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Energieausweis – 14 Fragen & Antworten zum Energiepass

Für jedes neu errichtete oder umfassend energetisch sanierte Gebäude muss ein Energieausweis erstellt werden. Gleiches gilt bei Verkauf oder Vermietung von Häusern und Wohnungen. Was kostet ein Energieausweis? Welche Informationen enthält er, was unterscheidet einen Verbrauchsausweis von einem Bedarfsausweis? Wir haben 14 wichtige Fragen und Antworten für Sie zusammengestellt und zeigen Ihnen, wie Sie kostenlos einen Energieausweis erhalten.

1. Wer benötigt einen Energieausweis?

Energieausweis erstellen

Ein Energieausweis wird zum einen für Neubauten benötigt, zum anderen immer dann, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Der Grund: Ohne Energieausweis ist üblicherweise kein Verkauf möglich, da Notare dies bei der Beurkundung des Kaufvertrags überprüfen müssen.

Zudem muss der Energieausweis Kauf- und Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung der Immobilie unaufgefordert vorgelegt werden. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen die Energieausweis-Pflicht nicht greift.

Achtung!

Sie haben bereits einen Energiepass – etwa, weil Sie vor einigen Jahren umfangreich saniert haben? Prüfen Sie zunächst, ob der Energieausweis noch gültig ist. Nach Ablauf von zehn Jahren muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

2. Wer erstellt einen Energieausweis?

Für Neubauten, Umbauten und Erweiterungen enthält die Energieeinsparverordnung keine konkreten Vorgaben. Für Gebäude aus dem Bestand geben § 21 EnEV und § 29 EnEV vor, wer zur Ausstellung eines Energieausweises für Wohngebäude berechtigt ist:

  • Staatliche anerkannte und geprüfte Techniker aus den Bereichen Hochbau, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik, sofern sie mindestens eine der folgende Bedingungen erfüllen:
    • Ausbildungsschwerpunkt im Bereich energiesparend Bauen im Studium
    • Mindestens zwei Jahre Berufserfahrung im Hochbau nach dem Studium oder Fortbildung im Bereich energiesparend Bauen, die die festgelegten Anforderungen erfüllt
    • Eine Bauvorlagenberechtigung, die nicht auf einzelne Gewerke beschränkt ist
    • Personen, die gemäß der bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung bautechnischer Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind
  • Hochschulabsolventen aus Fachbereichen wie Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Physik, oder anderer technischer beziehungsweise naturwissenschaftlicher Bereiche mit einem Ausbildungsschwerpunkt in diesem Bereich
  • Innenarchitekten
  • Handwerksmeister mit Schwerpunkt Bauhandwerk, Installation, Heizungsbau sowie Handwerker, die ein solches Handwerk auch ohne Meistertitel selbständig ausüben dürfen
  • Schornsteinfegermeister
  • (gemäß § 29 EnEV) Personen, die vor dem 25. April 2007...
    • ...beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) antragsberechtigt waren.
    • ...über eine abgeschlossene Ausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten sowie eine Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustofffachhandel oder in der Baustoffindustrie absolviert oder begonnen und später abgeschlossen haben.
    • ...eine Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks absolviert oder begonnen und später erfolgreich abgeschlossen haben.

Bei Nichtwohngebäuden sind ausschließlich die genannten Hochschulabsolventen berechtigt, einen Energiepass auszustellen.

3. Bedarfsorientierter Energieausweis und verbrauchsorientierter Energieausweis – Die Unterschiede

Bedarfsorientierter Energieausweis

Es gibt zwei Varianten des Energiepasses – den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Allerdings haben Immobilieneigentümer nicht immer die freie Wahl. So muss ein Energieausweis für Wohngebäude immer als Bedarfsausweis ausgestellt werden, wenn noch keine Verbrauchsdaten für die vergangenen drei Kalenderjahre vorliegen oder wenn das Gebäude bis zu vier Wohnungen umfasst und den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht genügt.

Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis bilden die Eckdaten zum Gebäude die Grundlage für die Ermittlung des Energiebedarfs. Dazu gehören beispielsweise das Baujahr des Gebäudes sowie die Heizungsanlage. Der Vorteil: Die so ermittelten Daten sind unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner. Der Nachteil: Ein Bedarfsausweis ist teurer als ein Verbrauchsausweis und unterschiedliche Experten kommen hier bei der Berechnung zum Teil zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen.

Verbrauchsausweis

Beim Verbrauchsausweis bilden die Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre die maßgebliche Grundlage für die Ermittlung der Kennzahlen. Der Vorteil: Die Daten lassen sich einfach ermitteln, was sich auch in niedrigeren Kosten niederschlägt. Der Nachteil: Haben die letzten Bewohner ungewöhnlich viel oder wenig geheizt, liefert ein Verbrauchsausweis wenig aussagekräftige Daten.

immoverkauf24 Tipp:

Die Verbraucherzentralen empfehlen Mietern oder Kaufinteressenten, Gebäude mit einem Bedarfsausweis eher eine Energieeffizienzklasse besser und solche mit einem Verbrauchsausweis eher eine Klasse schlechter einzuordnen. Der Grund: Der Endenergiekennwert fällt nach Berechnungen der Verbraucherschützer bei Verbrauchsausweisen im Schnitt um 25 Prozent niedriger aus.

4. Kann man einen Energieausweis online erstellen?

Einen Energieausweis online zu erstellen ist problemlos möglich. Für viele Eigentümer ist der Energieausweis für den Hausverkauf ohnehin nur eine Formsache, so dass es hier vor allem darauf ankommt, kostengünstig einen Ausweis zu erstellen. Sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise können online generiert werden.

5. Welche Kosten entstehen für einen Energieausweis?

Energieausweis Kosten

Für einen Energieausweis können sehr unterschiedlich hohe Kosten anfallen. Dies hängt unter anderem davon ab, ob dieser online erstellt wurde oder ob ein Energieberater das Gebäude intensiv unter die Lupe nimmt. Letzteres verursacht höhere Kosten, erhöht aber auch die Aussagekraft der Modernisierungsempfehlungen, die jeder Energiepass enthalten muss. Wie wichtig dies einem Eigentümer für den Immobilienverkauf ist, muss dieser selbst entscheiden. Es ist davon auszugehen, dass Käufer ohnehin einen eigenen Experten beauftragen werden, bevor sie Sanierungsmaßnahmen am Gebäude nur anhand einer Information im Energieausweis vornehmen lassen. Auch von der Gebäudeart hängen die Kosten ab, denn Mehrfamilienhäuser sind aufwändiger zu bewerten.

Achtung!

Sie besitzen eine Eigentumswohnung und wollen einen Energieausweis erstellen lassen? Dann sind die Kosten hierfür Sache der Eigentümergemeinschaft. Als Vermieter dürfen Sie die Kosten nicht auf Ihre Mieter umlegen. Meist liegt der Energieausweis übrigens bei der Hausverwaltung vor.

Generell ist ein Verbrauchsausweis üblicherweise kostengünstiger, da er einfacher zu erstellen ist. So reicht die Spanne für Verbrauchsausweise bei Einfamilienhäusern von rund 50 bis 100 Euro, für Mehrfamilienhäuser sind um die 250 Euro zu veranschlagen. Beim Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin ist mit einer Spanne von 400 bis 500 Euro zu kalkulieren. Bei Mehrfamilienhäusern wird üblicherweise eine Pauschale von rund 300 Euro plus 30 bis 50 Euro pro Wohneinheit berechnet. Für Online-Bedarfsausweise sind rund 100 Euro zu veranschlagen.

6. In welchem Fall erhält man den Energieausweis kostenlos?

Es gibt einige unseriöse Anbieter, die mit kostenlosen Energieausweisen werben. So berichtete der Eigentümerverband Haus & Grund Aachen Ende 2018 von Betrugsversuchen in der Region, bei denen Eigentümern vorgegaukelt wurde, sie müssten einen neuen Energieausweis beantragen und könnten diesen gratis erhalten. Die Betrüger wollen dann meist in diesem Zusammenhang überteuerte Handwerkerleistungen verkaufen. Diese unseriöse Masche ist nicht mit dem kostenlosen Service von Immmoverkauf24 zu verwechseln: Wer einen von uns empfohlenen Immobilienmakler beauftragt, erhält den Energieausweis kostenlos – ohne Fallstricke.

7. Was hat es mit der Verpflichtung zum Vorlegen des Energieausweises auf sich?

Wer eine Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen will, muss die Energieausweis-Pflicht beachten. Diese gilt seit dem 1. Mai 2014 und beinhaltet, dass der Eigentümer den Energieausweis unaufgefordert den Interessenten vorlegen muss. Zudem müssen im Inserat diverse Angaben zum energetischen Zustand der Immobilie gemacht werden. Bei Verkauf ist der Energieausweis dem neuen Eigentümer zu übergeben.

Achtung!

Halten Sie sich nicht an die Pflicht zur Vorlage des Energiepasses, riskieren Sie ein hohes Bußgeld, das bis zu 15.000 Euro betragen kann.

8. Energieausweis bei Hausverkauf & Wohnungsverkauf – Die Unterschiede

Wer ein Einfamilienhaus verkauft, dürfte kein Problem damit haben, zwecks Hausverkauf eine Energiepass ausstellen zu lassen und gemäß der gesetzlichen Vorgaben der EnEV an den Käufer auszuhändigen.

Anders sieht es beim Verkauf einer Eigentumswohnung aus: Dann muss die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise der Hausverwalter den Energieausweis, der für das gesamte Gebäude erstellt wurde, rechtzeitig an den Eigentümer herausgeben.

9. Energieausweis für Nichtwohngebäude – Worauf muss man achten?

Für öffentliche Gebäude wie etwa Behörden mit hohem Publikumsverkehr und einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern gilt die Vorgabe, dass der Energiepass gut sichtbar aufzuhängen ist, bei vielbesuchten gewerblichen Gebäuden gilt dies ab einer Nutzfläche von 500 Quadratmetern.

Der Energieausweis für Nichtwohngebäude beinhaltet unter anderem den Energiebedarf für Lüftungs- und Klimaanlagen sowie die Beleuchtung der Gebäude. Generell können Eigentümer von Nichtwohngebäuden frei entscheiden, ob sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen.

Achtung!

Bei gemischt genutzten Gebäuden, die auch Wohnungen umfassen, sind mitunter zwei separate Energieausweise erforderlich.

10. In welchen Fällen ist der Hausverkauf ohne Energieausweis möglich?

Energieausweis Hausverkauf

Notare sind gesetzlich dazu verpflichtet, im Rahmen der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen zu prüfen, ob ein Energieausweis vorliegt. Dieser muss dem Käufer unverzüglich nach dem Kauf ausgehändigt werden. Insofern ist der Hausverkauf ohne Energieausweis in der Regel nicht möglich – auch dann nicht, wenn sich Käufer und Verkäufer darauf einigen.

Eine Ausnahme bilden gemäß § 16 Absatz 5 EnEV jedoch Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmeter sowie gemäß § 24 EnEV denkmalgeschützte Häuser. Auch Ferienhäuser, die nicht regelmäßig beheizt werden, sind von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen, so dass der Hausverkauf in diesen Fällen ohne Energieausweis möglich ist. Soll das Gebäude abgerissen werden, kann ebenfalls auf den Energieausweis verzichtet werden.

11. Was bedeuten die Energieausweis-Werte?

Die Energieausweis Werte liefern den Nutzern einer Immobilie Informationen zum Energiebedarf beziehungsweise –verbrauch des Gebäudes. Zudem können Interessenten so mehrere Objekte hinsichtlich ihres energetischen Zustands miteinander vergleichen. Seit 2014 liefert die Einordnung in Energieeffizienzklassen – dargestellt anhand eines farbigen Bandtachos – bereits eine erste Einschätzung zum energetischen Standard und erleichtert die Einordnung. So wird beispielsweise auch angezeigt, wie hoch der Energiebedarf eines typischen Gebäudes ausfällt.

Bei älteren Energieausweisen fehlt die Einteilung in Energieeffizienzklassen, anhand von Umrechnungstabellen ist mit etwas mehr Aufwand aber auch hier der Vergleich mit anderen Gebäuden möglich.

Achtung!

Anders als beim Bedarfsausweis hängen die Werte beim Verbrauchsausweis mit davon ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Sie können daher sowohl nach oben (wenn intensiv geheizt wurde) oder nach unten (wenn sparsam geheizt wurde) abweichen.

12. Darf man einen Energieausweis selbst erstellen?

Ein Energieausweis darf nicht selbst erstellt werden. Die Ausstellung ist ausschließlich Personen vorbehalten, die den Anforderungen der Energieeinsparverordnung genügen. Diese sind in § 21 und § 29 EnEV aufgelistet. Zum Personenkreis der befugten Aussteller gehören unter anderem Architekten, Schornsteinfeger, Bauingenieure und Energieberater.

13. Was ist die Energieeinsparverordnung EnEv?

Energieeinsparverordnung

Die Energieeinsparverordnung – kurz: EnEV – wurde 2002 eingeführt und in den Jahren 2007, 2009 und 2014 novelliert. Sie gilt für Wohngebäude ebenso wie für Betriebs- und Bürogebäude. Sie enthält die gesetzlichen Anforderungen in puncto energetische Standards und legt fest, wie alte Gebäude zu modernisieren sind. Sie enthält außerdem Vorgaben zur Auskunftspflicht bei Vermietung und Immobilienverkauf und sieht vor, dass der Energieausweise nach dem Verkauf dem neuen Eigentümer ausgehändigt werden muss.

Die in der EnEV enthaltene Energieausweis-Pflicht wurde eingeführt, um das Ziel der Bundesregierung zu erreichen, dass der Gebäudebestand Deutschlands bis 2050 einen klimaneutralen Standard erfüllt.

14. Wie und von wem wird der Energieausweis bei einem Neubau erstellt und eingereicht?

In § 16 EnEV ist geregelt, dass Bauherren den Eigentümern unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes einen Energieausweis aushändigen müssen. Wichtig dabei: Der Energieausweis muss anhand des fertiggestellten Gebäudes erstellt werden. Oftmals kommt es während der Bauphase zu Abweichungen, weshalb die Ausstellung des Energiepasses in diesem Fall nicht auf Basis der Planungsunterlagen erfolgen darf. Es müssen dann entsprechende Korrekturen vorgenommen werden, damit der Energieausweis Werte enthält, die auf dem tatsächlichen Gebäudezustand basieren.

immoverkauf24 Tipp:

Sie haben ein Haus gebaut? Dann achten Sie darauf, dass der Planer oder Architekt Ihnen den Energieausweis übergibt. Dazu ist er gesetzlich verpflichtet.

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