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Umbauter Raum & Bruttorauminhalt - Berechnung und Unterschied

Der umbaute Raum bzw. Bruttorauminhalt definiert das Volumen eines Gebäudes. Die Begriffe werden synonym verwendet, jedoch werden umbauter Raum und Bruttorauminhalt unterschiedlich berechnet

Erfahren Sie, wie das Gebäudevolumen berechnet wird und wofür die Kennziffer wichtig ist!

1. Definition & Abgrenzung umbauter Raum / Bruttorauminhalt

Rohbau - Umbauter Raum

Mit dem Begriff umbauter Raum wurde nach der DIN 277 von 1950 das Volumen eines Bauobjekts definiert. Die DIN 277 ("Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen") wurde jedoch umfassend reformiert und der umbaute Raum wurde in der DIN durch den "Bruttorauminhalt" ersetzt. Der umbaute Raum ist aber weiterhin in der so genannten zweiten Berechnungsverordnung verankert und spielt auch heute noch eine wichtige Rolle für die Baufinanzierung, da er für die Kalkulation des Beleihungswertes einer Immobilie herangezogen wird. Auch ist er wichtig für die Gebührenberechnung bei der Erteilung einer Baugenehmigung. Der Bruttorauminhalt hingegen wird vorwiegend zur Volumenberechnung von Industriegebäuden und Lagerhallen sowie als notwendige Angabe für den Bauantrag herangezogen.

Während beim umbauten Raum bestimmte Flächen von der Berechnung ausgeschlossen sind (Decken und Wände, Dachbelag, Putz und die Bodenplatte des Kellers) werden diese bei der Berechnung des Bruttorauminhaltes mit einbezogen. Wichtiger Unterschied ist auch die rechnerische Behandlung von Dachböden – beim Bruttorauminhalt spielt es keine Rolle, ob der Dachboden ausgebaut ist oder nicht, beim umbauten Raum hingegen wird zwischen den Varianten unterschieden. Dies macht den umbauten Raum unter anderem für die Ermittlung des Beleihungswertes aussagekräftiger, da ein ausgebautes Dachgeschoss einen höheren Wert hat als ein unausgebautes.

2. Was ist bei der Berechnung des umbauten Raumes zu beachten?

Bei der Berechnung des umbauten Raumes, d.h. des Volumens des Baukörpers, sind einige Sonderregelungen zu beachten:

  • Bei mehrgeschossigen Gebäuden erfolgt die Berechnung bei unterschiedlichen Geschossgrundrissen separat für jedes Geschoss.
  • Bei Gebäuden ohne Keller wird ab der Geländeoberfläche gemessen.
  • Bei Gebäuden mit Kellern wird ab der Oberkante des Kellerfußbodens gerechnet.
  • Bei fertig verputzten Immobilien werden 2% für den Putz abgezogen.
  • Ein nicht ausgebauter Dachraum wird nicht angesetzt (früher zu 1/3).
  • Ausgebaute Dachgeschosse werden bis zur Dacheindeckung angerechnet.

Nicht zum umbauten Raum zählen u.a.:

  • Außentreppen, Eingangsüberdachungen
  • Dachgauben, Schornsteinköpfe
  • Dachüberstände für nicht voll erschlossene Bereiche

3. Wie wird der umbaute Raum berechnet? - Hier PDF und Beispielrechnung!

Mit Hilfe unseres PDFs „Berechnung umbauter Raum" können Sie den umbauten Raum Ihrer Immobilie für den Immobilienverkauf oder die Immobilienfinanzierung kalkulieren.

Wichtig bei der Berechnung des umbauten Raums ist der geschossspezifische Faktor. Dieser ist festgelegt und lautet zum Beispiel für jedes Geschoss (Erdgeschoss und Obergeschosse) jeweils 2,8. Das Dachgeschoss erhält einen Faktor von 1,9 und ein Keller den Faktor 2,4. Jeder einzelne Faktor wird bei der Ermittlung des umbauten Raumes einbezogen. Für Immobilien mit Baujahr vor 1924 gelten andere Faktoren, diese können Sie unserem PDF entnehmen.

Unser Rechenbeispiel zeigt Ihnen die Ermittlung des umbauten Raums eines Einfamilienhauses:

Rechenbeispiel

Berechnung umbauter Raum Rechenformel Berechnung Ergebnis
Umbauter Raum Dachgeschoss (ausgebaut) Länge x Breite x Faktor 10 x 12 x 1,9 228 m³
Umbauter Raum Erdgeschoss Länge x Breite x Faktor 10 x 12 x 2,8 336 m³
Umbauter Raum Keller Länge x Breite x Faktor 10 x 12 x 2,4 288 m³
Gesamt:     852 m³

4. Wie wird der Bruttorauminhalt berechnet?

Beim Bruttorauminhalt ist das Raumvolumen nicht um die Stärke von Decken und Wänden bereinigt. Die Grundflächen des Hauses werden mit den jeweiligen Höhen (Unterseite der Bodenplatte bis Oberseite der Decke) multipliziert. Die Ermittlung des Höhenmaßes der weiteren Geschosse erfolgt zwischen den Oberflächen der Decken. Beim Dachgeschoss wird von der Oberseite des Bodens bis zur Oberseite der Dacheindeckung gemessen.

5. Baukosten: Welche Kosten pro Kubikmeter Bruttorauminhalt sind üblich?

Die Baukosten zur Errichtung eines m³ umbauten Raumes variieren von Objekt zu Objekt und je nach den Wünschen und Ansprüchen des Bauherrn. Üblich sind Kosten von 280 bis 350 Euro pro m³ ohne Baunebenkosten bzw. 400 bis 420 Euro pro m³ bei schlüsselfertiger Bauweise. Je nach Ausführung und Region können die Preise aber auch nach unten oder oben von den Durchschnittswerten abweichen. Nutzen Sie unseren Baukostenrechner um die Baukosten für Ihr Bauvorhaben zu kalkulieren!

Kommt es zum Immobilienverkauf, spielt der umbaute Raum in der Regel für den Verkäufer  keine Rolle.  Er ist nur für die Immobilienfinanzierung des Kaufinteressenten von Wichtigkeit. Die Immobilienbewertung für den Verkauf erfolgt in den meisten Fällen nach Vergleichswertverfahren. Hierbei wird die Wohnfläche separat von der Nutzfläche und Ausbaumöglichkeiten betrachtet. Die Hausbewertung sollte auf jeden Fall individuell erfolgen, da je nach aktueller Nachfrage am Markt, individueller Ausstattung, Mikro- und Makrolage bewertet werden muss.

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