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Kostenlos Wohnung bewerten online & die 6 wichtigsten FAQs zur Wohnungsbewertung

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Die 6 wichtigsten Fragen & Antworten zum Thema Wohnung bewerten

Sie denken darüber nach, Ihre Wohnung zu verkaufen und möchten diese vorher bewerten lassen? Die gute Nachricht: die Bewertung einer Wohnung ist einfacher als die Hausbewertung. Aber auch bei der Wohnungsbewertung gibt es eine Reihe von Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind. Im Folgenden erfahren Sie, wie welche Kriterien beim Thema Wohnung bewerten eine Rolle spielen.

1. Welches Verfahren eignet sich am besten um den Wohnungswert zu ermitteln?

Der Verkehrswert einer Wohnung wird in der Praxis häufig mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Unter den drei staatlich anerkannten Wertermittlungsmethoden, zu denen auch das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zählen, hat sich die Vergleichswertmethode hier als besonders geeignet erwiesen. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden hierzu erzielte Verkaufspreise von vergleichbaren Wohnungen in ähnlicher Wohnlage herangezogen. Während sich für Grundstücke oder Einfamilienhäuser nur selten Vergleichspreise kürzlich getätigter Immobilienverkäufe finden lassen, ist ein Vergleichsobjekt für Wohnungen in der Regel leichter ausfindig zu machen, da diese weitaus häufiger zum Verkauf stehen. So ist es z. B. möglich, anhand des Baujahrs statistische Aussagen über die Wohnungspreise zu treffen (z. B. über Preisabschläge bei nicht so begehrten Wohnungen aus den 60er Jahren im Vergleich zu Neubau- oder Altbauwohnungen). Schlussendlich gilt: Je mehr Vergleichsangebote herangezogen werden können, desto verlässlicher ist das Vergleichswertverfahren.

Bei vermieteten Objekten kommt auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Als entscheidenes Bewertungskriterium dient hier der erzielte Ertrag aus Miet- und Pachteinnahmen.

Wenn Sie darüber nachdenken Ihre Wohnung zu veräußern ist unsere Online-Bewertung nicht aussagekräftig genug und sollte lediglich zur ersten Orientierung dienen. Bei Verkaufsabsicht bieten wir Ihnen eine kostenlose Wohnungsbewertung vor Ort

2. Welche Rolle spielt die Lage bei der Wohnungsbewertung?

Wie bei der Wertermittlung von Häusern und Grundstücken, spielt auch bei der Wohnungsbewertung, die Lage der Immobilie eine zentrale Rolle. Über die Lage wird auch der örtliche Quadratmeterpreis definiert. Dabei wird nochmals zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden:

Makrolage – Regionale Umgebung

  • Verkehrsanbindungen (Autobahn, Bahnverkehr, Flughafen)
  • Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs
  • Bevölkerungsstruktur
  • Infrastruktur (Schulen, Behörden, Supermärkte,…)
  • Wirtschaftskraft & Arbeitslosigkeit
  • Kulturelle Angebote
  • Politische Situation

Mikrolage – Direktes Umfeld der Immobilie

  • Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs
  • Nähe zu öffentlichen Einrichtungen (Schulen, Ärzten,…)
  • Freizeit- und Erholungsangebot
  • Nähe zum öffentlichen Nahverkehr
  • Bebauungsdichte & Lärmpegel
  • Attraktivität der Nachbarschaft
  • Dienstleistungsangebot

3. Quadratmeterpreis als Basis zur Bewertung von Eigentumswohnungen?

Bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung spielt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche eine wichtige Rolle. Dies gilt insbesondere bei freien Wohnungen, wo Käufer die Preiswürdigkeit regelmäßig anhand von Quadratmeterpreisen beurteilen. Beispiel: in Hamburg kosten Bestandswohnungen in guten Lagen ca. 3.500 Euro auf den Quadratmeter, Neubauwohnungen sogar bis 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Liegt in einem Stadtteil der Quadratmeterpreis bei z. B. 2.500 Euro, kann dies trotzdem bedeuten, dass die eigene Wohnung laut Bewertung z. B. nur 1.200 Euro oder sogar 3.500 Euro pro Quadratmeter wert ist. Die Abweichungen können so erheblich sein, weil bei der Wohnungsbewertung sehr viele Kriterien berücksichtigt werden müssen, die je nach Ausprägung Zu- oder Abschläge auf den Durchschnittspreis rechtfertigen können.

4. Welche Kriterien beeinflussen den Wohnungswert?

Neben der Lage gibt es weitere Besonderheiten, die beim Thema Wohnung schätzen eine Rolle spielen:

Wohnungsbewertung - Wertbeeinflussende Faktoren
  • Stadtteil und Mikrolage der Wohnung
  • Baujahr: Das Baujahr einer Immobilie hat natürlich auch einen großen Einfluss auf deren Wert. Entscheidend ist hier jedoch, dass ein "altes" Gebäude nicht immer mit einer Wertminderung gleichzusetzen ist. So kann eine gut sanierte Altbauwohnung mehr wert sein, als ein moderner Neubau. Bei Wohnungen, die in den 1960ern gebaut wurden kann es aufgrund schlechter Bausubstanz hingegen wieder zu Preisabschlägen kommen.
  • Zustand der Wohnung: Eine bezugsfertige Wohnung bedeutet für potentielle Käufer weniger Zeit und Geld für anstehende Renovierungsarbeiten. Das Erscheinungsbild der Wohnung spiegelt sich somit auch im Verkehrswert wieder.
  • Stockwerk der Wohnung: Generell wird der Wert einer Erdgeschosswohnung niedriger angesetzt als bei höher gelegenen Etagen, da hier eine erhöhte Einbruchsgefahr unterstellt wird.
  • Grundriss: Grundriss ist nicht gleich Grundriss. Wie viele Zimmer hat die Wohnung? Wie sind die Zimmer angelegt? Je nach Schnitt der Wohnung, werden sich auch unterschiedliche Käuferzielgruppen für diese interessieren. Während für die einen ein großzügig geschnittenes Loft der Traumwohnung sehr nahe kommt, bevorzugen andere wiederum vielleicht lieber kleinere, gemütliche Räumlichkeiten.
  • Helligkeit: Die Ausrichtung der Wohnung entscheidet über die Helligkeit einzelner Räume und ggf. auch über deren Nutzung. Eine Wohnung mit Süd-West Ausrichtung profitiert insbesondere ab Nachmittag von viel Sonnenschein, während gen Norden gerichtete Aussichten meist fast unberührt von direkter Sonne bleiben. Neben der Ausrichtung können auch Bauten und Bäume die in unmittelbarer Nähe zur Wohnung stehen, Einfluss auf die Helligkeit haben.
  • Ausstattung: Neben Ausstattungsmerkmalen wie Fußböden und sanitären Anlagen, tragen auch die Anzahl und Größe der Zimmer einer Wohnung wesentlich zu ihrem Wert bei. Mit anderen Worten: Mit zunehmender Zimmeranzahl, steigt auch der Wohnungswert. Dabei werden Räume wie Küche und Bad nicht als Zimmer gezählt, ebenso wie Räume die kleiner als zehn Quadratmeter sind. Bei letzterem spricht man von halben Zimmern. Neben der reinen Anzahl an Zimmern, spiegeln sich auch das Vorhandensein von Dingen wie Balkon, Loggia oder Terrasse im Wohnungswert wieder. Ebenso werterhöhend sind Ausstattungen wie Fußbodenheizungen oder Kaminöfen.
  • Gemeinschaftseigentum: Des Weiteren ist bei der Wohnungsbewertung zu berücksichtigen, dass ein Eigentümer über die Wohnung hinaus (Sondereigentum), auch Anteile am Gesamtgebäude bzw. den Anlagen hält (Gemeinschaftseigentum). Diesbezügliche Faktoren (z. B. Instandhaltungsrücklage und Modernisierungsbedarf, Rechtsstreitigkeiten in der Gemeinschaft, etc.) beeinflussen ebenfalls den Wert einer Wohnung.
  • vermietet oder frei, etc.: Der Wert einer vermieteten Wohnung wird in erster Linie durch die Höhe der Mieteinnahmen bestimmt (siehe auch Verkauf vermietete Wohnung). Vermietete Wohnungen sind in der Regel weniger wert als freie Wohnungen, weil der Eigentümer nicht frei über die Wohnung verfügen kann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde. In guten Lagen beträgt der Preisabschlag bis zu 30%.

Damit Sie sich einen noch besseren Überblick zu den einzelnen Kriterien machen können, die bei der Bewertung einer Immobilie eine Rolle spielen, haben wir für Sie eine 25-Punkte-Checkliste zur Wohnungsbewertung zusammengestellt. Weitere Informationen finden Sie zudem auf unserer Seite Wertermittlung Immobilie.

5. Ansprechpartner – Wer nimmt eine Wohnungsbewertung vor?

Je nachdem zu welchem Anlass der Wert der Wohnung ermittelt werden soll, gibt es verschiedene Anlaufstellen, die sich in Aufwand und Genauigkeit unterscheiden:

  • Online Immobilienbewertung:

Für den privaten Wohnungsverkauf bietet eine kostenlose Online-Immobilienbewertung meist schon eine gute erste Orientierung für die Ermittlung des Verkehrswertes. Die Online-Bewertung sollte im akuten Verkaufsfall aber noch einmal durch einen Experten, wie einen Immobillienmakler, ergänzt werden, da wichtige Details bzw. Bewertungskriterien unter Umständen sonst vernachlässigt werden.

  • Makler:

Für die professionelle Bewertung Ihrer Wohnung sind Sie mit einem Makler gut beraten. Dieser kennt die lokalen und regionalen Besonderheiten und kann dieses Wissen auch bei der Bewertung der Immobilie mit einbringen. Erfahrungen und Marktkenntnisse werden noch einmal um das Interesse an einem höchstmöglichen Verkaufspreis ergänzt. Denn von eben diesem hängt letztendlich seine Provision ab. Die Wohnungsbewertung als solche ist bei den durch immoverkauf24 empfohlenen Maklern bei Verkauf kostenlos.

  • Wertgutachter:

Die Bewertung durch einen Gutachter hat, im Gegensatz zur kostenlosen Wohnungsbewertung, auch vor Gericht Bestand. Ist der Verkehrswert der Eigentumswohnung also Gegenstand vor Gericht, ist die Ermittlung des Wohnungswertes durch einen Wertgutachter sogar notwendig. Diese ist dann jedoch auch mit entsprechenden Kosten verbunden.

6. Wohnung kostenlos bewerten lassen

Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen und vorher kostenlos und professionell schätzen lassen? Füllen Sie einfach das Formular aus und senden dieses an immoverkauf24. Wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung und empfehlen Ihnen einen sachverständigen Regionalpartner für den Verkauf, der die Bewertung in Absprache mit Ihnen durchführt.

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» FAQs Wohnungsbewertung

 

» Was ist meine Wohnung wert?

Eine Wohnung ist so viel wert, wie ein anderer bereit ist dafür zu zahlen. Als Eigentümer verschätzt man sich hier leicht und setzt den Preis oft zu hoch an, was wiederum Interessenten abschrecken kann. Zu günstig möchte man jedoch auch nicht verkaufen. Daher empfiehlt es sich bei akuter Verkaufsabsicht die Wohnung professionell bewerten zu lassen. Einen ersten Eindruck erhält man bereits über die Online Wohnungsbewertung.

» Welche Faktoren beeinflussen den Wohnungswert?

Bei der Wertermittlung von Wohnungen spielt die Lage eine ganz zentrale Rolle. Ebenso haben folgende Faktoren Einfluss auf den Wohnungswert:

  • Baujahr
  • Zustand der Wohnung
  • Stockwerk der Wohnung
  • Grundriss
  • Helligkeit
  • Ausstattung
  • Gemeinschaftseigentum
  • Nutzung: vermietet oder frei?

Weitere Kriterien finden Sie in unserer 25-Punkte-Checkliste zur Wohnungsbewertung.

» Ist eine vermietete Wohnung mehr oder weniger wert?

In der Regel sind vermietete Wohnungen weniger wert als freie. In guten Lagen kann man hier mit einem Preisabschlag bis zu 30% rechnen. Der Wert einer vermieteten Wohnung orientiert sich zudem stark an der Höhe der Mieteinnahmen. Weitere Details hierzu finden Sie unter Verkauf vermietete Wohnung.

» Wer nimmt die Wertermittlung meiner Wohnung vor?

Je nach Anlass der Bewertung, gibt es verschiedene Anlaufstellen zur Wertermittlung Ihrer Wohnung:

  • Online Bewertung: Zur ersten Orientierung bietet sich eine kostenlose Online-Bewertung Ihrer Wohnung an.
  • Makler: Bei Verkaufsinteresse ist die professionelle Bewertung durch einen Makler eine gute Wahl.
  • Wertgutachter: Muss das Wertgutachten auch vor Gericht Bestand haben, so ist die Beauftragung eines Gutachters sogar notwendig.
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