Erbauseinandersetzung

Wenn mehrere Erben ein Haus gemeinschaftlich geerbt haben und somit eine Erbengemeinschaft bilden, müssen Sie sich auch gemeinsam über die Verwendung des Hauses und über die anderen Nachlassgegenstände verständigen. Da dabei häufig Probleme auftreten, hat der Gesetzgeber Regelungen zur Erbauseinandersetzung aufgestellt.

Erbauseinandersetzung – gesetzliche Regelungen

Die gesetzlichen Regelungen zur Erbauseinandersetzung sehen vor, dass das Erbe zunächst natürlich geteilt wird, d.h. dass jeder Erbe sich Gegenstände aus dem Nachlass nimmt, bis der Nachlass aufgeteilt ist. Bei einem Haus ist das aber nicht ohne weiteres möglich, da der Wert des Hauses häufig den rechtmäßigen Erbanteil eines einzelnen Erben wertmäßig übersteigt. Wenn jetzt ein einzelner Erbe das Haus künftig alleine nutzen möchte, ist der Streit vorprogrammiert.

Erbauseinandersetzung – Geschwister auszahlen?

Möchte beispielsweise ein Bruder das Haus seiner verstorbenen Mutter künftig alleine bewohnen, so muss er seine anderen Geschwister finanziell entschädigen. Um einen angemessenen Entschädigungsbetrag zu ermitteln, sollte zunächst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden.

So erhalten Sie eine realistische Einschätzung des Marktwertes, aus dem dann eine Empfehlung für einen Entschädigungsbetrag abgeleitet wird.

Erbauseinandersetzung – Verkehrswertgutachten vor Auszahlung erstellen

Der Auftrag zur Verkehrswertermittlung sollte von allen Eigentümern gemeinsam erteilt werden, damit nicht eine Partei im Nachhinein sagen kann, dass sie mit dem bestellten Sachverständigen nicht einverstanden gewesen ist. Wenn die Erben davon ausgehen, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeidbar ist, dann ist auch ein gerichtsfestes und damit teures Gutachten nicht notwendig.

In diesem Fall ist die Ermittlung des Verkehrswerts durch einen qualifizierten Immobilienmakler ausreichend, zumal ein guter Makler sich mit der Verkaufbarkeit einer Immobilie und den erzielbaren Marktpreisen genauso gut bzw. manchmal auch besser als ein Gutachter auskennt.

Erbauseinandersetzung – Ausgleichszahlungen an Miterben

Die Ausgleichszahlung zwischen den Erben muss so bemessen sein, dass der ermittelte Vermögensanteil je Erbe dem jeweiligen Erbanteil entspricht. In der Praxis ist es häufig so, dass der Erbe, der eine Immobilie alleine nutzen möchte, nicht immer in der finanziellen Lage ist, seine Miterben angemessen auszuzahlen. In diesem Fall hat es sich bewährt, dass das Haus verkauft wird, damit eine faire Aufteilung aller Nachlassgegenstände möglich ist.

Andere Lösungen, z.B. dass ein Erbe an einen anderen Miete bezahlt, haben sich in der Praxis kaum bewährt, da die Erbengemeinschaft weiter bestehen würde und es in Erbengemeinschaften in der Regel umso mehr Probleme gibt, je länger diese bestehen.

Erbauseinandersetzung – Teilungsversteigerung statt regulärer Hausverkauf

Können sich die Erben weder auf eine faire Aufteilung der Nachlassgegenstände noch auf einen Verkauf der Gegenstände bzw. den Hausverkauf einigen, kommt es häufig zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, bei der der Wert der Immobilie in einem öffentlichen Bieterverfahren ermittelt wird. Möchte nur ein Erbe seinen Teil an der Immobilie versteigern, handelt es sich um eine sogenannte Teilungsversteigerung.

Jeder der Hauserben einer Erbengemeinschaft hat das Recht, eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu beantragen. Die anderen Eigentümer können sich dagegen nicht wehren, haben allerdings die Möglichkeit, Ihrerseits den Anteil im Rahmen der Versteigerung zu erwerben.

Erbauseinandersetzung – Auflösung Erbengemeinschaft

Da eine Erbengemeinschaft eine Gemeinschaft auf Zeit ist, sollte die Auflösung der Erbengemeinschaft eher zu früh als zu spät erfolgen. So kann es z.B. ratsam sein, wenn sich erste Erbstreitigkeiten andeuten, schon einmal einen Miterben auszuzahlen, damit sich dieser nicht den Beschlüssen der anderen Erben widersetzen kann.

Eine entsprechende Ausgleichsvereinbarung bedarf keiner besonderen Form und erfordert nur die Mitwirkung eines Notars, sofern die Vereinbarung die Eigentumsübertragung von Grundstücken oder Gebäuden umfasst.

Eine Erbengemeinschaft gilt juristisch als aufgelöst, wenn alle Nachlassgegenstände unter den Erben aufgeteilt wurden.