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Verkehrswert Immobilie

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Wie wird der Wert ermittelt? Was ist Ihre Immobilie aktuell wert? Hier kostenfreie Wertermittlung und weitere Infos!

1. Definition Verkehrswert – rechtliche Grundlagen

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt.

Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag “im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”.

Wichtig dabei: Der “gewöhnliche Geschäftsverkehr” setzt voraus, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

Hinweis von immoverkauf24:

Sollten Sie Ihre Immobilie in nächster Zeit verkaufen wollen, empfehlen wir Ihnen den Verkehrswert vorher professionell ermitteln zu lassen. Denn der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises.

2. Verkehrswert vs. Marktpreis

Verkehrswertermittlung

Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Wird eine Immobilie beispielsweise nur im Freundes- oder im Bekanntenkreis angeboten oder nur im Rahmen einer Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht, weil die Nachfrage zu stark begrenzt wurde und damit kein “gewöhnlicher Geschäftsverkehr” vorlag.

Andererseits: Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z.B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.

Hinweis von immoverkauf24:

Der Verkehrswert eine Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

3. Berechnung Verkehrswert Immobilie

Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung eingesetzt. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen regelmäßig die folgenden 3 Verfahren:

  1. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt. Der Verkehrswert wird dabei aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der alle Kaufpreise festgehalten werden.
  2. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien bzw. Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Verkehrswert, auch Ertragswert genannt, wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet, der sich u.a. aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Das Ertragswertverfahren ist anspruchsvoll in der Anwendung und sollte nur von Fachleuten eingesetzt werden.
  3. Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden. Der Verkehrswert, auch Sachwert genannt, ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird mittels der Bodenrichtwerte bestimmt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts wird von den Gebäudeherstellkosten eine vor allem Baujahr bedingte Alterswertminderung in Abzug gebracht, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird häufig von Banken eingesetzt. Das Verfahren orientiert sich an der „Substanz“ einer Immobilie und erscheint Banken daher besonders sicher.

Hinweis von immoverkauf24:

Oftmals wenden Gutachter auch 2 der genannten Verfahren gleichzeitig an und ermitteln den Verkehrswert als Durchschnittswert aus den beiden jeweils ermittelten Werten.

4. Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen

Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Leitgedanke Verkehrswert: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück/ Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Verkehrswert.

Wie gefragt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen, der für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden kann. Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert bestimmt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert wiederspiegeln.

Achtung Verkehrswert bei vermieteten Immobilien: Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, z.B. weil der Mietspiegel, die Ertragsmöglichkeiten begrenzt, ist auch der Verkehrswert entsprechend begrenzt.

Ist ein Gebäude frei und kann selbstgenutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren ein:

  • Wohn- und Nutzfläche
  • Baujahr
  • Gebäudemerkmale (z.B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
  • Gebäudezustand (z.B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)

Neben der Immobilie und dem eingesetzten Bewertungsverfahren spielt auch der Gutachter eine Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts. So ist es nicht ungewöhnlich, dass zwei Gutachter bei der gleichen Immobilie und bei der Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das macht deutlich: Der Verkehrswert kann nicht schematisch ermittelt werden. Immer gibt es Auslegungs- und Interpretationsmöglichkeiten. Dies gilt auch für aufwendig erstellte Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts.

5. Ermittlung Verkehrswert Ihrer Immobilie

Unter Verkehrswertermittlung finden Sie weitere Hinweise zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Gerne können Sie auch unsere kostenlose Wertermittlung in Anspruch nehmen, die wir allen verkaufsinteressierten Eigentümern anbieten.

Einfach Formular ausfüllen – Wertermittlung kostenfrei und unverbindlich erhalten!

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