Erbteil verkaufen: Ablauf, Kosten und was Miterben wissen müssen

Ja, Sie können Ihren Erbteil verkaufen: Nach § 2033 Abs. 1 BGB darf jeder Miterbe über seinen Anteil am Nachlass frei verfügen, eine Zustimmung der Erbengemeinschaft ist dafür nicht nötig. Der Kaufvertrag muss allerdings notariell beurkundet werden, und die Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht von zwei Monaten. Hier erfahren Sie, wie der Erbteilsverkauf abläuft, welche Notarkosten und Preisabschläge realistisch sind und welche Alternativen es gibt.

Wie viel ist der Nachlass wert? Der Immobilienwert bestimmt in den meisten Erbengemeinschaften den Wert Ihres Erbteils. Lassen Sie den Wert ermitteln, bevor Sie über einen Verkaufspreis verhandeln.

1. Was ist ein Erbteil und was gehört dazu?

Ein Erbteil ist der quotenmäßige Anteil eines Miterben am gesamten Nachlass, zum Beispiel ein Drittel oder die Hälfte. Er umfasst immer den kompletten Nachlass als Ganzes: Immobilien, Konten, Hausrat und ebenso die Schulden des Erblassers. Ein einzelner Gegenstand aus dem Nachlass gehört dem einzelnen Erben dagegen nicht allein. 
Hinterlässt eine verstorbene Person mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass gehört dieser Gemeinschaft gemeinsam, entscheiden können die Miterben in vielen Fragen nur einstimmig oder mit Mehrheit. Genau diese Bindung ist der Grund, warum viele Erben über einen Verkauf ihres Anteils nachdenken.

Erbteil, Erbanteil, Erbteilsverkauf: gemeint ist dasselbe

Die Begriffe Erbteil und Erbanteil bezeichnen denselben Sachverhalt, nämlich Ihre Quote am Nachlass. Wenn Sie Ihren Erbanteil verkaufen, spricht man vom Erbteilsverkauf oder Erbteilskauf. Juristisch handelt es sich um einen Erbschaftskauf nach den §§ 2371 ff. BGB.

Nicht dasselbe ist der Pflichtteil. Der Pflichtteil ist ein reiner Geldanspruch gegen die Erben und keine Beteiligung am Nachlass. Wer enterbt wurde, kann deshalb keinen Erbteil verkaufen, sondern allenfalls seinen Pflichtteilsanspruch abtreten. Details dazu finden Sie im Ratgeber Pflichtteil.

Wie hoch ist der gesetzliche Erbteil?

Ohne Testament richtet sich die Höhe des Erbteils nach der gesetzlichen Erbfolge. Ein typisches Beispiel: Ein verheirateter Mann stirbt und hinterlässt seine Ehefrau und zwei Kinder, es besteht der Güterstand der Zugewinngemeinschaft und kein Testament.

• Die Ehefrau erbt die Hälfte des Nachlasses (ein Viertel nach § 1931 BGB und ein weiteres Viertel als pauschalen Zugewinnausgleich nach § 1371 BGB).
• Die beiden Kinder teilen sich die andere Hälfte und erhalten jeweils ein Viertel. 

Jedes dieser Familienmitglieder könnte seinen Erbteil grundsätzlich verkaufen. Wie viel Geld dabei herauskommt, hängt vom Wert des Nachlasses ab, nicht von der Quote allein.

Warum Immobilien beim Erbteil so oft im Mittelpunkt stehen

In den meisten Nachlässen ist die Immobilie der mit Abstand größte Vermögenswert. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) wurde im Jahr 2025 steuerlich erfasstes Grundvermögen im Wert von 33,0 Milliarden Euro vererbt, ein Plus von 20,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Statistik erfasst dabei nur Fälle, in denen tatsächlich Erbschaftsteuer festgesetzt wurde. Der tatsächliche Immobilienanteil an allen Erbfällen liegt also noch höher.

Für Sie als Miterbe bedeutet das: Der Wert Ihres Erbteils hängt fast immer am Verkehrswert der geerbten Immobilie. Ohne belastbare Wertermittlung verhandeln Sie im Blindflug.

3. Wann ist es sinnvoll, den Erbteil zu verkaufen?

Sinnvoll ist der Erbteilsverkauf vor allem dann, wenn die Erbengemeinschaft blockiert ist und eine einvernehmliche Auseinandersetzung realistisch nicht mehr zu erreichen ist. Sie tauschen dann eine unsichere, oft jahrelange Auseinandersetzung gegen einen sofort verfügbaren Kaufpreis.

Typische Situationen, in denen sich der Verkauf lohnt:

• Ein oder mehrere Miterben blockieren den Verkauf der geerbten Immobilie dauerhaft.
• Sie wohnen weit entfernt und wollen sich nicht um Verwaltung, Vermietung oder Sanierung kümmern.
• Sie benötigen kurzfristig Liquidität, etwa für die Erbschaftsteuer oder für eigene Verbindlichkeiten.
• Der Konflikt in der Familie belastet Sie stärker als der finanzielle Nachteil eines Preisabschlags.
• Eine Teilungsversteigerung droht und Sie möchten das Ergebnis nicht dem Versteigerungstermin überlassen.

Weniger sinnvoll ist der Verkauf, wenn sich die Erbengemeinschaft grundsätzlich einig ist. Dann bringt ein gemeinsamer Immobilienverkauf mit anschließender Verteilung des Erlöses fast immer mehr Geld.

4. Wer kauft einen Erbteil?

Käufer eines Erbteils sind in der Praxis vor allem drei Gruppen: die eigenen Miterben, spezialisierte gewerbliche Erbteilskäufer und gelegentlich private Investoren. Alle drei verfolgen unterschiedliche Interessen, was sich direkt auf den erzielbaren Preis auswirkt.

• Miterben: Sie zahlen häufig den fairsten Preis, weil sie den Nachlass kennen und die Erbengemeinschaft bereinigen wollen. Ein Vorkaufsrecht müssen Sie hier nicht abwarten.
• Gewerbliche Erbteilskäufer: Diese Unternehmen kaufen Anteile gezielt in konfliktbeladenen Erbengemeinschaften und setzen die Auseinandersetzung anschließend selbst durch. Sie zahlen schnell, kalkulieren aber einen deutlichen Risikoabschlag ein.
• Private Investoren: Sie treten seltener auf und prüfen den Nachlass sehr genau, weil sie Verfahrensrisiken selten aktiv steuern wollen.

Welche Bank kauft Erbanteile?

Banken kaufen in aller Regel keine Erbanteile. Der Ankauf eines Erbteils ist kein Bankgeschäft, sondern ein unternehmerisches Investment mit hohem Rechts- und Verfahrensrisiko.

Was Banken dagegen tun können: Sie finanzieren einen Miterben, der die anderen auszahlen möchte. Der Weg führt dann über eine Immobilienfinanzierung, nicht über den Ankauf Ihres Anteils. Voraussetzung ist meist ein aktueller Immobilienwert und eine klare Regelung mit den übrigen Miterben.

Woran erkennen Sie einen seriösen Erbteilkäufer?

Seriöse Erbteilkäufer arbeiten transparent, lassen Ihnen Zeit und drängen nicht auf eine schnelle Unterschrift. Diese Punkte helfen bei der Einordnung, wenn Sie Erfahrungen und Angebote vergleichen:

• Der Käufer legt offen, wie er den Kaufpreis berechnet, und benennt den angesetzten Abschlag.
• Sie erhalten den Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Notartermin und dürfen ihn prüfen lassen.
• Der Vertrag enthält eine ausdrückliche Freistellung von Nachlassverbindlichkeiten.
• Es gibt keine Vorauszahlungen, Gebühren oder Beratungshonorare, die Sie vor dem Verkauf leisten sollen.
• Der Käufer akzeptiert, dass Sie parallel weitere Angebote einholen.
• Firmensitz, Handelsregisterauszug und Ansprechpartner sind eindeutig benannt.

7. Wie viel Geld bekomme ich für meinen Erbteil?

Der Kaufpreis liegt fast immer unter dem rechnerischen Anteil am Nachlasswert. Der Grund ist wirtschaftlich nachvollziehbar: Der Käufer erwirbt keine Immobilie, sondern eine Position in einer Gemeinschaft, aus der er sein Geld erst herauslösen muss.

Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vor allem von diesen Faktoren ab:

• Konfliktlage: Je zerstrittener die Erbengemeinschaft, desto höher der Abschlag.
• Größe der Quote: Wer eine Mehrheitsquote verkauft, hat eine bessere Verhandlungsposition als ein Erbe mit einem Achtel.
• Zustand und Lage der Immobilie: Vermietete, sanierungsbedürftige oder schwer verwertbare Objekte drücken den Preis.
• Belastungen: Grundschulden, Nießbrauch, Wohnrechte und offene Nachlassverbindlichkeiten senken den Wert direkt.
• Klarheit der Rechtslage: Ein vorliegender Erbschein und ein unstrittiges Testament erhöhen den erzielbaren Preis. 

Wie wird der Wert der Nachlassimmobilie ermittelt?

Für die Wertermittlung kommen drei anerkannte Verfahren infrage, die sich nach der Art der Immobilie richten. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem steuerlichen Wert für die Erbschaftsteuer und dem Marktwert, der für Ihre Verhandlung zählt.

• Vergleichswertverfahren: Üblich bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
• Ertragswertverfahren: Üblich bei vermieteten Objekten, maßgeblich sind die erzielbaren Mieteinnahmen.
• Sachwertverfahren: Üblich bei selbst genutzten Häusern ohne ausreichende Vergleichsobjekte, maßgeblich sind Bodenwert und Herstellungskosten.

Für die Verhandlung mit einem Erbteilskäufer brauchen Sie den Verkehrswert, nicht den steuerlichen Bedarfswert des Finanzamts. Beide Werte können deutlich auseinanderliegen.

9. Was muss im Erbteilskaufvertrag stehen?

Der Erbteilskaufvertrag muss den Erbteil eindeutig bezeichnen, den Kaufpreis festlegen und die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten regeln. Er wird als Erbschaftskauf nach § 2371 BGB behandelt und ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam.

Diese Punkte sollten Sie vor der Beurkundung prüfen:

• Bezeichnung des Erbteils: Erblasser, Sterbedatum, Erbquote und Rechtsgrund der Erbenstellung müssen korrekt benannt sein.
• Kaufpreis und Fälligkeit: Legen Sie fest, wann gezahlt wird und ob die Zahlung vom Ablauf der Vorkaufsfrist abhängt.
• Haftung für Nachlassschulden: Nach § 2382 BGB haftet der Käufer den Nachlassgläubigern ab Abschluss des Vertrags. Ihre eigene Haftung als Verkäufer bleibt daneben bestehen, deshalb ist eine Freistellungsvereinbarung im Innenverhältnis wichtig.
• Auskunft über den Nachlass: Was Sie über Bestand und Belastungen wissen, sollte offengelegt und im Vertrag dokumentiert werden.
• Vorkaufsrecht: Der Vertrag sollte regeln, was gilt, wenn ein Miterbe das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB ausübt.
• Kostentragung: Halten Sie fest, wer Notarkosten und Nebenkosten übernimmt.
• Anzeige an das Nachlassgericht: Nach § 2384 BGB müssen Sie den Verkauf unverzüglich anzeigen.

10. Welche Vor- und Nachteile hat der Erbteilsverkauf?

Der Erbteilsverkauf verschafft Ihnen einen schnellen und sauberen Ausstieg, kostet aber in aller Regel Geld. Die folgende Gegenüberstellung hilft bei der Einordnung.