Leibrente – 8 Punkte über die Immobilienleibrente

Wozu dient die Leibrente? Für viele ältere Menschen stellt die eigene Immobilie nahezu das gesamte Vermögen dar. Gleichzeitig ist die Rente häufig eher niedrig. Für manche Senioren ist es daher schwierig ist, die laufenden Kosten zu stemmen. Denn auch wenn Haus oder Wohnung möglicherweise bereits komplett abbezahlt sind und monatliche Darlehensraten wegfallen, bleibt ein nicht unerheblicher Kostenblock bestehen – etwa für Rücklagen, falls Reparaturen erforderlich sind. Auch wäre es vielfach sinnvoll, die Immobilie altersgerecht umzubauen. Was also tun, wenn Immobilieneigentümer nicht verkaufen und umziehen möchten? Eine Lösung bietet die so genannte Leibrente. Sie ermöglicht es Immobilienbesitzern, weiterhin in ihrem Eigenheim oder ihrer Wohnung zu leben und über eine monatliche Leibrente das laufende Einkommen aufzustocken.

Stark vereinfacht funktioniert das Konzept „Leibrente“ folgendermaßen: Die Immobilie wird verkauft und der Eigentümer erhält anstelle des Verkaufserlöses eine monatliche Rente. Abgesichert wird der Verkäufer über ein lebenslanges Wohnrecht (falls gewünscht) und eine Reallast, die im Grundbuch eingetragen wird.

1. Wozu dient die Immobilienleibrente?

Die Immobilienleibrente ist eine Möglichkeit, das in der Immobilie „gebundene“ Kapital flüssig zu machen, ohne aus Haus oder Wohnung ausziehen zu müssen. Gerade ältere Eigentümer, die eine vergleichsweise geringe Rente beziehen, haben häufig ihre gesamten Ersparnisse in die Immobilie gesteckt und verfügen daher oft nicht über Kapital, das sie beispielsweise für einen altersgerechten Umbau benötigen. Häufig ist es zudem so, dass ein Umzug im Alter nicht gewünscht ist. In solchen Fällen kann eine Leibrente eine Lösung bieten. Eine Immobilienleibrente wird häufig auch im Rahmen der Vermögensübertragung auf Familienangehörige vereinbart – etwa, indem Eltern ihren Kinder die Immobilie zu Lebzeiten (teilweise) übertragen und eine Leibrente vereinbaren.

Um auszuschließen, dass der Käufer dem Verkäufer ein zugesichertes Wohnrecht nachträglich entziehen will, wird dieses im Grundbuch eingetragen (es kann jedoch auch eine Leibrente ohne Wohnrecht vereinbart werden). Auch wird eine so genannte Reallast im Grundbuch vermerkt. Sie sichert den Verkäufer für den Fall ab, dass der Käufer mit der Leibrente in Verzug gerät. Er kann die Immobilie dann verwerten.

Gut zu wissen: Ein Immobilienverkauf auf Leibrente kann individuell gestaltet werden. Folgende Gestaltungsmöglichkeiten sind unter anderem denkbar:

• Es kann auch eine Leibrente ohne Wohnrecht vereinbart werden. Sie fällt dann höher aus, da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert.
• Es kann eine Einmalzahlung in beliebiger Höhe vereinbart werden – entweder beim Verkauf oder nach Ablauf einer vereinbarten Frist (siehe Punkt 5).
• Der Beginn der Leibrentenzahlungen zu einem späteren als dem Verkaufszeitpunkt kann vereinbart werden.
• Die Leibrente kann am Monatsanfang, Monatsende, quartalsweise oder auch (halb-)jährlich gezahlt werden.
• Die Leibrente muss nicht konstant ausfallen, sondern kann anfangs höher und dann niedriger ausfallen.
• Es kann auch eine verbundene Leibrente – beispielsweise für Ehepaare oder ein Elternteil mit Kind – vereinbart werden. Sie wird so lange gezahlt, bis der letzte der Begünstigten stirbt.
• Die Leibrente kann über eine Indexklausel um einen Inflationsschutz erweitert werden, indem sie jeweils entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreis-Index des Statistischen Bundesamts angepasst wird.

Anstelle des Wohnrechts kann auch ein Nießbrauchrecht vereinbart werden.

2. Wie funktioniert die Leibrente? Wie wird sie berechnet?

In welcher Höhe eine Leibrente gezahlt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab: So kommt es zum Einen darauf an, welchen Wert die Immobilie hat. Zum anderen spielt auch das Alter und das Geschlecht der Verkäufer eine Rolle. Ein weiterer Faktor für die Höhe der monatlichen Leibrente ergibt sich daraus, ob Verkäufer und Käufer neben der Leibrente eine Einmalzahlung vereinbart haben. Darüber hinaus beeinflussen weitere individuelle Absprachen wie etwa eine Rentengarantiezeit die Rentenhöhe. Diese besagt, dass die Leibrente nach dem Tod des Verkäufers für einen bestimmten Zeitraum an die Erben weitergezahlt wird. Wurde beispielsweise eine Rentengarantiezeit von zehn Jahren vereinbart und stirbt der Verkäufer nach einem Jahr, erhalten die Erben noch weitere neun Jahre die vereinbarte Leibrente. Diese Variante wird auch als verlängerte Leibrente oder Mindestzeitrente bezeichnet.

Um die Höhe der Leibrente zu ermitteln, sind diverse Angaben erforderlich:

• Kapitalwert-Vervielfältiger, um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln. Dieser ist in der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG enthalten und setzt eine Verzinsung von 5,5 Prozent fest voraus
• Zinssatz für die Verzinsung des zu verrentenden Kapitals
• Erzielbare Miete für die Immobilie
• Verkehrswert der Immobilie
• Alter und Geschlecht des Verkäufers
• Leibrentenfaktor gemäß Tabelle des Statistischen Bundesamts
• Zahlweise (beeinflusst den Leibrentenfaktor, Beispiel: Bei monatlich vorschüssiger Zahlweise und einer Verzinsung von drei Prozent ist der entsprechenden Leibrentenfaktor um 0,46322 Punkte zu reduzieren)

Die Berechnung der Leibrente erfolgt anhand dieser Daten in drei Schritten:

Schritt 1: Wert des lebenslangen Wohnrechts ermitteln

Wurde ein Wohnrecht vereinbart, muss hierfür zunächst der Wert ermittelt werden. Dieser ergibt sich wie folgt:
Jahresmiete x Vervielfältiger = Wert des lebenslangen Wohnrechts

Schritt 2: Ermittlung des Betrags, der in eine Rente umgewandelt wird

Im zweitens Schritt wird der Betrag ermittelt, der verrentet werden soll. Hierfür muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Die Formel lautet:

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag

Schritt 3: Leibrente ermitteln

Im letzten Schritt wird der Betrag, der in eine Rente umgewandelt werden soll, durch den so genannten Leibrentenfaktor dividiert:

zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

3. Was unterscheidet die Immobilienleibrente von einer Umkehrhypothek?

Wer seine Immobilie zu Geld machen und trotzdem in Haus oder Wohnung leben will, kann sich auch für eine Umkehrhypothek entscheiden. Auch sie führt dazu, dass man weiterhin in seiner Immobilie leben kann und gleichzeitig das monatliche Einkommen aufgestockt wird. Allerdings besteht ein entscheidender Unterschied: So wird die Immobilie bei der Umkehrhypothek nicht verkauft. Stattdessen nimmt der Eigentümer ein Immobiliendarlehen auf und der Darlehensgeber zahlt das Darlehen in monatlichen Raten aus. Die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit oder die Immobilie geht an den Kreditgeber.

Aus der Tatsache, dass die Immobilie bei einer Umkehrhypothek nicht den Eigentümer wechselt, ergibt sich ein weiterer wesentlicher Unterschied: Der bisherige Eigentümer bleibt auch weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Bei der Leibrente hingegen ist dies üblicherweise Sache des Käufers, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

4. Immobilienleibrente versus Immobilienverkauf – Vor- und Nachteile

Immobilieneigentümer, die sich die Frage stellen, ob eine Leibrente oder der Immobilienverkauf sinnvoller ist, sollten das Für und Wider beider Möglichkeiten sorgfältig abwägen. Unsere Übersicht über die wesentlichen Vor- und Nachteile bietet eine erste Orientierungshilfe:

5. Zeitrente & Leibrente – der Unterschied

Eine Leibrente kann wahlweise lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum – etwa 10 oder 15 Jahre – vereinbart werden. Im zweiten Fall ist dann von einer Zeitrente die Rede. Da die Zahlungen zeitlich klar eingegrenzt sind, fallen sie höher aus. Zudem hat der Käufer Klarheit darüber, wann er den Kaufpreis der Immobilie vollständig gezahlt haben wird. Bei der lebenslangen Rente besteht darüber Unsicherheit, weil nicht absehbar ist, wie lange der Verkäufer lebt und die Rente zu zahlen ist. Weitere Varianten sind:

• Höchstzeitrente/abgekürzte Leibrente: Wird für einen fest definierten Zeitraum gezahlt, endet mit dem Tod des Verkäufers. Beispiel: 20 Jahre Zeitrente vereinbart, Tod nach 10 Jahren – Rentenzahlung endet.
• Mindestzeitrente/verlängerte Leibrente: Wird für einen fest definierten Zeitraum gezahlt. Stirbt der Verkäufer vorzeitig, fließt die Rente bis zum Ende des Zeitraums an die Erben. Es handelt sich dann um eine Leibrente mit Rentengarantiezeit. Beispiel: 20 Jahre Zeitrente vereinbart, Tod nach 10 Jahren – Erben erhalten die Rente noch weitere 10 Jahre.

Eine weitere Variante, die dem Käufer eine Risikobegrenzung bietet, aber keine Zeitrente im eigentlichen Sinne ist: Dem Käufer kann nach Ablauf einer bestimmten Frist – beispielsweise 20 Jahre – das Recht auf eine Sonderzahlung eingeräumt werden. Leistet er diese, ist die Immobilie dann vollständig bezahlt.

6. Leibrente versteuern und absetzen – wie geht das?

Bei der Leibrente sind steuerliche Aspekte in zweierlei Hinsicht zu beachten: Zum einen für den Verkäufer und Leibrenten-Empfänger, zum anderen für den Käufer und Leibrenten-Zahler:

Steuerliche Aspekte für Verkäufer

Der Verkäufer und Leibrenten-Empfänger muss den Ertragsanteil der Leibrente versteuern, der sich anhand der Tabelle in § 22 Absatz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) ergibt. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt vom Alter ab: Wer 70 Jahre alt ist, muss beispielsweise 15 Prozent der Leibrente versteuern, wer 80 Jahre alt ist, zahlt Steuern auf einen Ertragsanteil von acht Prozent. Bei einer Leibrente von 1.000 Euro monatlich entspräche der Ertragsanteil in den genannten Fällen 150 beziehungsweise 80 Euro. Die Regelung gilt ausschließlich für lebenslange Rentenzahlungen. Bei Zeitrenten ist zu unterscheiden:

• Reine Zeitrente: Volle Versteuerung
• Abgekürzte Leibrenten (Höchstzeitrenten):

Hier wird der Ertragsanteil besteuert, der sich aus § 55 Absatz 1 Einkommensteuerdurchführungsverordnung (EStDV) ergibt.

Steuerliche Aspekte für Käufer

Käufer können den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Der teilweise Sonderausgabenabzug kommt für Kinder infrage, die eine Leibrente an ihre Eltern zahlen.

7. Haus mit Leibrente kaufen – Vor- und Nachteile

Eine Immobilie mit Leibrente zu kaufen kann in bestimmten Fällen eine Überlegung wert sein. Da der Käufer bei dieser Variante des Immobilienerwerbs kein Eigenkapital benötigt (sofern keine Einmalzahlung vereinbart wurde) und lediglich die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen muss, kann sie für diejenigen eine Option darstellen, die noch nicht genug Kapital für einen Immobilienkauf angespart haben. Sofern kein Immobilienkredit für die Zahlung der Leibrente erforderlich ist, kann diese Form des Immobilienerwerbs auch für Selbständige interessant sein, da sie häufig Schwierigkeiten haben, ein Immobiliendarlehen zu guten Konditionen zu erhalten.
Allerdings wird dieser Vorteil mit dem gravierenden Nachteil der Planungsunsicherheit erkauft. Denn ob der Immobilienerwerb auf diesem Wege sich als vorteilhaft oder sehr teuer erweist, hängt von der Lebensdauer des Verkäufers ab. Stirbt er vergleichsweise früh, „lohnt“ sich der Kauf. Lebt er deutlich länger als erwartet, zahlt der Käufer deutlich mehr als kalkuliert. Und der Gedanke, sozusagen auf den Tod des Verkäufers zu „wetten“, behagt nicht jedem Immobilieninteressenten. Dieses versicherungsmathematische Risiko lässt sich allerdings über eine individuelle Vertragsgestaltung begrenzen, indem beispielsweise...

• ...eine Zeitrente vereinbart wird
• ...der Käufer nach Ablauf einer vereinbarten Frist eine abschließende Sonderzahlung leisten kann

Allerdings muss beachtet werden, dass auch der Verkäufer ein Interesse daran hat, einen für sich vorteilhaften Vertrag abzuschließen. Er wird also versuchen, sich bei frühzeitigem Tod im Sinne seiner Angehörigen abzusichern, indem er beispielsweise eine Rentengarantiezeit vereinbaren will. Während dieses Zeitraums müsste der Käufer dann die Rente an die Hinterbliebenen weiterzahlen.

Zu beachten ist auch, dass der Verkäufer sich für den Fall absichern möchte, dass die Rente nicht gezahlt wird. Daher kann er beispielsweise darauf bestehen, dass der Käufer einen Bürgen stellt. Will der Käufer die Immobilie über einen Immobilienkredit finanzieren, kann es beim Eintrag der dazugehörigen Sicherheit im Grundbuch zu Problemen kommen. Der Grund: Auch der Verkäufer wird darauf drängen, dass seine Sicherheit in Form der Reallast im so genannten ersten Rang eingetragen wird. Der erste Rang ist deshalb von Bedeutung, weil er im Fall von Zahlungsschwierigkeiten gewährleistet, dass der Eingetragene bei der Verwertung der Immobilie zuerst berücksichtigt wird.

8. Kostenlose Beratung zum Hausverkauf mit Leibrente