Verkehrswert Immobilie: Verkehrswert ermitteln für Haus & Wohnung

Vereinfacht gesagt, gibt der Verkehrswert einer Immobilie den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt.

Das Baugesetzbuch (BauGB) liefert eine ausführlichere Definition, die auf Anhieb jedoch nicht unbedingt leicht verständlich ist:

Dabei stellt sich für viele Laien zunächst die Frage, was unter der Formulierung "gewöhnlicher Geschäftsverkehr" zu verstehen ist. Gemeint ist damit, dass der Verkehrswert unter Annahme üblicher Marktbedingungen ermittelt werden soll. Diese sind immer dann gegeben, wenn der Markt allen Teilnehmern zugänglich ist, diese sich umfassend informieren können und sie zudem frei in ihren Entscheidungen sind. Wird eine Wohnung beispielsweise lediglich im Freundes- und Bekanntenkreis angeboten, wäre diese Voraussetzung aufgrund einer stark eingeschränkten Nachfrage nicht erfüllt und es könnte kein realistischer Verkehrswert ermittelt werden.

Im Idealfall entspricht der Verkehrswert also dem Verkaufspreis, der zum Zeitpunkt der Bewertung am Markt voraussichtlich erzielt werden kann. Doch es kann mitunter auch vorkommen, dass im Fall eines zeitnahen Verkaufs ein höherer oder niedrigerer Verkaufspreis als der berechnete Verkehrswert erzielt wird. Da für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie gute Markt- und Fachkenntnisse erforderlich sind, sollten Immobilieneigentümer damit einen Experten beauftragen. Das kann sowohl ein Sachverständiger oder auch ein Immobilienmakler sein. Um den Verkehrswert für ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu ermitteln, sollte eine umfassende Immobilienbewertung durchgeführt werden, bei der verschiedenste Faktoren berücksichtigt werden.

Grundsätzlich ist es vor einem geplanten Immobilienverkauf empfehlenswert, den Verkehrswert zu ermitteln. Zwingend erforderlich ist diese Vorgehensweise zwar nicht, doch mit dem Verkehrswert erhalten Immobilienverkäufer eine solide Grundlage für das Festlegen des Angebotspreises. Andernfalls laufen sie schlimmstenfalls Gefahr, ihr Haus oder ihre Wohnung unter Wert zu verkaufen – oder durch das Ansetzen eines zu hohen Verkaufspreises unterm Strich später weniger Geld zu erhalten, weil sich die Vermarktung unnötig lange hinzieht.

Es gibt jedoch auch Fälle, in denen Eigentümer gar nicht umhin kommen, den Verkehrswert ihrer Immobilie zu ermitteln. Dies ist immer dann der Fall, wenn Vermögen aufgeteilt werden muss, das auch Immobilien umfasst. Dies ist häufig bei einem Hausverkauf nach Scheidung erforderlich. Außerdem kann dies nötig sein, wenn Erben den Nachlass im Rahmen der Erbauseinandersetzung aufteilen müssen. Da sich die Beteiligten in solchen Fällen nicht immer gütlich einigen können und die Vermögensauseinandersetzung mitunter auch vor Gericht geklärt werden muss, reicht eine kostenlose Immobilienbewertung nicht immer aus, um den Verkehrswert für eine Immobilie zu beziffern. Dann muss ein Sachverständiger mit einem Immobiliengutachten beauftragt werden. So lässt sich der Verkehrswert der Immobilie gerichtsfest ermitteln.

Um den Verkehrswert zu berechnen, werden unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Welches Verfahren zur Verkehrswertermittlung eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen regelmäßig diese drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Oftmals wenden Gutachter auch zwei der genannten Verfahren gleichzeitig an und ermitteln den Verkehrswert als Durchschnittswert aus den beiden jeweils ermittelten Werten.

Wichtig zu wissen: Beim Berechnen des Verkehrswerts für eine vermietete Immobilie wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen sowie die Kosten für die Instandhaltung den Gebäudewert widerspiegeln. Ist die erzielbare Miete beispielsweise wegen der Vorgaben des Mietspiegels sehr gering, wirkt sich dies negativ auf den Verkehrswert der Immobilie aus. 

Ein gängiger Maklerspruch lautet bekanntlich "Lage, Lage, Lage". Doch es gibt noch viele weitere Faktoren, die für den Verkehrswert einer Immobilie maßgeblich sind und diesen positiv oder negativ beeinflussen können. Um den Verkehrswert zu ermitteln, sind unter anderem folgende Aspekte zu prüfen:

• Baujahr
• Wohn- und Nutzfläche
• Zustand der Wohneinheit (Ausstattung, beispielsweise Küche und Sanitärräume)
• Zustand des Gebäudes (Fassade, Dach etc., energetische Kennwerte)
• Gebäudemerkmale (Anzahl Zimmer, Stockwerk bei Wohnungen, Terrasse, Balkon, Sondernutzungsrecht an Gartenflächen, Fahrstuhl, Stellplatz, etc.)

Welche Rolle die einzelnen Aspekte beim Berechnen des Verkehrswerts spielen, lässt sich pauschal nicht sagen. Beispielsweise spielt der Zustand einer Immobilie in stark gesuchten Lagen für Käufer eine weniger ausschlaggebende Rolle als in Lagen mit weniger Nachfrage. Zudem dürften Kaufinteressenten bei Altbauwohnungen aus der Gründerzeit in puncto energetische Sanierungsmaßnahmen in der Regel weniger streng urteilen als bei einem vor einigen Jahren errichteten Einfamilienhaus. Solche Aspekte müssen berücksichtigt werden, wenn es darum geht, den Verkehrswert zu ermitteln.

Eine zentrale Rolle bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie spielt naturgemäß das Grundstück, denn dieses kann im Gegensatz zum darauf stehenden Gebäude nicht verändert werden. Geht es darum, den Verkehrswert zu berechnen, muss dabei auch berücksichtigt werden, wie das Gebäude darauf zu bewerten ist: Ist der Zustand dermaßen schlecht, dass ein Käufer es sehr wahrscheinlich abreißen wird, ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten. Umgekehrt können der Sachwert des Gebäudes und der Verkehrswert des Grundstücks nicht einfach aufaddiert werden. Um einen realistischen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, berücksichtigen Experten zusätzlich auch die tatsächlich realisierten Verkaufspreise in der Umgebung.

Geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist ein Vor-Ort-Termin unumgänglich. Nur so kann sich der Immobilienmakler oder Sachverständige ein umfassendes Bild von der Lage der Immobilie verschaffen und auch den Zustand genau in Augenschein nehmen. Dabei gehen Immobilienexperten strukturiert anhand einer Checkliste vor, um alle wichtigen Aspekte zu Lage und Zustand des Objekts zu erfassen. Dabei werden beispielsweis folgende Punkte geprüft:

• Wie steht es um die allgemeine Infrastruktur rund ums Grundstück: Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
• Wie steht es um die Verkehrsinfrastruktur im Umfeld, gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Wie ist es um die Mikrolage des Grundstücks bestellt, wie sonnig ist beispielsweise der Garten, wie ruhig ist die Nachbarschaft?
• Welche Spielräume bietet der Bebauungsplan hinsichtlich der Nutzung und Bebauung/Erweiterung um An- oder Ausbauten?
• Bietet das Grundstück einen oder mehrere Stellplätze? Dies kann insbesondere bei Parkplatznot in der Umgebung und auch hinsichtlich der Möglichkeit, ein Elektroauto zu laden, ein wichtiges Kriterium sein.
• Wie alt ist das Haus?
• Ist das Dach dicht, wie steht es um Fassade, Keller, Wasserleitungen und Fenster? Wo besteht Sanierungsbedarf?
• Wie steht es um die Haustechnik, wie wird das Haus beheizt, entspricht die Elektrik den heutigen Anforderungen?

Nach dem Vor-Ort-Termin nimmt der Immobilienexperte die Bewertung anhand eines der drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung vor. Dabei wird jeweils geprüft, inwiefern sich alle untersuchten Faktoren günstig oder ungünstig auf den Verkehrswert auswirken.

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen sind die folgenden Unterlagen regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung notwendig.

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, werden diese Unterlagen benötigt:

• Grundrisse, Schnitte, Baupläne
• Grundbuchauszug
• Lageplan und Flurkarte
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis

Zusätzlich bei der Ermittlung des Verkehrswerts bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnung
• Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen

Zusätzlich bei der Verkehrswertermittlung für vermietete Immobilien: 

• Mietaufstellungen
• Mietverträge
• Bewirtschaftungskosten

Zusätzlich für die Bewertung von Rechten und Lasten:

• Notarielle Urkunden
• Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)