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Verkehrswert Immobilie: Verkehrswertermittlung für Haus & Wohnung
Sie denken darüber nach Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten wissen, welchen Verkehrswert Ihr Haus oder Ihre Wohnung hat? Erfahren Sie hier, was der Verkehrswert einer Immobilie überhaupt ist, wo der Unterschied zum Marktwert liegt und wie die Ermittlung des Verkehrswertes abläuft. Hier kostenfreie Verkehrswertermittlung und alle wichtigen FAQs!
Inhalt dieser Seite:
- Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
- Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktpreis?
- Welche Verfahren können den Verkehrswert ermitteln?
- Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?
- Verkehrswert berechnen: praktische Vorgehensweise bei der Verkehrswertermittlung
- Welche Unterlagen sind zur Berechnung des Verkehrswertes notwendig?
- Verkehrswert Haus: welche Rolle spielt das Grundstück?
- Kostenlose Verkehrswertermittlung für Ihre Immobilie
1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Wer mit dem Gedanken spielt, sein Haus zu verkaufen, sollte den Verkehrswert des Hauses rechtzeitig ermitteln lassen, damit er das Haus nicht zu teuer oder zu billig am Markt anbietet.
Definition
Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag “im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre”.
Auch wenn es sich bei dem Verkehrswert erst einmal um eine Rechengröße handelt, so darf diese nicht mechanisch ermittelt werden. Vielmehr müssen gemäß Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die jeweiligen, aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung der Immobilie einfließen. Es kommen mehrere Verfahren zum Einsatz. Je nach Verfahren, können die Ergebnisse unterschiedlich sein.
Wichtig dabei: Der “gewöhnliche Geschäftsverkehr” setzt voraus, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.
Hinweis von immoverkauf24:
Sollten Sie Ihre Immobilie in nächster Zeit verkaufen wollen, empfehlen wir Ihnen den Verkehrswert vorher professionell ermitteln zu lassen. Denn der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises.
2. Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktpreis?
Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Wird eine Immobilie beispielsweise nur im Freundes- oder im Bekanntenkreis angeboten oder nur im Rahmen einer Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht, weil die Nachfrage zu stark begrenzt wurde und damit kein “gewöhnlicher Geschäftsverkehr” vorlag.
Andererseits: Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert übersteigen, wenn z. B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.
Hinweis von immoverkauf24:
Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.
3. Welche Verfahren können den Verkehrswert ermitteln?
Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Welches Verfahren eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen regelmäßig die folgenden drei Verfahren:
- Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt. Der Verkehrswert wird dabei aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage der Immobilie verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der alle Kaufpreise festgehalten werden. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.
- Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien, z. B. Mehrfamilienhäusern bzw. Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Verkehrswert, auch Ertragswert genannt, wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet, der sich u. a. aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallwagnis, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen. Das Ertragswertverfahren ist anspruchsvoll in der Anwendung und sollte nur von Fachleuten eingesetzt werden.
- Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden. Der Verkehrswert, auch Sachwert genannt, ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird mittels der Bodenrichtwerte bestimmt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts wird von den Gebäudeherstellkosten eine vor allem Baujahr bedingte Alterswertminderung in Abzug gebracht, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird häufig von Banken eingesetzt. Das Verfahren orientiert sich an der „Substanz“ einer Immobilie und erscheint Banken daher besonders sicher.
Formel zur Berechnung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert hängt von so vielen Faktoren ab, dass es keine allgemein gültige Rechenformel gibt. Auch wenn der Verkehrswert ein rechnerischer Wert ist, so kann dieser nicht direkt abgeleitet werden, sondern ergibt sich anhand der aktuellen Marktbedingungen und dem genutzten Wertermittlungsverfahren.
Oftmals wenden Gutachter auch zwei der genannten Verfahren gleichzeitig an und ermitteln den Verkehrswert als Durchschnittswert aus den beiden jeweils ermittelten Werten.
4. Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?
Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.
- Leitgedanke Verkehrswert: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück oder einer Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Verkehrswert.
Wie gefragt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen, der für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden kann. Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert bestimmt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert wiederspiegeln.
Achtung Verkehrswert bei vermieteten Immobilien: Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, z. B. weil der Mietspiegel, die Ertragsmöglichkeiten begrenzt, ist auch der Verkehrswert entsprechend begrenzt.
Ist ein Gebäude frei und kann selbstgenutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren ein:
- Wohn- und Nutzfläche
- Baujahr
- Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
- Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)
Neben der Immobilie und dem eingesetzten Bewertungsverfahren spielt bei der Ermittlung des Verkehrswerts auch der Immobiliengutachter eine Rolle. So ist es nicht ungewöhnlich, dass zwei Gutachter bei der gleichen Immobilie und bei der Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das macht deutlich: Der Verkehrswert kann nicht schematisch ermittelt werden. Auslegungs- und Interpretationsmöglichkeiten gibt es immer. Dies gilt auch für aufwendig erstellte Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts.
5. Verkehrswert berechnen: praktische Vorgehensweise bei der Verkehrswertermittlung
Wenn ein Gutachter einen Verkehrswert ermitteln soll, spricht er zunächst mit dem Auftraggeber die genaue Aufgabenstellung ab. Geht es um den Immobilienverkauf, kann eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend sein. Bei anderen Anlässen (z. B. Erbauseinandersetzungen oder bei Scheidungen) ist oftmals eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten erforderlich.
Bei einem Termin vor Ort wird die Immobilie dann genau untersucht. Ein professioneller Immobiliengutachter ist hierfür unabdinglich. Anhand von konkreten Checklisten geht der Gutachter durch die Immobilie und untersucht, welche Eigenschaften der Immobilie werterhöhend und welche wertmindernd sind. Dabei klärt er wichtige Punkte und Fragen zur Lage und dem Zustand der Immobilie:
- Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
- Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
- Wie ist Ausrichtung des Grundstücks, z.B. ist nachmittags Sonne im Garten?
- Lässt die Bebaubarkeit des Grundstücks einen Anbau zu?
- Kann auf dem Grundstück ein PKW abgestellt werden?
- Wie alt ist das Haus?
- Ist das Dach dicht bzw. muss es erneuert werden?
- Wie alt ist die Elektrik und die Wasserleitungen?
- Besteht ein Sanierungsbedarf?
6. Welche Unterlagen sind zur Berechnung des Verkehrswertes notwendig?
Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen werden die folgenden Unterlagen regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt oder benötigt:
- Grundrisse, Schnitte, Baupläne
- Grundbuchauszug
- Lageplan und Flurkarte
- Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- zusätzlich bei Wohnungseigentum:
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnung
- Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- zusätzlich bei Ertragsobjekten:
- Mietaufstellungen
- Mietverträge
- Bewirtschaftungskosten
- zusätzlich zur Bewertung von Rechten und Lasten:
- Notarielle Urkunden
- Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)
7. Verkehrswert Haus: welche Rolle spielt das Grundstück?
Das Grundstück spielt bei der Verkehrswertermittlung eine große Rolle. Ist ein Haus in einem sehr schlechten Zustand und der potentieller Käufer würden das Haus abreißen, dann ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten. Aber selbst wenn ein Haus erhaltenswert ist, können der Verkehrswert des Grundstücks und der Sachwert des Hauses nicht einfach aufaddiert werden, um den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln. Jeder Gutachter ist gehalten, sich genau die tatsächlich realisierten Verkaufspreise für vergleichbare Häuser anzuschauen und als Bewertungsmaßstab zu berücksichtigen. Gerade in ländlichen Regionen lässt sich der Sachwert des Hauses oftmals nicht im Verkauf realisieren.
8. Kostenlose Verkehrswertermittlung für Ihre Immobilie
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» FAQs Verkehrswert Immobilie
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt und leitet den Immobilienwert anhand von Vergleichspreisen ab. Bei dem Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert mithilfe des Bodenwertes und dem Gebäudeertragswert ermittelt und kommt insbesondere bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden, hier ermittelt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und Gebäudesachwert.
Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Wird eine Immobilie beispielsweise nur im Freundes- oder im Bekanntenkreis angeboten oder nur im Rahmen einer Zwangsversteigerung, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht, weil die Nachfrage zu stark begrenzt wurde und damit kein "gewöhnlicher Geschäftsverkehr" vorlag.
Ist ein Gebäude frei und kann selbst genutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren ein: Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.) und der Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig).