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Umbauter Raum

umbauter Raum

Bei dem Begriff umbauter Raum handelt es sich um einen Fachbegriff, der vor allem von Kreditinstituten und Sachverständigen im Rahmen der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren oftmals genutzt wird. Aber auch für Hauseigentümer, Grundstücksbesitzer und private Bauherren ist der Begriff sehr bedeutsam. So muss beispielsweise vor Errichtung eines Neubaus der jeweilige, umbaute Raum im Bauantrag angegeben werden.

Definition umbauter Raum

Mit dem Begriff umbauter Raum wird das Volumen eines Bauobjekts bezeichnet, das sich aus den Maßen Höhe * Breite * Länge des Rohbaus ergibt. Welcher Teil eines Objekts noch als umbaut gilt und welcher nicht, ist genau definiert. Synonym zum Begriff umbauter Raum wird heutzutage auch vom Brutto-Rauminhalt gesprochen. In der Praxis werden beide Begriffe gleichermaßen gebraucht, auch wenn die neueren Berechnungsmethoden den Begriff Brutto-Rauminhalt verwenden.

Berechnung umbauter Raum / Brutto-Rauminhalt

Bei der Berechnung des umbauten Raumes, d.h. des Volumens des Baukörpers, sind einige Sonderregelungen zu beachten:

  • Bei mehrgeschossigen Gebäuden erfolgt die Berechnung bei unterschiedlichen Geschossgrundrissen für jedes Geschoss
  • Bei Gebäuden ohne Keller wird ab der Geländeoberfläche gemessen
  • Bei Gebäuden mit Kellern wird ab der Oberkante des Kellerfußbodens gerechnet
  • Bei fertigverputzten Immobilien wird 2% für den Verputz abgezogen
  • Ein nicht ausgebauter Dachraum wird NICHT angesetzt (früher zu 1/3)
  • Ausgebaute Dachgeschosse werden bis zur Dacheindeckung angerechnet

Nicht zum umbauten Raum bzw. zum Bruttorauminhalt zählen u.a.:

  • Außentreppen, Eingangsüberdachungen
  • Dachgauben, Schornsteinköpfe
  • Dachüberstände für nicht voll erschlossene Bereiche

Mit Hilfe unseres PDFs „Berechnung umbauter Raum“ können Sie den umbauten Raum Ihrer Immobilie für den Immobilienverkauf oder die Immobilienfinanzierung kalkulieren.

Kosten umbauter Raum – Verkehrswertermittlung

Die Kosten des umbauten Raums sind vor allem bei der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren relevant, bei dem der Wert einer Immobilie aus den Kosten einer zeitgemäßen Wiederherstellung einer Immobilie errechnet wird. Das Sachwertverfahren wird z.B. von Banken angewandt, um den Verkehrswert bzw. den Beleihungswert zu ermitteln.

Bei der Wertermittlung wird zunächst der Gebäudewert ermittelt, aus dem dann der Sachwert abgeleitet wird.

Gebäudewert = umbauter Raum * Normalherstellungskosten + Baunebenkosten (Grunderwerbssteuer, Architektenhonorare, Erschließungskosten, etc.)

Aus dem Gebäudewert ergibt sich nach Abzug von Abschreibungen und unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors der Sachwert der Immobilie. Statt des umbauten Raums (Angaben in m³) kann auch die Bruttogrundfläche eines Gebäudes (Angaben in m²) für die Berechnung herangezogen werden. Die Berechnung anhand der Grundfläche ist zwar einfacher, viele Architekten bevorzugen aber wegen der Genauigkeit die Berechnung die Kennzahl des umbauten Raumes.

Kosten umbauter Raum – übliche Kostenhöhe

Die Kosten zur Errichtung eines m³ umbauten Raumes variieren von Objekt zu Objekt und auch je nach Anwendung der Berechnungsverfahren. Üblich sind Kosten von 230 bis 250 Euro pro m³ ohne Baunebenkosten bzw. 300 bis 320 Euro pro m³ bei schlüsselfertiger Bauweise. Je nach Ausführung und Region können die Preise aber auch nach unten oder oben von den Durchschnittswerten abweichen.

Kommt es zum Immobilienverkauf werden in der Regel nicht mehr die Kosten des umbauten Raumes von einer Immobilie zur nächsten verglichen, sondern nur noch die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei dieser vereinfachten Betrachtungsweise finden Keller, Garagen oder ausbaubare Dachgeschossflächen zunächst keine Berücksichtigung oder müssen gesondert betrachtet und bewertet werden.

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