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Haus vermieten – 10 Tipps zur erfolgreichen Hausvermietung

1. Haus vermieten oder verkaufen? So treffen Sie Ihre Entscheidung!

Die Entscheidung, ob ein frei werdendes Haus vermietet oder verkauft werden soll, fällt vielen Eigentümern nicht leicht. Wer lange in einem Haus gewohnt hat oder das Elternhaus geerbt hat, hängt oftmals emotional an dem Haus. Auch wenn die Vermietung eines Einfamilienhauses möglich ist, entscheiden sich die meisten Eigentümer – vor allem aus wirtschaftlichen Gründen – doch für den Hausverkauf.

Zwar können durch die Hausvermietung regelmäßig Mieteinnahmen generiert werden, doch könnte das im Haus gebundene Kapital anders wirtschaftlicher eingesetzt werden. Aus gutem Grund investieren Kapitalanleger am Immobilienmarkt vor allem in Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekte zum Vermieten – nicht aber in Einzelhäuser.

So sind die Mieteinnahmen bei einem Einfamilienhaus pro qm geringer als bei einer Wohnung. Beispiel: Mit einem 200 Quadratmetern Wohnfläche großen Haus lässt sich weniger Miete erzielen als mit 4 Wohnungen von 50 Quadratmetern.

Auch sind die Kosten zur Instandhaltung eines Hauses größer als bei anderen Immobilienanlagen. Beispiel: Fällt bei einem Einfamilienhaus eine größere Reparatur an (z.B. Dachstuhl instand setzen) so bleibt der Eigentümer in der Regel auf dem größten Kostenblock sitzen, während er bei einer Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus sich die Kosten mit anderen Eigentümern teilen kann.

Haus verkaufen

Wer sein Haus vermieten möchte, sollte sich bewusst sein, dass ein vermietetes Haus im Falle eines späteren Hausverkaufs weniger wert als ein freies Haus ist. Denn es gilt: Auch vermietete Einfamilienhäuser werden in 95% der Fälle an Selbstnutzer verkauft, die einen Mieter erst „herauskaufen“ müssen oder eine Eigenbedarfskündigung geltend machen müssen, um das Haus beziehen zu können. Potentielle Kaufinteressenten möchten diese Probleme nur ungern in Kauf nehmen bzw. verlangen entsprechend einen Preisabschlag für das bestehende Mietverhältnis.Durchaus sinnvoll kann eine Hausvermietung sein, wenn man das eigene Haus nur temporär nicht benötigt oder die Kinder in z.B. 2 Jahren einziehen sollen, etc. In diesen oder ähnlichen Fällen sollte der Mietvertrag entsprechend befristet werden.

Tipp von immoverkauf24:

Lassen Sie die Entscheidung bzgl. Haus vermieten oder Haus verkaufen nicht von Ihren Emotionen beeinflussen. Wägen Sie sachlich ab. Die Einnahmen aus einem Hausverkauf können meist hervorragend für renditestarke Investitionen genutzt werden oder den Kredit der privat genutzten Immobilie ablösen.

2. Haus auf Zeit vermieten – die sichere Variante

Wer seine Entscheidung aufschieben will, ob er das Haus vermieten oder das Haus verkaufen möchte, kann zunächst eine befristete Vermietung vornehmen. Die Befristung kann z.B. sinnvoll sein, wenn man eine Zeitlang ins Ausland gehen möchte oder wenn die Erlöse aus dem Hausverkauf nicht ausreichen würden, den Hauskredit vollständig abzulösen.

Ein befristeter Mietvertrag muss allerdings dem Gesetz standhalten. Es muss bereits im Mietvertrag stehen, warum dieser befristet ist. Der Wunsch, das Haus erst in einigen Jahren verkaufen zu wollen, zählt nicht zu den anerkannten Begründungen für das Aufsetzen eines befristeten Mietvertrages.

Als Befristungsgründe bei Zeitmietverträgen sind laut § 575 BGB nur zulässig:

  1. Eigennutzung
  2. Modernisierung und Baumaßnahmen
  3. Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen

Am häufigsten wird eine spätere „Eigennutzung“ als Befristungsgrund angeführt. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter 4 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses ein Auskunftsrecht hat, ob der Befristungsgrund noch vorliegt. Die Beweislast liegt dabei beim Vermieter.
Auch eine Befristung unter Verweis auf spätere Modernisierungs- und Baumaßnahmen sind rechtliche Grenzen gesetzt. So ist der Befristungsgrund nur dann zulässig, wenn die Mietsache so grundlegend verändert werden würde (z.B. Komplettsanierung, Wände versetzen, etc.), dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Sanierung erheblich erschweren würde.

Nähere Beratung für den rechtssicheren, befristeten, vermieterfreundlichen Mietvertrag erhalten Sie zum Beispiel von einem Rechtsanwalt oder einem Immobilienmakler für Vermietung.

Achtung:

Die befristete Vermietung ist nur einmalig an den gleichen Mieter möglich, danach muss es zu einer Auflösung oder einem unbefristeten Mietverhältnis kommen. Häufig treten Probleme auf, wenn der Mieter nach Ablauf des Zeitmietvertrages nicht ausziehen will. Den Mieter aus dem Haus zu bekommen ist aufwendig und kann sich bis zu einer Räumungsklage hinziehen. Bei einem nicht rechtssicheren Zeitmietvertrag haben Vermieter geringe Chancen, sich vom Mieter zu trennen.

3. Wann Sie das Haus möbliert vermieten sollten

Ein Haus möbliert zu vermieten ist dann sinnvoll, wenn man als Eigentümer vorübergehend nicht im Haus wohnt und die Möbel am anderen Wohnort nicht benötigt. Auch lassen sich durch die Möblierung höhere Mieteinnahmen erzielen, insbesondere wenn die Möbel hochwertig und zeitgemäß sind.

Zu beachten ist, dass mit fremden Eigentum leider häufig nicht sehr sorgsam umgegangen wird und die Möbel somit in Mitleidenschaft gezogen werden können. Protokollieren Sie bei Übergabe an den Mieter den Zustand der Immobilie und des Inventars genau und lassen Sie sich dies gegenzeichnen. Besonders wertvolle Stücke können Sie vorsorglich aus dem Haus schaffen und einlagern. Auch eine Inventarversicherung kann hier eine wertvolle Absicherung sein.

Hinweis:

Möbel für die Vermietung eines Hauses anzuschaffen ist aus wirtschaftlicher Sicht meistens nicht sinnvoll, da Einfamilien- oder Doppelhäuser keine klassischen Kapitalanlagen sind.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann die Möblierung von Häusern sein, die für kurze Zeiträume vermietet werden (insbesondere Ferienhäuser), um den Mietertrag pro Mieter zu maximieren.

4. Haus vermieten – Was Sie im Mietvertrag regeln sollten

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Beim Vermieten eines Hauses sollte, wie bei jeder anderen Vermietung auch, der Mietvertrag sorgfältig ausgearbeitet sein. Der Vermieter muss unter anderem die Wohnfläche korrekt kalkulieren, um später nicht vom Mieter in Regress genommen zu werden. Beachten Sie hierbei Hinweise zur Wohnflächenberechnung, um z.B. Keller, Dachschrägen, etc. korrekt einzubeziehen.Im Gegensatz zum Wohnung vermieten sollte beim Vermieten eines Hauses die Zahlung der wichtigsten Nebenkosten von den Mietern übernommen werden. Diese können direkt mit den Versorgern für Strom, Gas und Wasser die Verträge abschließen. So entfallen einige Posten auf der Nebenkostenabrechnung und es gibt geringere Ausfallrisiken bei Nebenkostennachforderungen.

Da Häuser meist über Grünflächen bzw. Gärten verfügen, muss im Mietvertrag dafür gesorgt werden, dass die Mieter für die Pflege der Flächen verantwortlich sind. Welche Arbeiten genau vom Mieter ausgeführt werden müssen, ist detailliert festzulegen. Ist eine Pflege des Gartens nicht vereinbart, so steht der Mieter nicht in der Pflicht. Auch für die Kehr- und Räumpflicht der an das Grundstück grenzenden Gehwege muss eine Regelung getroffen werden. Entweder beauftragen Sie als Vermieter ein Unternehmen hiermit und legen die Kosten auf den Mieter um oder Sie übertragen die Pflichten im Mietvertrag dem Mieter.

immoverkauf24 Tipp:

Achten Sie darauf, dass Kehr- und Räumarbeiten vertraglich geregelt sind und auf jeden Fall durchgeführt werden. Stürzt jemand wegen Vernachlässigung dieser Pflichten auf dem Gehweg, tragen Sie schlimmstenfalls Kosten und Verantwortung.

Bei der Vereinbarung der Miete muss für Häuser der Mietspiegel nicht als Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. In vielen Fällen ist dies auch nicht möglich, da keine Daten für Einfamilienhäuser vorliegen. Hier gilt: Der Vermieter sucht drei Vergleichshäuser heraus, die zur Kalkulation der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen oder er lässt ein Gutachten erstellen. Der vereinbarte Mietpreis darf dann in Gebieten, in denen keine Mietpreisbremse gilt, um bis zu 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Vermieter lohnt es sich darüber nachzudenken, eine Staffelmiete oder Indexmiete zu vereinbaren.

Eine wichtige Klausel in jedem vermieterfreundlichen Mietvertrag regelt den Umgang mit Kleinreparaturen. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand gehalten wird. Nur wenn explizit vereinbart wurde, dass der Mieter bis zu einer bestimmten Summe je Reparatur (75 – 100 € maximal) und Jahr (insgesamt maximal 6 – 10 % der Jahreskaltmiete) für kleine Reparaturen verantwortlich ist, muss der Vermieter sich nicht hierum kümmern.

Weitere Informationen zu vermeidbaren Vermieterfehlern erhalten Sie unter “Tipps für Vermieter“.

5. Häuser vermieten – mit oder ohne Immobilienmakler?

Immobilienmakler beauftragen

Wer Häuser vermieten möchte, sollte sich damit beschäftigen, ob er einen Immobilienmakler mit der Aufgabe betraut oder privat vermietet. Die Vorteile des Maklers sind vielfältig: Neben einer großen Zeitersparnis durch Übernehmen der Vermietungs-Aufgaben hat der Makler viel Erfahrung mit der Vermietung und bietet eine professionelle Abwicklung des Vermietungsvorhabens. Zahlreichen Fehlern und Problemen kann durch die Beauftragung eines Maklers vorgebeugt werden. Der Vermieter braucht weniger Zeit um einen Mieter zu finden und hat bessere Möglichkeiten die Solvenz des Mieters zu überprüfen. Auch die Festsetzung des Mietzinses ist für den Makler eine alltägliche Aufgabe und wird schnell und professionell erledigt. Ebenso kümmert sich der Makler um den rechtssicheren Mietvertrag und die Wohnungsübergabe.

Bei großen Häusern ist die Erstellung der optischen Elemente des Exposés mit einem großen Zeitaufwand verbunden. Bei hochwertigen Immobilien lohnt sich das Anfertigen einer 360°-Ansicht oder eines Immobilienvideos. Auch Zeichnungen der Grundrisse und gute Fotos sind wichtig. Für den Laien sind diese Aufgaben nicht leicht umzusetzen.

immoverkauf24 empfiehlt Ihnen einen ausgezeichneten Immobilienmakler für Vermietung. Sprechen Sie uns an!

6. Vermietung Haus – daran sollten Sie bei der Mieterwahl denken!

Bei der Vermietung eines Hauses sollte bezüglich der Wahl des Mieters darauf geachtet werden, dass es sich nicht um Mieter handelt, die eigentlich gern ein Haus kaufen möchten, aber aufgrund von mangelnder Bonität keinen Kredit bekommen würden. Wer sich bei den aktuell niedrigen Zinsen den Traum vom Eigenheim nicht verwirklichen kann, stellt für einen Vermieter ein Risiko dar. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass die Zahlung der Miete nicht von einem Einkommen abhängt. Wird der Verdiener der Familie arbeitslos oder die Beziehung wird beendet, so kann die Miete meist nicht mehr gezahlt werden. Von Vorteil ist es, wenn die Mieter das Leben in einem Haus kennen und sich selbstverständlich und verantwortungsvoll um Garten und kleine Reparaturen kümmern.

Bestenfalls findet man Mieter, die solvent sind und aus Gründen mangelnder Flexibilität keine Immobilie kaufen möchten. Das können zum Beispiel Fachleute sein, die auf befristete Zeit in einer anderen Niederlassung ihres Unternehmens gebraucht werden, Diplomaten oder Politiker.

7. Streit mit dem Hausmieter – so bekommt man ihn wieder raus

Streit mit dem Mieter kann schnell dazu führen, dass Sie diesen aus Ihrem Haus herausbekommen möchten. Häufig geht es hierbei um Mietrückstände, Mietkürzungen oder Streit wegen (angeblichen) Mängeln an der Mietsache. Egal welche Partei bei der Auseinandersetzung rechtlich auf der sicheren Seite ist: Das Verhältnis ist angespannt und das Vertrauen meist nicht mehr vorhanden.

Als Vermieter sind Ihre Möglichkeiten einen Mieter aus dem Haus zu bekommen eingeschränkt. Der Mieterschutz spielt im deutschen Mietrecht eine große Rolle und nur in wenigen Fällen haben Sie die Möglichkeit, dem Mieter zu kündigen:

Befristeter Mietvertrag

Wurde mit dem Mieter ein befristeter Mietvertrag vereinbart und der im Mietvertrag formulierte Grund der Befristung (umfangreiche Sanierung des Hauses, Eigenbedarf) ist zeitgleich Grund der Kündigung, so können Sie den Mieter fristgerecht zum Ende des befristeten Mietvertrages kündigen.

Wohnungseigentumsgesetz

Erleichtertes Kündigungsrecht

Wohnen Sie mit Ihrem Mieter in einem Zweifamilienhaus unter einem Dach, so haben Sie ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB. Ohne Angabe eines Grundes können Sie dem Mieter kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Das erleichterte Kündigungsrecht gilt zum Beispiel für vermietete Einliegerwohnungen. Bei Doppelhäusern sieht es laut zwei Gerichtsurteilen anders aus: Da eine Doppelhaushälfte auch allein stehen kann, also als selbstständiges Gebäude zu betrachten ist, kann dem Mieter nicht nach erleichtertem Kündigungsrecht gekündigt werden. Auch bei der Vermietung zusätzlicher Räume, wie eines Büros im gleichen Haus, gilt diese Form des Kündigungsrechtes nicht, da es sich dann rechtlich meist bereits um ein Dreifamilienhaus handelt.

Eigenbedarf

Selbstverständlich haben Sie die Möglichkeit, im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung ihrem Mieter zu kündigen.

Vertragsbruch durch den Mieter

Hält der Mieter sich nicht an vertraglich festgelegte Vereinbarungen wie die Zahlung der Miete, das Verbot an Dritte weiterzuvermieten etc. so können Sie Ihrem Mieter kündigen. Hierfür müssen Sie den Mieter abmahnen. Im einfachsten Fall zieht der Mieter nach Kündigung des Mietvertrages freiwillig aus. Häufig ist es jedoch so, dass vor Gericht eine Räumungsklage erwirkt werden muss, um den Mieter aus dem Haus herauszubekommen. Aufgrund der vielerorts gängigen Überlastung der Gerichte kann sich dieser Prozess über Jahre ziehen. Der Vermieter erhält keine Mieteinnahmen und hat keine Chance, den Mieter loszuwerden.

8. Ferienhaus vermieten – beachten Sie diese Besonderheiten

Ein Haus als Ferienhaus zu vermieten bietet in einigen Regionen die Chance, eine hohe Miete zu erzielen. Allerdings ist die Vermietung eines Ferienhauses mit viel Arbeit und finanziellem Aufwand verbunden. Die potenziellen Gäste geben sich nicht mit den ausrangierten Möbeln aus dem Keller zufrieden, sondern buchen Ferienhäuser, die schön eingerichtet sind. Hier muss also investiert werden. Nach Ausstattung und Renovierung ist es wichtig, die Ferienimmobilie zu bewerben. Wenn niemand von Ihrem Ferienhaus weiß, kann auch keiner dorthin reisen. Viele Vermieter von Ferienhäusern nehmen den Komplettservice einer Vermietungsfirma in ihrem Ferienort in Anspruch. Gegen eine Provisionszahlung übernehmen diese Unternehmen die Gästeakquise, Schlüsselübergabe, Reinigung & Co – doch gehen Sie davon aus, dass den Firmen wenig daran gelegen ist, genau Ihr Ferienhaus mit einer tollen Belegungsquote zu versehen. Besonders in der Nebensaison, in der die Mietpreise gering sind, haben Vermietungsfirmen wenig Interesse an der Vermietung. Wer die Vermietung in Eigenregie vornehmen möchte, sollte sich mit der Vermarktung im Internet gut auskennen, umgehend auf Anfragen antworten und viel Zeit in die Vermarktung des Ferienhauses stecken.

Ein großer Vorteil des Ferienhauses: Ihre Mieter ziehen nach wenigen Tagen oder Wochen wieder aus. Sie bleiben flexibel und wenn sie Ihr Haus verkaufen möchten, gibt es weniger Schwierigkeiten als bei einer fest vermieteten Immobilie und langfristigen Mietausfällen wird vorgebeugt.

Auch die steuerlichen Aspekte der Ferienvermietung sind zu beachten. Hierbei spielt unter anderem eine Rolle, wie häufig Sie Ihr Ferienhaus selbst nutzen. Wenn im Vertrag mit der Vermietungsfirma eine “Eigennutzung ausgeschlossen” ist, erledigt sich die Angelegenheit schnell von selbst und Sie müssen nur eine Kopie des Geschäftsbesorgungsvertrages beim Amt einsenden. Anderenfalls sollten Sie sich bei Ihrem Steuerberater informieren. Wägen Sie auch ab, ob Sie als „Kleinunternehmer“ (Einnahmen bis 17.500 Euro im Jahr) ohne Umsatzsteuer vermieten (keine Umsatzsteuervoranmeldung) oder sich für eine Vermietung mit Umsatzsteuer entscheiden (Vorsteuer absetzbar). Unabhängig davon kann es sein, dass Ihre Ferienvermietung vom Finanzamt als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird und Sie Gewerbesteuer zahlen müssen.

Erzielen sie keine guten Belegungszahlen oder zu wenig Einnahmen, so unterstellt Ihnen das Finanzamt Liebhaberei und die Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

immoverkauf24-Tipp:

Bevor Sie ein Ferienhaus vermieten, müssen Sie klären, ob die Vermietung rechtlich zulässig ist. Auch auf die Gefahr hin, „schlafende Hunde zu wecken“ und ein Verbot zu erhalten, sollten Sie diese Klärung vornehmen, da die Ausstattung eines Hauses und die Bewerbung viel Geld kosten

9. Mehrfamilienhaus vermieten – wie man ein ganzes Haus vermietet

Verkauf vermietete Wohnung

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Haus mit mehreren Wohneinheiten, die separat vermietbar sind. Gut vermietete Mehrfamilienhäuser können eine attraktive Rendite für den Eigentümer abwerfen. Wenn das Haus langfristig als Kapitalanlage genutzt wird, müssen die freiwerdenden Wohnungen regelmäßig neu vermietet werden. Alternativ können Sie ein z.B. geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn der Verwaltungsaufwand und Ärger zu groß erscheint bzw. Sie von den derzeit hohen Verkaufspreisen profitieren wollen.

Mehrfamilienhaus vermieten? Hilfreiche Fragen:

  • Welche Mieteinnahmen werden derzeit erzielt?
  • Welche Renovierungen oder Sanierungen stehen demnächst an?
  • Gibt es freie Wohnungen, die vermietet werden müssen?
  • Gibt es aktuell Mieter mit Mietrückständen oder Auseinandersetzungen mit Mietern?

Spätestens wenn ein Mieter auszieht, sind Entscheidungen gefragt. So muss überlegt werden, ob die Wohnung vor Vermietung renoviert werden sollte und ob durch eine bessere Ausstattung eine höhere Miete erzielt werden kann.

Des Weiteren müssen Sie sich entscheiden, ob ein Makler mit der Vermietung Ihres Mehrfamilienhauses beauftragt werden soll oder ob Sie die Vermietung selbst übernehmen.Durch die Inanspruchnahme der Dienstleistungen eines Maklers sparen Sie viel Zeit und können von einer professionellen Überprüfung der Mieter ausgehen. Außerdem erhalten Sie Unterstützung bei der Ausfertigung der Mietverträge und bleiben bezüglich der erzielbaren Mieten auf dem neuesten Stand.

Bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses sollten die gleichen Dinge beachtet werden wie beim Wohnung vermieten. Da Sie jedoch allein für die Außenanlagen, Gemeinschaftsbereiche etc. verantwortlich sind, kommt viel zusätzliche Arbeit auf Sie zu. Außerdem sollte es in Ihrem Interesse liegen, eine gute Mieterstruktur im Haus zu haben. So beugen Sie Fluktuation vor. Wie bei der Wohnungsvermietung in jedem Einzelfall auch, sollten Sie darauf achten, vermieterfreundliche Mietverträge aufzusetzen und die Pflege und Nutzung des Gartens sowie die Räumung der Gehwege und Reinigung der Gemeinschaftsbereiche nach Ihren Vorstellungen zu regeln. Sie müssen entscheiden, ob Sie die Arbeit unter allen Mietern aufteilen oder jemanden hiermit beauftragen.

Die Betreuung eines Mehrfamilienhauses und der Mietverhältnisse ist zeitintensiv und stressig. In vielen Fällen macht es Sinn, einen Verwalter hiermit zu beauftragen. Es wird ein Verwaltervertrag aufgesetzt, der maximal fünf Jahre Gültigkeit behält. Der Verwalter kümmert sich um die Betriebskostenabrechnungen, nach Absprache um das Erhöhen der Mieten und Eintreiben von Mietrückständen. Außerdem ist der Verwalter dafür verantwortlich, Handwerker zu organisieren, Angebote zu vergleichen, den Reinigungsservice zu bestellen und Beschwerden von Mietern zu bearbeiten. Die Arbeit des Verwalters wird mit einem Verwaltungshonorar entlohnt.

10. Mieteinnahmen aus Hausvermietung richtig versteuern

Grunderwerbsteuer Erhöhung

Die Einnahmen aus der Hausvermietung müssen selbstverständlich versteuert werden. Mieteinnahmen versteuern erfolgt (außer bei gewerblicher Vermietung) in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung. Kosten, die für die Vermietung entstanden sind, können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bewahren Sie also alle Unterlagen und Belege gut auf und geben Sie diese Ihrem Steuerberater. Haben Sie eine Hausverwaltung beauftragt, die sich um Ihr Mehrfamilienhaus kümmert, so sind natürlich auch diese Kosten steuerlich relevant.

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses entstehen häufig Verluste. Das kann sich positiv auf Ihre gesamte Steuerlast auswirken.

Beachten Sie beim Hausverkauf, dass Sie bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb des Hauses der Wertgewinn aus einem Verkauf im Rahmen der Spekulationssteuer versteuert werden muss.

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