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Verkehrswert Immobilie: Verkehrswert ermitteln für Haus & Wohnung

Sie planen Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten den Verkehrswert für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ermitteln? Erfahren Sie hier, was der Verkehrswert einer Immobilie ist, wofür er benötigt wird und wie die Verkehrswertermittlung bei Immobilien abläuft - inklusive kostenfreiem Verkehrswert-Rechner und allen wichtigen FAQs!

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider.
  • Eine Verkehrswertermittlung der Immobilie ist vor allem bei einem geplanten Verkauf, bei einer Erbschaft oder nach einer Scheidung sinnvoll.
  • Der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises. Nutzen Sie den kostenlosen Verkehrswert-Rechner, um einen präzisen Wert speziell für Ihre Immobilie zu erhalten!

1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Vereinfacht gesagt, gibt der Verkehrswert einer Immobilie den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt.

Das Baugesetzbuch (BauGB) liefert eine ausführlichere Definition, die auf Anhieb jedoch nicht unbedingt leicht verständlich ist:

Definition Verkehrswert

Laut § 194, BauGB gilt als Verkehrswert einer Immobilie der Verkaufspreis, der zum Stichtag der Bewertung „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ 

Dabei stellt sich für viele Laien zunächst die Frage, was unter der Formulierung "gewöhnlicher Geschäftsverkehr" zu verstehen ist. Gemeint ist damit, dass der Verkehrswert unter Annahme üblicher Marktbedingungen ermittelt werden soll. Diese sind immer dann gegeben, wenn der Markt allen Teilnehmern zugänglich ist, diese sich umfassend informieren können und sie zudem frei in ihren Entscheidungen sind. Wird eine Wohnung beispielsweise lediglich im Freundes- und Bekanntenkreis angeboten, wäre diese Voraussetzung aufgrund einer stark eingeschränkten Nachfrage nicht erfüllt und es könnte kein realistischer Verkehrswert ermittelt werden.

Wie hoch ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie?

Um den Verkehrswert zu berechnen, ist eine gute Marktkenntnis erforderlich. Daher sollte mit der Verkehrswertermittlung ein Experte beauftragt werden. 

Wohnfläche
ca.
Baujahr
ca.

Im Idealfall entspricht der Verkehrswert also dem Verkaufspreis, der zum Zeitpunkt der Bewertung am Markt voraussichtlich erzielt werden kann. Doch es kann mitunter auch vorkommen, dass im Fall eines zeitnahen Verkaufs ein höherer oder niedrigerer Verkaufspreis als der berechnete Verkehrswert erzielt wird. Da für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie gute Markt- und Fachkenntnisse erforderlich sind, sollten Immobilieneigentümer damit einen Experten beauftragen. Das kann sowohl ein Sachverständiger oder auch ein Immobilienmakler sein. Um den Verkehrswert für ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu ermitteln, sollte eine umfassende Immobilienbewertung durchgeführt werden, bei der verschiedenste Faktoren berücksichtigt werden.

immoverkauf24 Info:

Der Verkehrswert einer Immobilie ist lediglich als Rechengröße zu verstehen. Doch das bedeutet nicht, dass man diesen nur schematisch anhand von ein paar Eckdaten ermitteln darf. So schreibt die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vor, dass die jeweiligen, aktuellen Marktbedingungen bei der Wertermittlung der Immobilie zu berücksichtigen sind. Die Verordnung gibt mit dem Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren mehrere Verfahren vor, um den Verkehrswert zu ermitteln.

2. Wie funktioniert die Verkehrswertermittlung mit immoverkauf24?

1.

Angaben zur Immobilie

Beschreiben Sie Ihre Immobilie in unserem Online-Formular. Je konkreter Ihre Angaben sind, desto genauer kann der Verkehrswert berechnet werden.

2.

Abschicken des Formulars

Nachdem Sie das Formular abgeschickt haben, meldet sich ein Experte von immoverkauf24 bei Ihnen und stellt auf Ihren Wunsch den Kontakt zu einem Immobilienexperten in Ihrer Region her.

3.

Verkehrswertermittlung

Der Experte besichtigt Ihre Immobilie und ermittelt den Verkehrswert. Wenige Tage später erhalten Sie den Verkehrswert für Ihre Immobilie - unter Berücksichtigung aller objektspezifischen Faktoren.

3. Wann ist es sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen?

Grundsätzlich ist es vor einem geplanten Immobilienverkauf empfehlenswert, den Verkehrswert zu ermitteln. Zwingend erforderlich ist diese Vorgehensweise zwar nicht, doch mit dem Verkehrswert erhalten Immobilienverkäufer eine solide Grundlage für das Festlegen des Angebotspreises. Andernfalls laufen sie schlimmstenfalls Gefahr, ihr Haus oder ihre Wohnung unter Wert zu verkaufen – oder durch das Ansetzen eines zu hohen Verkaufspreises unterm Strich später weniger Geld zu erhalten, weil sich die Vermarktung unnötig lange hinzieht.

immoverkauf24 Tipp

Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie? Wir arbeiten mit Experten zusammen, die kostenlos und unverbindlich eine Immobilienbewertung vornehmen und den Verkehrswert für Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus berechnen.

Es gibt jedoch auch Fälle, in denen Eigentümer gar nicht umhin kommen, den Verkehrswert ihrer Immobilie zu ermitteln. Dies ist immer dann der Fall, wenn Vermögen aufgeteilt werden muss, das auch Immobilien umfasst. Dies ist häufig bei einem Hausverkauf nach Scheidung erforderlich. Außerdem kann dies nötig sein, wenn Erben den Nachlass im Rahmen der Erbauseinandersetzung aufteilen müssen. Da sich die Beteiligten in solchen Fällen nicht immer gütlich einigen können und die Vermögensauseinandersetzung mitunter auch vor Gericht geklärt werden muss, reicht eine kostenlose Immobilienbewertung nicht immer aus, um den Verkehrswert für eine Immobilie zu beziffern. Dann muss ein Sachverständiger mit einem Immobiliengutachten beauftragt werden. So lässt sich der Verkehrswert der Immobilie gerichtsfest ermitteln.

4. Wie kann der Verkehrswert ermittelt werden?

Um den Verkehrswert zu berechnen, werden unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Welches Verfahren zur Verkehrswertermittlung eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen regelmäßig diese drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Oftmals wenden Gutachter auch zwei der genannten Verfahren gleichzeitig an und ermitteln den Verkehrswert als Durchschnittswert aus den beiden jeweils ermittelten Werten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt. Der Verkehrswert wird dabei aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage der Immobilie verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der alle Kaufpreise festgehalten werden. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse und der Verkehrswert kann sehr präzise berechnet werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien, z. B. Mehrfamilienhäusern bzw. Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Verkehrswert, hier auch Ertragswert genannt, wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert berechnet, der sich u. a. aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallwagnis, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen. Das Ertragswertverfahren ist anspruchsvoll in der Anwendung und sollte nur von Fachleuten eingesetzt werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kann bei vermieteten und freien Immobilien eingesetzt werden. Der Verkehrswert, hier auch Sachwert genannt, ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird mittels der Bodenrichtwerte bestimmt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts wird von den Gebäudeherstellkosten eine vor allem Baujahr bedingte Alterswertminderung in Abzug gebracht, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird häufig von Banken eingesetzt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Das Verfahren orientiert sich an der "Substanz" einer Immobilie und erscheint Banken daher besonders sicher.

Formel zur Berechnung des Verkehrswertes

Der Verkehrswert hängt von so vielen Faktoren ab, dass es keine allgemein gültige Rechenformel gibt. Auch wenn der Verkehrswert ein rechnerischer Wert ist, so kann dieser nicht direkt abgeleitet werden, sondern ergibt sich anhand der aktuellen Marktbedingungen und dem genutzten Wertermittlungsverfahren.

Wichtig zu wissen: Beim Berechnen des Verkehrswerts für eine vermietete Immobilie wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen sowie die Kosten für die Instandhaltung den Gebäudewert widerspiegeln. Ist die erzielbare Miete beispielsweise wegen der Vorgaben des Mietspiegels sehr gering, wirkt sich dies negativ auf den Verkehrswert der Immobilie aus. 

5. Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Ein gängiger Maklerspruch lautet bekanntlich "Lage, Lage, Lage". Doch es gibt noch viele weitere Faktoren, die für den Verkehrswert einer Immobilie maßgeblich sind und diesen positiv oder negativ beeinflussen können. Um den Verkehrswert zu ermitteln, sind unter anderem folgende Aspekte zu prüfen:

  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Zustand der Wohneinheit (Ausstattung, beispielsweise Küche und Sanitärräume)
  • Zustand des Gebäudes (Fassade, Dach etc., energetische Kennwerte)
  • Gebäudemerkmale (Anzahl Zimmer, Stockwerk bei Wohnungen, Terrasse, Balkon, Sondernutzungsrecht an Gartenflächen, Fahrstuhl, Stellplatz, etc.)

Welche Rolle die einzelnen Aspekte beim Berechnen des Verkehrswerts spielen, lässt sich pauschal nicht sagen. Beispielsweise spielt der Zustand einer Immobilie in stark gesuchten Lagen für Käufer eine weniger ausschlaggebende Rolle als in Lagen mit weniger Nachfrage. Zudem dürften Kaufinteressenten bei Altbauwohnungen aus der Gründerzeit in puncto energetische Sanierungsmaßnahmen in der Regel weniger streng urteilen als bei einem vor einigen Jahren errichteten Einfamilienhaus. Solche Aspekte müssen berücksichtigt werden, wenn es darum geht, den Verkehrswert zu ermitteln.

Eine zentrale Rolle bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie spielt naturgemäß das Grundstück, denn dieses kann im Gegensatz zum darauf stehenden Gebäude nicht verändert werden. Geht es darum, den Verkehrswert zu berechnen, muss dabei auch berücksichtigt werden, wie das Gebäude darauf zu bewerten ist: Ist der Zustand dermaßen schlecht, dass ein Käufer es sehr wahrscheinlich abreißen wird, ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten. Umgekehrt können der Sachwert des Gebäudes und der Verkehrswert des Grundstücks nicht einfach aufaddiert werden. Um einen realistischen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, berücksichtigen Experten zusätzlich auch die tatsächlich realisierten Verkaufspreise in der Umgebung.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Verkehrswert des Grundstücks?

Geht es darum, den Verkehrswert zu berechnen, spielt auch der Bodenrichtwert eine Rolle. Er gibt den Wert des unbebauten Grundstücks an und gibt Aufschluss darüber, wie gefragt eine Lage ist. Er leitet sich aus anderen Verkäufen ab und wird mittlerweile in vielen Bundesländern über das sogenannte Bodenrichtwertinformationssystem – kurz: Boris-D – erfasst. Immobilieneigentümer können ihn daher vielfach bequem online abrufen. Allerdings können Laien den Verkehrswert ihrer Immobilie auf dieser Grundlage kaum ermitteln, denn der Bodenrichtwert ist lediglich als Anhaltspunkt zu verstehen. Dies liegt daran, dass die Art der Nutzung auf dem betreffenden Grundstück sowie der Gebäudewert außenvor bleiben. Beides beeinflusst den Verkehrswert für ein Haus jedoch maßgeblich.

6. Verkehrswert ermitteln: Wie ist der Ablauf?

Geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist ein Vor-Ort-Termin unumgänglich. Nur so kann sich der Immobilienmakler oder Sachverständige ein umfassendes Bild von der Lage der Immobilie verschaffen und auch den Zustand genau in Augenschein nehmen. Dabei gehen Immobilienexperten strukturiert anhand einer Checkliste vor, um alle wichtigen Aspekte zu Lage und Zustand des Objekts zu erfassen. Dabei werden beispielsweis folgende Punkte geprüft:

  • Wie steht es um die allgemeine Infrastruktur rund ums Grundstück: Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
  • Wie steht es um die Verkehrsinfrastruktur im Umfeld, gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
  • Wie ist es um die Mikrolage des Grundstücks bestellt, wie sonnig ist beispielsweise der Garten, wie ruhig ist die Nachbarschaft?
  • Welche Spielräume bietet der Bebauungsplan hinsichtlich der Nutzung und Bebauung/Erweiterung um An- oder Ausbauten?
  • Bietet das Grundstück einen oder mehrere Stellplätze? Dies kann insbesondere bei Parkplatznot in der Umgebung und auch hinsichtlich der Möglichkeit, ein Elektroauto zu laden, ein wichtiges Kriterium sein.
  • Wie alt ist das Haus?
  • Ist das Dach dicht, wie steht es um Fassade, Keller, Wasserleitungen und Fenster? Wo besteht Sanierungsbedarf?
  • Wie steht es um die Haustechnik, wie wird das Haus beheizt, entspricht die Elektrik den heutigen Anforderungen?

Nach dem Vor-Ort-Termin nimmt der Immobilienexperte die Bewertung anhand eines der drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung vor. Dabei wird jeweils geprüft, inwiefern sich alle untersuchten Faktoren günstig oder ungünstig auf den Verkehrswert auswirken.

7. Welche Unterlagen sind notwendig, um den Verkehrswert zu berechnen?

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen sind die folgenden Unterlagen regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung notwendig.

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, werden diese Unterlagen benötigt:

Zusätzlich bei der Ermittlung des Verkehrswerts bei Eigentumswohnungen:

Zusätzlich bei der Verkehrswertermittlung für vermietete Immobilien: 

Zusätzlich für die Bewertung von Rechten und Lasten:

8. Verkehrswert-Rechner: Kostenlose Verkehrswertermittlung für Ihre Immobilie

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie vor Verkauf kostenlos und unverbindlich ermitteln lassen? Unsere Immobilienexperten in Ihrer Region bewerten Ihre Immobilie und ermittelt den aktuellen Verkehrswert. Sie erhalten damit einen präzisen Wert speziell für Ihre Immobilie und haben so eine Grundlage dafür, welcher Verkaufspreis bei Ihnen vor Ort am Markt erzielbar ist.

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Woh­nung
Haus
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Einfami­lienhaus
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Baugrund­stück
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Gewerbe­grundstück
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Welche Gewerbeimmobilie möchten Sie bewerten?

Büro
Gastge­werbe
Fabrik / Produk­tion
Hotel

Welcher Wohnstatus liegt vor?

Selbst be­wohnt
Frei
Vermie­tet
Teilwei­se vermie­tet

Welcher Nutzungsstatus liegt vor?

Selbst ge­nutzt
Frei
Vermie­tet
Teilwei­se vermie­tet

Ist das Grundstück bebaubar?

Ja
Einge­schränkt
Nein
Unbe­kannt

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< 20 m²
> 300 m²
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< 100 m²
> 2500 m²
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Grundstücks­fläche

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FAQ zum Verkehrswert Immobilie
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Alle wichtigen Infos zum Verkehrswert inklusive Definition finden Sie auf unserer Seite!

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Sie können den Verkehrswert Ihrer Immobilie einfach mit der kostenlosen Verkehrswertermittlung mit immoverkauf24 ermitteln. Durch eine fundierte und individuelle Wertermittlung vor Ort, erhalten Sie den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie für den Verkauf - 100% kostenlos!

Ist die Ermittlung des Verkehrswerts mit immoverkauf24 kostenlos?

Mit unserem Verkehrswert-Rechner können Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos ermitteln lassen! Ein von immoverkauf24 empfohlener Immobilienexperte ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie bei Ihnen vor Ort und Sie erhalten eine präzise Wertermittlung.

Welche Verfahren gibt es, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen?

Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt und leitet den Immobilienwert anhand von Vergleichspreisen ab. Bei dem Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert mithilfe des Bodenwertes und dem Gebäudeertragswert ermittelt und kommt insbesondere bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden, hier ermittelt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und Gebäudesachwert.

Ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Kaufpreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Ist ein Gebäude frei und kann selbst genutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren ein: Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.) und der Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig).

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