Verkehrswert Immobilie - Verkehrswertermittlung

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Wie wird der Wert ermittelt? Was ist Ihre Immobilie aktuell wert? Hier kostenfreie Verkehrswertermittlung und weitere Infos!

1. Definition Verkehrswert – rechtliche Grundlagen

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt.

Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag “im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”. Auch wenn es sich bei dem Verkehrswert erst einmal um eine Rechengröße handelt, so darf diese nicht mechanisch ermittelt werden. Vielmehr müssen gemäß Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die jeweiligen, aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung einfließen. Es kommen mehrere Verfahren zum Einsatz. Je nach Verfahren, können die Ergebnisse unterschiedlich sein.

Wichtig dabei: Der “gewöhnliche Geschäftsverkehr” setzt voraus, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

3. Berechnung Verkehrswert Immobilie Formel? Verfahren der Verkehrswertermittlung

Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung eingesetzt. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen regelmäßig die folgenden 3 Verfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt. Der Verkehrswert wird dabei aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage der Immobilie verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der alle Kaufpreise festgehalten werden. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.
2. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien bzw. Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Verkehrswert, auch Ertragswert genannt, wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet, der sich u.a. aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallwagnis, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen. Das Ertragswertverfahren ist anspruchsvoll in der Anwendung und sollte nur von Fachleuten eingesetzt werden.
3. Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden. Der Verkehrswert, auch Sachwert genannt, ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird mittels der Bodenrichtwerte bestimmt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts wird von den Gebäudeherstellkosten eine vor allem Baujahr bedingte Alterswertminderung in Abzug gebracht, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird häufig von Banken eingesetzt. Das Verfahren orientiert sich an der „Substanz“ einer Immobilie und erscheint Banken daher besonders sicher.

4. Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen

Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

• Leitgedanke Verkehrswert: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück/ Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Verkehrswert.

Wie gefragt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen, der für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden kann. Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert bestimmt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert wiederspiegeln.

Achtung Verkehrswert bei vermieteten Immobilien: Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, z.B. weil der Mietspiegel, die Ertragsmöglichkeiten begrenzt, ist auch der Verkehrswert entsprechend begrenzt.

Ist ein Gebäude frei und kann selbstgenutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren ein:

• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr
• Gebäudemerkmale (z.B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
• Gebäudezustand (z.B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)

Neben der Immobilie und dem eingesetzten Bewertungsverfahren spielt auch der Gutachter eine Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts. So ist es nicht ungewöhnlich, dass zwei Gutachter bei der gleichen Immobilie und bei der Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das macht deutlich: Der Verkehrswert kann nicht schematisch ermittelt werden. Immer gibt es Auslegungs- und Interpretationsmöglichkeiten. Dies gilt auch für aufwendig erstellte Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts.

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