Grundstück verkaufen: 5 Tipps für Ihren erfolgreichen Grundstücksverkauf

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte sich gut vorbereiten, um den Grundstücksverkauf reibungslos und zum besten Preis durchzuführen. Im Folgenden beantworten wir für Sie die häufigsten Fragen zum Thema.

Bevor man ein Grundstück verkaufen kann, muss klar sein, um welche Art von Grundstück es sich überhaupt handelt. Nur so kann der Grundstücksverkauf richtig geplant und der Verkaufspreis des Grundstücks vor Verkauf mittels einer Grundstücksbewertung gefunden werden. Schließlich hängt der Marktwert eines Grundstücks maßgeblich von den Nutzungsmöglichkeiten ab.

Grundsätzlich gilt: Eigentümer, die ein Baugrundstück verkaufen, können mit einem weitaus höheren Preis als auch einer ganz anderen Zielgruppe rechnen als Eigentümer, die Acker- oder Bauerwartungsland verkaufen.

Insgesamt lassen sich diese vier wichtigsten Grundstücks-Kategorien benennen:

Bauerwartungsland

Hierbei handelt es sich um Flächen, die in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Städte und Gemeinden als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Das heißt, das Grundstück darf aktuell noch nicht bebaut werden. Wer Bauerwartungsland verkaufen will, kann dafür zwar immerhin einen höheren Preis verlangen als für Ackerland. Da die Fläche allerdings noch längst nicht erschlossen ist – womit unter anderem der Anschluss an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung und das Straßennetz gemeint ist – fällt der Verkaufspreis deutlich geringer aus als für erschlossenes Bauland.

Nicht-erschlossenes Baugrundstück

Ein nicht-erschlossenes Baugrundstück stellt ein Mittelding zwischen Bauerwartungsland und einem erschlossenen Grundstück dar. Im Bebauungsplan ist die Fläche zwar schon fest als Bauland definiert, es darf also bereits bebaut werden. Jedoch steht der Anschluss an das Straßen- und öffentliche Versorgungsnetz noch aus. Das spiegelt sich auch im Verkaufspreis wider, der geringer ausfällt als für ein erschlossenes Baugrundstück.

Erschlossenes Baugrundstück

Ein erschlossenes Baugrundstück zu verkaufen ist sozusagen der Klassiker eines Grundstücksverkaufs. Diese Baugrundstücke liegen oftmals in Neubausiedlungen, die frisch an die öffentliche Infrastruktur einer Stadt oder Gemeinde angeschlossen sind. Wer ein solches Grundstück verkauft, kann in der Regel den höchsten Verkaufspreis erzielen.

Bebautes Grundstück

Auch bebaute Grundstücke können attraktive Grundstücke zum Verkauf sein. Sie kommen zum einen für Käufer in Frage, die nicht selbst ein Haus bauen wollen, sondern lieber auf eine fertige Immobilie zurückgreifen. Zum anderen sind sie für Interessenten attraktiv, die von vornherein den Abriss des Altbestands planen, um einen Neubau auf dem dann unbebauten Grundstück zu errichten. Insbesondere in Großstädten haben Eigentümer, die bebaute Grundstücke verkaufen, gute Chancen auf einen hohen Verkaufspreis. Denn Bauland ist rar und neue Baugebiete werden nur selten ausgewiesen.

Der größte Knackpunkt für denjenigen, der sein Grundstück verkaufen will, ist meist die Bestimmung des Verkaufspreises. Schließlich handelt es sich beim Verkauf eines Grundstücks um ein Geschäft mit großer Tragweite, so dass ein zu niedrig oder zu hoch angesetzter Wert schwerwiegende Folgen haben kann. Hierbei bieten die Bodenrichtwerte eine gute Annäherung an den erzielbaren Verkaufspreis, weil die von den Städten und Gemeinden veröffentlichten Richtwerte auf Basis tatsächlicher, in der Vergangenheit erzielter Verkaufspreise ermittelt wurden.

Dennoch liegt der erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf nicht selten bis zu 20 Prozent unter oder über dem für das Grundstück ausgewiesenen Richtwert. Hierfür gibt es sehr viele Gründe. Der wichtigste Grund ist dabei sicherlich, dass jedes Grundstück einzigartig ist und der Wert daher nur bedingt aus dem Wert anderer Grundstücke abgeleitet werden kann (z. B. aufgrund zu weniger Verkaufsfälle).

Ein weiterer Grund ist die Schwierigkeit der Bestimmung der Käuferzielgruppe. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, das nicht nur für Privatpersonen, sondern auch für Bauträger interessant ist, kann mit einem weitaus höheren Preis rechnen. Das entscheidendste Kriterium ist dabei immer die Lage eines Grundstücks, doch auch andere Faktoren wie etwa die Grundstücksgröße spielen eine Rolle. Empfehlenswert ist deshalb immer eine individuelle Grundstücksbewertung durch einen Sachverständigen, der den regionalen Immobilienmarkt und die Nachfrage kennt. immoverkauf 24 kann Ihnen einen Experten empfehlen, der Ihr Grundstück vor Verkauf fachgerecht bewertet.

Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen? Dann müssen Sie einige Unterlagen bereithalten beziehungsweise erstellen, die sowohl für die Grundstücksbewertung als auch den Grundstücksverkauf an sich notwendig sind.

• Flurkarte / Lageplan
• Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Bebauungsplan
• Bescheid über Grundsteuer
• Erschließungsnachweise
• Bauvoranfrage
• Exposé

Sie haben alle Vorbereitungen für Ihren Grundstücksverkauf abgeschlossen und wollen nun in die Umsetzung des Projekts „Baugrundstück verkaufen“ gehen? Dann sollten Sie sich darüber im Klaren sein, wer die Zielgruppe für Ihr Grundstück ist. Anhand dieser Fragen lässt sich der richtige Käufer für Ihr Grundstück im Wesentlichen herauskristallisieren:

Welche Art von Baugrundstück soll verkauft werden?

Während beispielsweise erschlossene Baugrundstücke eine breite Käuferschicht inklusive privater Bauherren auf dem Weg ins Eigenheim ansprechen, sind Kaufinteressenten für Bauerwartungsland eher risikobereite Kapitalanleger.

Wie sieht die Lage Ihres Grundstücks aus?

Eine Fläche, die in einer Neubausiedlung an einer Wohnstraße liegt, spricht eine andere Klientel an als ein Grundstück in einem Gewerbegebiet an einer Hauptverkehrsader.

Wie kann das Grundstück bebaut werden?

Die Größe und Ausgestaltung des Gebäudes, was auf einem Grundstück überhaupt errichtet werden darf, wirkt sich maßgeblich auf den Käuferkreis aus. Die wichtigen Daten hierzu findet man im Bebauungsplan: 

• die Grundflächenzahl (GRZ = Prozentualer Anteil der Grundstücksfläche, der bebaut werden darf)
• die Geschossflächenzahl (GFZ = Anzahl der Fläche der Vollgeschosse, mit der die Grundstücksfläche prozentual bebaut werden darf)
• die Anzahl der Vollgeschosse
• die maximale Gebäudehöhe

Grundsätzlich gilt auch hier wie in vielen anderen Punkten des Grundstücksverkaufs: Wenn Sie privat Ihr Baugrundstück verkaufen wollen, müssen Sie sich selbst um alles kümmern. Legen Sie den Verkauf in die Hände eines erfahrenen Grundstücksmaklers, kann er die gesamte Vermarktung für Sie abwickeln.

Immer häufiger findet sich bei Immobilienverkäufen der Hinweis, dass die Immobilie im Bieterverfahren veräußert wird. Das heißt, derjenige bekommt den Zuschlag, der den höchsten Preis für das Objekt zu zahlen bereit ist. Meist gibt es zunächst ein Mindestgebot und dann zwei oder mehrere Bieterrunden, in denen jeder Kaufinteressent sein eigenes Gebot abgibt – ohne dass er weiß, was die anderen bieten.

Verkäufer entscheiden sich meist für das Bieterverfahren, wenn sie einen höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen wollen. Selbstverständlich kann dieses Verfahren auch für einen Grundstücksverkauf angewandt werden. Dabei sollten Sie allerdings beachten, dass es sich nur für besonders attraktive Flächen lohnt, die einen großen und zahlungswilligen Interessentenkreis ansprechen.

Es empfiehlt sich, für Bieterverfahren Marktmittler, also Immobilienmakler, hinzuziehen. Sie haben schon häufiger Grundstücke verkauft und kennen auch die wichtigsten Bauträger der Region.

Wird ein Baugrundstück verkauft, sieht der Ablauf im Grunde genommen genau so aus wie beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Im Wesentlichen sind das folgende Punkte:

1. Grundstücksbewertung
2. Grundstücksvermarktung
3. Unterzeichnen des Kaufvertrages beim Notar
4. Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
5. Eintragung der Grundschuld für die Bank (bei Baufinanzierung)
6. Zahlung des Kaufpreises
7. Eintragung des neuen Eigentümers

Die Frage, ob Sie ihr Baugrundstück privat verkaufen oder einen Makler für den Grundstücksverkauf hinzuziehen, lässt sich nicht eindeutig beantworten. Sie hängt in erster Linie von Ihren Vorkenntnissen mit dem Verkauf von Grundstücken zusammen und der Frage, wie viel Zeit Sie in den gesamten Verkaufsprozess investieren können und wollen. Verfügen Sie eher über geringe Kenntnisse des Immobilienmarkts Ihrer Region und sind Sie beruflich anderweitig stark eingebunden, kann das Vorhaben, ein Grundstück zu verkaufen, schnell zu einer großen Belastung für Sie werden. Unter Umständen wird sogar der erfolgreiche Abschluss des gesamten Grundstücksverkaufs gefährdet.

Allein aus diesen Gründen sollten Sie abwägen, ob Sie nicht lieber einen erfahrenen Grundstücksmakler mit dem Verkauf beauftragen. Der Profi wird Sie von Anfang bis Ende durch den Verkaufsprozess führen und Ihnen helfen, den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu erhalten.

Bei einem Grundstücksverkauf können für unterschiedliche Punkte Kosten anfallen. Sie variieren von Fall zu Fall, weshalb sich hierzu keine allgemeingültige Aussage treffen lässt. Zu den Kosten gehören:

Gerade beim Grundstücksverkauf sollten Eigentümer eine Steuer im Auge behalten: die Spekulationssteuer. Diese muss dann gezahlt werden, wenn das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Kauf gewinnbringend verkauft wird. Während bei Häusern oder Wohnungen die Eigentümer die Spekulationssteuer umgehen können, indem sie im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor die Immobilie selbst bewohnen, kann die Eigennutzung bei einem unbebauten Grundstück naturgemäß nicht zum Tragen kommen, wie auch ein Urteil des Bundesfinanzhofes bekräftigt (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10).

Das bedeutet, dass der beim Grundstücksverkauf erzielte Gewinn im Rahmen der Spekulationssteuer immer versteuert werden muss, sofern das Grundstück nicht seit mindestens 10 Jahren Eigentum des Verkäufers ist.

• Wichtig: Bei Schenkung oder Erbschaft werden die Jahre, in denen der Schenkende oder Erblasser das Grundstück besessen hat, mit angerechnet.

Und noch eine weitere Steuer kann anfallen, nämlich die Gewerbesteuer. Eigentümer, die mehrere Grundstücke verkaufen, sollten sich mit dem Thema „gewerblicher Grundstückshandel“ beschäftigen und berücksichtigen, dass eventuell die Gewerbesteuer fällig wird.