Leibrente – 10 Punkte über die Immobilienleibrente

Die Leibrente bietet Eigentümern von Immobilien die Möglichkeit, ihr Haus oder ihre Wohnung gegen eine lebenslange Rente zu verkaufen. Dies ist jedoch ein Geschäft mit vielen Variablen. Wir stellen Ihnen die Leibrente einmal im Detail vor.

1. Leibrente: Immobilienverkauf gegen Rentenzahlungen

Viele Menschen malen sich das Wohnen im Alter in bunten Farben aus: lange Reisen in ferne Länder, gemütliche Sommertage im eigenen Garten oder ausgiebige Besuche von Museen oder Golfplätzen. Die gesetzliche Altersrente fällt jedoch deutlich geringer aus als das gewohnte Gehalt. Nach dem Übergang vom Berufs- ins Rentnerleben sinkt ohne private Vorsorge automatisch der Lebensstandard. Fallen dann noch hohe Zusatzkosten wie notwendige Reparaturen am Haus oder Ausgaben für altersgerechte Umbauten an, begleiten finanzielle Sorgen den Ruhestand. Wenn Sie sich als Ruheständler einen größeren finanziellen Spielraum wünschen, kann ein Immobilienverkauf auf Leibrente eine gute Lösung  bieten.

Die Leibrente, oder auch Immobilienleibrente, bezeichnet eine spezielle Art des Immobilienverkaufs. Hierbei veräußern Sie Ihre Immobilie an eine Privatperson oder an einen Anbieter von Leibrenten. Anders als bei klassischen Verkäufen wird der Verkaufspreis jedoch nicht in einem hohen Abschlag an Sie ausgezahlt, sondern in wiederkehrenden Teilzahlungen derselben Höhe. Als Zahlungsintervalle kommen monatliche, quartalsweise oder jährliche Überweisungen infrage. Diese regelmäßigen Rentenzahlungen erhalten Sie zusätzlich zu einer staatlichen Rente bis an Ihr Lebensende (§ 759 Bürgerliches Gesetzbuch).

Lebenslanges Wohnrecht in den „eigenen“ vier Wänden

Eine Leibrente setzt sich aus der lebenslang gezahlten Zusatzrente und der Möglichkeit auf ein lebenslanges Wohnen in den ehemals eigenen vier Wänden zusammen. Auf diese Weise können Senioren bis zu ihrem Ableben in ihrer gewohnten Umgebung bleiben. Die meisten Pflichten wie die Instandhaltung von Wohngebäude und Garten sowie die Zahlung von Grundstückssteuer und anderen Gebühren gehen in der Regel auf den neuen Eigentümer über. Im Gegenzug zahlt der Verkäufer eine monatliche Miete an den Käufer. Die Höhe der Miete wird von den gezahlten Rentenzahlungen abgezogen. Auf diese Weise werden Sie als ehemaliger Immobilieneigentümer zu einem lebenslangen Mieter im „eigenen“ Haus und erhalten eine Zusatzrente.

Kaufpreis und Rentenhöhe

Wie hoch der Kaufpreis für Ihre Immobilie ausfällt, hängt von deren Verkehrswert ab. In der Regel fällt der tatsächlich gezahlte Preis geringer aus, da Anbieter einen sogenannten „Risikoabschlag“ einberechnen. Aber worin liegt das Risiko bei einem Immobilienverkauf auf Leibrente?

Der Abschluss einer Leibrente ist eine Art Wette auf den Tod. Der Risikofaktor liegt hierbei in der Berechnung des Todeszeitpunkts des Rentenbegünstigten. Da dieser nicht im Voraus feststeht, muss die voraussichtliche Restlebenserwartung des Verkäufers anhand der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes geschätzt werden. Berücksichtigt die Leibrentenvereinbarung auch den Lebenspartner des Verkäufers, fließt dessen Lebenserwartung ebenfalls in die Kalkulation mit ein. Der Gesamtkaufpreis wird dann auf Einzelzahlungen aufgeteilt, die bis zum berechneten Todeszeitpunkt des Begünstigten reichen. Für die Höhe der Rentenzahlung gilt die einfache Regel: Je länger die Raten gezahlt werden müssen, desto geringer fallen diese aus. 

Weitere Informationen zur Berechnung und Höhe der Leibrente erhalten Sie auf unserer Seite "Leibrente berechnen". 

Risiken und Chancen der Immobilienverrentung

Bei dieser Art der Immobilienverrentung gehen beide Vertragsparteien ein Risiko ein, erhalten aber auch eine Chance: Lebt der Rentenbegünstigte länger als angenommen, erhält er weiterhin die Rentenzahlungen. Der Käufer muss in diesem Fall mehr bezahlen, als angenommen. Verstirbt der Begünstigte hingegen vor dem ermittelten Zeitpunkt, erhält der Käufer die Immobilie zu einem günstigeren Kaufpreis als ursprünglich vereinbart.

Damit der Zahlungszeitraum und das finanzielle Risiko für den Käufer überschaubar bleiben und die Ratenzahlungen eine gewisse Mindesthöhe erreichen, knüpfen die Leibrenten-Anbieter an den Kauf einer Immobilie ein Mindestalter des Verkäufers. Diese liegt in der Regel bei 65 Jahren. In Deutschland ist die Leibrente bisher jedoch eine eher unbekannte Art der Altersvorsorge. Sie gilt daher noch als Nischenprodukt.

2. Zeitrente und Umkehrhypothek: Varianten der Immobilienverrentung

Neben der Leibrente zählt auch die sogenannte „Zeitrente“ zu den gängigen Formen bei der Immobilienverrentung. Auch sie gewährt ein lebenslanges Wohnrecht sowie regelmäßig wiederkehrende Rentenzahlungen. Beide Modelle unterscheiden sich jedoch in der Dauer, in der die Rente ausbezahlt wird. Während der Begünstigte eine Leibrente bis zu seinem Lebensende erhält, einigen sich die Vertragsparteien bei einer Zeitrente auf einen festen Zeitpunkt, an dem die Zahlungsverpflichtung endet. Die Lebensdauer des Begünstigten spielt hierbei keine Rolle. Verstirbt er vor Auslauf der Zahlungen, gehen die ausstehenden Raten an die Erben. Diese können sich mit dem Käufer stattdessen auch auf eine hohe Einmalzahlung einigen, um den Immobilienverkauf abzuschließen. Durch die festgelegte Zeitspanne, in der das Geld fließt, birgt eine Zeitrente für beide Parteien kein finanzielles Risiko. Die vereinbarte Kaufsumme wird auf jeden Fall vollumfänglich ausbezahlt – nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Die Zeitrente bietet zudem verschiedene Variationen. Dazu zählen:

• aufgeschobene Zeitrente: Bei einer aufgeschobenen Zeitrente setzen die Zahlungen erst deutlich nach Vertragsabschluss ein. Das kann eine sinnvolle Vereinbarung sein, wenn der Leibrentenempfänger aktuell noch im Berufsleben steht und ein regelmäßiges Gehalt bezieht, sich aber für den Ruhestand rechtzeitig eine zusätzliche Einnahmequelle sichern möchte.
• Mindestzeitrente: Bei der Mindestzeitrente – diese wird auch als „verlängerte Leibrente“ bezeichnet – zahlt der Käufer so lange Raten, bis das Haus oder die Wohnung vollständig abbezahlt ist. Verstirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf des Zahlungszeitraums, leistet der Käufer die restlichen Zahlungen stellvertretend an dessen Erben.
• Höchstzeitrente: Bei der Höchstzeitrente – diese wird auch als „abgekürzte Leibrente“ bezeichnet – wird ein Zeitpunkt festgeschrieben, bis zu dem die Rentenzahlungen fließen. Danach enden diese; auch dann, wenn der Begünstigte noch lebt. Beim vorzeitigen Tod des Rentenberechtigten stellt der Käufer seine Zahlungen ebenfalls ein. Die ausstehende Restkaufsumme geht im Gegensatz zur Mindestzeitrente nicht an die Erben über.

3. Gute Gründe für einen Immobilienverkauf gegen Leibrente

Eine Leibrente kann in vielen Fällen eine sinnvolle Art darstellen, festgelegtes Vermögen zu verflüssigen und für verschiedene Zwecke zu nutze. Besonders oft wird die Immobilienverrentung für folgende Ziele verwendet:

• Hausverkauf für höheren Lebensstandard im Ruhestand
  Zusätzliche Einnahmen ermöglichen einen besseren Lebensstandard. Häufige Reisen, ein kostenintensives Hobby oder eine umfassende Gesundheitsfürsorge sind mit einer doppelten Rente eher möglich. Gleichzeitig entfallen die Kosten für Instandsetzung und Pflege der Immobilie. So lässt sich der Lebensstandard im Seniorenalter deutlich verbessern, ohne dabei auf das gewohnte Umfeld verzichten zu müssen.
• Leibrentenvermächtnis als Vorsorge für Hinterbliebene
  Als Immobilieneigentümer können Sie durch eine Leibrente sicherstellen, dass nach Ihrem Ableben Ihre Hinterbliebenen finanziell abgesichert sind und ggf. in dem verrenteten Haus oder der verrenteten Wohnung weiter wohnen können.
• Hausübergabe an nahestehende Personen
  Sie können Ihre Immobilie auch via Leibrente an Ihre Kinder oder an eine andere Person zu Lebzeiten übergeben. Diese zahlen Ihnen dann regelmäßig eine Rente und erhalten im Gegenzug die Immobilie. Der Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, da es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt.
• Aktive Erbgestaltung durch gezielte Verteilung der Erbmasse
  Möchten Sie Ihren Lebenspartner auch nach Ihrem Tod finanziell absichern, können Sie diesen mit einer Leibrente und einem lebenslangen Wohnrecht in Ihrem Zuhause vor möglichen Zugriffen der übrigen Erben schützen, die auf ihren Pflichtteil pochen. Auf diese Weise können Sie Ihren Nachlass aktiv gestalten. 
• Liquidität durch hohe Einmalzahlung
  Finanzinstitute gewähren Kunden im fortgeschrittenen Alter nur in Ausnahmefällen einen höheren Kredit. Benötigen Sie dennoch auf einen Schlag viel Geld, kann die Leibrente durch die Auszahlung einer hohen Einmalzahlung eine große Summe auf Ihr Konto spülen. Die Einmalzahlung wird dann jedoch vom Kaufpreis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung abgezogen – die Raten fallen folglich entsprechend geringer aus.

4. Für wen lohnt sich die Leibrente?

Die Leibrente kann sich für beide Vertragsparteien lohnen – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Der größte Vorteil des Käufers liegt darin, dass er keine hohe Summe Eigenkapital aufbringen oder einen Kredit aufnehmen muss, sondern die Immobilie in überschaubaren Raten über einen langen Zeitraum abbezahlen kann. So fallen zudem keine Zinsen an, die den Kaufpreis nach oben treiben.

• Der Erwerb von Wohneigentum per Leibrente eignet sich insbesondere für diejenigen, denen die Bank Kredite nur zu schlechten Konditionen bewilligt. Dieser Fall tritt häufig bei Selbstständigen ein. Sie verfügen in der Regel über schwer kalkulierbare Einnahmen. Aufgrund dieser Planungsunsicherheit schraubt die Bank bei der Kreditvergabe den Zinssatz hoch.

Als Verkäufer lohnt sich die Veräußerung der eigenen Immobilie auf Leibrente aus anderen Gründen:

• Wenn Sie keine Erben haben, können Sie so Ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen.
• Gewöhnlich fallen in höherem Alter mehr Kosten für die Gesundheitspflege an. Diese können Sie über die Zusatzrente besser decken.
• Sie können bis zu Ihrem Ableben in Ihrer gewohnten Umgebung wohnen und müssen nicht aus finanziellen Gründen eine kleinere Wohnung umziehen.
• Ist Ihre Immobilie noch nicht abbezahlt, sind Sie nach dem Eigentümerwechsel und dem Ablösen der Schulden – beispielsweise durch eine hohe Einmalzahlung – schuldenfrei.
• Dank der Zusatzrente können Sie im Seniorenalter einen höheren Lebensstandard pflegen.
• Über teure Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen an dem Haus müssen Sie sich keine Gedanken mehr machen. Der neue Eigentümer muss sowohl die Umsetzung in die Wege leiten als auch für die anfallenden Kosten aufkommen.

5. Besteuerung der Leibrente: Steuersatz hängt vom Alter ab

Eine Leibrente muss als zusätzlicher Ertrag mit maximal 18 Prozent versteuert werden. Welchen Steuersatz das Finanzamt auf den sogenannten „Ertragsanteil“ ansetzt, hängt von Ihrem Alter ab. Je älter Sie sind, desto weniger müssen Sie von Ihrer Leibrente für den Staat abzweigen.

Tabelle steuerpflichtige Ertragsanteile Leibrente laut Einkommenssteuergesetz (EStG) §22

6. Absicherung der Leibrente

Das größte Risiko beim Immobilienverkauf auf Leibrente ist die unzureichende Absicherung der Übereignung. Ist der Käufer zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig, benötigen Sie eine umfängliche Sicherheit, damit Sie Ihre Immobilie und den Anspruch auf Rentenzahlungen nicht verlieren. Auch als Käufer sollten Sie einige Vorkehrungen treffen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Beachten Sie folgende Punkte beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf auf Leibrente:

• Reallast im Grundbuch eintragen
  Besonders wichtig ist die Eintragung der Leibrente sowie das lebenslange Wohnrecht in das Grundbuch der Immobilie als Reallast – und zwar erstrangig! Der Rang im Grundbuch ist ausschlaggebend dafür, was bei einem Konflikt zwischen den Vertragsparteien bei der Verwertung der belasteten Immobilie vorrangig berücksichtigt werden muss. Dadurch sind Sie nach § 1105 BGB berechtigt, wiederkehrende Leistungen (nämlich die Zusatzrente sowie das dauerhafte Wohnrecht) aus der Immobilie zu beziehen.
• Auflassungsvormerkung sichert gegen Weiterverkauf ab
  Durch eine Auflassungsvormerkung, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, gehen Sie als Käufer sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert oder die Immobilie durch eine Hypothek belastet. Die Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer Veränderungen im Grundbuch vornehmen kann.
• Solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartner suchen
  Wenn Sie sich für einen Immobilienverkauf auf Leibrente entschieden haben, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um einen vertrauenswürdigen und langfristig zahlungskräftigen Käufer zu finden. Lesen Sie bei professionellen Anbietern sorgfältig die Bewertungen anderer Kunden im Internet, vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander oder lassen Sie sich vom Verbraucherschutz beraten.
• Lückenlosen Vertrag aufsetzen
  Da es sich bei dem Verkauf per Leibrente in Deutschland noch um ein Nischenprodukt handelt, fehlen in diesem Bereich standardisierte Vertragsentwürfe, die jede Eventualität berücksichtigen. Umso wichtiger ist es, dass Sie gemeinsam mit einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs auf Leibrente einen lückenlosen Vertrag ausarbeiten, der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definiert.
• Wertsicherheitsklausel gleicht wertmindernde Inflation aus
  Mit jedem Lebensjahr schreitet die Entwertung des Geldes schleichend voran. Um diese Inflationsrate auszugleichen und die Ratenzahlungen dem steigenden Preisniveau anzupassen, sollten Sie eine Wertsicherheitsklausel in Ihren Vertrag mit einfließen lassen. Hierfür können Sie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes heranziehen.

7. Leibrente Vertrag – diese Punkte sollten Sie beachten

Da es bisher keine Standardverträge für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt, kann der Vertrag individuell gestaltet werden. Damit sollten Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Experten beauftragen! Der Notar kümmert sich beim Amtsgericht um die dringend notwendigen Einträge in das Grundbuch der Immobilie. Die wichtigsten Punkte, die der Vertrag klären sollte, sind dagegen:

• Festlegen der Zuständigkeitsbereiche
• Wohnrecht
• Zahlungsmodalitäten
• Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühzeitigen Todes
• Wertsicherungsklausel
• Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts

8. Pflegefall: Rentenzahlungen bei Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts

Das Leben läuft nicht immer nach Plan. Tritt der Pflegefall ein und der Umzug in ein betreutes Seniorenheim lässt sich nicht mehr vermeiden, erhalten Sie weiterhin Ihre Zusatzrente. Gilt die Leibrente nur für Sie und nicht für Ihren Lebenspartner, der oder die in der verrenteten Immobilie weiterhin wohnen möchte, erlischt mit Ihrem Umzug das lebenslange Wohnrecht. Als Ausgleich für die vorzeitige Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts erhalten Sie eine finanzielle Abfindung. Wie hoch diese ausfällt, hält der Kaufvertrag fest.

Vermieten können Sie die Immobilie nach Ihrem Auszug trotz eines lebenslangen Wohnrechts nicht – es sei denn, Sie haben bei Vertragsabschluss ein Nießbrauchrecht erhalten.

9. Stellt Leibrente eine sinnvolle Altersvorsorge dar?

Für eine spezielle Seniorengruppe stellt die Leibrente eine gute Möglichkeit dar, den Lebensabend aktiv zu gestalten und sich von Geldsorgen zu befreien. Mit einem solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartner sichern Sie sich das lebenslange Wohnrecht in Ihren gewohnten vier Wänden, geben belastende Verantwortung – sowohl im organisatorischen als auch im finanziellen Bereichen – jedoch an den neuen Eigentümer ab. Zudem können Sie Ihren Lebenspartner bei dem Verkauf der Immobilie auf Leibrente mit einbeziehen und diesen bis über Ihren Tod hinaus umfangreich absichern.

10. Kostenlose Beratung und Berechnung der Leibrente

Sie überlegen Ihre Immobilie gegen Leibrente zu verkaufen? Lassen Sie sich von unseren Experten kompetent zum Thema Immobilienleibrente beraten und erhalten eine individuelle Berechnung der Leibrente. Füllen Sie dafür einfach das nachfolgende Formular aus. Einer unserer Experten meldet sich bei Ihnen.