Leibrente – Lohnt sich die Immobilienleibrente?

Die Leibrente ist eine Form der Immobilien-Rente, die Immobilieneigentümern die Möglichkeit bietet, ihr Haus oder ihre Wohnung gegen eine lebenslange Rente zu verkaufen und gleichzeitig darin wohnen zu bleiben. Dies ist jedoch ein Geschäft mit vielen Variablen. Wir stellen Ihnen die Leibrente im Detail vor.

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1. Definition: Was ist eine Leibrente?

Die Leibrente oder auch Immobilienleibrente bezeichnet eine spezielle Art des Immobilienverkaufs. Hierbei veräußern die Eigentümer ihre Immobilie an eine Privatperson oder einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter, bleiben jedoch bis zum Lebensende oder bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt dort wohnen. Den Kaufpreis erhalten die Verkäufer in Form wiederkehrenden Teilzahlungen derselben Höhe – in Form einer Rente. Auch die Vereinbarung einer höheren Einmalzahlung ist möglich. Die Rente kann monatlich, quartalsweise oder jährliche gezahlt werden – je nach Vereinbarung. Gesetzlich geregelt ist die Leibrente in § 759 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

2. Wie funktioniert eine Leibrente?

Das Prinzip der Immobilienleibrente: Durch den Verkauf gibt der ehemalige Eigentümer seine Rechte an der Immobilie ab, z.B. das Recht, die Immobilie später zu verkaufen. Im Gegenzug erhält er neben dem Kaufpreis in Form von regelmäßigen Rentenzahlungen ein Wohnrecht. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen.

Lebenslanges Wohnrecht in den „eigenen" vier Wänden

Das Wohnrecht bei der Leibrente ermöglicht es Senioren bis zu ihrem Ableben in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben. Die meisten Pflichten, wie die Instandhaltung von Wohngebäude und Garten sowie die Zahlung von Grundstückssteuer und anderen Gebühren, gehen in der Regel auf den neuen Eigentümer über. Die Verkäufer zahlen für das Wohnrecht zwar keine Miete im eigentlichen Sinne. Das Wohnrecht ist jedoch in den Rentenzahlungen eingepreist, d.h. die Rente ist um diesen Wert des Wohnrechts  verringert. Der Wohnwert wird anhand der statistisch voraussichtlichen Lebensdauer errechnet:

• Jahresmiete x geschätzte Lebensdauer des Empfängers (Vervielfältiger) = Wert des lebenslangen Wohnrechts

Der Wert des Wohnrechts kann mithilfe der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes nur geschätzt werden. Lebt der Verkäufer länger als angenommen in der Immobilie, bedeutet das einen finanziellen Vorteil für ihn: Der kalkulierte und vom Kaufpreis abgezogene Wohnwert lag dann niedriger als der tatsächlich beanspruchte Wohnwert. Lebt der Verkäufer kürzer als kalkuliert in der Immobilie, bedeutet dies umgekehrt einen finanziellen Vorteil für den Käufer. Damit der Zahlungszeitraum und das finanzielle Risiko für den Käufer überschaubar bleiben und die Ratenzahlungen eine gewisse Mindesthöhe erreichen, knüpfen die Leibrenten-Anbieter an den Kauf einer Immobilie ein Mindestalter des Verkäufers. Dieses liegt in der Regel bei 65-70 Jahren.

Kaufpreis und Rentenhöhe

Wie hoch der Kaufpreis ausfällt, hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab. Auch die voraussichtliche Lebensdauer der Bewohner und der sich daraus ergebenden Wert des Wohnrechts sind maßgeblich. Die vereinfachte Formel, um die Leibrente zu berechnen, lautet wie folgt:

• Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag

Für die Höhe des Kaufpreises gilt: Je länger die Bewohner voraussichtlich in der Immobilie wohnen bleiben, desto geringer fällt der Kaufpreis aus. Denn Wohnwert und Rentenzahlungen erhöhen sich durch eine lange Wohndauer, und diese „Kosten“ werden vom Verkaufspreis abgezogen. 

Details und Beispiele zur Berechnung der Höhe der Leibrente erhalten Sie auf unserer Seite "Leibrente berechnen".

3. Wann und für wen lohnt sich die Leibrente?

Wann ist für verkaufswillige Eigentümer ein Hausverkauf auf Rentenbasis sinnvoll und wann ein konventioneller Immobilienverkauf? Wem es um einen möglichst hohen Erlös aus dem Immobilienverkauf geht, der sollte Hausverkauf oder Wohnungsverkauf der konventionellen Art vorziehen. Denn die Immobilienleibrente lohnt sich vor allem für Eigentümer, die folgende Vorraussetzungen erfüllen:

• Die Eigentümer haben Kapitalbedarf.
• Sie möchten dennoch in ihrer Immobilie wohnen bleiben.
• Die Verkäufer möchten ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen, sie haben keine Erben oder wollen nicht vererben.

Aus den folgenden Gründen wählen Immobilienbesitzer außerdem häufig eine Leibrente:

• Aufstockung der Rente 
  
  Viele Eigentümer entscheiden sich für eine Leibrente, um ihre Rente aufzustocken und ihr Einkommensniveau zu erhöhen. Eine Leibrente ist kann daher eine sinnvolle Form der Altersvorsorge sein.

• Verantwortung abgeben
  Der neue Eigentümer muss sowohl die Umsetzung von Reparaturen und Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmenin in die Wege leiten als auch für die anfallenden Kosten aufkommen.

• Schuldenfreiheit
  Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, können Verkäufer nach dem Eigentümerwechsel etwa durch eine hohe Einmalzahlung als Teil der Leinrente ihre Restschuld auf einen Schlag begleichen.

• Hausübergabe an Kinder oder nahestehende Personen
  Verkäufer können Ihre Immobilie auch via Leibrente an ihre Kinder oder an eine andere Person zu Lebzeiten übergeben. Diese zahlen den Verkäufern dann regelmäßig eine Rente und erhalten im Gegenzug die Immobilie. Der Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, da es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt.

• Absicherung des Lebenspartners
  Wer den Lebenspartner oder die Lebenspartnerin auch nach dem Tod finanziell absichern möchte, kann dies mit einer Immobilienleibrente und einem lebenslangen Wohnrecht des Partners in der verrenteten Immobilien tun. Und das auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen.

4. Leibrenten-Modelle: Welche Formen der Immobilienverrentung gibt es?

Neben der Leibrente zählt auch die sogenannte Zeitrente zu den gängigen Formen der Immobilienverrentung.

• Die Leibrente garantiert ein lebenslanges Wohnrecht sowie lebenslange Rentenzahlungen.
• Auch die Zeitrente beinhaltet ein lebenslanges Wohnrecht. Die Rentenzahlungen erfolgen jedoch für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, z.B. 20 Jahre. Das bedeutet, das Ende des Wohnrechts ist nicht durch das Ableben des Rentenempfängers definiert. Die Zeitrente gibt es in verschiedenen Varianten: 

• aufgeschobene Zeitrente: Die Rentenzahlungen setzen erst einige Zeit nach Vertragsabschluss ein. Das kann eine sinnvolle Vereinbarung sein, wenn der Leibrentenempfänger noch im Berufsleben steht und ein regelmäßiges Gehalt bezieht, sich aber für den Ruhestand rechtzeitig eine zusätzliche Einnahmequelle sichern möchte.
• Mindestzeitrente oder verlängerte Leibrente: Der Käufer zahlt die Rente garantiert über einen vereinbarten Zeitraum, ggf. auch nach dem Tod des Rentenempfängers. Verstirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf des Zahlungszeitraums, leistet der Käufer die restlichen Zahlungen stellvertretend an dessen Erben.
• Höchstzeitrente oder abgekürzte Leibrente: Die Rente wird für einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Anschließend enden diese, und zwar auch dann, wenn der Begünstigte noch lebt. Beim vorzeitigen Tod des Rentenberechtigten stellt der Käufer seine Zahlungen ebenfalls ein. Die ausstehende Restkaufsumme geht im Gegensatz zur Mindestzeitrente nicht an die Erben über.

5. Wer zahlt eine Immobilien-Leibrente?

Wer eine Immobilie gegen Leibrentenzahlungen verkaufen möchte, kann zwischen unterschiedlichen Vertragspartnern tun: Als Zahler einer Leibrente kommen

• Privatpersonen,
• gewerbliche Anbieter (Unternehmen)
• oder Stiftungen in Frage.

Eine Privatperson zahlt die Leibrente

Häufig handelt es sich bei den Privatpersonen, die eine Immobilien-Leibrente zahlen, um Verwandte oder Bekannte der Verkäufer.

• Der Vorteil für Verkäufer: Sie haben häufig ein Vertrauensverhältnis zu den privaten Käufern. Vielen Eigentümern fällt es deshalb leichter, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden.
• Der Vorteil für private Käufer: Sie müssen für den Erwerb kein hohes Immobiliendarlehen bei einer Bank aufnehmen und Zinsen zahlen. Stattdessen zahlen sie über einen langen Zeitraum monatlich Rentenbeträge in überschaubarer Höhe an den Leibrentenempfänger (ggf. einen höheren Einmalbetrag). So können auch Privatleute ohne viel Eigenkapital die Mittel aufbringen. Zudem liegt die Kaufsumme von verrenteten Immobilien unterhalb des Verkehrswertes der Immobilie.
• Möglicher Nachteil: Privatpersonen könnten sich bezüglich ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit verkalkulieren. Auch wenn sich die persönlichen Lebensumstände ändern, kann das die finanzielle Situation stark negativ beeinflussen – und im schlechtesten Falle zu unregelmäßigen oder ausbleibenden Rentenzahlungen führen. 

Ein gewerblicher Anbieter / ein Unternehmen zahlt die Leibrente

Es gibt inzwischen mehrere Unternehmen auf dem deutschen Markt, die eine Leibrente zahlen. Die Anzahl ist jedoch noch überschaubar, weil das Modell in Deutschland, im Gegensatz zu anderen Ländern wie Frankreich, Großbritannien oder den USA, noch nicht so etabliert ist.

• Der Vorteil für Verkäufer bei einem Leibrenten-Vertrag mit einem Unternehmen: Gewerbliche Anbieter agieren sehr professionell; Vertragsgestaltung, Absicherung und alle zu bedenkenden Eventualitäten sind klar geregelt.
  Zudem können Eigentümer ein Angebot von mehreren Unternehmen einholen, diese vergleichen und das für sie beste Angebot auswählen.
• Möglicher Nachteil: Handelt es sich um ein noch nicht lange in der Branche tätiges Unternehmen, können Kunden dessen Seriosität und Zahlungsfähigkeit schlecht einzuschätzen. Aber: Agiert ein Leibrenten-Anbieter unzuverlässig und unseriös gegenüber Leibrentenempfängern, verbreitet sich sich dies nach einiger Zeit im Netz und auch der Verbraucherschutz warnt. Bei langjährigen Anbietern, die sich etablieren konnten, ist dieses Risiko daher deutlich geringer. 

Eine Stiftung zahlt die Immobilien-Leibrente

Einige wenige Stiftungen bieten in Deutschland ebenfalls eine Immobilienleibrente an, darunter die Malteser-Stiftung und die Stiftung Liebenau unter dem Namen "Zustifterrente".

• Der Vorteil für Verkäufer: Zwar sind auch Stiftungen gezwungen, genau zu kalkulieren und können kein "großzügigeres" Angebot als andere Anbieter machen. Jedoch nutzen die Stiftungen ihre Mittel für ein gesellschaftliches Engagement, das darauf abzielt, das Leben von älteren und behinderten Menschen zu verbessern. 
• Der Nachteil für Verkäufer, wenn eine Stiftung die Immobilien-Rente zahlt: Aufgrund der geringen Anzahl können nur wenige Anbieter verglichen werden.

6. Wie wird die Leibrente besteuert?

Von der Leibrente wird nur ein sogenannter Ertragsanteil besteuert: Das heißt, nur auf einen Anteil der Rente entfällt eine Steuer, und dieser Anteil ist abhängig vom Alter der Empfänger. Je älter sie sind, desto weniger Steuern entfallen auf die Leibrente: Ist bei einem 76-Jährigen noch ein Anteil der Leibrente von 10 Prozent steuerpflichtig, reduziert er sich bei 88- bis 91-Jährigen auf 4 Prozent und sinkt mit steigendem Alter weiter.

7. Wie ist die Leibrente abgesichert?

Das größte Risiko für Verkäufer bei der Immobilienverrentung ist eine Zahlungsunfähig- oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers. Jedoch gibt es Maßnahmen, die Verkäufer, aber auch Käufer beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf per Leibrente absichern:

• Reallast im Grundbuch eintragen
  Sowohl die Zahlung der Leibrente als auch das lebenslange Wohnrecht sollte in das Grundbuch der Immobilie als Reallast (geregelt in § 1105 BGB) eingetragen sein. Sind mehrere Rechte eingetragen, etwa auch eine Grundschuld, ist der Rang bzw. die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch ausschlaggebend dafür, wer bei einer Verwertung der Immobilie, etwa bei einer Zwangsversteigerung, vorrangig aus dem Erlös berücksichtigt wird.
• Auflassungsvormerkung sichert gegen Weiterverkauf ab
  Durch eine Auflassungsvormerkung, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, gehen Sie als Käufer sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert oder die Immobilie durch eine Hypothek belastet. Die Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer Veränderungen im Grundbuch vornehmen kann.
• Solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartner suchen
  Wenn Sie sich für einen Immobilienverkauf auf Leibrente entschieden haben, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um einen vertrauenswürdigen und langfristig zahlungskräftigen Käufer zu finden. Lesen Sie bei professionellen Anbietern sorgfältig die Bewertungen anderer Kunden im Internet, vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander oder lassen Sie sich vom Verbraucherschutz beraten.
• Lückenlosen Vertrag aufsetzen
  Da es sich bei dem Verkauf per Leibrente in Deutschland noch um ein Nischenprodukt handelt, fehlen in diesem Bereich standardisierte Vertragsentwürfe, die jede Eventualität berücksichtigen. Umso wichtiger ist es, dass Sie gemeinsam mit einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs auf Leibrente einen lückenlosen Vertrag ausarbeiten, der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definiert.
• Wertsicherheitsklausel gleicht wertmindernde Inflation aus
  Mit jedem Lebensjahr schreitet die Entwertung des Geldes schleichend voran. Um diese Inflationsrate auszugleichen und die Ratenzahlungen dem steigenden Preisniveau anzupassen, kann man eine Wertsicherheitsklausel in den Vertrag mit aufnehmen. Hierfür können Sie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes heranziehen.

8. Welche Punkte sollten im Vertrag stehen?

Da es bisher keine Standardverträge für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt, kann der Vertrag individuell gestaltet werden. Damit sollten Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Experten beauftragen! Der Notar kümmert sich beim Amtsgericht um die dringend notwendigen Einträge in das Grundbuch der Immobilie. Die wichtigsten Punkte, die der Vertrag klären sollte, sind dagegen:

• Festlegen der Zuständigkeitsbereiche
• Wohnrecht
• Zahlungsmodalitäten
• Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühzeitigen Todes
• Wertsicherungsklausel
• Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts
• Ggf. Nießbrauchrecht

9. Ratgeber Immobilien-Leibrente - Kostenlos PDF downloaden

Sie möchten als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer Ihre Rente aufstocken, aber dennoch in Ihren vier Wänden wohnen bleiben? Dann informieren Sie sich mit unserem kostenlosen Ratgeber Leibrente über alle wesentliche Aspekte der Leibrente: Welche Voraussetzungen gegeben sein sollten. Welches Aspekte bestimmen, wie hoch eine Leibrente ausfällt, wie man die Leibrente berechnet und welche Sicherheiten es für Sie als Verkäufer gibt. Mit Checklisten und Vergleich: Verkauf auf Rentenbasis oder regulärer Immobilienverkauf - was lohnt sich für Sie?