Grundstücksverkauf – 5 Tipps & Ratgeber, wie Sie erfolgreich Ihr Grundstück verkaufen

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte sich gut vorbereiten, um den Grundstücksverkauf reibungslos und zum besten Preis durchzuführen. Im Folgenden beantworten wir für Sie die häufigsten Fragen zum Thema.

1. Vor Grundstücksverkauf: Grundstückstyp bestimmen

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte sich unbedingt damit beschäftigen, wie dieses Grundstück bebaut und genutzt werden kann. Diese Daten sind maßgeblich für die Grundstücksbewertung! Darum sollte der Verkäufer folgende Punkte untersuchen:

Um welche Art Land handelt es sich bei meinem Grundstück?

Mit den höchsten Quadratmeterpreisen können Eigentümer rechnen, die Grundstücke, die bereits als Bauland ausgezeichnet sind, verkaufen. Die Information darüber, ob es sich bei einem Grundstück um Bauland handelt, findet man im Bebauungsplan. Eigentümer, die ein Baugrundstück verkaufen, können mit einem weitaus höheren Preis als auch einer ganz anderen Zielgruppe rechnen, als Eigentümer die Acker- oder Bauerwartungsland verkaufen. Während Baugrundstücke eine breite Käuferschicht inklusive privater Bauherren auf dem Weg ins Eigenheim ansprechen, sind Kaufinteressenten für Bauerwartungsland eher risikobereite Kapitalanleger.

In was für einem Gebiet befindet sich das Grundstück, welches ich verkaufen will?

Der Bebauungsplan (oder Flächennutzungsplan) unterscheidet grob zwischen Wohngebieten, Gewerbegebieten und Mischgebieten. Abhängig von der Art des Gebietes sind dann die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Je nach Lage und aktueller Nachfrage auf dem Immobilienmarkt unterscheidet sich die Bewertung des Grundstückes. Es macht also einen deutlichen Unterschied, ob Eigentümer ein Grundstück für ein Wohnhaus oder ein Gewerbegrundstück verkaufen möchten.  

Wie umfangreich darf mein Grundstück bebaut werden?

Die Größe und Ausgestaltung des Gebäudes, was auf einem Grundstück errichtet werden darf, wirkt sich maßgeblich auf den Wert aus. Die wichtigen Daten hierzu findet man im Bebauungsplan: 

• die Grundflächenzahl (GRZ = Prozentualer Anteil der Grundstücksfläche, der bebaut werden darf)
• die Geschossflächenzahl (GFZ = Anzahl der Fläche der Vollgeschosse, mit der die Grundstücksfläche prozentual bebaut werden darf)
• die Anzahl der Vollgeschosse
• die maximale Gebäudehöhe

Wie ist der Erschließungsgrad meines Grundstückes?

Bei der Erschließung eines Grundstückes wird zwischen unerschlossen, teilerschlossen und erschlossen unterschieden. Ein unerschlossenes Grundstück hat noch keinen Anschluss an das öffentliche Straßennetz, die Wasserversorgung, Kanalisation und Strom. Ein teilerschlossenes Grundstück verfügt über Anschlüsse, jedoch nicht alle. Ein voll erschlossenes Grundstück hat alle genannten Anschlüsse. Je nach Lage des Grundstückes ist die Erschließung mit unterschiedlich hohen Kosten verbunden, die dem Käufer entstehen, wenn er hier bauen will. Darum spielt der Erschließungsgrad, wenn ein Grundstück zu verkaufen ist, eine wichtige Rolle.

Ist mein Grundstück vor Verkauf teilbar?

Bauplatz verkaufen? Aus 1 mach 2 – das kann sich vor einem Grundstücksverkauf lohnen, denn der Quadratmeterpreis steht nicht unbedingt in linearem Verhältnis zur Grundstücksgröße! In einigen Fällen ist eine Realteilung möglich und sinnvoll. 

2. Grundstück zum richtigen Preis verkaufen

Der größte Knackpunkt beim Immobilienverkauf ist meist der Preis! Schließlich handelt es sich beim Verkauf eines Grundstücks um ein Geschäft mit großer Tragweite und ein zu niedrig oder zu hoch angesetzter Wert kann schwerwiegende Folgen haben. Hierbei bieten die Bodenrichtwerte eine gute Annäherung an den erzielbaren Verkaufspreis, weil die von den Gemeinden veröffentlichten Richtwerte auf Basis tatsächlicher, in der Vergangenheit erzielter Verkaufspreise ermittelt wurden.

Dennoch liegt der erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf nicht selten bis zu 20% unter oder über dem für das Grundstück ausgewiesenen Richtwert. Hierfür gibt es sehr viele Gründe. Der wichtigste Grund ist dabei sicherlich, dass jedes Grundstück einzigartig ist und der Wert daher nur bedingt aus dem Wert anderer Grundstücke abgeleitet werden kann (z. B. aufgrund zu weniger Verkaufsfälle).

Ein weiterer Grund ist die Schwierigkeit der Bestimmung der Käuferzielgruppe. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, das nicht nur für Privatpersonen sondern auch für Bauträger interessant ist, kann mit einem weitaus höheren Preis rechnen. Empfehlenswert ist immer eine individuelle Grundstücksbewertung durch einen Sachverständigen, der die unter Punkt 1 genannten Daten zum Grundstück analysieren kann und den regionalen Immobilienmarkt und die Nachfrage kennt.

3. Unterlagen für den Grundstücksverkauf

Wer ein Grundstück privat verkaufen möchte, muss sich selbst um das Zusammentragen der wichtigen Unterlagen kümmern. Bei einem Verkauf mit einem Immobilienmakler übernimmt dieser die Organisation der Unterlagenbeschaffung.

Konkret werden folgende Unterlagen benötigt:

• Flurkarte / Lageplan
• Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Bebauungsplan
• Exposé

4. Gezielt vermarkten und erfolgreich Baugrundstück verkaufen

Bei der Vermarktung eines Grundstücks sollten Kaufinteressenten über die Details der Bebaubarkeit aufgeklärt und unterschiedliche Projektperspektiven entwickelt werden (z. B. Bebauung mit Einfamilienhaus vs. Errichtung von zwei Doppelhaushälften oder Errichtung eines MFH mit 4 Wohneinheiten). Wenn die Grundstücksgröße nur eine Bebauung mit ein oder zwei Einheiten zulässt, sollten in der Vermarktung sowohl Privatpersonen als auch Bauträger angesprochen werden, da beide Gruppen als Käufer in Frage kommen. Grundstücksmakler sind auf die Vermarktung spezialisiert und entwickeln gezielte Vermarktungskonzepte.

Ist das Grundstück sehr attraktiv, lässt sich der beste Verkaufspreis über ein Bieterverfahren erzielen, bei dem ein Mindestgebot festgelegt wird und die Interessenten zu höheren Geboten aufgefordert werden. Bieterverfahren sollten in der Regel durch Marktmittler, also durch Immobilienmakler durchgeführt werden, die schon häufiger Grundstücke verkauft haben und auch die wichtigsten Bauträger der Region kennen. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, ohne einen Makler zu beauftragen, sollte die Kontakte zu den Projektentwicklern bzw. Bauträgern selbst aufbauen, um diese höchst interessante Käuferzielgruppe nicht außen vor zu lassen und sich ggf. mit dem Bieterverfahren auseinandersetzen. 

Exkurs: Grundstück verkaufen – so ist der Ablauf

• Grundstücksbewertung
• Grundstücksvermarktung
• Unterzeichnen des Kaufvertrages beim Notar
• Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Eintragung der Grundschuld für die Bank (bei Baufinanzierung)
• Zahlung des Kaufpreises
• Eintragung des neuen Eigentümers

5. Eventuelle Kosten & Steuern beim Grundstücksverkauf

Nahezu jeder Immobilienverkäufer fürchtet sie – die Spekulationssteuer. Und gerade beim Grundstücksverkauf spielt diese eine wichtige Rolle, denn die Eigennutzung der Immobilie kann bei einem unbebauten Grundstück nicht zum Tragen kommen, so ein Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10). Das bedeutet, dass der beim Grundstücksverkauf erzielte Gewinn im Rahmen der Spekulationssteuer versteuert werden muss, sofern das Grundstück nicht seit mindestens 10 Jahren Eigentum des Verkäufers ist (bei Schenkung oder Erbschaft werden die Jahre, in denen der Schenkende oder Erblasser das Grundstück besessen hat mit angerechnet).

Eigentümer, die mehrere Grundstücke verkaufen, sollten sich mit dem Thema „gewerblicher Grundstückshandel“ beschäftigen und berücksichtigen, dass eventuell Gewerbesteuer fällig wird.

Die Kosten, die bei einem Grundstücksverkauf anfallen, können stark variieren.