Restaurant verkaufen: Tipps zum Verkauf Ihrer Gastronomie

Ob Sie ein Café, Bar, Bistro oder Restaurant verkaufen möchten: Gastronomie zu verkaufen ist komplexer als der Verkauf einer Wohnimmobilie. Deshalb sollte der Verkauf umsichtig vorbereitet und geplant werden. Erfahren Sie hier, wie der Verkauf eines Gastronomiebetriebs abläuft, was es zu beachten gilt und welche Steuern für Sie als Verkäufer anfallen können.

Hinweis: Der Ratgeberartikel und die Serviceleistungen von immoverkauf24 richten sich an Eigentümer von Immobilien. Möchten Sie die Immobilie Ihres Restaurants verkaufen, sind Sie hier genau richtig! Möchten Sie Ihr komplettes Gewerbe bzw. Ihr Unternehmen inklusive Firmenname und Mitarbeiter verkaufen, empfehlen wir Ihnen, sich an Unternehmensberatungen oder andere Beratungsfirmen zu wenden, die sich auf Unternehmenstransaktionen spezialisiert haben.

Das Restaurant verkaufen – für viele Gastronomen ist dies auch eine emotionale Angelegenheit. So machen oftmals persönliche, aber auch wirtschaftliche Gründe einen Verkauf erforderlich, obwohl Eigentümer den Gastronomiebetrieb gern weiterführen würden.

Ist jedoch die Entscheidung gefallen, ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf des Restaurants beispielsweise im Frühjahr nach einem erfolgreichen Geschäftsjahr. Der Grund: Der Verkäufer kann positive Bilanzen vorlegen und kann seine Kaufpreisvorstellungen damit gut begründen.

Der richtige Zeitpunkt für den Gastronomie-Verkauf hängt zudem von der Art des Betriebs ab. So macht es einen Unterschied, eine Eisdiele oder ein Eiscafé zu verkaufen oder ein Kiosk zu verkaufen. Denn wer eine Eisdiele verkaufen will, ist stärker vom Saisongeschäft abhängig als beim Verkauf eines Kiosks.

» Gastronomie verkaufen in Zeiten von Corona?

Das Covid-19 Virus hat gezeigt, wie mitunter wenige Wochen darüber entscheiden können, ob der Zeitpunkt für einen Verkauf eines Restaurants günstig ist oder nicht. Kontaktbeschränkungen, Ausgangssperre und Lockdown sind für Gastronomiebesitzer nicht leicht gewesen. Gleichwohl haben es Gastronomen dennoch geschafft, erfolgreiche neue Restaurants zu eröffnen. Generell ist es also möglich, auch in der aktuellen Situation ein Bistro, ein Café, eine Bar oder ein Gasthaus zu verkaufen.

Wie lang der Zeitraum von der ersten Verkaufsüberlegung bis zur Übergabe an den Käufer ist, lässt sich vorab schwer sagen, da dies von zahlreichen Faktoren abhängig ist. Möchten Sie einen ruhig gelegenen Gasthof verkaufen, kann dies je nach Region sehr zeitaufwändig sein. Wer hingegen eine Bar verkaufen möchte, die in einem angesagten Viertel einer Großstadt liegt, findet möglicherweise schnell einen Käufer. Auch der Zustand der Immobilie ist für die Vermarktungsdauer ein wesentlicher Faktor.

Am zeitaufwendigsten sind vor allem die Vorbereitungen des Verkaufs. Daher ist es vorteilhaft, möglichst früh damit zu beginnen. Ein erfahrener Immobilienmakler mit dem notwendigen Know-How in der Gastronomiebranche ist für den Verkauf eines Restaurants oftmals sinnvoll. Dieser übernimmt die Planung und weiß, was speziell bei einem Immobilienverkauf der Gastronomie zu beachten ist.

Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, ist einiges an Vorbereitung erforderlich. Dafür ist es hilfreich, die einzelnen Schritte von der Preisfindung bis hin zur Übergabe der Immobilie zu kennen.

Der Ablauf, um ein Restaurant zu verkaufen:

1. Verkaufsunterlagen zusammenstellen

Für Kaufinteressenten und Banken sind detaillierte Informationen zum Restaurant wichtig. Daher sollten entsprechende Unterlagen wie etwa die letzte Jahresbilanz und Angaben zur Immobilie frühzeitig zusammengetragen werden.

2. Immobilie bewerten

Wer sein Restaurant verkaufen will, sollte frühzeitig die Gewerbeimmobilie bewerten lassen. Die Bewertung erfolgt in der Regel nach dem Ertragswertverfahren und bildet die Grundlage für den optimalen Verkaufspreis.

3. Vermarktung

Liegen die Immobilienbewertung und die Unterlagen vor, kann mit der Vermarktung begonnen werden. Dabei empfiehlt es sich, möglichst frühzeitig zu entscheiden, ob Sie privat oder mit einem Immobilienmakler Ihr Restaurant verkaufen möchten. Zudem werden vor allem Gastronomiebetriebe häufig diskret vermarktet, sodass die Immobilie nicht auf öffentlichen Portalen zum Verkauf angeboten wird.

4. Verkauf abschließen

Ist ein Käufer gefunden, geht es an die Verkaufsverhandlungen. Wurde der finale Verkaufspreis bestimmt, wird der Verkauf mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar und mit der Übergabe der Immobilie abgeschlossen.

Prinzipiell ist es möglich, ein Café oder Restaurant sowohl im laufenden Betrieb als auch leerstehend zu verkaufen. Da es aus Risikoaspekten für Käufer interessanter ist, einen Gastronomiebetrieb im laufenden Betrieb zu übernehmen als einen neuen zu eröffnen, ist es vorteilhafter, diesen im laufenden Betrieb zu verkaufen. Zudem entfallen beim Verkauf im laufenden Betrieb auch die erforderlichen Marketingaktivitäten, um einen neuen Gastronomiebetrieb bekannt zu machen.

Gastro verkaufen – wer darüber nachdenkt, sollte sich zunächst mit den Faktoren beschäftigen, die den Wert eines Cafés, eines Bistros oder eines Gasthauses beeinflussen. Denn wer ein Restaurant verkaufen möchte, sollte den präzisen Wert der Immobilie kennen. Dieser wird mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei ist es mit klassischen Aspekten wie der Lage und dem Zustand der Immobilie nicht getan. Vielmehr müssen auch gastronomiespezifische Aspekte wie etwa erlaubte Öffnungszeiten berücksichtigt werden.

Die wichtigsten Aspekte für die Bewertung einer Gastronomie-Immobilie im Überblick:

• Lage: Wie gut eignet sich die Lage für bestimmte Nutzungsarten?
• Baujahr: In welchem Jahr wurde die Immobilie gebaut?
• Größe des Gastronomiebetriebes: Nicht jede Fläche passt zu jeder Nutzungsart – so verkaufen sich manche Restaurants nur ab einer bestimmten Größe, während ein Café sich auch kleiner gut verkaufen lässt.
• Zustand: Befindet sich die Immobilie in einem neuwertigen oder gepflegten Zustand? Müssen eventuell Renovierungsarbeiten durchgeführt werden?
• Ausstattung: Ist die Immobilie mit Mobiliar ausgestattet? Wird beispielsweise eine integrierte Küche mit verkauft? Gibt es getrennte WC-Räume? Sind kleine Räume für Mitarbeiter und Pausemöglichkeiten gegeben? Gibt es einen Außenbereich für die Gäste?
• Miete bzw. Pacht: Höhe und Laufzeit der zu erwartenen Mieteinnahmen haben Einfluss auf den Wert der Immobilie.
• Rechtliche Vorgaben: Inwiefern dürfen Außenbereiche genutzt werden? Gibt es eine Sperrstunde oder ähnliches? Wie darf das Grundstück generell genutzt werden?
• Welche Veränderungen sind im Umfeld absehbar?: Mitunter kann auch die Politik oder Stadtplanung von Belang für den Wert eines Restaurants sein: Ist beispielsweise eine autofreie Zone geplant, kann sich dies unterschiedlich auf den Wert von Gastronomieimmobilien auswirken.

Die Bewertung von Gastronomie-Immobilien ist weitaus komplexer als die Bewertung einer klassischen Gewerbeimmobilie. Aus diesem Grund sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung vor Ort durchführen lassen. Denn nur so können alle wertbeeinflussenden Faktoren erfasst werden. Unsere Experten bewerten Ihre Gastronomie-Immobilie im Rahmen eines Vor-Ort-Termins kostenlos für Sie!

Um ein Restaurant oder eine Gaststätte zu verkaufen, müssen Verkäufer zunächst einiges an Unterlagen zusammenstellen. Das ist zum einen erforderlich, um ein aussagekräftiges Exposé zum Gastronomiebetrieb zu erstellen. Zum anderen enthalten die Unterlagen wichtige Informationen, die ausschlaggebend für die Kaufentscheidung bei Interessenten sind. Die erforderlichen Unterlagen im Überblick:

• aktueller Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auszug aus der Flurkarte
• Bebauungsplan
• Unterlagen zum Gebäude: Baupläne, Grundrisse, Angaben zur Nutzfläche
• Angaben zum umbauten Raum
• Unterlagen zu Umbauten, Modernisierungen, Sanierungsarbeiten (Handwerkerrechnungen etc.)
• Energieausweis
• Mietverträge bzw. Pachtverträge der letzten drei Jahre
• Übersicht der Betriebskosten
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre

Sie benötigen Hilfe bei der Zusammenstellung der Unterlagen? Ein Gewerbemakler übernimmt dieses für Sie. Er weiß genau, welche Unterlagen für den Verkauf von Gastronomie und Restaurants benötigt werden und wo diese zu bekommen sind.

Die Frage, ob Steuern anfallen, wenn Sie Ihr Restaurant verkaufen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn es hängt von mehreren Faktoren ab, ob der Gaststätten-Verkauf steuerfrei möglich ist oder nicht. Zunächst einmal ist entscheidend, ob überhaupt ein Gewinn erzielt wurde. Ist der Verkauf für Sie als Verkäufer gewinnbringend, sind folgende Aspekte entscheidend:

• Erfolgt der Verkauf vor oder nach Ablauf der Spekulationsfrist?

Erfolgt der Verkauf vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer. Hierfür ist jeweils das Datum des Kaufvertrags entscheidend. Beachten Sie jedoch, dass wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen zählt, auch nach Ablauf der Spekulationsfrist Steuern auf den Verkaufsgewinn anfallen.

• Handelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel?

Fällt der Verkauf eines Restaurants unter gewerblichen Grundstückshandel, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Das ist dann der Fall, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei gewerblich genutzte Immobilien verkauft werden. Zudem wird dann auch Gewerbesteuer fällig.

Die Frage, ob der Verkauf von Gastronomie mit oder ohne Makler sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sind Sie als Verkäufer gut in der Branche vernetzt und kennen bereits Interessenten? Dann können Sie gute Chancen haben, den Restaurantverkauf ohne größere Probleme auch privat erfolgreich durchzuführen. Unterschätzen sie jedoch nicht den zeitlichen Aufwand. Vor allem die Vorbereitungen des Verkaufs sind sehr zeitintensiv!

Möchten Sie Zeit und Aufwand sparen, empfehlen wir Ihr Restaurant mit einem Makler zu verkaufen. Ein professioneller Gewerbemakler mit Erfahrung in der Gastronomiebranche nimmt Ihnen viel Arbeit ab, bewertet die Immobilie präzise und erzielt somit einen optimalen Verkaufspreis für Sie!