Verkehrswert Immobilie: Verkehrswert ermitteln für Haus & Wohnung

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte den Verkehrswert rechtzeitig ermitteln lassen, damit die Immobilie nicht zu teuer oder zu billig am Markt angeboten wird.

Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Wird eine Immobilie beispielsweise nur im Freundes- oder im Bekanntenkreis angeboten, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht. Denn so wäre die Nachfrage zu stark begrenzt und damit würde kein "gewöhnlicher Geschäftsverkehr" vorliegen.

Andererseits: Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert einer Immobilie übersteigen, wenn z. B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.

Mit immoverkauf24 erhalten Sie kostenlos einen konkreten Verkehrswert für Ihre Immobilie. Unseren Verkehrswert-Rechner können Sie dazu wie folgt anwenden:

1. Beschreiben Sie Ihre Immobilie in unserem Online-Formular. Je konkreter Ihre Angaben sind, desto genauer kann der Verkehrswert berechnet werden.
2. Senden Sie das Formular ab. Ein Experte von immoverkauf24 wird sich bei Ihnen melden und auf Ihren Wunsch den Kontakt zu einem Immobilienexperten in Ihrer Region herstellen.
3. Nach der Besichtigung Ihrer Immobilie vor Ort erhalten Sie wenige Tage später den Verkehrswert für Ihre Immobilie - unter Berücksichtigug aller objektspezifischen Faktoren.

Den Verkehrswert für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu berechnen, ist dann sinnvoll, wenn Sie einen Immobilienverkauf planen. Geht es um einen normalen Verkauf, genügt es, den Wert mithilfe unseres kostenlosen Verkehrswert-Rechners online anzufordern.

Anlässe, zu denen es sinnvoll ist, den Verkehrswert zu ermitteln:

• Immobilienverkauf
• Auseinandersetzungen über das Vermögen einer Immobilie bzw. einer Vermögensteilung wie zum Beispiel bei einer Erbauseinandersetzung oder bei einem Hausverkauf nach Scheidung

Für einen Immobilienverkauf oder bei einer außergerichtlichen Vermögensteilung ermittelt den Verkehrswert ein professioneller Immobilienmakler mit lokaler Marktkenntnis. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder wenn Sie den Verkehrswert für das Finanzamt berechnen müssen, ist oftmals eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert einer Immobilie erforderlich. Dafür benötigen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten.

Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Welches Verfahren zur Verkehrswertermittlung eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen regelmäßig diese drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Oftmals wenden Gutachter auch zwei der genannten Verfahren gleichzeitig an und ermitteln den Verkehrswert als Durchschnittswert aus den beiden jeweils ermittelten Werten.

Folgende Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie:

• Lage
• Baujahr
• Wohn- und Nutzfläche
• Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)
• Gebäudemerkmale (z. B. Anzahl Zimmer, Stockwerk bei Wohnungen, Terrasse, Balkon, Fahrstuhl, Keller, eigener Parkplatz)

Wie gefragt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen, der für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden kann. Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert ermittelt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert wiederspiegeln.

Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Bei einem Termin vor Ort wird die Immobilie dann genau untersucht, um den Verkehrswert zu ermitteln. Ein professioneller Immobilienexperte ist hierfür unabdinglich. Anhand von konkreten Checklisten geht der Experte durch die Immobilie und untersucht, welche Eigenschaften der Immobilie werterhöhend und welche wertmindernd sind.

Dabei klärt er wichtige Punkte und Fragen zur Lage und dem Zustand der Immobilie wie zum Beispiel:

• Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
• Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Wie ist Ausrichtung des Grundstücks, z. B. ist nachmittags Sonne im Garten?
• Lässt die Bebaubarkeit des Grundstücks einen Anbau zu?
• Kann auf dem Grundstück ein PKW abgestellt werden?
• Wie alt ist das Haus?
• Ist das Dach dicht bzw. muss es erneuert werden?
• Wie alt ist die Elektrik und die Wasserleitungen?
• Besteht ein Sanierungsbedarf?

Das Grundstück spielt bei der Verkehrswertermittlung eine große Rolle. Ist ein Haus in einem sehr schlechten Zustand und die potenziellen Käufer würden das Haus abreißen, dann ergibt sich der Verkehrswert des Hauses aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten. Aber selbst wenn ein Haus erhaltenswert ist, können der Verkehrswert des Grundstücks und der Sachwert des Hauses nicht einfach aufaddiert werden, um den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln. Jeder Immobiliengutachter ist gehalten, sich genau die tatsächlich realisierten Verkaufspreise für vergleichbare Häuser anzuschauen und als Bewertungsmaßstab zu berücksichtigen. Gerade in ländlichen Regionen lässt sich der Sachwert des Hauses oftmals nicht im Verkauf realisieren.

Möchten Sie eine vermietete Immobilie verkaufen und den Verkehrswert ermitteln? Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert widerspiegeln.

Achtung bei der Ermittlung des Verkehrswerts bei vermieteten Immobilien: Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, z. B. weil der Mietspiegel, die Ertragsmöglichkeiten begrenzt, ist auch der Verkehrswert entsprechend begrenzt.

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen sind die folgenden Unterlagen regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung notwendig.

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, werden diese Unterlagen benötigt:

• Grundrisse, Schnitte, Baupläne
• Grundbuchauszug
• Lageplan und Flurkarte
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis

Für die Ermittlung des Verkehrswerts bei Eigentumswohnungen werden zusätzlich diese Unterlagen benötigt:

• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnung
• Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen

Möchten Sie den Verkehrswert für vermietete Immobilien ermitteln, benötigen Sie zusätzlich folgende Unterlagen:

• Mietaufstellungen
• Mietverträge
• Bewirtschaftungskosten

Für die Bewertung von Rechten und Lasten werden zudem diese Unterlagen benötigt:

• Notarielle Urkunden
• Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie vor Verkauf kostenlos und unverbindlich ermitteln lassen? Unsere Immobilienexperten in Ihrer Region bewerten Ihre Immobilie und ermittelt den aktuellen Verkehrswert. Sie erhalten damit einen präzisen Wert speziell für Ihre Immobilie und haben so die Grundlage, welcher Verkaufspreis bei Ihnen vor Ort am Markt erzielbar ist.