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Gewerblicher Grundstückshandel

Gewerblicher Grundstückshandel

Wer eine Immobilie verkauft und dabei einen Veräußerungsgewinn erzielt, unterliegt in der Regel der Besteuerung gemäß §23 Einkommenssteuergesetz, der private Veräußerungsgeschäfte regelt (siehe dazu ein Beispiel zur Berechnung der Spekulationssteuer beim Hausverkauf). Aber: wenn der Staat zu der Auffassung gelangt, dass es sich beim Verkauf nicht um ein privates Geschäft, sondern um eine unternehmerische Aktivität gehandelt hat, dann erfolgt die Besteuerung gemäß § 15 Einkommensteuergesetz, der die gewerblichen Einkünfte regelt.

Unterschied zwischen privatem Immobilienverkauf und gewerblichem Grundstückshandel

Ein wichtiges Kriterium für die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel ist die sogenannte „3-Objekt-Grenze“. Demnach geht das Finanzamt davon aus, dass ein Eigentümer, der mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren erwirbt bzw. erstellt und veräußert, gewerblich handelt. Voraussetzung ist dabei, dass der Eigentümer mit den Transaktionen eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt (z.B. weil die Immobilien vor Verkauf modernisiert wurden). Keine Gewinnerzielungsabsicht wird unterstellt, wenn eine Immobilie länger als 5 Jahre selbst bewohnt war.

Das Finanzamt kann von der 3-Objekt-Regel abweichen, wenn bereits bei Kauf der Immobilie eine Veräußerungsabsicht vorlag. So musste ein Eigentümer in einem konkreten Fall den Gewinn aus 2 Transaktionen (Immobilienkauf und Immobilienverkauf innerhalb von 5 Jahren) als “Einkünfte aus Gewerbebetrieb” versteuern, weil er beim Kauf der beiden Immobilien bereits deren Verkauf geplant hatte (Az. 13 V 1733/09 Finanzgericht München).

Wer eine Immobilie erst nach Ablauf der 10 jährigen Spekulationsfrist verkauft, unterliegt weder dem gewerblichen Grundstückshandel noch muss er einen möglichen Gewinn versteuern. Das bedeutet: man kann z.B. auch 6 oder 7 Immobilien innerhalb von 5 Jahren steuerfrei verkaufen, sofern jede Wohnung vor über 10 Jahren gekauft wurde.

Aus dem gewerblichen Grundstückshandel ergeben sich steuerlich gesehen eine Reihe von Besonderheiten im Vergleich zum privaten Veräußerungsgeschäft (z.B. Buchführungs- und Bilanzierungspflicht, Gewerbesteuerpflicht). Wer häufiger Immobilien verkauft, sollte sich mit den Regelungen des gewerblichen Grundstückhandels vertraut machen.

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