Mehrgenerationenhaus und Mehrgenerationenwohnen

Wenn Jung und Alt unter einem Dach wohnen, handelt es sich um ein Mehrgenerationenhaus. So weit, so einfach? Nicht ganz, denn neben dem gemeinsamen Wohnen beinhaltet das Konzept auch generationenübergreifende Aktivitäten sowie die gegenseitige Unterstützung von Jung und Alt. Typisch für die Wohnform des Mehrgenerationenhauses sind deshalb Gemeinschaftsräume und -flächen, die allen Bewohnern offen stehen. Damit stellt das Mehrgenerationenhaus eine Sonderform des gemeinschaftlichen Wohnens dar. Generell geht es beim Wohnen in Mehrgenerationenhäusern darum, sich aktiv in die Hausgemeinschaft einzubringen.

Wichtige Eigenschaften von Bewohnern eines Mehrgenerationenhauses sind deshalb Offenheit und der Wille und die Fähigkeit, sich mit anderen konstruktiv auseinanderzusetzen.

Übrigens: Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird vom Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (BMFSFJ) für Begegnungsstätten verwendet, die allen Generationen offen stehen und verschiedene Bildungs- und Kulturangebote bieten. Laut BMFSFJ gibt es bundesweit rund 540 Häuser, die am so genannten „Bundesprogramm Mehrgenerationenhaus“ teilnehmen. Ein generationenübergreifendes Wohnen ist in diesen Häusern nicht üblich. Das Zusammenleben unter einem Dach wird mit dem Begriff „Mehrgenerationenwohnen“ bedacht. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist der Begriff Mehrgenerationenhaus jedoch auch für die Wohnform üblich und wird auch hier so verwendet.

Mehrere Generationen in einem Haus – diese Form des Wohnens kann auf unterschiedliche Art umgesetzt werden. Grundsätzlich lässt sich das Mehrgenerationenwohnen sowohl durch drei Arten verwirklichen:

• das Anmieten einer geeigneten Immobilie,
• über den Kauf oder
• den Bau

Entscheidend ist außerdem, ob die jeweilige selbst organisiert wird oder ob es einen Träger gibt, der einzelne Wohnungen in einem Mehrgenerationenhaus zum Mieten anbietet. Auch die Kommunen stellen zum Teil Bauprojekten für das Mehrgenrationenwohnen zur Verfügung, bei denen der Kauf der Wohneinheiten möglich ist. 

Die Art des Zusammenlebens wird auch maßgeblich durch die Aufteilung der Wohnbereiche bestimmt:

1. in WG-Form, bei der jeder Bewohner sein eigenes Zimmer hat.
2. mit jeweils abgeschlossenen, seniorengerechten Wohnungen für die Parteien innerhalb eines Hauses und gegebenenfalls gemeinsam genutzten Gemeinschaftsräumen und Garten.

Und natürlich prägen auch die Beteiligten selbst das Wohnprojekt: auf welche Weise sie sich zusammengefunden haben und in welcher Beziehung sie stehen, handelt es sich um eine Familie, haben sich Freunde zusammengetan oder kannten sich die Bewohner vorher noch nicht.

Eingetragene Genossenschaft (eG)

Die Genossenschaft ist die gängigste Rechtsform bei Mehrgenerationenhäusern und anderen Wohnprojekten. Durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen leistet jedes Mitglied seinen Beitrag zum Genossenschaftsvermögen. Nach Abschluss des Kaufs oder Baus vermietet die Genossenschaft ihren Mitgliedern die Wohnungen. Statt einer Miete zahlen sie eine Nutzungsgebühr an die Genossenschaft, die in der Regel niedriger als die ortsübliche Miete ausfällt. Möglich ist das, weil die Genossenschaft keine Gewinnmaximierung anstrebt. Die Mitglieder verfügen über ein lebenslanges Wohnrecht.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Eine GbR ist relativ einfach zu gründen und bringt überschaubar Kosten mit sich, da kein Mindestkapital gefordert ist. Für die Verbindlichkeiten der GbR haftet jedoch jedes GbR-Mitglied vollständig mit seinem Privatvermögen. Zentrales Merkmal ist die gemeinsame Zweckverfügung der Mitglieder. Weil Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden können, eignet sich die GbR eher für kleinere Gruppen.

Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Diese Rechtsform ist für Gemeinschaften geeignet, die gemeinsam planen und bauen, anschließend aber jeweils Eigentümer der Wohneinheit sein möchten. Diese Rechtsform tritt dann in Kraft, wenn das Gebäude fertig gestellt ist und regelt das Zusammenleben der Parteien, denn jeder Eigentümer hat zusätzlich Anteil am Gemeinschaftseigentum wie dem Garten oder Gemeinschaftsräumen. Jedes Mitglied kann sein Eigentum nach Belieben verkaufen und vererben.

Eingetragener Verein (e. V.)

Ein eingetragener Verein muss klare gemeinnützige Ziele verfolgen, das unterscheidet ihn u.a. von der GbR, die auch wirtschaftliche Ziele verfolgen kann. Die Gründung und die Verwaltung des Vereins sind ebenfalls relativ einfach. Besonders für die Planungsphase eines Mehrgenerationenhauses ist diese Rechtsform deshalb geeignet. Beim Verein trifft die Mitgliederversammlung Entscheidungen per Mehrheitsbeschluss, der Vorstand vertritt ihn nach außen.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Der Aufwand und die Kosten für Gründung und Verwaltung einer GmbH sind relativ hoch, deshalb sind Mehrgenerationenhäuser und andere Wohnprojekte selten in dieser Rechtsform organisiert. Für die Gründung müssen die sogenannten Gesellschafter mindestens 25.000 Euro einbringen, wovon aber nur die Hälfte sofort einbezahlt werden muss. In der Regel haftet die GmbH nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen. Für große Projekte hat die Rechtsform deshalb Vorteile, etwa wenn viele Wohneinheiten vermietet werden oder gewerbliche Projekte wie ein Café Teil des Hauses ist.

Ein Generationenhaus kann zweifellos ein sehr gutes Konzept sein, um auch im Alter in einer Gemeinschaft zu leben und sich nicht „verwahrt“ zu fühlen. Allerdings gilt es vieles zu bedenken, wenn es darum geht, ein Konzept fürs Mehrgenerationenwohnen zu entwickeln und umzusetzen. Interessenten bzw. Beteiligte sollten zu Beginn deshalb folgende Fragen beantworten:

• Wer kümmert sich federführend um die Suche nach einer geeigneten Immobilie?
• Wer ist für bestimmte Aufgaben verantwortlich, die alle betreffen? Z.B. Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst?
• Was passiert, wenn jemand auszieht?
• Wie wollen die Bewohner mit auftretenden Konflikten umgehen?
• Wenn Autos gemeinsam genutzt werden: Wer kümmert sich darum und wer trägt die Kosten für Versicherung, Wartung, Reparatur usw.?
• Wenn es gemeinsame Räume und Nutzflächen gibt: Wie sind die Rechte und Pflichten hier verteilt?
• Wie viel Privatsphäre und wieviel Gemeinschaftsleben wollen die Parteien haben? Gibt es bestimmte Treffen oder Aktivitäten, an denen alle Bewohner teilnehmen müssen?

Je nach Standort und Wohnungsmarkt sind die Herausforderungen unterschiedlich hoch, ein geeignetes Objekt für das Mehrgenerationenhaus zu finden. Gut geeignet kann etwa ein kleineres Mehrfamilienhaus sein, das altersgerecht umgebaut wird. Lässt sich ein solches Objekt nicht ausfindig machen, kann auch ein Neubau eine Option sein.

Haus bauen oder kaufen? Wer auf diese Frage noch keine klare Antwort gefunden hat, findet hier sieben Punkte, die die Entscheidungsfindung erleichtern.

Der Vorteil des Bauens

Man kann von vornherein ein seniorengerechtes oder barrierefreies Wohnumfeld schaffen. Das gilt nicht nur für den Hausbau, sondern bereits bei der Auswahl eines passenden Grundstücks. So sollte es gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sein und Einrichtungen des täglichen Bedarfs (Supermarkt, Ärzte, Apotheken) sollten in der Nähe liegen. Ebenfalls wichtig: Das Grundstück sollte möglichst eben sein und kein größeres Gefälle aufweisen, so lässt sich der Garten später problemlos auch mit Gehhilfe und Rollator nutzen.

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Für den Bau eines großen Mehrgenerationenhauses ist es sinnvoll, sich zu einer Baugemeinschaft zusammenzuschließen: Die plant und finanziert gemeinsam und beauftragt auch die Bauausführung zusammen. Bei der Auswahl eines Architekten lohnt es sich einen Experten zu wählen, der bereits Erfahrung mit Baugruppen hat.

Soll das Mehrgenerationenhaus nur von einer größeren Familie bewohnt werden, ist häufig auch nur eine Partei Geldgeber und Bauherr – z.B. die Großeltern, wenn diese über die beste finanzielle Ausstattung verfügen.

Wichtig bei der Planung

Ein flexibler Grundriss, der ohne größeren Aufwand an veränderte Bedürfnisse angepasst werden kann, ermöglicht mehrere Nutzungsmöglichkeiten. So ist es beispielsweise möglich, das Haus später einmal anders zu nutzen, etwa als konventionelles Mehrfamilienhaus.

Die Kosten für ein Mehrgenerationenhaus setzen sich aus drei Bestandteilen zusammen:

1. den reinen Kauf- bzw. Baukosten für Grundstück und Gebäude,
2. den Kaufnebenkosten,
3. und den laufenden Kosten für das bewohnte Objekt.

Die Kaufpreise für Grundstücke und Gebäude können je nach Region und Lage stark variieren. Wichtig ist in jedem Fall, alle anfallenden Kosten einzukalkulieren. Ein häufig unterschätzter Faktor beim Hauskauf sind die Kaufnebenkosten. Neben den Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer können auch Gutachterkosten, Maklergebühren und Umbau- bzw. Modernisierungskosten anfallen.

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Beim Bau oder Kauf eines Mehrgenerationenhauses besteht eine zusätzliche Herausforderung in der Aufteilung der Kosten. Weil nur wenige Verkäufer sich mit mehreren Parteien auseinandersetzen möchten, ist die Wahl einer passenden Rechtsform so wichtig. Die Vertreter, z.B. einer Genossenschaft oder einer GbR, verhandeln mit dem Vermieter. Die Genossenschaft oder GbR kauft dann die Immobilie bzw. beauftragt den Bau. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, den Immobilienkauf zu regeln bzw. die Kosten aufzuteilen:

1. Die Immobilie wird durch die Körperschaft gekauft, etwa durch eine Genossenschaft, und verbleibt auch anschließend im Besitz der Gemeinschaft. Die Wohnungen werden den Mitgliedern gegen eine Nutzungsgebühr überlassen.
2. Die Immobilie wird gemeinsam gekauft, jedoch ist jede Partei Eigentümer einer eigenen Wohnung. Bei Gründung einer GbR wird das Objekt zunächst durch diese gekauft, anschließend das Wohnungseigentum auf die Gesellschafter übertragen. Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie zum Bruchteilseigentum zu kaufen. Dabei legen die Parteien bereits im Kaufvertrag fest, wer welchen Miteigentumsanteil an der Immobilie erhält. Im Anschluss erfolgt dann die Aufteilung in Wohneigentum.

Um eine Immobilie aufteilen zu können, braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dafür erforderlich ist etwa, dass jede Einheit über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt. Für jede Wohnung gibt es dann ein eigenes Grundbuch. Weil ein Mehrgenerationenhaus sich besonders durch die Gemeinschaftsräume und -flächen auszeichnet, muss im sogenannten Aufteilungsplan genau festgelegt sein, was zum Sondereigentum der Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist, für das alle verantwortlich sind. Diese genaue Aufteilung ist auch Voraussetzung dafür, dass die Kosten gerecht und transparent aufgeteilt werden können.

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Bei den laufenden Kosten für ein Mehrgenerationenhaus müssen zwei Aspekte bedacht werden: Zum einen gilt es, Aufwendungen zu berücksichtigen, die beispielsweise für Dienstleistungen wie Hausmeistertätigkeiten oder die Treppenhausreinigung anfallen können. Auch müssen Rücklagen für etwaige Reparaturen und Sanierungsarbeiten gebildet werden. Diese monatlichen Nebenkosten fallen für die Bewohner je nach Wohnkonzept höher oder niedriger aus als bei klassischen Mietwohnungen. Niedriger sind sie beispielsweise, wenn die Beteiligten die erforderlichen Arbeiten wie etwa Gartenpflege in Eigenregie durchführen. Höher fallen sie aus, wenn diese Arbeiten an externe Dienstleister vergeben werden. Hinzu kommen je nach Wohnsituation Kosten für die anteilige Nutzung von Gemeinschaftsräumen.

Für die Finanzierung gilt es zunächst einmal festzustellen, welche Mittel die Bau- oder Kaufwilligen gemeinsam aufbringen können. Davon abhängig ist auch der mögliche Kreditrahmen.

Für den Bau oder Kauf eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses muss eine auf den ersten Blick sehr hohe Summe aufgebracht werden. Der Vorteil des Gemeinschaftsprojektes ist jedoch, dass die Immobilienfinanzierung auf mehreren Schultern verteilt wird. Und die Konditionen sind durch die Gemeinschaft günstiger: Das Eigenkapital ist oft höher, daraus ergeben sich günstigere Kreditzinsen und auch beim Grundstückskauf spart der einzelne durch die gemeinsame Nutzung.

Wer eine Immobilienfinanzierung anstrebt, muss sich mit einer Menge Fragen auseinandersetzen:

• Welcher Kaufpreis ist für Einzelne und für die Gemeinschaft zu leisten? Wieviel Eigenkapital kann investiert werden?
• Welche monatliche Belastung für Tilgung und Zinsen ist möglich? Welche Zinsbindung ist ratsam?
• Warum ist die Anfangstilgung so wichtig und wie sieht es mit einer Sondertilgung aus?

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Beim Kauf oder Bau eines Mehrgenerationenhauses gilt es im Rahmen der Finanzierungsplanung die Fördermöglichkeiten zu prüfen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten zinsgünstige Kredite für Sanierung, Kauf und Neubau an:

• Z.B. im Rahmen des „Wohneigentumsprogramms“,
• durch das Baukindergeld,
• im Programm „Energieeffizient Bauen“,
• durch die Förderprogramme für den „Altersgerechten Umbau“: So vergibt die Förderbank über das „Programm 159 Altersgerecht Umbauen – Kredit“ bis zu 50.000 Euro zu günstigen Konditionen als Darlehen. Wahlweise ist auch ein Zuschuss über das „Programm 455 B – Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss - Barrierereduzierung“ möglich. Dieser liegt je nach Umbaumaßnahme bei bis zu 12,5 Prozent (maximal 6.250 Euro) der Investitionssumme.

Auch Bund und Länder bieten Förderprogramme für das generationenübergreifende Wohnen:

• Mit dem Pilotprojekt „Häusliches Wohnen stärken, pflegende Angehörige Entlasten“ fördert der Bund Wohn- und Unterstützungsangebote mit Bezug zum gemeinschaftlichen Wohnen, die Pflegebedürftige und pflegende Angehörige unterstützen und entlasten sollen.
• Auf Länderebene gibt es ähnliche Programme zur Förderung des Mehrgenerationenwohnens, etwa in Niedersachsen „Neues Wohnen im Alter“ und „Wohnen und Pflegen im Alter“.
• Auch die Kommunen unterstützen häufig solche Projekte - die Nachfrage im örtlichen Rathaus lohnt sich.

Weitere Födermöglichkeiten:

• Die Förderung durch EU-Mittel ist ebenfalls eine Option,
• wie auch die Förderung durch kirchliche und soziale Träger (z.B. Caritasverband, Diakonisches Werk, Arbeiterwohlfahrt).
• Förderung durch die Pflegekasse: Verfügt ein Bewohner eines Mehrgenerationenhauses über einen Pflegegrad, kann er für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen einen Zuschuss von bis zu 4.000 Euro von der Pflegekasse erhalten. Mehrere pflegebedürftige Bewohner können die Ansprüche auf bis zu 16.000 Euro bündeln. Dieser ist jedoch für den Umbau, nicht für den Neubau gedacht und soll pflegebedürftigen Menschen den längeren Verbleib in den eigenen vier Wänden ermöglichen.