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Scheidung und Haus – Hausverkauf nach Trennung?

Spätestens nach Einreichung der Scheidung stellen sich viele Hauseigentümer die Frage, ob ein Hausverkauf sinnvoll ist oder sie das Haus doch lieber behalten sollen. Im Folgenden informieren wir über den Hausverkauf im Fall einer Scheidung sowie mögliche Alternativen zum Verkauf.

1. Lohnt sich der Hausverkauf nach Scheidung?

Die Trennung bzw. Scheidung vom Lebenspartner ist schmerzhaft. Dies gilt besonders, wenn sich die Ehepartner den Lebenstraum eines gemeinsamen Hauses erfüllt haben. Kommt es zur Scheidung, muss geklärt werden, ob das Haus verkauft werden soll bzw. wer im Haus wohnen bleiben darf. Ob sich ein Hausverkauf nach einer Scheidung lohnt, ist von verschiedenen Aspekten abhängig. Die häufigsten Gründe für den Hausverkauf nach einer Scheidung sind:

  • Hausverkauf zur Entflechtung der Gemeinschaft

Wer sich für eine Scheidung entschieden hat, will in der Regel nicht mehr eine wirtschaftliche Gemeinschaft mit seinem ehemaligen Lebenspartner bilden. Sonst müssten künftig auch alle das Haus betreffenden Entscheidungen gemeinsam getroffen werden (z. B. Modernisierungsmaßnahmen). Die wirtschaftliche Entflechtung kann durch den Verkauf des Hauses an einen Dritten erfolgen oder durch Übertragung des eigenen Eigentumsanteils auf den Ehegatten.

  • Hausverkauf aus finanziellen Gründen

Am häufigsten wird ein Haus nach einer Scheidung aus finanziellen Gründen verkauft. Das Einkommen, das bis zur Trennung zur Verfügung stand, muss nun auf zwei Haushalte aufgeteilt werden. Gleichzeitig erhöhen sich die Kosten aufgrund der doppelten Haushaltsführung. In dieser Situation ist die Gefahr sehr groß, dass sich einer oder beide Partner übernehmen und in die Schuldenfalle rutschen bzw. ihre Ausgaben nicht rechtzeitig an die neue Einkommenssituation nach geänderter Steuerklasse anpassen.

  • Haus passt nicht mehr zu den Lebensumständen

Aber selbst wenn z. B. ein Ehegatte das Haus finanziell halten kann, stellt sich schnell die Frage, ob die Immobilie noch zu den veränderten Lebensumständen passt. Die Scheidung ist oftmals ein Bruch in der Lebenssituation. Viele Ehepartner suchen bewusst einen Neuanfang – auch in einer neuen Wohnumgebung. Vielleicht ist das Haus auch einfach zu groß oder man möchte mit einem neuen Partner in einen anderen Stadtteil ziehen.

Für den Fall, dass ein Hausverkauf die sinnvollste Lösung darstellt, sollten Sie sich über alle Fragen rund um den Hausverkauf im Vorwege ausführlich informieren. Beraten Sie sich in jedem Fall auch mit erfahrenen Anwälten im Bereich des Familienrechts. 

2. Hausverkauf nach Scheidung - Wie ist der Ablauf?

Trennung Hausverkauf

Beim Verkauf des Hauses werden zunächst die auf dem Haus lastenden Kredite aus dem Verkaufserlös zurückgeführt sowie eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt. Die verbleibenden Erlöse werden bei gleichen Eigentumsanteilen hälftig auf die Eigentümer aufgeteilt.

Es ist dabei unerheblich, ob einer der Lebenspartner nach dem Hauskauf mehr in das Haus als der andere investiert hat oder ob z. B. nur ein Ehepartner die Darlehenssumme bedient hat. Auch dann wird der Erlös hälftig aufgeteilt. Allerdings können mögliche Asymmetrien über den Zugewinnausgleich wieder aufgefangen werden.

3. Welche Rolle spielt der Ehevertrag beim Hausverkauf?

Hausverkauf ohne Ehevertrag

Wurden im Voraus keine Regelungen in Form eines Ehevertrags für den Fall einer Scheidung getätigt, gilt hier grundsätzlich das Prinzip der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen nach der Scheidung zwischen den Parteien aufgeteilt wird. Da sich eine Immobilie nicht ohne weiteres teilen lässt, ist der Hausverkauf hier oft die logische Konsequenz. Möchte ein Partner im Haus wohnen bleiben und die Immobilie nicht verkaufen, so muss dieser den anderen Partner in der Regel auszahlen.

Hausverkauf mit Ehevertrag

Nicht selten kommt es im Scheidungsfall zu Unstimmigkeiten, was mit der gemeinsam erworbenen Immobilie geschehen soll. Daher ist es durchaus sinnvoll, den Fall der Fälle bereits vor der Eheschließung im Rahmen eines Ehevertags zu regeln. Auch nach Eheschließung können derartige Vereinbarungen nachträglich durch eine Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten werden. So kann z. B. vereinbart werden, dass ein Ehepartner die Immobilie nach der Scheidung behält und den anderen Partner durch eine monatliche Ausgleichszahlung entschädigt.

Bringt einer der Eheleute bereits eine Immobilie mit in die Ehe, sollte eine schriftliche Gütertrennung dafür sorgen, dass dieser im Scheidungsfall auch Besitzer der Immobilie bleibt.

4. Welche Alternativen gibt es zum Hausverkauf nach Scheidung?

Auszahlung des Ehepartners

Wenn einer der Eheleute das Haus behalten möchte, ist hier die Auszahlung des Partners die übliche Vorgehensweise. Dabei wird zunächst der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich der verbleibenden Restschuld ermittelt und durch zwei geteilt. Diese Summe steht dem Partner, der das Haus nicht behält, laut Zugewinnausgleich zu. Voraussetzung ist hier, dass das Haus während der Ehe sowie nicht im Rahmen einer Erbschaft erstanden wurde. Im Regelfall wird der noch laufende Kredit dann an den alleinigen Eigentümer übertragen. Hierzu ist allerdings die Zustimmung der Bank erforderlich. Bei Unklarheiten zur Kreditwürdigkeit des verbleibenden Eigentümers, kann diese durchaus ein Veto einlegen. Ebenso zu beachten ist, dass das Überschreiben der Immobilie möglichst vor der endgültigen Scheidung stattfindet. Die mit dem Eigentümerwechsel verbundene Grunderwerbssteuer kann so umgangen werden, da Eheleute in diesem Fall von der Steuer befreit sind.

Realteilung

Mit der Realteilung haben beide oder einer der Ehepartner die Möglichkeit das Haus auch weiter zu bewohnen. Dabei wird das Haus in zwei baulich abgeschlossene Einheiten umgebaut, vorausgesetzt die Immobilie eignet sich für einen derartigen Umbau. Möchte nur einer der Partner im Haus wohnen bleiben, so kann die zweite Wohneinheit auch verkauft oder vermietet werden.

Teilungsversteigerung

Für den Fall, dass sich die Eheleute nicht einig werden, kann eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragt werden. Die gemeinsame Immobilie wird dann öffentlich versteigert und mit dem Verkaufserlös zunächst die Kosten für Gericht und Sachverständigen beglichen. Für die restliche Summe wird ein Teilungsplan aufgestellt, anhand dessen der Erlös zwischen den Eheleuten aufgeteilt wird. Rein wirtschaftlich betrachtet ist eine Teilungsversteigerung nicht die optimalste Lösung, da hier neben den entstehenden Verfahrenskosten, der Verkaufserlös oft geringer ausfällt als bei einem freihändigen Verkauf.

Übertragung auf die gemeinsamen Kinder

Sind Kinder aus der Ehe hervorgegangen, kann das gemeinsame Haus auch auf diese übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist die Volljährigkeit des Kindes. Ist dem nicht so, muss der Übertragung der Immobilie durch das Vormundschaftsgericht zugestimmt werden. Nicht außer Acht gelassen werden sollte bei dieser Variante jedoch, dass dem Kind in diesem Zuge auch sämtliche Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie einhergehen, übertragen werden.

5. Hausfinanzierung - Was passiert mit laufenden Krediten?

Der Hauskredit bleibt unabhängig von der Trennung bestehen. Auch an der Haftung für den Kredit ändert sich durch den Auszug eines Partners nichts. Entscheidend für die Haftung der Kredite ist auch nicht, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, sondern wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat.

Banken lassen in der Regel beide Ehepartner unterschreiben und lassen jeden in voller Höhe haften. Das heißt, kommt z. B. der Ehepartner, der bereits aus dem Haus ausgezogen ist, seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nach, wird die Bank den noch zahlenden Ehepartner voll in Anspruch nehmen. Natürlich kann ein Partner sich nicht seinen Zahlungsverpflichtungen unbeschadet entledigen. Im Rahmen der Unterhaltsberechnung werden Zahlungsverpflichtungen zur Tilgung des Hauskredits genauso angerechnet wie der Wohnvorteil.

6. Trennung und Haus - Was gilt es in der Trennungsphase zu beachten?

Scheidung und Haus

Zunächst einmal stellt sich die Frage, ab wann eine Trennung vorliegt. Dies ist immer dann eindeutig der Fall, wenn die Ehegatten bereits in getrennten Immobilien wohnen. Es gibt aber auch Fälle, in denen die Partner noch im selben Haus wohnen und trotzdem eine Trennung unterstellt werden kann.

Voraussetzungen für eine Trennung

Gemäß der aktuellen Rechtsprechung ist immer dann von einer Trennung auszugehen, wenn die Partner getrennt wirtschaften, d.h. getrennt einkaufen, kochen, essen, etc. und auch kein gemeinsames Schlafzimmer mehr nutzen. Das kann auch der Fall sein, wenn beide, z. B. aus finanziellen Gründen, noch das gleiche Haus bewohnen.

Der Gesetzgeber hat sich bewusst dazu entschieden, die Ehepartner nicht zur räumlichen Trennung zu verpflichten. Denn: Eine Trennung soll nicht noch durch gesetzliche Normen befördert oder gefestigt werden.

7. Wie ist die Hausnutzung nach Trennung und im Trennungsjahr geregelt?

Obwohl der Gesetzgeber es nicht vorschreibt, entscheiden sich fast alle Ehepaare im Trennungsjahr auch für eine räumliche Trennung. In der Regel zieht erst einmal ein Ehepartner aus. Hat der Ausgezogene innerhalb von 6 Monaten nach seinem Auszug keine ernsthafte Rückkehrabsicht bekundet, so geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Ehegatte dem verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Der Ausgezogene hat das Recht, ein Entgelt für die Nutzungsüberlassung zu verlangen, da der in dem Haus wohnende Ehegatte jetzt einen Wohnvorteil besitzt.

Zur Berechnung des Wohnvorteils ist der ortsübliche Mietenspiegel heranzuziehen, aus dem der Mietwert der Immobilie abgeleitet wird. Der noch im Haus wohnende Ehegatte kann diesen Vorteil direkt an den anderen Ehegatten auskehren (Ausgleichszahlung). Oder aber der Vorteil wird im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt (Hinzurechnung des Wohnvorteils zum Nettoeinkommen).

Beispiel

Eine Ehefrau bleibt nach der Trennung im Haus wohnen. Der Wohnwert beträgt laut Mietenspiegel 700 Euro. Sie verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 1.500 Euro. Demnach erhöht sich ihr Nettoeinkommen, das der Unterhaltsberechnung zugrunde zu legen ist, auf 2.200 Euro.

Der Wohnwert kann aber auch unterhalb des objektiven Mietwerts angesetzt werden, wenn der in der Immobilie wohnende Ehegatte eigentlich gar nicht so eine große Immobilie benötigt. Diese Sonderregelung gilt allerdings nur in der Trennungszeit, d. h. bis der Scheidungsantrag eingereicht wurde (danach gilt der objektive Mietwert uneingeschränkt).

8. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf bei einer Scheidung?

  • Hausverkauf während der Trennung

Sind sich die Ehegatten im Trennungsjahr absolut sicher, dass Sie auch nach Abschluss des Jahres nicht mehr zu einer Lebensgemeinschaft zusammenfinden, kann auch schon der Hausverkauf im Trennungsjahr sinnvoll sein. Dies ist vor allem dann regelmäßig der Fall, wenn das Haus für den noch im Haus wohnenden Ehegatten zu groß ist, die Kosten der Hausbewirtschaftung zu hoch sind oder das Geld rechtzeitig für einen anstehenden Vermögensausgleich (siehe auch Zugewinnausgleich) beschafft werden soll.

  • Hausverkauf nach Trennungsjahr

Nach Ende des Trennungsjahres hat jeder Ehepartner das Recht, den Verkauf des Hauses zu verlangen. Verweigert sich der Lebenspartner dieser Forderung, kann die Zustimmung sogar eingeklagt werden.

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