Gewerbeimmobilie verkaufen: Tipps für den erfolgreichen Gewerbeverkauf

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich stark vom Verkauf einer Wohnimmobilie. Erfahren Sie hier, welche Unterlagen Sie benötigen, was steuerlich zu beachten ist und warum Sie lieber auf die Unterstützung eines Experten setzen sollten, wenn Sie Ihr Gewerbe erfolgreich verkaufen wollen.

Hinweis: Der Ratgeberartikel und die Serviceleistungen von immoverkauf24 richten sich an Eigentümer von Immobilien. Möchten Sie die Immobilie Ihres  Gewerbes verkaufen, sind Sie hier genau richtig! Möchten Sie ihr komplettes Gewerbe bzw. Ihr Unternehmen inklusive Firmenname und Mitarbeiter verkaufen, empfehlen wir Ihnen, sich an Unternehmensberatungen oder andere Beratungsfirmen zu wenden, die sich auf Unternehmenstransaktionen spezialisiert haben.

Bevor die Frage „Wie kann ich meine Gewerbeimmobilie verkaufen?“ beantwortet werden kann, sollte zunächst geklärt werden, wann eine Immobilie überhaupt als gewerblich eingestuft wird. Hierbei gilt, dass sie ganz oder zum Teil gewerblichen Zwecken – und nicht Wohnzwecken – dient. Der Eigentümer einer Gewerbeimmobilie geht also einer beruflichen Tätigkeit nach, mit der er finanzielle Gewinne erzielt. Dabei kann diese Tätigkeit freiberuflich oder selbstständig sein oder von Behörden oder öffentlichen Unternehmen ausgeführt werden.

Im Bewertungsgesetz § 181, Abs. 6 ist dazu klar definiert: "Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind."

So wie bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich beim Teileigentum um Eigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Beispiele für beide Begriffe ist die Nutzung als Büro oder Praxis. Teileigentum steht aber immer in Zusammenhang mit einem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Das heißt, anders als bei Gewerbeimmobilien sind mit Teileigentum Räumlichkeiten gemeint, die sich in der Regel in einem Mehrparteienhaus befinden.

Gewerbeimmobilie ist nicht gleich Gewerbeimmobilie. Es gibt die unterschiedlichsten Arten von Immobilien, die gewerblich genutzt werden. Wenn Sie also Ihr Gewerbe verkaufen möchten, kann es sich beispielsweise um folgende Arten handeln:

• Restaurant verkaufen
• Hotel verkaufen
• Ladengeschäft verkaufen
• Supermarkt verkaufen
• Büro verkaufen
• Halle verkaufen
• Pflegeimmobilie verkaufen

Um ein Gewerbe zu verkaufen, spielt der Zeitpunkt eine wichtige Rolle – nur lässt sich nicht pauschal sagen, wann genau der richtige Zeitpunkt erreicht ist. Grundsätzlich sollten immer persönliche und wirtschaftliche Gründe für den Verkauf des Gewerbes ausschlaggebend sein, wie beispielsweise:

• Der Eigentümer erreicht das Rentenalter, will sich aus dem Berufsleben zurückziehen und deshalb seine Gewerbeimmobilie verkaufen.
• Es steht eine berufliche Neuorientierung an, weshalb das derzeitige Gewerbe verkauft werden soll.
• Die bestehenden Räumlichkeiten sind zu klein geworden und es werden größere benötigt.

Auch die aktuell höheren Immobilienpreise können in die Entscheidung mit hineinspielen, gerade jetzt seine Gewerbeimmobilie zu verkaufen und nicht länger zu warten. Wie die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarkts aussehen wird, ist nicht eindeutig vorherzusehen.

Wenn Sie die Entscheidung treffen, Ihr Gewerbe zu verkaufen, ist der erste Schritt schon einmal getan. Jetzt kann der Prozess des Gewerbeverkaufs beginnen. Sie sollten dabei allerdings bedenken, dass die Vorbereitungen des Verkaufs in der Regel mehr Zeit in Anspruch nehmen als der Verkauf selbst – zumindest dann, wenn sich die Immobilie in gutem Zustand und attraktiver Lage befindet und der Verkaufspreis nach einer ausführlichen Marktanalyse angemessen ermittelt werden soll.

Wichtig ist deshalb, rechtzeitig mit den Planungen zu beginnen und auf die Unterstützung eines erfahrenen Experten zu setzen. Ein Gewerbemakler weiß genau, was beim Verkauf eines Gewerbes zu beachten ist, welche Dokumente benötigt werden und wie die Immobilie korrekt bewertet wird. Mit seiner Hilfe können Sie einen reibungslosen Ablauf des Verkaufsprozesses sicherstellen und den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.

Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, muss anders vorgehen als beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Die Unterschiede beginnen bei den erforderlichen Verkaufsunterlagen und enden bei der Objektvermarktung.

Folgende Aspekte sollten Sie beim Ablauf beachten:

1. Zielgruppe definieren

Um Ihr Gewerbe erfolgreich verkaufen zu können, müssen Sie wissen, wer die potenziellen Käufer sind. Dabei ist die Art des Gewerbes entscheidend, denn selbstverständlich spricht ein Hotel andere Käuferkreise an als ein Ladengeschäft. Die Definition der Zielgruppe ist unter anderem wichtig, um festzulegen, ob Ihre Gewerbeimmobilie frei oder vermietet verkauft werden kann, und um die Art der Vermarktung – regional oder überregional – zu bestimmen.

2. Verkaufsunterlagen zusammenstellen

Für die Bewertung und den Gewerbeverkauf, müssen die erforderlichen Unterlagen vorliegen. Dabei handelt es sich unter anderem um Grundbuchauszug, Nebenkostenabrechnungen und Baupläne.

3. Gewerbeimmobilie bewerten

Um dem Verkaufspreis bestimmen zu können, ist es unumgänglich, die Gewerbeimmobilie bewerten zu lassen. Vorgegangen wird dabei in der Regel nach dem Ertragswertverfahren, bei dem es vor allem um den Gewinn geht, der sich mit dem Objekt erzielen lässt.

4. Vermarktung festlegen

Wenn Ihre Gewerbeimmobilie auf den Markt geht, startet die "heiße Phase" des Verkaufsprozesses. Selbstverständlich haben Sie die Möglichkeit, Ihr Objekt für jedermann sichtbar auf Immobilienportalen zu inserieren. Aber gerade bei Gewerbeimmobilien wie Hotels oder Restaurants ist eine diskrete Vermarktung der Immobilien, auch Secret Sale genannt, erfolgsversprechender. Ein erfahrener Gewerbeimmobilienmakler besitzt in der Regel eine Datenbank mit Kaufinteressenten, die bei ihm bereits ihr Interesse hinterlegt haben.

5. Verkauf abschließen

Haben Sie schließlich einen Käufer für Ihre Gewerbeimmobilie gefunden, ist der Verkaufsprozess beendet. Schlusspunkt bildet hier wie bei jedem anderen Immobilienverkauf auch die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.

Gewerbeimmobilien können entweder frei oder vermietet verkauft werden. Werden vermietete Gewerbeimmobilien verkauft, lassen sich in der Regel höhere Verkaufspreise erzielen als für leerstehende Objekte. Damit unterscheiden sie sich deutlich von Wohnimmobilien, bei denen es genau andersherum ist. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, sollte also darauf achten, dass die Immobilie sehr gut vermietet ist.

Denn je länger ein Mietvertrag einer gut vermieteten Gewerbeimmobilie zum Verkaufszeitpunkt noch läuft, desto hochpreisiger lässt sich das Gewerbeobjekt verkaufen. Die Gewerbemietverträge können in der Regel nicht einfach vom Mieter während der Vertragslaufzeit gekündigt werden bzw. nur mit Zustimmung des Vermieters. Wurden alle Mietverträge erst kurz vor Immobilienverkauf erneuert, kann die Immobilie mit einer über Jahre hinausgehenden Ertragssicherheit verkauft werden.

Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen und einen Verkaufspreis festzulegen, muss zunächst der jeweilige Teilmarkt (z.B. Büroimmobilien oder Hotels) analysiert werden, dem die Immobilie zugerechnet werden kann.

» Beispiel

Wer ein Hotel verkaufen möchte, muss wissen, dass ein Hotel nicht ohne weiteres für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Aufgrund des Zuschnitts der Zimmer wird ein Hotel auch nach Verkauf wahrscheinlich wieder als Hotel genutzt. Anders kann der Fall z.B. bei einem Bürogebäude liegen, das in Wohneigentum umgewandelt werden kann.

Nach Analyse des Teilmarkts und nach Beantwortung der wichtigsten Käuferfragen für diesen Teilmarkt, wie beispielsweise

• Kaufpreisfaktoren,
• Mieten pro Quadratmeter,
• Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen,
• Instandhaltungskosten oder
• Finanzierungsmöglichkeiten,

sollte anhand des Ertragswertverfahrens der Wert der Immobilie und damit der Verkaufspreis des Gewerbeobjekts ermittelt werden. Das Ertragswertverfahren stützt sich dabei auf die Erträge, die eine Immobilie erbringt, sowie auf den Bodenwert. Da es sich dabei um ein äußerst komplexes Verfahren handelt, sollten Sie am besten auf die Unterstützung eines Experten setzen, der alle objektspezifische Faktoren bei der Bewertung berücksichtigt.

Um eine Gewerbegrundstück verkaufen zu können, sind mehrere Unterlagen notwendig. Einige werden Sie unter Umständen bereits besitzen, die meisten jedoch müssen Sie über das zuständige Bauamt Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises besorgen. Wir geben einen Überblick:

• aktueller Grundbuchauszug
• Auszug aus der Flurkarte
• Bebauungsplan
• Baupläne im Maßstab 1:100
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Baubeschreibungen, z.B. über Umbauten
• Berechnung der Nutzfläche
• Berechnung der Kubatur (umbauter Raum)
• Belege von Instandhaltungskosten
• Aufstellung der Betriebskosten
• Nebenkostenabrechnungen
• Mietverträge bzw. Pachtverträge, wenn vorhanden

Sie benötigen Hilfe bei der Zusammenstellung der Unterlagen? Dann ist ein Gewerbemakler der richtige Ansprechpartner für Sie. Er weiß genau, welche Dokumente für den Gewerbeverkauf notwendig sind und wird diese für Sie beschaffen.

Wenn Sie Ihre gewerbliche Immobilie verkaufen, fallen Steuern an – zumindest unter bestimmten Voraussetzungen. Damit unterscheidet sich der Verkauf einer Gewerbeimmobilie nicht wesentlich vom Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Planen Sie also, Ihre Gewerbeimmobilie zu verkaufen, sind Steuern in folgender Form möglich:

• Spekulationssteuer
• Gewerbesteuer 

Die Spekulationssteuer muss gezahlt werden, wenn Sie die Immobilie weniger als zehn Jahre besitzen und dann gewinnbringend veräußern. Die Gewinne müssen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Hier besteht allerdings die Möglichkeit, beim Verkauf der Gewerbeimmobilie Steuern zu sparen, indem Sie die Kosten, die beim Kauf entstanden sind (z.B. Notarkosten oder Maklerprovision) sowie die Instandhaltungs-und Werbungskosten geltend machen.

Die Gewerbesteuer fällt an, wenn Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Das Finanzamt geht dann vom gewerblichen Grundstückshandel aus und nicht von einer privaten Vermögensverwaltung.

Hier gibt es zwar mit Hilfe der sogenannten "stillen Reserven" einen Weg, eine gewerbliche Immobilie zu verkaufen ohne Steuern zahlen zu müssen. Das Vorgehen ist aber sehr komplex und erfordert weitreichendes Immobilienwissen. Wer beispielsweise vorhat, sein Gewerbe zu verkaufen und im Anschluss ein neues Objekt erwerben will, kann den Verkaufserlös der alten Immobilie mit stillen Reserven in einer Rücklage binden. Steht dann der Kauf der neuen Immobilie an, kann die Rücklage unter bestimmten Voraussetzungen vom Kaufpreis des neuen Objekts abgezogen werden.

Ein auf den Gewerbeverkauf spezialisierter Immobilienmakler wird Sie umfassend zu dieser Thematik beraten können.

Wird ein Unternehmen aus Altersgründen ab dem 55. Lebensjahr oder wegen Berufsunfähigkeit aufgegeben und das Gewerbe verkauft, gilt laut Einkommensteuergesetz (EStG), § 16, Abs. 4, ein Freibetrag von 45.000 Euro. Weitere steuerliche Sonderregelungen greifen, wenn der Gewinn aus dem Verkauf des Gewerbes als "außerordentliche Einkunftsart" gilt (EStG, § 34).

Selbstverständlich steht es Ihnen frei, auf eigene Faust Ihre Gewerbeimmobilie privat zu verkaufen. Vorteil wäre, dass Sie selbst die Fäden in der Hand behalten und den Verkaufsprozess eigenständig lenken können. Das wäre allerdings auch schon der einzige Vorteil – denn ein Gewerbe zu verkaufen ist eine äußerst komplexe Angelegenheit, für die viel Sachkenntnis, viel Zeit und eine gute Übersicht über den Immobilienmarkt vonnöten ist.

Wir empfehlen aus diesem Grund auf die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers zu setzen, wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen möchten. Somit sparen Sie nicht nur Zeit und Aufwand, auch weiß ein professioneller Gewerbemakler, was es beim Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie zu beachten gilt, wie sich ein passender Käufer finden und wie sich der optimale Preis erzielen lässt. Erhalten Sie einfach eine unverbindliche und kostenlose Empfehlung von uns und finden den passenden Gewerbemakler bei Ihnen vor Ort!