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Kapitalanlage: Vermietete Immobilie verkaufen
Wer eine vermietete Immobilie verkauft, wendet sich nicht an Selbstnutzer, sondern an Kapitalanleger. Entsprechend geht es beim Verkauf einer vermieteten Immobilie auch nicht darum, einem Interessenten einen Wohntraum zu erfüllen, sondern dessen Renditeerwartungen mit dem Immobilienverkauf zu befriedigen. Desweiteren sollte man im Auge haben, dass vermietete Immobilien nicht nur untereinander um die Gunst der Kapitalanleger konkurrieren, sondern auch im Wettbewerb zu anderen Kapitalanlagen wie z.B. Aktien, Schiffsfonds oder Anleihen stehen.
immoverkauf24 Info: Immobilienverkauf während der Corona-Pandemie
Einige Aspekte des Immobilienverkaufs finden während der Corona-Krise in etwas veränderter Form statt. Einen kurzen Überblick über Bewertungen, Besichtigungen und Notar-Termine während der Pandemie erhalten Sie auf der Seite Immobilienverkauf, zudem Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Auswirkung der Corona-Krise auf die Immobilienwirtschaft.
Inhalt dieser Seite:
1. Vermietete Immobilien – die wichtigsten Immobilienarten
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gibt es wichtige Besonderheiten, die in der Art der Immobilie begründet sind. Bitte beachten Sie daher auch die Ausführungen speziell zu den folgenden Immobilienarten:
- Mehrfamilienhaus verkaufen (Wohnhaus mit mehreren Mietparteien)
- vermietete Wohnung verkaufen
- Gewerbeimmobilie verkaufen (z.B. Laden oder Bürohaus)
- Ferienhaus verkaufen
Natürlich gibt es auch Gemeinsamkeiten beim Verkauf noch so unterschiedlicher vermieteter Immobilien. Die Gemeinsamkeiten liegen vor allem darin, dass alle Anleger eine dem Risiko angemessene Rendite auf das eingesetzte Kapital erwarten.
2. Renditeerwartungen bei Kapitalanlagen
Grundsätzlich kann ein Käufer einer vermieteten Immobilie auf zwei Weisen eine Rendite erzielen:
- Laufende Rendite
- Gewinn bei Verkauf
Eine laufende Rendite kann erwirtschaftet werden, wenn die Mieteinnahmen die laufenden Kosten (insbesondere Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten) regelmäßig übersteigen. Ein Gewinn beim Verkauf entsteht, wenn die Immobilie über die Haltedauer bis zum Verkauf einen Wertzuwachs erfahren hat und dieser beim Verkauf realisiert werden kann. Sowohl bei der laufenden Rendite als auch beim Verkauf können auch steuerliche Überlegungen des Kapitalanlegers eine wichtige Rolle spielen.
3. Verkauf vermietete Immobilie – steuerliche Aspekte
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann während der Haltedauer der Immobilie Abschreibungen auf den Gebäudewert geltend machen sowie eventuelle Verluste von der Steuer absetzen. Beim Verkauf kann der Gewinn aus dem Wertzuwachs steuerfrei realisiert werden, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren beim Immobilienverkauf eingehalten wurde, d.h. die Immobilie erst nach der 10-Jahresfrist verkauft wird. Dies gilt auch, wenn Sie eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung verkaufen.
4. Verkauf vermietete Immobilien – Vermarktungsstrategie
Die Wahl der richtigen Vermarktungsstrategie ist natürlich stark von der jeweiligen Immobilie und Immobilienart abhängig. In jedem Fall ist es aber wichtig, potenziellen Kaufinteressenten nachvollziehbar darzustellen, wie sich die laufende Eigenkapitalrendite bei der Immobilie entwickeln kann (z.B. durch Mieterhöhungen) und welcher Wertzuwachs sich über die Jahre ergeben könnte. Gleichzeitig muss ein Käufer davon überzeugt werden, dass er die Immobilie zu einem günstigen Kaufpreis erwirbt und dass er nur begrenzte Risiken eingeht.
Bewertung vermieteter Immobilien vor dem Verkauf
Vermietete Immobilien werden nach dem Ertragswertverfahren und nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Der Ertragswert einer Immobilie ist umso höher, je stärker die Mieteinnahmen die zu erwartenden Kosten im Abschreibungszeitraum übersteigen. Beim Vergleichswertverfahren werden vor allem gleichartige Immobilien mit der zu verkaufenden Immobilie verglichen und deren realisierte Verkaufspreise als Bewertungsmaßstab herangezogen. Da die Wertermittlung einer vermieteten Immobilie komplexer als die Wertermittlung einer freien Immobilie ist, sollten Sie Ihre vermietete Immobilie in jedem Fall vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten lassen.
5. Verkauf vermieteter Immobilien über Makler?
Vermietete Immobilien werden in Deutschland in der Regel über Makler verkauft. Professionelle Makler kennen sich mit der Renditekalkulation und den steuerlichen Aspekten einer vermieteten Immobilie gut aus. Makler, die häufiger vermietete Immobilien verkaufen, haben auch gute Kontakte zu Kapitalanlegern. Das ist deshalb von Bedeutung, weil viele Kapitalanleger öfter vermietete Immobilien erwerben und einem Makler schon bekannt sein können. Wählen Sie daher einen Makler aus, der häufiger vermietete Immobilien veräußert! immoverkauf24 empfiehlt Ihnen gerne einen geeigneten und fachkundigen Immobilienmakler in Ihrer Region bzw. Stadt. Wenn Sie ein Gewerbeobjekt verkaufen möchten, sollten Sie einen Makler für Gewerbeimmobilien beauftragen!.
6. Kapitalanlage kaufen und richtig finanzieren
Immobilien als Kapitalanlage erfreuen sich immer größerer Beliebtheit, da diese weitestgehend unabhängig sind von den Aufs und Abs an den Finanzmärkten und der Konjunkturlage. Dies sind gute Nachrichten für Eigentümer von Kapitalanlagen, da aktuell hohe Verkaufspreise aufgerufen werden können. Doch auch für Investoren lohnt sich die momentane Marktlage, denn angesichts der niedrigen Verzinsung vergleichsweise sicherer Anlagen, gilt so genanntes Betongold als attraktive Alternative.
Die Finanzierung einer Kapitalanlage muss sorgfältig kalkuliert werden. Dabei gilt es in jedem Fall zunächst zu ermitteln, wieviel Eigenkapital für die Finanzierung eingesetzt werden kann. Auch bei Kapitalanlageimmobilien wird empfohlen, rund 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen.
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