Die Leibrente – Sinnvoll oder nicht?

Das eigene Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Mit der Leibrente können Sie diesen Wunsch umsetzen: Das Eigenheim wird gegen eine lebenslange Rente verkauft, gleichzeitig können Sie als Verkäufer darin wohnen bleiben. Dies ist jedoch ein Geschäft mit vielen Variablen. Wir stellen Ihnen die Immobilienleibrente im Detail vor.

» Leibrente: Wie hoch ist Ihre individuelle Immobilien-Leibrente? Hier erfahren Sie es!

1. Definition: Was ist eine Leibrente?

Definition: "Unter Leibrente versteht man eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem im Leibrenten-Vertrag vereinbarten Zeitpunkt an den Leibrenten-Empfänger gezahlt wird. Gesetzlich geregelt ist die Leibrente in § 759 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)."

Es handelt sich also um eine spezielle Art des Immobilienverkaufs. Immobilieneigentümer veräußern ihre Immobilie an eine Privatperson oder einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter, bleiben jedoch meist bis zum Lebensende oder bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt dort wohnen. Den Kaufpreis erhalten die Verkäufer als wiederkehrende Teilzahlungen – in Form einer Rente. Auch die Vereinbarung einer höheren Einmalzahlung ist möglich. Die Rente kann monatlich, quartalsweise oder jährlich gezahlt werden – je nach vertraglicher Vereinbarung. 

2. Wann und für wen lohnt sich die Leibrente?

Die Verrentung von Immobilien ist ein "Hausverkauf auf Rentenbasis" und für ältere Immobilienbesitzer ab 70 Jahren gedacht, die den Wert des Hauses oder Wohnung in eine Zusatzrente umwandeln möchten. Wem es jedoch um einen hohen Erlös aus dem Immobilienverkauf geht, der sollte einen direkten Verkauf der Immobilie der Leibrente vorziehen. Denn die Immobilienrente lohnt sich vor allem für Eigentümer aus folgenden Gründen: 

• Kapitalbedarf: Die Eigentümer benötigen eine hohe Einmalzahlung (hier ist zum Beispiel die Umkehrhypothek eine gute Wahl) oder möchten ihre Rente aufstocken und ihr Einkommensniveau erhöhen. Eine Leibrente kann daher eine sinnvolle Form der zusätzlichen Altersvorsorge sein.
• Immobilie verkaufen und dennoch wohnen bleiben: Die Verkäufer möchten in der Immobilie wohnen bleiben, da die Freunde und/oder Familie ganz in der Nähe wohnen. Zudem passt das Lebensumfeld wie zum Beispiel die gute Infrastruktur und ärztliche Versorgung. Dann ist diese Form der Immobilienverrentung oft eine gute Möglichkeit. 
• Keine Erben vorhanden: Die Verkäufer möchten ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen, da keine Erben vorhanden sind, oder sie wollen nicht an diese vererben.
• Die Immobilie ist möglichst schuldenfrei: Für eine Leibrente kommen nur Häuser oder Wohnungen in Frage, die möglichst nicht mehr mit Immobiliendarlehen belastet sind. Eine Restschuld in Höhe von etwa 20% des Immobilienwertes ist jedoch für viele Leibrenten-Anbieter noch akzeptabel. 
• Verantwortung abgeben: Sofern es vertraglich nicht anders geregelt ist, kommt der Käufer nach Vertragsabschluss für die Instandhaltung der Immobilie auf. So muss dieser sowohl die Umsetzung von Reparaturen und Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen in die Wege leiten sowie auch für die anfallenden Kosten aufkommen. 
• Leibrente in der Familie: Die Verkäufer können Ihre Immobilie auch via Leibrente an ihre Kinder oder an eine andere Person zu Lebzeiten übergeben. Diese zahlen den Verkäufern dann regelmäßig eine Rente und erhalten im Gegenzug die Immobilie. Der Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, da es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt.
• Absicherung des Lebenspartners: Wer den Lebenspartner oder die Lebenspartnerin auch nach dem Tod finanziell absichern möchte, kann dies mit einer Immobilienverrentung und einem lebenslangen Wohnrecht des Partners in der verrenteten Immobilie tun. Und das auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen.

3. Wie funktioniert der Immobilienverkauf auf Leibrente?

Das Prinzip der Immobilienleibrente erklärt sich wie folgt: Der Immobilieneigentümer verkauft das Haus oder die Wohnung. Im Gegenzug erhält dieser den Kaufpreis in Form einer monatlichen Rente auch ein - meist lebenslanges - Wohnrecht. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Je älter die Immobilienverkäufer, um so höher der Betrag, der aus der Leibrente erzielt werden kann. Es kann eine einmalige Abschlagszahlung zu Beginn der Laufzeit vereinbart werden. Dadurch reduziert sich jedoch die monatliche Immobilienrente. Unsere Grafik veranschaulicht Ihnen die Funktionsweise: 

» Kaufpreis und Höhe der Leibrente

Wie hoch der Kaufpreis ausfällt, hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab. Auch die voraussichtliche Lebensdauer der Bewohner und der sich daraus ergebende Wert des Wohnrechts sind maßgeblich. Die vereinfachte Formel, um die Leibrente zu berechnen, lautet wie folgt:

• Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag

Für die Höhe des Kaufpreises gilt: Je länger die Bewohner voraussichtlich in der Immobilie wohnen bleiben, desto geringer fällt der Kaufpreis aus. Denn Wohnwert und Rentenzahlungen erhöhen sich durch eine lange Wohndauer, und diese „Kosten“ werden vom Verkaufspreis abgezogen. Details und Beispiele zur Berechnung erhalten Sie auf unserer Seite "Leibrente berechnen".

» Was geschieht im Todesfall des Rentenberechtigten? 

Verstirbt der Leibrentennehmer, dann endet auch die Pflicht zur Zahlung der Rente. Wurde jedoch eine Zeitrente vereinbart und eine bestimmte Laufzeit festgelegt, dann muss der Käufer weitere Rentenzahlungen an die Erben leisten. 

4. Haus verkaufen und darin wohnen bleiben: Welche Modelle gibt es?

Neben der Leibrente zählt auch die sogenannte Zeitrente zu den gängigen Formen der Immobilienverrentung. Die Leibrente garantiert ein lebenslanges Wohnrecht sowie lebenslange Rentenzahlungen. Bei der Zeitrente erfolgen die Rentenzahlungen jedoch für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, zum Beispiel für 20 Jahre. Dennoch beinhaltet auch die Zeitrente ein lebenslanges Wohnrecht. Die Zeitrente gibt es in drei verschiedenen Varianten: 

• aufgeschobene Zeitrente: Die Rentenzahlungen setzen erst einige Zeit nach Vertragsabschluss ein. Das kann eine sinnvolle Vereinbarung sein, wenn der Leibrentenempfänger noch im Berufsleben steht und ein regelmäßiges Gehalt bezieht, sich aber für den Ruhestand rechtzeitig eine zusätzliche Einnahmequelle sichern möchte.
• Mindestzeitrente oder verlängerte Leibrente: Der Käufer zahlt die Rente garantiert über einen vereinbarten Zeitraum, ggf. auch nach dem Tod des Rentenempfängers. Verstirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf des Zahlungszeitraums, leistet der Käufer die restlichen Zahlungen stellvertretend an dessen Erben.
• Höchstzeitrente oder abgekürzte Leibrente: Die Rente wird für einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Anschließend enden diese, und zwar auch dann, wenn der Begünstigte noch lebt. Beim vorzeitigen Tod des Rentenberechtigten stellt der Käufer seine Zahlungen ebenfalls ein. Die ausstehende Restkaufsumme geht im Gegensatz zur Mindestzeitrente nicht an die Erben über.

5. Immobilienverrentung: Anbieter von Leibrenten im Überblick

Wer eine Immobilie gegen Verrentung verkaufen möchte, kann zwischen unterschiedlichen Vertragspartnern wählen: Als Zahler einer Leibrente kommen

• gewerblicher Anbieter (Unternehmen),
• Stiftungen 
• oder Privatpersonen in Frage.

» Ein gewerblicher Anbieter/Unternehmen

Es gibt inzwischen mehrere Unternehmen auf dem deutschen Markt, die Leibrenten anbieten. Die Anzahl ist jedoch noch überschaubar, da das Modell in Deutschland noch nicht so etabliert ist. 

• Der Vorteil für Verkäufer bei einem Leibrenten-Vertrag mit einem Unternehmen: Gewerbliche Anbieter agieren sehr professionell; Vertragsgestaltung, Absicherung und alle zu bedenkenden Eventualitäten sind klar geregelt.
  Zudem können Eigentümer ein Angebot von mehreren Unternehmen einholen, diese vergleichen und das für sie beste Angebot auswählen.
• Möglicher Nachteil: Handelt es sich um ein noch nicht lange in der Branche tätiges Unternehmen, können Kunden dessen Seriosität und Zahlungsfähigkeit schlecht einzuschätzen. Aber: Agiert ein Leibrenten-Anbieter unzuverlässig und unseriös, verbreitet sich dies nach einiger Zeit im Netz und auch der Verbraucherschutz warnt. Bei langjährigen Anbietern, die sich etablieren konnten, ist dieses Risiko daher deutlich geringer. 

» Eine Stiftung zahlt die Immobilien-Leibrente

Einige wenige Stiftungen bieten in Deutschland ebenfalls eine Immobilienleibrente an, darunter die Malteser-Stiftung und die Stiftung Liebenau unter dem Namen "Zustifterrente".

• Der Vorteil für Verkäufer: Zwar sind auch Stiftungen gezwungen, genau zu kalkulieren und können kein "großzügigeres" Angebot als andere Anbieter machen. Jedoch nutzen die Stiftungen ihre Mittel für ein gesellschaftliches Engagement, das darauf abzielt, das Leben von älteren und behinderten Menschen zu verbessern. 
• Der Nachteil für Verkäufer, wenn eine Stiftung die Immobilien-Rente zahlt: Aufgrund der geringen Anzahl können nur wenige Anbieter verglichen werden.

» Anbieter ist eine Privatperson

Häufig handelt es sich bei den Privatpersonen, die eine Immobilien-Leibrente zahlen, um Verwandte oder Bekannte der Verkäufer. Hier spielt somit die Leibrente innerhalb der eigenen Familie eine Rolle. 

• Der Vorteil für Verkäufer: Sie haben häufig ein Vertrauensverhältnis zu den Käufern. Vielen Eigentümern fällt es deshalb leichter, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden.
• Der Vorteil für private Käufer: Sie müssen für den Erwerb kein hohes Immobiliendarlehen bei einer Bank aufnehmen und Zinsen zahlen. Stattdessen zahlen sie über einen langen Zeitraum monatlich Rentenbeträge in überschaubarer Höhe an den Rentenempfänger (ggf. einen höheren Einmalbetrag). So können auch Privatleute ohne viel Eigenkapital die Mittel aufbringen. Zudem liegt die Kaufsumme von verrenteten Immobilien unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie.
• Möglicher Nachteil: Privatpersonen könnten sich bezüglich ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit verkalkulieren. Auch wenn sich die persönlichen Lebensumstände ändern, kann das die finanzielle Situation stark negativ beeinflussen – und im schlechtesten Falle zu unregelmäßigen oder ausbleibenden Rentenzahlungen führen. 

6. Die Immobilienleibrente: Welche Vor- und Nachteile hat die Leibrente?

» Vor- und Nachteile für den Verkäufer im Überblick: 

» Vor- und Nachteile für den Käufer im Überblick: 

7. Leibrente und die Steuer: Ist die Leibrente steuerlich absetzbar?

Als Käufer einer Leibrenten-Immobilie können Sie Rentenzahlungen in voller Höhe als Sonderausgaben abziehen (§ 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG). Auch können die Käufer den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Der teilweise Sonderausgabenabzug kommt für Kinder infrage, die eine Immobilienrente an ihre Eltern zahlen. Somit sind die Zahlungen für den Käufer steuerlich absetzbar.

Der Empfänger der Rentenzahlungen muss diese als "sonstige Einkünfte" in einer Steuererklärung angeben (§ 22 Nr. 1a EStG). Von der Leibrente wird nur ein sogenannter Ertragsanteil besteuert: Das heißt, nur auf einen Anteil der Rente entfällt eine Steuer, und dieser Anteil ist abhängig vom Alter der Empfänger. Je älter sie sind, desto weniger Steuern entfallen auf die Leibrente: Ist bei einem 76-Jährigen noch ein Anteil der Leibrente von 10 Prozent steuerpflichtig, reduziert er sich bei 88- bis 91-Jährigen auf 4 Prozent und sinkt mit steigendem Alter weiter.

8. Die Leibrente absichern - welche Möglichkeiten gibt es das Risiko zu minimieren?

Das größte Risiko für Verkäufer bei der Immobilienverrentung ist eine Zahlungsunfähig- oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers. Jedoch gibt es Maßnahmen, die Verkäufer - aber auch Käufer - beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf per Leibrente absichern:

• Reallast im Grundbuch eintragen
  Sowohl die Zahlung der Leibrente als auch das lebenslange Wohnrecht sollte in das Grundbuch der Immobilie als Reallast (geregelt in § 1105 BGB) eingetragen sein. Sind mehrere Rechte eingetragen, etwa auch eine Grundschuld, ist der Rang bzw. die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch ausschlaggebend dafür, wer bei einer Verwertung der Immobilie, etwa bei einer Zwangsversteigerung, vorrangig aus dem Erlös berücksichtigt wird.
• Auflassungsvormerkung sichert gegen Weiterverkauf ab
  Durch eine Auflassungsvormerkung, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, gehen Sie als Käufer sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert oder die Immobilie durch eine Hypothek belastet. Die Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer Veränderungen im Grundbuch vornehmen kann.
• Solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartner suchen
  Wenn Sie sich für einen Immobilienverkauf auf Leibrente entschieden haben, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um einen vertrauenswürdigen und langfristig zahlungskräftigen Käufer zu finden. Lesen Sie bei professionellen Anbietern sorgfältig die Bewertungen anderer Kunden im Internet, vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander oder lassen Sie sich vom Verbraucherschutz beraten.
• Lückenlosen Vertrag aufsetzen
  Da es sich bei dem Verkauf per Leibrente in Deutschland noch um ein Nischenprodukt handelt, fehlen in diesem Bereich standardisierte Vertragsentwürfe, die jede Eventualität berücksichtigen. Umso wichtiger ist es, dass Sie gemeinsam mit einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs auf Leibrente einen lückenlosen Vertrag ausarbeiten, der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definiert.
• Wertsicherheitsklausel gleicht wertmindernde Inflation aus
  Mit jedem Lebensjahr schreitet die Entwertung des Geldes schleichend voran. Um diese Inflationsrate auszugleichen und die Ratenzahlungen dem steigenden Preisniveau anzupassen, kann man eine Wertsicherheitsklausel in den Vertrag mit aufnehmen. Hierfür können Sie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes heranziehen.

9. Der Leibrenten-Vertrag: Welche Punkte sollten im Vertrag stehen?

Da es bisher keine Standardverträge für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt, kann der Vertrag individuell gestaltet werden. Damit sollten Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Experten beauftragen! Der Notar kümmert sich beim Amtsgericht um die dringend notwendigen Einträge in das Grundbuch der Immobilie. Die wichtigsten Punkte, die der Vertrag klären sollte, sind dagegen:

• Festlegen der Zuständigkeitsbereiche
• Wohnrecht
• Zahlungsmodalitäten
• Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühzeitigen Todes
• Wertsicherungsklausel
• Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts
• Ggf. Nießbrauchrecht

10. Ratgeber Immobilien-Leibrente - laden Sie unser kostenfreies PDF herunter

Sie möchten als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer Ihre Rente aufstocken, aber dennoch in Ihren vier Wänden wohnen bleiben? Dann informieren Sie sich mit unserem kostenlosen Ratgeber Leibrente über alle wesentlichen Aspekte zu dieser Art der Immobilienverrentung: Welche Voraussetzungen gegeben sein sollten. Welche Aspekte bestimmen, wie hoch sie ausfällt, wie man die Leibrente berechnet und welche Sicherheiten es für Sie als Verkäufer gibt. Mit Checklisten und Vergleich: Verkauf auf Rentenbasis oder regulärer Immobilienverkauf - was lohnt sich für Sie?