Grundstück verkaufen: Tipps für Ihren erfolgreichen Grundstücksverkauf

Wenn Sie ein Baugrundstück besitzen, das Sie privat verkaufen möchten, kommen anstrengende Wochen auf Sie zu. Beim Grundstückverkauf ohne Makler müssen Sie jeden einzelnen Schritt des Verkaufsprozesses alleine durchführen. Das ist möglich, aber zeitaufwendig. Wir erklären Ihnen, wie Sie Ihr Grundstück wie ein Profi verkaufen – angefangen vom Ansetzen des Verkaufspreises, über die Vermarktung bei der richtigen Zielgruppe bis hin zu den anfallenden Steuern beim Grundstücksverkauf und den abschließenden Verkaufstermin beim Notar.

Grundstücke lassen sich abhängig von ihrem Entwicklungszustand in verschiedene Klassen einordnen. Man unterscheidet hierbei Bauerwartungsland, nicht-erschlossenes Baugrundstück, erschlossenes Baugrundstück und das bebaute Grundstück voneinander. Zu einer weiteren Kategorie gehören die vier Grundstücksarten Waldgrundstück, Wiesengrundstück, Brachland und Landwirtschaftsfläche. Welches Preisniveau Sie anstreben können, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, hängt im Wesentlichen von dessen Nutzungsmöglichkeiten ab.

Bauerwartungsland

Als „Bauerwartungsland“ bezeichnet man Grundstücke, die in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Gemeinde als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind, für die jedoch noch keine rechtsgültige Bauerlaubnis vorliegt. Preismindernd wirkt sich zum einen aus, dass das Grundstück noch nicht bebaut werden darf. Zum anderen ist Bauerwartungsland noch nicht an das öffentliche Versorgungsnetz mit Zugängen für Internet, Wasser, Strom sowie ggf. dem Straßennetz angebunden. Es ist also noch nicht erschlossen. Bei einem Grundstücksverkauf müssen Sie für Bauerwartungsland daher einen geringeren Preis ansetzen, als wenn Sie ein bereits erschlossenes Baugrundstück verkaufen. Das Preisniveau liegt jedoch über dem des Ackerlandes.

Nicht-erschlossenes Baugrundstück

Der Entwicklungszustand eines nicht-erschlossenen Baugrundstücks liegt eine Stufe über dem des Bauerwartungslandes. Denn: Das Baugrundstück ist von dem zuständigen Amt für die Bebauung freigegeben. Aber auch hier fehlen noch die Anschlüsse an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz. Bei einem Grundstücksverkauf können Sie den Preis demnach über dem eines vergleichbaren Bauerwartungslandes ansetzen.

Erschlossenes Baugrundstück

Das erschlossene Baugrundstück ist an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen und darf bebaut werden. In diesem Entwicklungszustand erzielt ein unbebautes Grundstück den höchsten Verkaufspreis.

Bebautes Grundstück

Anders als bei Bauland steht auf dem bebauten Grundstück bereits ein Gebäude. Der Wert des Hauses addiert sich zum Grundwert des Grundstücks. Je nach Zustand des Gebäudes erzielen die bebauten Grundstücke bei einem Verkauf die höchsten Preise. Den höchsten Verkaufspreis erhalten Sie als Eigentümer für bebaute Grundstücke in beliebten Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München. Dort sind Immobilien rar und neue Baugebiete werden nur selten ausgewiesen.

Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche

Grundstücke, die in die Kategorie Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche fallen, dürfen in der Regel gar nicht oder nur sehr eingeschränkt bebaut werden. Aufgrund der geringen Nutzungsmöglichkeiten erzielen Sie beim Grundstücksverkauf für solche Flächen den geringsten Preis.

Bevor Sie mit einem Verkaufsangebot an die Öffentlichkeit gehen, sollten Sie den Wert Ihres Baugrundstücks bestimmen. Einen ersten Eindruck vermittelt Ihnen der Bodenrichtwert, der für die Region gilt, in der Ihr Grundstück liegt. Dieser definiert den aktuellen Quadratmeterwert Ihres Baugrundstücks. Wie hoch der Bodenrichtwert ist, erfahren Sie unter anderem beim Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, kurz BORIS-D.

Um einen ungefähren Verkaufswert für Ihre Liegenschaft zu ermitteln, multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Anzahl der Quadratmeter Ihres Grundstücks. Das Ergebnis gibt einen groben Anhaltspunkt über einen realistischen Verkaufspreis.

Verkehrswert als Berechnungsmethode des Verkaufspreises

Mit dem sogenannten „Vergleichswertfahren“ berechnen Immobilienprofis den konkreten Verkehrswert einer Immobilie. Wenn Sie Ihr Grundstück privat ohne Makler verkaufen wollen, lässt sich diese Berechnungsmethode jedoch schwer umsetzen. Denn: Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkaufspreis eines Grundstücks anhand der Preise, die ähnliche Grundstücke der Region vor kurzem erzielt haben. Ausreichend solcher Vergleichsobjekte findet man vorwiegend in Siedlungen mit gleichartig geschnittenen Grundstücken in derselben Lage. Ein Makler kann auf diese Informationen zügig zugreifen; Ihnen stehen solche Informationen in der sogenannten „Kaufpreissammlung“ zur Verfügung. Diese können Sie beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte einsehen.

Das Festlegen eines Verkaufspreises über das Vergleichswertverfahren ist jedoch nicht möglich, wenn es an vergleichbaren Objekten mangelt. Bei individuell zugeschnittenen Baugrundstücken finden Sie in der Regel wenig vergleichbare Liegenschaften in der Umgebung. Wenn Sie ein solches Baugrundstück verkaufen möchten, hilft Ihnen nun ein Immobilienprofi weiter.

Für welchen Preis Sie Ihr Baugrundstück verkaufen können, ermitteln Immobilienexperten wie Makler oder Gutachter. Während ein Immobilienmakler den gesamten Verkaufsprozess in die Hand nimmt, erstellt ein Gutachter lediglich ein Verkehrswertgutachten in Form eines knappen Kurzgutachtens oder eines ausführlichen Vollgutachtens über Ihr Grundstück. Die Bewertung durch den Makler ist im Rahmen eines Vermittlungsauftrags für Sie kostenlos. Der Sachverständige verlangt für das Gutachten hingegen 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Sofern der Sachverständige vereidigt ist, wird das ausgestellte Gutachten – anders als die Bewertung durch einen Makler - vor Gericht im Streitfall anerkannt. Es ist also ein „gerichtsfestes“ Gutachten.

Der Immobilienexperte schaut sich bei einer Vor-Ort-Begehung Ihres Grundstücks nicht nur die Liegenschaft selbst ganz genau an, sondern auch deren Umgebung. Dabei sammelt er Informationen über grundstücksspezifische Merkmale, die entweder die Bebauungskosten des Grundstücks oder dessen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflussen.

Die wichtigsten Eigenschaften einer Liegenschaft, die sich maßgeblich auf das Niveau des Verkaufspreises auswirken, sind:

• Art des Grundstückes: Unter der „Art“ eines Grundstücks versteht man die bauliche Nutzung, für die eine Fläche vorgesehen ist. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterteilt Bauflächen in Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen sowie Sonderbauflächen.

• Lage: Die Region, in der sich ein Grundstück befindet, bezeichnet man als „Lage“. Da die Lage die Nachfrage bei potenziellen Käufern maßgeblich beeinflusst, wirkt sie sich erheblich auf den Wert einer Immobilie aus. Das weitere Umfeld des Grundstücks bezeichnet man als „Makrolage“. Die sogenannte „Mikrolage“ bezieht sich auf das Grundstück selbst. Sie umfasst unter anderem Bodenqualität, Ausrichtung des Gartens oder Hanglage der Immobilie.

• Grundstücksgröße: Wenn Sie Ihr Baugrundstück verkaufen möchten, bestimmt auch dessen Flächenzahl die Verkaufssumme, die Sie veranschlagen können. Der Verkaufswert klettert mit der Größe der Grundstücksfläche nach oben.

• Grundstückszuschnitt: Die Breite und Tiefe der Grundstücksfläche definiert den Zuschnitt Ihres Verkaufsobjektes. Hierbei gilt: Je schwieriger und damit kostenaufwendiger das Grundstück zu bebauen ist, desto niedriger der Verkaufswert.

• Bebauung und Anteil der bebaubaren Fläche: Mit der Größe des überbaubaren Flächenanteils eines Grundstücks steigt auch dessen Wert. Gelten strenge Bebauungsvorschriften oder Baubeschränkungen fällt der überbaubare Flächenanteil geringer aus. Der Wert der Immobilie sinkt.

• Bodenbeschaffenheit: Die Zusammensetzung des Bodens eines Grundstücks wirkt sich erheblich darauf aus, wie aufwendig und kostenintensiv eine Bebauung ist. Je ungünstiger die Bodenbeschaffenheit einer Fläche ist, desto niedriger fällt daher auch die Bewertung des Grundstücks aus.

• Erschließungsgrad: Der Wert des Grundstücks erhöht sich mit dem Maße der Erschließung. Dieser steigert sich vom Ackerland über das Bauerwartungsland, das nicht-erschlossene Baugrundstück über das erschlossene Baugrundstück bis hin zum bebauten Grundstück.

Für den Verkauf eines Grundstücks benötigen Sie folgende Unterlagen:

Die korrekte Definition der Zielgruppe, die Sie mit Ihrem Verkaufsangebot erreichen möchten, spielt eine entscheidende Rolle, wenn Sie Ihr Grundstück möglichst gewinnbringend und in kurzer Zeit verkaufen möchten. Bei den Zielgruppen für Immobilien unterscheidet man Privatpersonen, Kapitalanleger und Bauträger voneinander. Welche Zielgruppe sich für Ihr Grundstück interessiert, hängt vor allem von dessen Größe und Bebaubarkeit ab.

Die Unterlagen sind alle beisammen, die richtige Zielgruppe definiert und die ersten Kaufinteressenten haben sich zu einer Vor-Ort-Besichtigung angekündigt. Bevor Sie einen Termin vereinbaren, sollten Sie sich jedoch sorgfältig auf das Treffen mit den potenziellen Käufern vorbereiten. Dieses entscheidet häufig darüber, ob Sie das Grundstück verkaufen oder nicht. Bereiten Sie das Treffen daher am besten folgendermaßen vor:

• Stellen Sie wichtige Unterlagen für den Grundstücksverkauf inklusive eines Exposés für den Interessenten zusammen.
• Informieren Sie sich genau über Details des Grundstücks und ggf. der Bebauungsoptionen sowie des Umfelds, um auf Fragen vonseiten des Kaufinteressenten vorbereitet zu sein.
• Pflegen Sie das Grundstück so, dass es einladend aussieht.

Eine wichtige Frage, die sich beim Grundstücksverkauf stellt, ist, ob man einen Makler bauftragen sollte oder nicht. Sie hängt in erster Linie von Ihren Vorkenntnissen mit dem Verkauf von Grundstücken zusammen und der Frage, wie viel Zeit Sie in den gesamten Verkaufsprozess investieren können und wollen. 

Ein Makler kann eine professionelle Unterstützung bei der Vermarktung des Grundstücks bieten, die zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden sein kann, oft aber einen besseren Verkaufspreis aushandeln kann und für einen reibungslosen Ablauf sorgt. In manchen Fällen kann jedoch auch ein Privatverkauf sinnvoll sein. Wann sich welche Option lohnt, zeigen die folgenden Absätze.

Sobald Sie einen Käufer für Ihr Grundstück gefunden haben, geht es auf die Zielgeraden. Nun sind nur noch einige Schritte nötig, bevor der Verkaufsprozess abgeschlossen ist. Diese Schritte liegen noch vor Ihnen:

1. Kaufinteressenten auf Bonität prüfen: Über die Selbstauskunft oder Wirtschaftsauskunfteien erfahren Sie, ob der Käufer die nötigen finanziellen Mittel besitzt, um den Kaufpreis sowie die anfallenden Nebenkosten zu begleichen.
2. Kaufvertragsentwurf aufsetzen: Mithilfe Ihres Notars entwickeln Sie einen Kaufvertrag, der alle Details für den Grundstücksverkauf festhält.
3. Unterzeichnen des Kaufvertrags: Mit der Unterschrift von Ihnen und dem Käufer unter den Kaufvertrag ist der Eigentümerwechsel des Grundstücks dokumentiert. Das Unterzeichnen des Kaufvertrags findet bei einem Notar statt.
4. Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Der Notar lässt die sogenannte „Auflassungsvormerkung“ in das Grundbuch des Grundstücks eintragen. Diese sichert dem Käufer zu, dass das Grundstück nach Zahlung des Kaufpreises in seinen Besitz übergeht.
5. Eintragung der Grundschuld für die Bank (bei Baufinanzierung): Der Notar kümmert sich bei einer Grundstücksfinanzierung darum, dass die kreditgebende Bank als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
6. Zahlung des Kaufpreises: Nach einer schriftlichen Aufforderung des Notars weist der Käufer den Verkaufspreis an Sie an.
7. Eintragung des neuen Eigentümers: Wenn die volle Kaufsumme bei Ihnen eingegangen ist, wird der neue Eigentümer in das Grundbuch als solcher eingetragen. Der Verkaufsprozess ist nun abgeschlossen.

Bei einem Grundstücksverkauf können für unterschiedliche Punkte Kosten anfallen. Sie variieren von Fall zu Fall, weshalb sich hierzu keine allgemeingültige Aussage treffen lässt. Diese Ausgaben sollten Sie im Blick haben:

Beim Verkauf eines Grundstücks fordert das Finanzamt einen Teil des Gewinns anhand von Steuern ein. Sie müssen mit einer Grunderwerbsteuer-, ggf. einer Spekulationssteuer- sowie ggf. mit einer Gewerbesteuerforderung rechnen.

• Grunderwerbsteuer: Bei der Grunderwerbssteuer wird für den Käufer abhängig vom Bundesland, in dem das veräußerte Grundstück liegt, zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises fällig.
• Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer soll vor allem Spekulanten und Investoren zur Kasse bitten. Wenn Sie das unbebaute Grundstück vor Ablauf des fünften Jahres nach Erwerb weiterverkaufen, verrechnet das Finanzamt den erzielten Gewinn mit Ihrer Einkommenssteuer.
• Gewerbesteuer: Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, kann eine weitere Steuer anfallen: die Gewerbesteuer. Diese kommt dann auf Sie zu, wenn Sie gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Für Privatverkäufe sieht das Finanzamt keine Ausnahmen vor. Hier gilt in der Regel die Drei-Objekt-Grenze. Diese legt fest, dass bei einem Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren eine Gewerbesteuer anfällt.

Beim Verkauf eines Grundstücks gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen. In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Informationen und Optionen rund um den Verkauf von Grundstücken zusammengefasst. Um fundierte Entscheidungen zu treffen und die eigenen Ziele beim Grundstücksverkauf zu erreichen, ist es wichtig, die individuelle Situation genau zu betrachten und gegebenenfalls eine professionelle Beratung hinzuzuziehen.

Weitere Tipps zum Verkauf von Grundstücken finden Sie in unserem Ratgeber, den Sie sich hier kostenlos anfordern können.

Bitte senden Sie mir den Ratgeber “25 Praxistipps zum Grundstücksverkauf” als PDF zu.