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Verkehrswert Immobilie: Verkehrswert ermitteln für Haus & Wohnung

Sie planen Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten wissen, welchen Verkehrswert Ihr Haus oder Ihre Wohnung hat? Erfahren Sie hier, was der Verkehrswert einer Immobilie ist, wo der Unterschied zum Marktwert liegt und wie die Verkehrswertermittlung bei Immobilien abläuft - inklusive kostenfreien Verkehrswert-Rechner und allen wichtigen FAQs!

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider.
  • Eine Verkehrswertermittlung der Immobilie ist vor allem bei einem geplanten Verkauf, bei einer Erbschaft oder nach einer Scheidung sinnvoll.
  • Der Verkehrswert ist die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises. Nutzen Sie den kostenlosen Verkehrswert-Rechner, um einen präzisen Wert speziell für Ihre Immobilie zu erhalten!

1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte den Verkehrswert rechtzeitig ermitteln lassen, damit die Immobilie nicht zu teuer oder zu billig am Markt angeboten wird.

Definition Verkehrswert

Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Auch wenn es sich bei dem Verkehrswert erst einmal um eine Rechengröße handelt, so darf diese nicht mechanisch ermittelt werden. Vielmehr müssen gemäß Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die jeweiligen, aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung der Immobilie einfließen. Möchten Sie den Verkehrswert ermitteln lassen, kommen mehrere Verfahren zum Einsatz. Je nach Verfahren, können die Ergebnisse unterschiedlich sein.

Wichtig dabei: Der "gewöhnliche Geschäftsverkehr" setzt voraus, dass sich die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie auf einem offenen Markt vollzieht, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

Wie hoch ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie?

Um den Verkehrswert zu berechnen, ist eine gute Marktkenntnis erforderlich. Daher sollte mit der Verkehrswertermittlung ein Experte beauftragt werden. 

Wohnfläche
ca.
Baujahr
ca.

» Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktpreis?

Nicht immer werden Immobilien auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt. Wird eine Immobilie beispielsweise nur im Freundes- oder im Bekanntenkreis angeboten, dann ist nicht hinreichend sichergestellt, dass der sich ergebende Wert an den Verkehrswert heranreicht. Denn so wäre die Nachfrage zu stark begrenzt und damit würde kein "gewöhnlicher Geschäftsverkehr" vorliegen.

Andererseits: Der tatsächlich realisierte Marktpreis kann auch den Verkehrswert einer Immobilie übersteigen, wenn z. B. bei einer sehr begehrten Immobilie ein Kaufinteressent bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen.

immoverkauf24 Info

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Verkaufspreis auf dem Markt kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

2. Wie funktioniert die Verkehrswertermittlung mit immoverkauf24?

Mit immoverkauf24 erhalten Sie kostenlos einen konkreten Verkehrswert für Ihre Immobilie. Unseren Verkehrswert-Rechner können Sie dazu wie folgt anwenden:

  • Beschreiben Sie Ihre Immobilie in unserem Online-Formular. Je konkreter Ihre Angaben sind, desto genauer kann der Verkehrswert berechnet werden.
  • Senden Sie das Formular ab. Ein Experte von immoverkauf24 wird sich bei Ihnen melden und auf Ihren Wunsch den Kontakt zu einem Immobilienexperten in Ihrer Region herstellen.
  • Nach der Besichtigung Ihrer Immobilie vor Ort erhalten Sie wenige Tage später den Verkehrswert für Ihre Immobilie - unter Berücksichtigug aller objektspezifischen Faktoren.

3. Wann ist es sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen?

Den Verkehrswert für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu berechnen, ist dann sinnvoll, wenn Sie einen Immobilienverkauf planen. Geht es um einen normalen Verkauf, genügt es, den Wert mithilfe unseres kostenlosen Verkehrswert-Rechners online anzufordern.

Anlässe, zu denen es sinnvoll ist, den Verkehrswert zu ermitteln:

Für einen Immobilienverkauf oder bei einer außergerichtlichen Vermögensteilung ermittelt den Verkehrswert ein professioneller Immobilienmakler mit lokaler Marktkenntnis. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder wenn Sie den Verkehrswert für das Finanzamt berechnen müssen, ist oftmals eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert einer Immobilie erforderlich. Dafür benötigen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten.

4. Wie kann der Verkehrswert ermittelt werden?

Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Welches Verfahren zur Verkehrswertermittlung eingesetzt werden sollte, hängt sowohl von der Immobilie als auch der konkreten Aufgabenstellung ab. Zum Einsatz kommen regelmäßig diese drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Oftmals wenden Gutachter auch zwei der genannten Verfahren gleichzeitig an und ermitteln den Verkehrswert als Durchschnittswert aus den beiden jeweils ermittelten Werten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken eingesetzt. Der Verkehrswert wird dabei aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage der Immobilie verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses einer Stadt, in der alle Kaufpreise festgehalten werden. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse und der Verkehrswert kann sehr präzise berechnet werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien, z. B. Mehrfamilienhäusern bzw. Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Verkehrswert, hier auch Ertragswert genannt, wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert berechnet, der sich u. a. aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallwagnis, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen. Das Ertragswertverfahren ist anspruchsvoll in der Anwendung und sollte nur von Fachleuten eingesetzt werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden. Der Verkehrswert, hier auch Sachwert genannt, ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird mittels der Bodenrichtwerte bestimmt. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts wird von den Gebäudeherstellkosten eine vor allem Baujahr bedingte Alterswertminderung in Abzug gebracht, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird häufig von Banken eingesetzt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Das Verfahren orientiert sich an der "Substanz" einer Immobilie und erscheint Banken daher besonders sicher.

Formel zur Berechnung des Verkehrswertes

Der Verkehrswert hängt von so vielen Faktoren ab, dass es keine allgemein gültige Rechenformel gibt. Auch wenn der Verkehrswert ein rechnerischer Wert ist, so kann dieser nicht direkt abgeleitet werden, sondern ergibt sich anhand der aktuellen Marktbedingungen und dem genutzten Wertermittlungsverfahren.

5. Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Folgende Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie:

  • Lage
  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)
  • Gebäudemerkmale (z. B. Anzahl Zimmer, Stockwerk bei Wohnungen, Terrasse, Balkon, Fahrstuhl, Keller, eigener Parkplatz)

Wie gefragt eine Lage ist, lässt sich am einfachsten am Bodenrichtwert ablesen, der für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden kann. Dabei ist zu bedenken, dass es sich bei einem Richtwert um einen Anhaltspunkt handelt, da das betreffende Grundstück in der Regel nicht kürzlich verkauft wurde und der Richtwert ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Neben dem Bodenwert wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert ermittelt bzw. durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert wiederspiegeln.

Da es sich beim Verkehrswert einer Immobilie um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis handelt, ergibt sich der Marktwert in der Praxis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Leitgedanke Verkehrswert

Je höher die Nachfrage und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Verkehrswert einer Immobilie.

Bei einem Termin vor Ort wird die Immobilie dann genau untersucht, um den Verkehrswert zu ermitteln. Ein professioneller Immobilienexperte ist hierfür unabdinglich. Anhand von konkreten Checklisten geht der Experte durch die Immobilie und untersucht, welche Eigenschaften der Immobilie werterhöhend und welche wertmindernd sind.

Dabei klärt er wichtige Punkte und Fragen zur Lage und dem Zustand der Immobilie wie zum Beispiel:

  • Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
  • Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
  • Wie ist Ausrichtung des Grundstücks, z. B. ist nachmittags Sonne im Garten?
  • Lässt die Bebaubarkeit des Grundstücks einen Anbau zu?
  • Kann auf dem Grundstück ein PKW abgestellt werden?
  • Wie alt ist das Haus?
  • Ist das Dach dicht bzw. muss es erneuert werden?
  • Wie alt ist die Elektrik und die Wasserleitungen?
  • Besteht ein Sanierungsbedarf?

» Verkehrswert Haus ermitteln: Welche Rolle spielt das Grundstück?

Das Grundstück spielt bei der Verkehrswertermittlung eine große Rolle. Ist ein Haus in einem sehr schlechten Zustand und die potenziellen Käufer würden das Haus abreißen, dann ergibt sich der Verkehrswert des Hauses aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten. Aber selbst wenn ein Haus erhaltenswert ist, können der Verkehrswert des Grundstücks und der Sachwert des Hauses nicht einfach aufaddiert werden, um den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln. Jeder Immobiliengutachter ist gehalten, sich genau die tatsächlich realisierten Verkaufspreise für vergleichbare Häuser anzuschauen und als Bewertungsmaßstab zu berücksichtigen. Gerade in ländlichen Regionen lässt sich der Sachwert des Hauses oftmals nicht im Verkauf realisieren.

» Verkehrswert bei vermieteten Immobilien ermitteln

Möchten Sie eine vermietete Immobilie verkaufen und den Verkehrswert ermitteln? Ist ein Gebäude vermietet, wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert widerspiegeln.

Achtung bei der Ermittlung des Verkehrswerts bei vermieteten Immobilien: Kann nur eine niedrige Miete erzielt werden, z. B. weil der Mietspiegel, die Ertragsmöglichkeiten begrenzt, ist auch der Verkehrswert entsprechend begrenzt.

6. Welche Unterlagen sind notwendig, um den Verkehrswert zu berechnen?

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen sind die folgenden Unterlagen regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung notwendig.

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, werden diese Unterlagen benötigt:

Für die Ermittlung des Verkehrswerts bei Eigentumswohnungen werden zusätzlich diese Unterlagen benötigt:

Möchten Sie den Verkehrswert für vermietete Immobilien ermitteln, benötigen Sie zusätzlich folgende Unterlagen:

Für die Bewertung von Rechten und Lasten werden zudem diese Unterlagen benötigt:

7. Verkehrswert-Rechner: Kostenlose Verkehrswertermittlung für Ihre Immobilie

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie vor Verkauf kostenlos und unverbindlich ermitteln lassen? Unsere Immobilienexperten in Ihrer Region bewerten Ihre Immobilie und ermittelt den aktuellen Verkehrswert. Sie erhalten damit einen präzisen Wert speziell für Ihre Immobilie und haben so die Grundlage, welcher Verkaufspreis bei Ihnen vor Ort am Markt erzielbar ist.

Einfach Formular ausfüllen – kostenfrei und unverbindlich Verkehrswert ermitteln!

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FAQ zum Verkehrswert Immobilie

» Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Entsprechend wird der Verkehrswert einer Immobilie im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Alle wichtigen Infos zum Verkehrswert inklusive Definition finden Sie auf unserer Seite!

» Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Sie können den Verkehrswert Ihrer Immobilie einfach mit der kostenlosen Verkehrswertermittlung mit immoverkauf24 ermitteln. Durch eine fundierte und individuelle Wertermittlung vor Ort, erhalten Sie den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie für den Verkauf - 100% kostenlos!

» Ist die Ermittlung des Verkehrswerts mit immoverkauf24 kostenlos?

Mit unserem Verkehrswert-Rechner können Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos ermitteln lassen! Ein von immoverkauf24 empfohlener Immobilienexperte ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie bei Ihnen vor Ort und Sie erhalten eine präzise Wertermittlung.

» Welche Verfahren gibt es, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen?

Zur Berechnung des Verkehrswerts werden unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt und leitet den Immobilienwert anhand von Vergleichspreisen ab. Bei dem Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert mithilfe des Bodenwertes und dem Gebäudeertragswert ermittelt und kommt insbesondere bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Das Sachwertverfahren kann sowohl bei vermieteten als auch bei freien Immobilien eingesetzt werden, hier ermittelt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und Gebäudesachwert.

» Ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zunächst ein rechnerischer Wert. Der tatsächlich realisierte Kaufpreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.

» Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Ist ein Gebäude frei und kann selbst genutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts – neben dem Bodenwert – vor allem die folgenden Faktoren ein: Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.) und der Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig).

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