Umbauter Raum: Definition, Berechnung und Unterschied zum Brutto-Rauminhalt einfach erklärt
Der umbaute Raum (UR) bzw. Bruttorauminhalt (BRI) ist eine zentrale Kennzahl in der Immobilienbewertung und definiert das gesamte Volumen eines Gebäudes. Die Begriffe werden synonym verwendet, sie unterscheiden sich jedoch leicht in ihrer Berechnung. Der umbaute Raum dient vor allem als Grundlage für Baukosten, Versicherungen und Wertermittlungen. Mit einer einfachen Formel und wenigen Angaben können Sie den umbauten Raum selbst ermitteln. Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel eine einfache Definition, die Berechnung nach DIN 277 und konkrete Beispiele.
Das Wichtigste in Kürze
- Der umbaute Raum beschreibt das gesamte Volumen eines Gebäudes und ist in der zweiten Berechnungsverordnung verankert.
- Nur vollständig umschlossene Flächen wie Keller- und Wohnräume sowie ausgebaute Dachräume gehören zum umbauten Raum.
- Der Brutto-Rauminhalt ist in der DIN 277 definiert und unterscheidet sich zum umbauten Raum in Bezug auf die einzuberechnenden Flächen.
- Das Volumen eines Gebäudes wird als umbauter Raum bzw. Brutto-Rauminhalt mit einer einfachen Grundformel berechnet: Grundfläche * Gebäudehöhe
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- Einfache Definition: Was ist der umbaute Raum?
- Was ist der Unterschied zwischen dem umbauten Raum und dem Bruttorauminhalt?
- Wie werden der umbaute Raum und der Brutto-Rauminhalt berechnet?
- Beispielrechnung für den umbauten Raum und den Brutto-Rauminhalt eines Einfamilienhauses
- Wofür wird der umbaute Raum verwendet?
1. Einfache Definition: Was ist der umbaute Raum?
Der umbaute Raum bezeichnet das gesamte Volumen eines Gebäudes, also den Raum, der von der äußeren Gebäudehülle umschlossen wird. Die fachliche Grundlage bildete bis 1950 die DIN 277, die die Berechnung von Flächen und Volumen im Bauwesen definiert. Nach ihrer umfassenden Reformierung wurde der umbaute Raum in der DIN-Norm durch den Bruttorauminhalt ersetzt. Der umbaute Raum ist heute weiterhin in der sogenannten zweiten Berechnungsverordnung verankert und spielt eine wichtige Rolle für die Baufinanzierung, da er für die Kalkulation des Beleihungswertes einer Immobilie herangezogen wird, sowie für die Gebührenberechnung bei der Erteilung einer Baugenehmigung. Bei der Berechnung des umbauten Raumes werden alle Wohnräume, Kellergeschosse, ausgebaute Dachgeschosse und geschlossene Anbauten berücksichtigt.
Wichtig!
Nur vollständig umbaute – also geschlossene – Flächen eines Gebäudes zählen zum umbauten Raum. Offene Balkone, Terrassen und Carports gehören deshalb nicht zum umbauten Raum.
2. Was ist der Unterschied zwischen dem umbauten Raum und dem Brutto-Rauminhalt?
Sowohl der umbaute Raum als auf der Bruttorauminhalt beschreiben das Volumen eines Gebäudes in m³. Sie unterscheiden sich allerdings darin, welche Flächen in die Berechnung einbezogen werden. Beide Werte sind daher ähnlich, aber nicht identisch. Der umbaute Raum schließt gemäß der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) bestimmte Flächen aus:
- Decken und Wände
- Dachbelag
- Putz
- Bodenplatte des Kellers
Genau diese Flächen schließt jedoch der Bruttorauminhalt nach der DIN 277 mit ein. Ein weiterer Unterschied zwischen dem umbauten Raum und dem Bruttorauminhalt ist der Umgang mit Dachgeschossflächen. Für den umbauten Raum ist es wichtig, ob das Dachgeschoss ausgebaut ist. Nur dann fließt diese Fläche in die Berechnung mit ein. Bei dem Bruttorauminhalt werden sowohl ausgebaute als auch nicht ausgebaute Dachgeschosse berücksichtigt. Dieser Unterschied macht den umbauten Raum für die Ermittlung des Beleihungswertes im Rahmen der Immobilienbewertung aussagekräftiger, da ein ausgebautes Dachgeschoss einen höheren Wert hat als ein nicht ausgebautes Dachgeschoss.
3. Wie werden der umbaute Raum und Brutto-Rauminhalt berechnet?
Für die Berechnung des umbauten Raums sowie des Brutto-Rauminhalts nach DIN 277 gilt grundsätzlich dieselbe einfache Grundformel. Die Grundfläche des Hauses wird mit der Gebäudehöhe multipliziert.
- Grundfläche * Gebäudehöhe = Umbauter Raum bzw. Brutto-Rauminhalt in m³
Es zählen grundsätzlich die Außenmaße des fertiggestellten Gebäudes. Dabei wird das gesamte Bauvolumen berücksichtigt und alle vollständig umschlossenen Räume einbezogen. Bei einfachen Gebäuden ist die Berechnung sehr unkompliziert. Komplexere Bauformen und unterschiedliche Geschossgrundrisse werden in Teilkörper zerlegt und einzeln berechnet. Die Summer aller Einzelvolumen ergibt dann das Gesamtvolumen. Bei Gebäuden ohne Keller wird ab der Geländeoberfläche gemessen. Bei Gebäuden mit Kellern wird ab der Oberkante des Kellerfußbodens gerechnet.
Nicht zum umbauten Raum und zum Brutto-Rauminhalt zählen u. a.:
- Außentreppen, Eingangsüberdachungen
- Dachgauben, Schornsteinköpfe
- Dachüberstände für nicht voll erschlossene Bereiche
Was ist bei der Berechnung des umbauten Raums zu beachten?
Die Grundberechnung des umbauten Raums und des Brutto-Rauminhalts erfolgt mit derselben Formel. Um den exakten Wert für den umbauten Raum zu errechnen, müssen Sie allerdings einige Sonderregeln beachten:
- Bei fertig verputzten Immobilien werden 2 % für den Putz abgezogen.
- Ein nicht ausgebauter Dachraum wird in der Berechnung nicht berücksichtigt. Früher wurde die Fläche zu 1/3 einbezogen.
- Ausgebaute Dachgeschosse werden bis zur Dacheindeckung angerechnet.
4. Beispielrechnung für den umbauten Raum und den Brutto-Rauminhalt eines Einfamilienhauses
Um Ihnen ein Beispiel für den umbauten Raum und den Unterschied zum Brutto-Rauminhalt zu geben, folgt eine Beispielrechnung für den umbauten Raum eines Einfamilienhauses. Die Außenwände des Hauses sind verputzt und das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Gegeben sind folgende Maße:
- Länge: 10,00 m
- Breite: 8,00 m
- Höhe: 8,00 m
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Brutto-Rauminhalt |
Umbauter Raum |
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Grundfläche (10*8) |
80 m² |
80 m² |
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Ergebnis (10*8*8) |
640 m³ |
640 m³ |
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Abzüglich 2% für den Putz (640/100*2) |
- |
12,8 m³ |
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Abzüglich der Fläche für das Dachgeschoss (10*8*1,9) |
- |
152 m³ |
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Ergebnis |
640 m³ |
475,2 m³ |
Der umbaute Raum kann also je nach Gebäude und Berechnungsgrundlage vom Brutto-Rauminhalt abweichen und legt den Fokus durch die Abzüge auf den wirtschaftlich tatsächlich nutzbaren Raum.
Wichtig!
Die Beispielrechnung geht von einem einfachen Baukörper aus und nutzt zur Veranschaulichung schematisch vereinfachte Daten. Für private Zwecke kann eine vereinfachte Berechnung ausreichend sein. Für Gutachten oder offizielle Bewertungen sollte die Berechnung exakt nach der aktuell gültigen DIN 277 erfolgen.
5. Wofür wird der umbaute Raum verwendet?
Der umbaute Raum ist eine zentrale Kennzahl im Bauwesen und für Immobilien. Kommt es zum Immobilienverkauf, spielt die Berechnung des umbauten Raums in der Regel für den Verkäufer keine wichtige Rolle. Er ist vielmehr für die Immobilienfinanzierung des Kaufinteressenten von Bedeutung. Die Immobilienbewertung für den Verkauf erfolgt in den meisten Fällen nach Vergleichswertverfahren. Hierbei wird nicht der umbaute Raum, sondern die Wohnfläche separat von der Nutzfläche und Ausbaumöglichkeiten betrachtet. Die Hausbewertung sollte auf jeden Fall individuell erfolgen, da je nach aktueller Nachfrage am Markt, individueller Ausstattung, Mikro- und Makrolage bewertet werden muss.
Darüber hinaus ist der umbaute Raum eine relevante Größe für die Baukostenberechnung. Die Baukosten werden in der Regel pro Kubikmeter berechnet.
Was kostet ein Kubikmeter (m³) umbauter Raum?
Die Baukosten zur Errichtung eines m³ umbauten Raumes variieren von Objekt zu Objekt und je nach den Wünschen und Ansprüchen des Bauherrn. Üblich sind Kosten von 280 bis 350 Euro pro m³ ohne Baunebenkosten bzw. 400 bis 420 Euro pro m³ bei schlüsselfertiger Bauweise. Je nach Ausführung und Region können die Preise von den Durchschnittswerten abweichen.
Zum umbauten Raum zählen alle vollständig umschlossenen Gebäudeteile, wie z.B. das Kellergeschoss, die Wohnräume und ausgebaute Dachräume.
Sowohl der umbaute Raum als auf der Bruttorauminhalt beschreiben das Volumen eines Gebäudes in m³. Sie unterscheiden sich darin, welche Flächen in die Berechnung einbezogen werden. Der umbaute Raum ist in der Zweiten Berechnungsverordnung verankert, der Brutto-Rauminhalt hingegen in der aktuellen DIN 277.
Die vereinfachte Formel, für die umbauter Raum Berechnung lautet: Grundfläche x Gebäudehöhe oder vereinfacht: Länge x Breite x Höhe. Es gibt jedoch Besonderheiten bei Dachgeschossen, Baujahr und Keller.
Nein, offene Balkone und Terrassen zählen nicht zum umbauten Raum, da sie nicht vollständig umschlossen sind.