Der durchschnittliche Preis für den Quadratmeter lag bei 340 Euro – also 40 Euro mehr als im Vorjahr. Im Vergleich zum Jahr 2020 kam es zu fast doppelt so vielen Verkäufen von Grundstücken in guter Wohnlage – sodass sich die Preissteigerung in diesem Bereich leicht erklären lässt.

Die Preise für die Grundstücke im Geschossbau, also für die Bebauung mit größeren Gebäuden für Eigentumswohnungen, stiegen eher moderat um etwa fünf Prozent. Die Anzahl der Transaktionen ist mit insgesamt acht Verkäufen eher gering. Der Grundstücksmarktbericht der Stadt Dresden erklärt dies damit, dass immer mehr Baulücken geschlossen wurden und es deshalb nur sehr wenige Kauffälle gäbe.

Quadratmeterpreise von Grundstücken in Dresden nach Lagen 

In den einzelnen Lagen haben sich die Preise für Grundstücke leicht erhöht.

• In mittlerer Lage ging es um rund drei Prozent mit den Preisen rauf – auf durchschnittlich 300 Euro pro Quadratmeter.
• In guten Lagen lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 390 Euro. Zu den 330 Euro im Vorjahr ist dies eine Steigerung um üppige 18 Prozent.

Dirk Hilbert, der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Dresden, gibt sich im aktuellen Mietspiegel von Dresden optimistisch: „Unsere Stadt ist attraktiv. Es wurde und wird viel gebaut, in den letzten vier Jahren sind viele neue Wohnungen entstanden. Im Mittel pro Jahr 2.340. Vor etwa zehn Jahren waren es nur 520.“

Dresdens Attraktivität wird auch einen Einfluss auf das Wachstum der Immobilienpreise haben. Dafür spielen auch die Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsbewegungen aus dem Um- und Ausland eine große Rolle.

Zwar ist Dresden keine Millionenmetropole, aber die Bevölkerungszahl erhöht sich stetig. Wanderungsbewegungen finden auch hier statt, wobei die Nettorate konstant positiv ist. 2021 lag die Bevölkerung Dresdens bei rund 561.000 Einwohnern. Gemäß aktuellen Prognosen wird die Zahl bis 2035 um circa drei Prozent auf etwa 580.000 Einwohner steigen. Die Filetstücke im Stadtplan werden dann heiß begehrt sein. Gute Aussichten für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen.