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Energieausweis: Alles was Sie zum Energiepass wissen müssen

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten will, muss einen Energieausweis vorlegen. Energieeffizienz ist ein wesentliches Verkaufsargument, deshalb ist der Energieausweis eine wichtige Informationsquelle für Mieter und Käufer. Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Ausweisarten es gibt, welche Daten der Energieausweis bereitstellt und wer ihn für Sie anfertigt. Übrigens: Ein Makler von immoverkauf24 erstellt Ihnen einen rechtssicheren Energieausweis kostenlos.

Das Wichtigste in Kürze

  • Verkäufer und Vermieter benötigen einen Energieausweis, der Käufer und Mieter über den Energieverbrauch des Gebäudes informiert.
  • Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, um verschiedene Immobilien hinsichtlich ihrer Energieeffizienz zu vergleichen.
  • Interessenten muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, sonst drohen hohe Geldbußen.
  • Auch online können Energieausweise erstellt werden, wie beispielsweise bei unserem Partner ib-cornelsen.

Neuer Energieausweis geplant

Die Ampelkoalition arbeitet an einem neuen Siegel „Nachhaltige Gebäude“, das den bisherigen Energieausweis ablösen soll. Bei dem neuen Siegel stehen die CO2-Emissionen von Gebäuden im Fokus. Dieser Aspekt soll künftig auch maßgeblich für Förderungen sein. Dadurch kann u.a. die Sanierung von Altbauten förderfähiger werden. Wann das Siegel kommt, ist bisher noch nicht klar. Mehr Infos unter "Neuer Energieausweis in Planung".

1. Was ist ein Energieausweis?

Energieausweis erstellen

Ein Energieausweis ist eine Art Energiepass oder -steckbrief, der übersichtlich auf mehreren Seiten darüber informiert, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Seine einheitliche Gestaltung soll Käufern oder Mietern den Vergleich unterschiedlicher Immobilien in Bezug auf ihre Energieeffizienz ermöglichen.

Ins Auge fällt dabei vor allem der prominent abgedruckte Energiebandtacho auf der ersten Seite, welcher auf einen Blick den Endenergiebedarf und den Primärenergiebedarf des Gebäudes mittels einer Farbskala wiedergibt. Je weiter die Pfeile im grünen Bereich sind, desto sparsamer geht das Gebäude mit der eingesetzten Energie um.

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Ursprünglich wurden alle Vorschriften rund um den Energieausweis in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Seit 2020 hat die EnEV jedoch ihre Gültigkeit verloren. Das immer wichtiger werdende Thema Energieeffizienz hatte dazu geführt, dass sich immer mehr Einzelgesetze damit befasst hatten, die zu einer großen Unübersichtlichkeit führten:

  • das Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
  • das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
  • die Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die EnEV und die beiden anderen Gesetze wurden im November 2020 in ein neues, umfassendes Gesetz überführt: das Gebäudeenergiegesetz (GEG2020).

2. Wann brauche ich einen Energieausweis?

Nachdem die Frage „Was ist ein Energieausweis?“ geklärt ist, fragen Sie sich bestimmt, ob und wofür Sie einen Energieausweis benötigen. Seit 2008 gilt die Energieausweis-Pflicht, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten oder verkaufen wollen.

Auch für den Neubau müssen der Energieverbrauch und die Treibhausgas-Bilanz des neuen Gebäudes im Energieausweis festgehalten werden. Einen neuen Energieausweis benötigen Sie ebenfalls, wenn Sie Ihre Immobilie umfassend sanieren – zum Beispiel, um die Förderung für ein Effizienzhaus zu erhalten. Wenn dabei eine sogenannte energetische Gesamtbilanzierung erforderlich ist, benötigen Sie hierfür einen aktuellen Energiepass.

Achtung!

Der Energieausweis muss bei der Besichtigung der Immobilie unbedingt vor Ort einsehbar sein und unaufgefordert vorgezeigt werden. Dann können sich interessierte Mieter oder Käufer detailliert über die energetische Qualität der Immobilie informieren. So legt es das Gebäudeenergiegesetz (GEG) unmissverständlich fest. Es reicht nicht aus, den Ausweis oder Teile davon in einer Immobilienanzeige zu veröffentlichen: Das bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil (Az. LG Berlin 101 O 15/20).

Daraus ergibt sich auch, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie nicht automatisch verpflichtet sind, einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Das gilt, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, aber auch, wenn Sie Vermieter sind und Ihre Mieter bei Einzug bereits einen aktuellen Energieausweis erhalten haben.

Achtung!

Zehn Jahre sind das Maximum. Energieausweise halten keine Ewigkeit. Deshalb müssen Sie spätestens nach zehn Jahren einen neuen Energieausweis erstellen lassen. Das gilt natürlich nur, wenn Sie zu dieser Zeit verkaufen oder neu vermieten wollen. Ist der Ausweis im Fall einer Vermietung oder eines Verkaufs abgelaufen, können Bußgelder von bis zu 15.000 Euro auf Sie zukommen.

3. Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen für Wohngebäude: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis Der Bedarfsausweis
… lässt sich einfacher erstellen. … ist komplexer, aber auch aussagekräftiger.
… benötigt weniger Unterlagen. … kann eine Vor-Ort-Begehung notwendig machen.
… ist kostengünstiger. … kostet deutlich mehr.
… nutzt als Berechnungsgrundlage den tatsächlichen Energieverbrauch. … nutzt als Berechnungsgrundlage physikalische Eigenschaften des Hauses, etwa die verwendete Anlagentechnik und die Wärmedurchlasswiderstände der Gebäudehülle.

Welcher Energieausweis ist für Sie der richtige? Das hängt vor allem von der Art des Hauses, der Anzahl der Wohneinheiten und dem Alter und Sanierungszustand der Immobilie ab. So ist die Wahlfreiheit zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis an bestimmte Rahmenbedingungen gebunden. Die folgende Tabelle gibt hierzu einen Überblick:

Gebäudetyp Anlass Art des Energieausweises
  • weniger als 5 Wohneinheiten
  • Bauantrag vor 01.11.1977
  • Verkauf
  • Vermietung
  • Verpachtung

Bedarfsausweis

  • weniger als 5 Wohneinheiten
    Bauantrag vor 01.11.1977
  • Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 eingehalten / durch spätere Änderungen eingehalten
  • Verkauf
  • Vermietung
  • Verpachtung
Verbrauchsausweis
  • weniger als 5 Wohneinheiten
  • Bauantrag nach 01.11.1977
  • Verkauf
  • Vermietung
  • Verpachtung
Verbrauchsausweis
  • ab 5 Wohneinheiten
  • Bauantrag vor 01.11.1977
  • Verkauf
  • Vermietung
  • Verpachtung
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
  • ab 5 Wohneinheiten
  • Bauantrag nach 01.11.1977
  • Verkauf
  • Vermietung
  • Verpachtung
Verbrauchsausweis
  • Neubau
  • unverzüglich nach Fertigstellung
Bedarfsausweis

4. Wer erstellt einen Energieausweis?

Hierfür sind nur Fachleute mit einer entsprechenden Aus- und Weiterbildung sowie Berufspraxis zugelassen. Das Gebäudeenergiegesetz listet die Berechtigten genau auf, ohne eine vollständige Liste zu liefern. Ein Zertifikat oder eine bestimmte Qualifikationsauszeichnung gibt es nicht.

Wer stellt den Energieausweis aus? Infrage kommen zum Beispiel:

  • Architekten
  • Bauingenieure
  • Energieberater
  • Qualifizierte Handwerker wie Schornsteinfeger
  • Vertreter von Energieversorgern

Einen Fachmann in Ihrer Nähe finden Sie etwa bei der deutschen Energieagentur (dena), bei den Architektenkammern oder den Ingenieurkammern. Insbesondere wenn Sie Sanierungen planen und sowieso einen Energieberater oder fachkundigen Ansprechpartner suchen, der Ihre Immobilie vor Ort prüfen soll, lohnt es sich, für die Suche ein wenig mehr Aufwand zu betreiben. Gesetzlich sind allerdings keine Vor-Ort-Termine vorgeschrieben. 

Kann ich einen Energieausweis online erstellen?

Ja, das ist problemlos möglich. Mit diesem Tool können Sie Ihren Energieausweis online beantragen und erstellen lassen. Dafür ist keine Vor-Ort-Besichtigung nötig. Stattdessen beantworten Sie einfach die Fragen in folgendem Formular und laden die benötigten technischen Unterlagen und Fotos hoch. Hierbei sollten Sie besonders sorgfältig vorgehen, um einen rechtssicheren Energieausweis zu erhalten.

Jetzt schnell & einfach Energieausweis anfordern!

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Anlass
Baujahr
Wohneinheiten
Sanierungsstatus

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5. Was kostet ein Energieausweis?

Je nach Art des Energieausweises müssen Sie mit unterschiedlichen Energieausweis-Kosten rechnen:

  • Der Verbrauchsausweis lässt sich relativ einfach erstellen, weil die Datenerhebung schnell geht. Er kostet zwischen 50 und 100 Euro.
  • Beim Bedarfsausweis ist die Kostenspanne größer. Insbesondere wenn es eine Besichtigung des Gebäudes geben muss, weil die Situation vor Ort komplexer ist, etwa aufgrund der Heizanlage und den vorhandenen Bauunterlagen. Für ein typisches Ein- oder Zweifamilienhaus sollten Sie mit 300 bis 500 Euro rechnen.

Die Kosten für den Energieausweis sind gesetzlich nicht geregelt, Preisunterschiede sind daher durchaus normal. Wenn Sie Vermieter sind, dürfen Sie die Kosten für die Erstellung des Energieausweises nicht auf Ihre Mieter umlegen. Der Ansatz als Werbungskosten in der Steuererklärung ist jedoch möglich.

immoverkauf24 Tipp:

Mit unserem Energieausweis-Online erhalten Sie schnell und günstig einen rechtsgültigen Energieausweis. Der Verbrauchsausweis kostet 45 Euro, der Bedarfsausweis 75 Euro. Empfehlenswert ist dies vor allem, wenn Sie keine umfangreichen Sanierungsmaßnahmen planen und die erforderlichen Daten parat liegen oder unkompliziert ermittelt werden können.

Kann ich einen Energieausweis kostenlos erhalten?

Dies ist möglich und für Sie völlig risikofrei. Als besonderen Service erhalten Sie den Energieausweis kostenlos, wenn Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie einen von immoverkauf24 empfohlenen Makler beauftragen – egal, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt. Sie zahlen lediglich die fällige Maklerprovision.

6. Was bedeuten die Energieausweis-Werte?

Der Energieausweis enthält Informationen zum Wärmeschutz der Gebäudehülle, der Energieeffizienz der im Gebäude genutzten Anlagentechnik und zu den Treibhausgas-Emissionen. Die Energieausweis Werte liefern den Nutzern einer Immobilie somit Informationen zum Energiebedarf beziehungsweise –verbrauch des Gebäudes. Zudem können Interessenten so mehrere Objekte hinsichtlich ihres energetischen Zustands miteinander vergleichen. Zu den wichtigsten Energieausweiswerten gehören:

  • Der farbige Bandtacho gibt einen guten Überblick über den Energieverbrauch, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a).
  • Wann ist ein Haus besonders effizient? Ein Tacho mit Vergleichswerten hilft bei der Einschätzung der eingetragenen Werte.
  • Neue, nach 2014 erstellte Energieausweise besitzen eine Registriernummer. Sie dient der Kontrolle seitens des Deutschen Instituts für Bautechnik.
  • Bekannt von Elektrogeräten sind die Energieeffizienzklassen von A+ bis H auf neueren Ausweisen.
  • Allgemeine Angaben zum Haus, dem Baujahr, der Anlagentechnik und der Verwendung von erneuerbaren Energien finden sich ebenfalls meist auf der ersten Seite.
  • Der Endenergiebedarf beschreibt die nötige Energie, um das Haus zu beheizen und Warmwasser bereitzustellen. Energieverluste in der Heizanlage sind eingerechnet.
  • Der Primärenergiebedarf geht darüber hinaus, denn er berücksichtigt auch den Energiebedarf für Gewinnung, Umwandlung, Transport, Speicherung der Energie und dabei entstandene Verluste.

Achtung!

Anders als beim Bedarfsausweis hängen die Werte beim Verbrauchsausweis mit davon ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Sie können daher sowohl nach oben (wenn intensiv geheizt wurde) oder nach unten (wenn sparsam geheizt wurde) abweichen.

7. Was müssen Eigentümer beim Energiepass beachten?

Als Eigentümer ist der Energieausweis für Sie aus zweierlei Gründen wichtig: Entweder benötigen Sie diesen Energiepass für die Vermietung oder wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Oder Sie wollen ihn als Dokumentation des energetischen Ist-Zustandes nutzen, um Ihre Immobilie zu modernisieren – und bei einem Verkauf einen besseren Preis zu erzielen.

Achtung!

Prüfen Sie den Aussteller Ihres Energieausweises! Sollten sich Angaben und Berechnungen im Energiepass bei einem Verkauf als falsch herausstellen, muss der Aussteller dafür haften. Deshalb sollten Sie nicht nur die Qualifikationen, zum Beispiel Ihres Energieberaters, prüfen, sondern sich auch nach dessen Betriebshaftpflichtversicherung erkundigen, um im Streitfall abgesichert zu sein.

Energieausweis bei Hausverkauf

Der Energieausweis beim Hausverkauf ist im besten Fall ein gutes Verkaufsargument. Energieeffizienz ist in den vergangenen Jahren zu einem sehr wichtigen Verkaufskriterium geworden. Daher sollten Sie die Angaben im Energieausweis genau überprüfen.

immoverkauf24 Tipp

Aktualität lohnt sich. Falls Sie energetische Sanierungen vornehmen, also etwa eine neue Heizungsanlage einbauen oder zum Beispiel die oberste Geschossdecke dämmen, verändern sich die Werte im Energieausweis. Und zwar zu Ihrem Vorteil, denn mit der besseren Energieeffizienz steigen die Verkaufschancen, die Attraktivität und der erzielbare Preis Ihrer Immobilie. Deshalb sollten Sie nach größeren energetischen Veränderungen aus eigenem Antrieb einen neuen Energieausweis erstellen lassen.

Es gibt einige wenige Ausnahmen für Verkäufe, für die Sie keinen Energieausweis benötigen:

  • bei kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmeter
  • bei einem Haus, das abgerissen werden soll
  • bei einem denkmalgeschützten Gebäude

Energieausweis bei Wohnungsverkauf

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten wollen, benötigen Sie einen aktuellen Energieausweis für Wohngebäude - und zwar für das gesamte Gebäude. Falls es diesen für das gesamte Haus nicht gibt, haben Sie ein Recht darauf, dass die Eigentümergemeinschaft die Erstellung bezahlt. In solchen Fällen ist der Verwalter Ihr Ansprechpartner, der alles Nötige in die Wege leitet.

Energieausweis für Nichtwohngebäude

Sind Sie Eigentümer eines Nichtwohngebäudes, also etwa eines Gewerbeobjektes, benötigen Sie den sogenannten Energieausweis für Nichtwohngebäude. Hier wird im Unterschied zum Energieausweis für Wohngebäude auch der Energiebedarf für Beleuchtung, Lüftung und Klimatisierung im Endenergiebedarf ausgewiesen. In gemischt genutzten Gebäuden benötigen Sie möglicherweise zwei verschiedene Ausfertigungen: den Energieausweis für das Wohngebäude und den Energieausweis für das Nichtwohngebäude.

Fazit

Sie kennen jetzt die wichtigsten Regeln, Vorschriften und Ausnahmen im Zusammenhang mit dem Energieausweis. Statt sich selbst darum zu kümmern, können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie auch einem von immoverkauf24 vermittelten Makler überlassen. Er erzielt für Sie nicht nur den besten Marktpreis, sondern erstellt auch einen rechtssicheren Energieausweis als kostenlose Serviceleistung.

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