Grundstück verkaufen: Tipps für Ihren erfolgreichen Grundstücksverkauf

Der Verkauf eines Grundstücks kann eine komplexe Angelegenheit sein, die verschiedene rechtliche und vertragliche Aspekte umfasst. Ob unbebaut oder bebaut – wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte sich sorgfältig vorbereiten, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen und einen reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Schritte Sie beim Verkauf eines Grundstücks beachten sollten und wie Sie das Grundstück zum besten Preis verkaufen können.

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, gibt es einige wichtige Schritte zu beachten.

• Zunächst muss die Art des Landes bestimmt werden, da es unterschiedliche Arten von Grundstücken gibt, wie Bauerwartungsland, nicht-erschlossenes Land, erschlossenes Land oder bereits bebaute Grundstücke. 
• Im nächsten Schritt ist es wichtig, den Wert des Grundstücks zu ermitteln, um den angemessenen Kaufpreis festzulegen. Hierbei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie die Art des Landes, die Region, die Lage, die Größe sowie die Bodenrichtwerte des Grundstücks. 
• Zudem werden für den Grundstücksverkauf zahlreiche Unterlagen benötigt, wie zum Beispiel der Lageplan oder der Grundbuchauszug.

Bevor ein Grundstück verkauft werden kann, muss klar sein, um welche Art es sich überhaupt handelt. Nur so kann der Verkauf richtig geplant und der Verkaufspreis mittels einer Grundstücksbewertung ermittelt werden. Schließlich hängt der Marktwert eines Grundstücks maßgeblich von den Nutzungsmöglichkeiten ab.

Grundsätzlich gilt: Eigentümer, die ein Baugrundstück verkaufen, können mit einem weitaus höheren Preis als auch einer ganz anderen Zielgruppe der Interessenten rechnen als Eigentümer, die Acker- oder Bauerwartungsland verkaufen.

Insgesamt lassen sich diese vier wichtigsten Grundstücks-Kategorien benennen:

Bauerwartungsland

Hierbei handelt es sich um Flächen, die in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Städte und Gemeinden als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Das heißt, das Grundstück darf aktuell noch nicht bebaut werden.

Wer Bauerwartungsland verkaufen will, kann dafür zwar immerhin einen höheren Preis verlangen als für Ackerland. Da die Fläche allerdings noch längst nicht erschlossen ist – womit unter anderem der Anschluss an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung und das Straßennetz gemeint ist – fällt der Verkaufspreis deutlich geringer aus als für erschlossenes Bauland.

Nicht-erschlossenes Baugrundstück

Ein nicht-erschlossenes Baugrundstück stellt eine Mischung zwischen Bauerwartungsland und einem erschlossenen Grundstück dar. Im Bebauungsplan ist die Fläche zwar schon fest als Bauland definiert, es darf also bebaut werden. Jedoch steht der Anschluss an das Straßen- und öffentliche Versorgungsnetz noch aus. Das spiegelt sich auch im Verkaufspreis wider, der geringer ausfällt als für ein erschlossenes Baugrundstück.

Erschlossenes Baugrundstück

Ein erschlossenes Baugrundstück zu verkaufen, ist sozusagen der Klassiker des Grundstücksverkaufs. Diese Baugrundstücke liegen oftmals in Neubausiedlungen, die frisch an die öffentliche Infrastruktur einer Stadt oder Gemeinde angeschlossen sind. Wer ein solches Grundstück verkauft, kann in der Regel den höchsten Verkaufspreis erzielen.

Bebautes Grundstück

Auch bebaute Grundstücke können attraktive Grundstücke zum Verkauf sein. Sie kommen zum einen für Käufer in Frage, die nicht selbst ein Haus bauen wollen, sondern lieber auf eine fertige Immobilie zurückgreifen. Zum anderen sind sie für Interessenten attraktiv, die von vornherein den Abriss des Altbestands planen, um einen Neubau auf dem dann unbebauten Grundstück zu errichten.

Insbesondere in Großstädten haben Eigentümer, die bebaute Grundstücke verkaufen, gute Chancen auf einen hohen Verkaufspreis. Denn Bauland ist rar und neue Baugebiete werden nur selten ausgewiesen.

Die größte Herausforderung für denjenigen, der sein Grundstück verkaufen will, ist meist die Bestimmung des Verkaufspreises. Dieser sollte auf keinen Fall zu vorschnell getroffen werden. Schließlich handelt es sich beim Verkauf eines Grundstücks um ein Geschäft mit großer Tragweite. Wird der Preis zu niedrig angegeben, macht der Verkäufer ein Minusgeschäft. Setzt er ihn allerdings zu hoch, kann es den Verkauf des Grundstücks erschweren. 

Dafür bieten die Bodenrichtwerte eine gute Annäherung an den erzielbaren Verkaufspreis. Die veröffentlichten Richtwerte werden von den Städten und Gemeinden auf Basis tatsächlicher, in der Vergangenheit erzielter Verkaufspreise ermittelt. Um den konkreten Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln, gibt es folgendes Verfahren:

• Vergleichsverfahren: Bei dem Vergleichswertverfahren wird das Grundstück mit ähnlichen verglichen. Dieses Verfahren findet in der Regel bei privat genutzten Wohngrundstücken Anwendung. Aber gerade in Großstädten und Ballungsgebieten ist dies nicht so einfach, da kaum vergleichbare verkaufte Grundstücke und Grundstückspreise vorhanden sind.

Trotz dieser Verfahren kann der erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf nicht selten bis zu 20 Prozent unter oder über dem für das Grundstück ausgewiesenen Richtwert liegen. Hierfür gibt es sehr viele Gründe. Ein entscheidender Grund ist dabei sicherlich, dass jedes Grundstück einzigartig ist und der Wert daher nur bedingt aus dem Wert anderer Grundstücke abgeleitet werden kann (z. B. aufgrund zu geringer Verkaufsfälle).

Ein weiterer Grund ist die Schwierigkeit, die Zielgruppe der Käufer zu bestimmen. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, das nicht nur für Privatpersonen, sondern auch für Bauträger interessant ist, kann mit einem weitaus höheren Preis rechnen. Der endgültige Preis lässt sich aus verschiedenen Faktoren zusammensetzen:

• Region
• Lage
• Größe
• Zuschnitt & Form
• Anschluss ans Versorgungs- und Entsorgungssystem

Empfehlenswert ist immer eine individuelle Grundstücksbewertung durch einen Experten, der den regionalen Immobilienmarkt und die Nachfrage kennt. immoverkauf24 kann Ihnen einen Experten empfehlen, der Ihr Grundstück vor dem Verkauf fachgerecht bewertet.

Sie haben den passenden Verkaufspreis definiert und sind nun bereit, einen geeigneten Käufer zu finden? Bevor Sie sich aktiv auf die Suche begeben, sollten Sie prüfen, ob Sie die folgenden Unterlagen bereits vorliegen haben. Damit Sie das Interesse der Käufer gewinnen und alles reibungslos abläuft, gilt es, wichtige Dokumente rechtzeitig zu erstellen oder zu beantragen.

• Exposé: Ein Exposé ist eine schriftliche Zusammenfassung, die detaillierte Informationen über ein Grundstück enthält und im Rahmen eines Verkaufs erstellt wird.
• Flurkarte & Lageplan: Sowohl die Flurkarte als auch der amtliche Lageplan sind beim Grundstücksverkauf wichtige Dokumente. Während die Flurkarte eine grobe Darstellung des Grundstücks und seiner Baulichkeiten bietet, wird der amtliche Lageplan individuell und aktuell von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur für ein bestimmtes Baugrundstück erstellt.
• Grundbuchauszug: Ein Grundbuchauszug ist eine offizielle Urkunde, die Auskunft über die Eigentümerverhältnisse auf einem Grundstück gibt. Wie Sie den Grundbuchauszug anfordern können, behandeln wir in dem entsprechenden Artikel.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: Ein Baulastenverzeichnis ist ein behördliches Dokument, in dem alle auf dem Grundstück lastenden Baulasten eingetragen sind. Baulasten sind öffentlich–rechtliche Verpflichtungen, die der Eigentümer gegenüber der Gemeinde oder anderen Behörden eingeht.
• Bebauungsplan: Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Planungs- und Steuerungsrahmen, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet festlegt.
• Bescheid über Grundsteuer: Ein Bescheid über Grundsteuer ist ein behördliches Schreiben, das den Eigentümern von Grundstücken die Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuern mitteilt.
• Erschließungsnachweis: Dabei handelt es sich um ein behördliches Dokument, das den Nachweis darüber erbringt, dass ein Grundstück ordnungsgemäß an die erforderlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetze angeschlossen sind.
• Bauvoranfrage: Eine Bauvoranfrage ist ein Antrag auf verbindliche Auskunft darüber, ob ein geplantes Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Wenn alle Vorbereitungen für den Immobilienverkauf abgeschlossen sind, kann es endlich an die Umsetzung gehen. In erster Linie sollten Sie sich darüber im Klaren sein, welche Zielgruppe Sie mit Ihrem Grundstück ansprechen möchten. Anhand der folgenden Fragen lässt sich der richtige Käufer für Ihr Grundstück im Wesentlichen herauskristallisieren:

Wie sieht die Lage Ihres Grundstücks aus?

Die Lage eines Grundstücks ist einer der wichtigsten Faktoren beim Verkauf. Es ist entscheidend, die Zielgruppe zu kennen und das Grundstück entsprechend zu präsentieren. Eine Fläche, die in einer Neubausiedlung an einer Wohnstraße liegt, spricht eine andere Klientel an als ein Grundstück in einem Gewerbegebiet an einer Hauptverkehrsader. Während Familien auf der Suche nach einem Baugrundstück auf die Nähe zu Schulen und Kindergärten achten, bevorzugen Unternehmen ein Grundstück mit guter Anbindung an Verkehrswege.

Um welche Art von Baugrundstück handelt es sich?

Darüber hinaus ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, um welche Art von Baugrundstück es sich handelt. Ein erschlossenes Baugrundstück spricht eine breitere Käuferschicht an, einschließlich privater Bauherren, die auf dem Weg ins Eigenheim sind. 

Im Gegensatz dazu sind Kaufinteressenten für Bauerwartungsland eher risikobereite Kapitalanleger, die langfristig planen und auf eine Wertsteigerung des Grundstücks setzen. Hier sollten die zukünftigen Entwicklungen in der Umgebung des Grundstücks in den Vordergrund stellen, um das Potenzial des Grundstücks zu vermitteln.

Kann das Grundstück bebaut werden?

Die Größe und Ausgestaltung des Gebäudes, was auf einem Grundstück überhaupt errichtet werden darf, wirkt sich zudem auf den Kreis der Käufer aus und sollte klar kommuniziert werden, um die passende Käufergruppe anzuziehen. Die wichtigen Daten hierzu findet man im Bebauungsplan:

• die Grundflächenzahl (GRZ = Prozentualer Anteil der Grundstücksfläche, der bebaut werden darf)
• die Geschossflächenzahl (GFZ = Anzahl der Fläche der Vollgeschosse, mit der die Grundstücksfläche prozentual bebaut werden darf)
• die Anzahl der Vollgeschosse
• die maximale Gebäudehöhe

Grundsätzlich gilt auch hier wie in vielen anderen Punkten des Grundstücksverkaufs: Wenn Sie privat Ihr Baugrundstück verkaufen wollen, müssen Sie sich selbst um alles kümmern. Alternativ können Sie den Verkauf in die Hände eines erfahrenen Grundstücksmaklers legen, welcher die gesamte Vermarktung bequem und professionell für Sie abwickelt.

So unterstützt Sie ein Immobilienmakler im Verkaufsprozess

Die Besichtigung des Grundstücks ist ein wichtiger Schritt im Verkaufsprozess. Um potenzielle Käufer zu überzeugen, sollten Verkäufer das Grundstück natürlich im besten Licht präsentieren. Dazu gehört, das Grundstück aufzuräumen und eine angenehme Atmosphäre zu schaffen. 

Bei der Besichtigung des Grundstücks ist es wichtig, dass sich die Interessenten ein genaues Bild von der Lage und den Gegebenheiten machen können. Dazu gehört auch, dass Sie auf Fragen zur Infrastruktur, der Umgebung und technischen Details gut vorbereitet sind. Denn: Es ist wichtig, ein genaues Bild des Grundstücks zu vermitteln und Vertrauen aufzubauen.

Je nach Zielgruppe können ganz unterschiedliche Fragen aufkommen: 

• Familien mit Kindern interessieren sich wahrscheinlich für die Verfügbarkeit von Schulen, Kindergärten und Spielplätzen in der Nähe.
• Für ältere Menschen sind Fragen zur Barrierefreiheit und Zugänglichkeit interessant.
• Käufer, die das Grundstück als Anlageobjekt kaufen möchten, interessieren sich wahrscheinlich für die Mietpreisentwicklung in der Umgebung und die potenzielle Rendite.
• Wer das Grundstück bebauen möchten, erfragt möglicherweise Informationen über die Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenbeschaffenheit.

Es empfiehlt sich, ein ausführliches Exposé bereitzustellen und dem Interessenten bei der Besichtigung zu übergeben. 

Eine wichtige Frage, die sich beim Grundstücksverkauf stellt, ist, ob man einen Makler bauftragen sollte oder nicht. Sie hängt in erster Linie von Ihren Vorkenntnissen mit dem Verkauf von Grundstücken zusammen und der Frage, wie viel Zeit Sie in den gesamten Verkaufsprozess investieren können und wollen. 

Ein Makler kann eine professionelle Unterstützung bei der Vermarktung des Grundstücks bieten, die zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden sein kann, oft aber einen besseren Verkaufspreis aushandeln kann und für einen reibungslosen Ablauf sorgt. In manchen Fällen kann jedoch auch ein Privatverkauf sinnvoll sein. Wann sich welche Option lohnt, zeigen die folgenden Absätze.

Grundstück privat verkaufen

Inzwischen können Eigentümer ganz einfach eine Anzeige auf unterschiedlichen Online-Plattformen oder in lokalen Zeitungen schalten. Ein klassischer Privatverkauf lohnt sich insbesondere dann, wenn das Grundstück eine geringere Marktnachfrage hat und der Verkäufer Zeit und Energie in die Vermarktung investieren kann.

Wer jedoch nicht viel Erfahrung mit dem Grundstücksverkauf hat, sollte sich zumindest im Vorfeld zu Kaufpreis und Ablauf beraten lassen. So lassen sich Kosten und unnötige Fehler vermeiden.

Grundstück verkaufen mit Bieterverfahren

Beim Verkauf von Immobilien wird immer häufiger das Bieterverfahren angewendet, bei dem der Höchstbietende gewinnt. In der Regel wird ein Mindestgebot festgelegt, gefolgt von mehreren Bieterrunden, bei denen die Kaufinteressenten ihr jeweiliges Gebot abgeben – ohne zu wissen, was die anderen bieten. Der Einsatz des Bieterverfahrens zielt darauf ab, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. 

Das Bieterverfahren kann auch für den Verkauf von Grundstücken angewendet werden. Dies lohnt sich allerdings nur, wenn es sich um eine besonders attraktive Fläche handelt, die einen großen und zahlungswilligen Kreis an Interessenten anspricht.

Grundstück mit Makler verkaufen

Der Verkauf von Grundstücken kann eine Herausforderung sein, besonders wenn der Eigentümer wenig Erfahrung im Immobilienmarkt hat oder beruflich stark eingebunden ist. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Ein Immobilienprofi kann den Verkaufsprozess von Anfang bis Ende begleiten und dabei helfen, den bestmöglichen Verkaufspreis für das Grundstück auszuhandeln.

Der Käufer ist gefunden, nun gilt es, den Kauf abzuschließen. Im Grunde genommen sieht der Ablauf genau so aus wie beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Im Wesentlichen sind folgende Punkte wichtig:

• Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar
• Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Eintragung der Grundschuld für die Bank (bei Baufinanzierung)
• Zahlung des Kaufpreises
• Eintragung des neuen Eigentümers

Besonders wichtig ist es, sich früh genug einen Notar zu suchen, um den Vertrag beglaubigen zu lassen. Sonst kann der Verkauf nicht zustande kommen.

Bei einem Grundstücksverkauf können für unterschiedliche Punkte Kosten anfallen. Sie variieren von Fall zu Fall, weshalb sich hierzu keine allgemeingültige Aussage treffen lässt. Zu den Kosten gehören:

Gerade beim Grundstücksverkauf sollten Eigentümer eine Steuer im Auge behalten: die Spekulationssteuer. Diese muss dann gezahlt werden, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kauf gewinnbringend verkauft wird. Während bei Häusern oder Wohnungen die Eigentümer die Spekulationssteuer umgehen können, indem sie im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor die Immobilie selbst bewohnen, kann die Eigennutzung bei einem unbebauten Grundstück naturgemäß nicht zum Tragen kommen, wie auch ein Urteil des Bundesfinanzhofes bekräftigt (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10).

Das bedeutet, dass der beim Grundstücksverkauf erzielte Gewinn im Rahmen der Spekulationssteuer immer versteuert werden muss, sofern das Grundstück nicht seit mindestens 10 Jahren Eigentum des Verkäufers ist.

Und noch eine weitere Steuer kann anfallen, nämlich die Gewerbesteuer. Eigentümer, die mehrere Grundstücke verkaufen, sollten sich mit dem Thema „gewerblicher Grundstückshandel“ beschäftigen und berücksichtigen, dass eventuell die Gewerbesteuer fällig wird.

Beim Verkauf eines Grundstücks gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen. In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Informationen und Optionen rund um den Verkauf von Grundstücken zusammengefasst. Um fundierte Entscheidungen zu treffen und die eigenen Ziele beim Grundstücksverkauf zu erreichen, ist es wichtig, die individuelle Situation genau zu betrachten und gegebenenfalls eine professionelle Beratung hinzuzuziehen.

Weitere Tipps zum Verkauf von Grundstücken finden Sie in unserem Ratgeber, den Sie sich hier kostenlos anfordern können.

Bitte senden Sie mir den Ratgeber “25 Praxistipps zum Grundstücksverkauf” & Preisspiegel als PDF zu.