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Immobiliengutachter - Leistungen, Kosten & was beachten

Ein Immobiliengutachter ist ein Sachverständiger, der den Wert und den Zustand einer Immobilie professionell bewertet und ein Wertgutachten dazu erstellt. Anhand dieses Gutachtens können Sie zum Beispiel als Immobilienverkäufer einen marktgerechten Verkaufspreis ermitteln. Auch Gerichte und Behörden entscheiden häufig auf Basis eines Wertgutachtens. 

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Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobiliengutachter bewertet Lage, Zustand und Ausstattung Ihrer Immobilie und legt so den Verkehrswert fest.
  • Es gibt unterschiedliche Arten von Sachverständigen für Immobilien, die unterschiedliche Arten von Gutachten erstellen – vom Kurzgutachten bis zum Vollgutachten.
  • Wer wegen eines Rechtsstreits oder behördlicher Angelegenheiten ein Immobiliengutachten braucht, muss einen ausgewiesenen Experten wie einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter mit der Erstellung beauftragen.

1. Was macht ein Immobiliengutachter?

Bei einem Immobiliengutachter handelt es sich um Personen mit besonderem Sachverstand, die aufgrund ihres speziellen Know-Hows in Bezug auf Immobilien in der Lage sind, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Die Lage des Objekts, Baumängel, versäumte oder erfolgte Instandsetzungen oder Modernisierungsmaßnahmen – all diese Dinge fasst der Gutachter in einem Wertgutachten zusammen. Anhand dieses Gutachtens können Sie als Immobilienverkäufer zum Beispiel einen marktgerechten Verkaufspreis ermitteln. Zudem kann ein Immobiliengutachter das Haus oder die Wohnung auch in Bezug auf den energetischen Zustand bewerten.

2. Welche Arten von Gutachtern für Immobilien gibt es?

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ als Berufsbezeichnung grundsätzlich nicht geschützt ist. Hat der Sachverständige jedoch bestimmte Qualifikationen, sieht das anders aus. Es wird deshalb zwischen bestimmten Arten von Gutachtern unterschieden:

Freie Immobiliengutachter

Wer als „freier Immobiliengutachter“ seine Leistungen anbietet, muss über keine berufsrechtlich relevanten Nachweise verfügen. Entsprechend ist das Gutachten, das ein solcher Gutachter für Ihr Haus erstellt, auch nicht gerichtsfest. Als Immobilienverkäufer können Sie sein Gutachten jedoch ohne Weiteres als Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises Ihrer Immobilie verwenden, sofern es sich um einen regulären Verkauf ohne rechtliche Auseinandersetzung oder Ähnliches handelt.

Öffentlich bestellte & vereidigte Gutachter

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter für Immobilien ist ein ausgewiesener Experte auf seinem Gebiet, da er von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert wird. Er muss nachweislich über besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit verfügen und darf offiziell anerkannte und somit auch gerichtsfeste Berechnungen zum Markt- bzw. Verkehrswert tätigen.

Staatlich anerkannte Sachverständige

Ein staatlich anerkannter Sachverständiger für Immobilien ist ein Immobiliengutachter, der ebenfalls von der IHK zertifiziert ist und zudem unter Aufsicht der Landesbehörden steht. Sein Wertgutachten kann neben gerichtlichen Auseinandersetzungen auch für behördliche Zwecke genutzt werden, etwa für steuerliche Festsetzungen bei Erbschaft oder Schenkung.

3. Worauf achtet ein Immobiliengutachter?

Führt ein Sachverständiger eine Immobilienbewertung durch, um ein Gutachten zu erstellen, berücksichtigt er dabei alle Aspekte, die den Wert der Immobilie ausmachen. In erster Linie sind das:

Lage

Befindet sich die Immobilie an einem attraktiven Standort mit guter Infrastruktur und in einem gefragten Stadtteil? Dadurch steigt auch der Wert eines Objekts.

Ausstattung

Wie sieht das Haus oder die Wohnung im Detail aus, gibt es zum Beispiel Balkone, Garagen oder ein Gäste-WC?

Zustand

Wie alt ist die Immobilie, hat der Eigentümer die Immobilie gut instandgehalten und regelmäßig modernisiert bzw. bei Bedarf saniert, auch energetisch?

Bodenrichtwert

Welcher Wert ist in den Bodenrichtwertkarten an der Adresse der Immobilie angegeben? Er stellt die Grundlage dar für die Wertermittlung, denn es handelt sich dabei um den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet.

Baulasten

Sind im Baulastenverzeichnis sogenannte Baulasten eingetragen wie beispielsweise Regelungen, dass bestimmte Flächen des Grundstücks nicht bebaut werden dürfen, um genügend Abstand zum Nachbargrundstück einzuhalten? Baulasten geben Aufschluss über die Nutzbarkeit einer Immobilie.

Art und Nutzung

Um was für ein Objekt handelt es sich überhaupt – um ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Vier-Zimmer-Eigentumswohnung? Oder ist es gar kein Wohnraum, sondern eine Gewerbe- oder Ladenfläche? Die jeweilige Art der Immobilie gibt ihre Nutzung und dementsprechend auch ihren Wert vor.

4. Was kostet ein Immobiliengutachten?

Entscheidend für die Kosten des Immobiliengutachtens ist zunächst, welche Art von Gutachten Sie benötigen. Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten, das schnell 30 Seiten umfassen kann und auch vor Gericht Bestand hat, ist entsprechend teurer als ein Kurzgutachten. Mehr zu den Gutachten-Arten finden Sie unter dem nachfolgenden Punkt 5. Ebenso spielen der zu erwartende Verkehrswert und die Art der Immobilie eine große Rolle bei der Kostengestaltung. Je nach Aufwand der Bewertung können Sie hier mit Kosten im drei- bis vierstelligen Bereich rechnen. In der Regel können Sie sich an einem Wert von 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts orientieren.

Grundsätzlich gilt, dass die Kosten für die Beauftragung eines Immobiliengutachters frei verhandelbar sind. In der Vergangenheit richtete sich das Honorar nach §34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die HOAI dient auch heute häufig noch zur ersten Orientierung bei der Honorargestaltung für ein Verkehrswertgutachten.

Gutachter Haus: Kosten nach der Honorartafel der HOIA

Als erste Orientierung zeigt Ihnen die folgende Tabelle Beispiele von Gutachter Kosten nach der Honorartafel zu § 34 Abs. 1 der HOAI.

Wert der Immobilie Gutachter Haus Kosten zu § 34 Abs. 1 HOAI
75.000 € 437 bis 733 €
150.000 € 639 bis 1.062 €
225.000 € 929 bis 1.544 €
500.000 € 1.318 bis 2.198 €
750.000 € 1.563 bis 2.610 €

Beispiel-Rechnung

In einem Beispiel lassen sich die Kosten noch einmal detailliert darstellen. Basis der Berechnung bildet ein Haus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro.

   2.000 EUR Grundhonorar Gutachter
+ 50 EUR Nebenkosten (Anfahrt, Material)
= 2.050 EUR Netto

+ 389,50 EUR 19 Prozent MwSt.
= 2.439,50 EUR Brutto

+ 50 EUR weitere Kosten (Beschaffung Grundbuchauszug, Lageplan, etc.)
= 2.489,50 EUR Kosten Immobiliengutachten gesamt

5. Welche Arten von Gutachten für Immobilien gibt es?

Immobiliengutachten ist nicht gleich Immobiliengutachten. Je nach Anlass sind unterschiedliche Arten von Gutachten für Ihr Haus erforderlich oder sogar zwingend vorgeschrieben.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten liefert im Grunde genommen nur eine knappe Einschätzung zum Wert einer Immobilie. Es umfasst wenige Seiten und kann zum Beispiel bei einem einfachen Immobilienverkauf ohne Rechtsstreit verwendet werden. Für die Erstellung dieses Gutachten muss nicht einmal ein ausgewiesener Immobiliengutachter hinzugezogen werden, oftmals ist ein Immobilienmakler vollkommen ausreichend.

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) ist bei allen Rechtsstreitigkeiten rund um die Immobilie (Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung) zwingend vorgeschrieben. Diese Form des Gutachtens kann nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter erstellt werden, da er nachweislich über das erforderliche Fachwissen verfügt.

Wertgutachten

Das Wertgutachten stellt eine Art Mittelding dar, da es aussagekräftiger als ein Kurzgutachten ist, aber längst nicht so umfangreich wie ein Vollgutachten ausfällt. Erstellt wird ein Wertgutachten beispielsweise beim Immobilienkauf von einem Sachverständigen der Bank, die die Baufinanzierung durchführt.

6. Welcher Anlass erfordert welches Gutachten?

Erfahren Sie hier auf einen Blick, welches Gutachten Sie für welchen Anlass benötigen.

Immobilienkauf & -verkauf
Sachverhalt Gutachten Ansprechpartner Kosten
Wer anfängt, sich mit dem Thema Immobilienverkauf zu befassen, kann ein Wertgutachten als erste Entscheidungshilfe für oder gegen den Verkauf nutzen.

 

 

Wertgutachten

immoverkauf24.de

Die Immobilienbewertung bei immoverkauf24 ist kostenlos
Wer sich für eine Immobilie interessiert, erhält mit Hilfe eines Wertgutachtens eine Einschätzung dazu, ob die Kaufpreisforderung des Eigentümers angemessen ist. Wertgutachten finanzierende Bank Abgedeckt durch die Bank, die die Baufinanzierung durchführt
Soll eine Immobilie finanziert werden oder ist bereits Immobilienvermögen vorhanden, dient ein Wertgutachten zur Ermittlung des Gesamtvermögens. Diese Angaben nutzt die Bank zur Einschätzung der Bonität. Wertgutachten finanzierende Bank Abgedeckt durch die finanzierende Bank
Erbschaft einer Immobilie
Sachverhalt Gutachten Ansprechpartner Kosten
Ist eine Erbengemeinschaft zerstritten & droht Rechtsstreit, muss der Immobilienwert gerichtsfest ermittelt werden, um das Erbe aufteilen zu können.

Verkehrswertgutachten 

(gerichtsfest)

Vereidigter Sachverständiger 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts, bei komplizierten Sachverhalten (z. B. Erbbaurecht etc.) mehr
Ist die Erbengemeinschaft nicht zerstritten, dient der Immobilienwert als Basis für die Aufteilung des Erbes. Kurzgutachten, Wertgutachten z. B.: immoverkauf24.de, vereidigter Sachverständiger Bei Immobilienverkauf über immoverkauf24 kostenlos, vereidigter Sachverständiger ca. 500 Euro
Finanzamt
Sachverhalt Gutachten Ansprechpartner Kosten
Bestehen Streitigkeiten mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschaftssteuer, muss der Immobilienwert gerichtsfest ermittelt werden.

Verkehrswertgutachten 

(gerichtsfest)

Vereidigter Sachverständiger 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts, bei komplizierten Sachverhalten (z. B. Erbbaurecht etc.) mehr
Bestehen Streitigkeiten mit dem Finanzamt über die Höhe der Schenkungssteuer, muss der Immobilienwert gerichtsfest ermittelt werden.

Verkehrswertgutachten 

(gerichtsfest)

Vereidigter Sachverständiger Bei Immobilienverkauf über immoverkauf24 kostenlos, vereidigter Sachverständiger ca. 500 Euro
Wenn eine Immobilie (teilweise) ins Betriebsvermögen eingebracht oder bei Betriebsaufgabe entnommen wird, muss der Eigentümer gegenüber dem Finanzamt den entsprechenden Wert mitteilen. Verkehrswertgutachten (eventuell Teilgutachten für Geschäftsräume im Privathaus) Vereidigter Sachverständiger 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts, bei komplizierten Sachverhalten (z. B. Erbbaurecht etc.) mehr
Scheidung
Sachverhalt Art des Gutachtens Ansprechpartner Kosten
Kann im Rahmen des Scheidungsverfahrens keine gütliche Einigung bei der Vermögensaufteilung erreicht werden, muss der Immobilienwert gerichtsfest ermittelt werden.

Verkehrswertgutachten 

(gerichtsfest)

Vereidigter Sachverständiger 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts, bei komplizierten Sachverhalten (z. B. Erbbaurecht etc.) mehr
Sind sich die Ehegatten einig, wie sie ihr Vermögen aufteilen, steht es ihnen frei, wie sie die Vermögens-gegenstände und damit auch eventuell vorhandene Immobilien bewerten. Als Entscheidungsgrundlage ist ein Wertgutachten hilfreich. Kurzgutachten, Wertgutachten z. B.: immoverkauf24.de, vereidigter Sachverständiger Bei Immobilienverkauf über immoverkauf24 kostenlos, vereidigter Sachverständiger ca. 500 Euro
Baumängel & Versicherungsfälle
Sachverhalt Gutachten Ansprechpartner Kosten
Geht es um Baumängel an Gebäuden, muss eine Mängeldokumentation bzw. ein Schadensgutachten erstellt werden, um Forderungen gegenüber der Baufirma geltend machen zu können.

Mängeldokumentation

Schadengutachten

Vereidigter Sachverständiger variiert
Geht es um Versicherungsschäden, dient ein Schadensgutachten als Grundlage für etwaige Forderungen an den Versicherer.

Mängeldokumentation

Schadensgutachten

Vereidigte Sachverständige variiert
Zwangsversteigerung
Sachverhalt Gutachten Ansprechpartner Kosten
Vor einer Zwangsversteigerung muss beim Amtsgericht ein Verkehrswertgutachten hinterlegt werden, damit die Bieter sich im Vorfeld über die Immobilie informieren können. Vom Verkehrswert hängt ab, wie hoch das Mindestgebot sein muss.

Verkehrswertgutachten 

(gerichtsfest)

Vereidigter Sachverständiger
 
0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts, bei komplizierten Sachverhalten (z. B. Erbbaurecht etc.) mehr

7. Welche Unterlagen werden für ein Immobiliengutachten benötigt?

Bewertet ein Gutachter Ihr Haus, benötigt er je nach Art des Gutachtens bestimmte Unterlagen. Für ein Kurzgutachten sind dabei weitaus weniger Dokumente erforderlich als für ein umfangreiches Verkehrswertgutachten. Der Sachverständige, der Ihre Immobilie bewertet, wird Ihnen ganz genau sagen, welche Unterlagen er von Ihnen benötigt. Folgende Dokumente gehören in der Regel immer dazu:

  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Lageplan
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baupläne und Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • Nachweise von Instandsetzungen und Modernisierungen

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft, sind außerdem die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen erforderlich sowie der Aufteilungsplan, die Teilungserklärung und eine Aufstellung der Nebenkosten.

8. Wie finde ich den richtigen Immobiliensachverständigen?

Sie wollen, dass ein Sachverständiger Ihre Immobilie präzise bewertet? Dann prüfen Sie vorab, welche Art von Gutachter Ihr Haus überhaupt bewerten muss bzw. welche Art von Immobiliengutachten Sie benötigen. Für Gutachten, die vor Gericht Bestand haben sollen, müssen Sie nämlich unbedingt einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter beauftragen. Lassen Sie sich Kammer-Stempel und Ausweis zeigen, um sicherzugehen. Bei der Auswahl sollte des Weiteren die Objektivität des Immobiliengutachtens im Vordergrund stehen. Um die Glaubwürdigkeit vor Käufern oder Gericht zu wahren, beauftragen Sie weder gute Bekannte noch Verwandte mit der Erstellung des Gutachtens.

Ist schließlich ein Sachverständiger für die Immobilienbewertung gefunden, legen Sie unbedingt im Vorfeld das Honorar für die Sachverständigenleistung fest, da diese Tätigkeit im Normalfall keiner festen Gebührenverordnung unterliegt. Sollten Probleme mit einem öffentlich bestellten Immobiliensachverständigen auftauchen, wenden Sie sich umgehend an die Aufsichtsbehörde oder die zuständige Kammer.

Sie wollen sich nicht alleine auf die Suche nach einem passenden Gutachter für Ihre Immobilie machen? immoverkauf24 kann Ihnen helfen, sich im Dschungel der Sachverständigen zurechtzufinden. Lassen Sie sich einfach von uns einen Experten zur Immobilienbewertung empfehlen! Bei Bedarf finden wir auch einen passenden Experten, der Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie behilflich ist.

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FAQs Immobiliengutachter
Wer darf Gutachten für eine Immobilie erstellen?

Prinzipiell kann jeder Immobilienmakler oder Sachverständige Gutachten für ein Haus erstellen, da die Bezeichnung Immobiliengutachter nicht geschützt ist. Will man unbedingt einen ausgewiesenen Profi oder muss das Gutachten gerichtsfest sein, muss man einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter engagieren.

Was kostet ein Immobiliengutachter?

Das Honorar für einen Immobiliengutachter ist heute frei verhandelbar. Folgende Kriterien haben Einfluss auf die Höhe des Gutachterhonorars:

  • Art des Gutachtens (umfangreiches Wertgutachten oder Kurzgutachten?)
  • der zu erwartende Verkehrswert
  • Art der Immobilie
  • Aufwand der Bewertung

In der Regel kann man sich aber an einem Wert von 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes orientieren.

Was bewertet ein Immobiliengutachter?

Der Gutachter bewertet mehrere Aspekte, die den Wert einer Immobilie ausmachen. Dazu gehört in erster Linie die Lage, aber auch der Zustand, das Alter und die Ausstattung der Immobilie.

Was beinhaltet ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten stellt dar, was eine Immobilie wert ist. Es beschreibt unter anderem den Zustand der Immobilie und führt etwaige Baumängel oder Instandsetzungen auf. Auf Grundlage des Gutachtens kann zum Beispiel bei einem Immobilienverkauf der Verkaufspreis ermittelt werden oder bei Erbschaften die Höhe der Erbschaftssteuer.