Immobilien Leibrente – Definition, Steuer, Vor- und Nachteile

Das eigene Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Mit der Leibrente ist das möglich: Dabei wird das Eigenheim gegen eine lebenslange oder zeitweise Rente verkauft, aber der Verkäufer kann darin wohnen bleiben. Wir zeigen Ihnen, was eine Leibrente genau ist, wann sie sinnvoll erscheint und was Sie dabei beachten sollten.

Bei einer Leibrente verkaufen Sie als Eigentümer ihre Immobilie, bleiben jedoch in der Regel bis zum Lebensende darin wohnen. Der Käufer verpflichtet sich, den Kaufpreis als regelmäßige Teilzahlungen (Rente) an den Verkäufer zurückzuzahlen. Der große Vorteil: Sie können bis zu Ihrem Lebensende oder einem festgelegten Zeitpunkt in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.

Potenzielle Käufer können dabei sowohl Privatpersonen als auch gewerbliche Anbieter oder Stiftungen sein. Der vereinbarte Kaufpreis wird dabei als regelmäßige Teilzahlung in Form einer Rente monatlich, quartalsweise oder jährlich beglichen. Hier kommt es darauf an, was Sie mit dem Käufer vertraglich vereinbart haben. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 759ff. ist die Leibrente gesetzlich geregelt.

Der Hausverkauf auf Leibrente klingt auf den ersten Blick vielleicht kompliziert, ist aber einfach zu erklären:

• Schritt 1: Der Immobilieneigentümer verkauft das Haus oder die Wohnung zunächst wie bei einem regulären Immobilienverkauf.
• Schritt 2: Der Kaufpreis dafür wird jedoch nicht auf einen Schlag, sondern in Form einer monatlichen Rente bezahlt.
• Schritt 3: Der Verkäufer erhält im Gegenzug dazu entweder ein lebenslanges (oder zeitlich begrenztes) Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen.
• Schritt 4: Es kann außerdem eine einmalige Abschlagszahlung zu Beginn der Laufzeit vereinbart werden. Dadurch reduziert sich jedoch die monatliche Immobilienrente.

Die folgende Grafik macht das Prinzip der Immobilienleibrente deutlich: 

Wie hoch fällt die Leibrente für eine Immobilie aus?

Wenn Sie Ihre Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente verkaufen wollen, spielt die Höhe der Leibrente eine wichtige Rolle. Diese ist wiederum von verschiedenen Faktoren abhängig:

Faktor 1: Der Wert der Immobilie

Die Höhe der Leibrente wird in besonderem Maße vom Wert Ihrer Immobilie bestimmt. Eine begehrte Immobilie in der Hamburger City mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro erlaubt ganz andere Rentenzahlungen als ein kleines Haus in ländlichen Regionen für 200.000 Euro.

Faktor 2: Die Rentendauer

Neben dem Immobilienwert ist auch die Rentendauer ein sehr wichtiger Einflussfaktor für die Höhe Ihrer Leibrente. In Bezug auf die Rentendauer gibt es hauptsächlich zwei große Modelle:

• Die lebenslange Leibrente (Leibrente): Hier erhalten Sie vom Käufer bis an Ihr Lebensende die vereinbarte Rentenzahlung. Der Käufer selbst wird dabei als mögliche Rentendauer den Zeitraum anrechnen, der zwischen dem Verkauf und der statistischen Lebenserwartung liegt. Da dies natürlich mit Unsicherheiten belegt ist, werden mitunter Risikoabschläge vorgenommen.

• Die zeitlich fixierte Leibrente (Zeitrente): Bei dieser Variante wird die Rentenzahlung auf einen vorher festgelegten Zeitraum begrenzt. Je nach vertraglicher Vereinbarung können diese Zeitspannen zwischen 10 und 25 Jahren sein. Es gibt heute deutlich mehr Anbieter, die eine Immobilienverrentung per Zeitrente anbieten als eine echte lebenslange Leibrente.

Faktor 3: Die eingeräumten Rechte

Den dritten wichtigen Wertfaktor für die Leibrente stellen die eingeräumten Rechte für Sie als Verkäufer dar. Hierzu lässt sich festhalten: Ein reines Wohnrecht ist dabei deutlich günstiger als ein sogenanntes Nießbrauchrecht. Letzteres ermöglicht es Ihnen nämlich auch, die Immobilie weiterzuvermieten, wenn Sie beispielsweise in eine Seniorenresidenz ziehen. Loten Sie also für sich aus, ob ein reines Wohnrecht für Sie ausreichend ist oder ob Sie lieber ein Nießbrauchrecht benötigen.

Die eingeräumten Rechte werden am Ende bewertet und vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Dies mindert wiederum die mögliche Leibrente.

Die vereinfachte Formel, um die Leibrente zu berechnen, lautet wie folgt:

• Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag

Verstirbt der Leibrentennehmer, endet auch die Pflicht zur Zahlung der Rente. Wurde jedoch eine Zeitrente vereinbart und eine bestimmte Laufzeit festgelegt, muss der Käufer weitere Rentenzahlungen an die Erben leisten. 

Leibrente bedeutet, dass die Immobilie "verrentet" wird. Dieser "Hausverkauf auf Rentenbasis" ist also in erster Linie für ältere Immobilienbesitzer ab 70 Jahren gedacht. Der Grund: Sie können aufgrund des höheren Alters aus dem Verkauf gegen Leibrente eine besonders attraktive Zusatzrente erzielen, da die kalkulierte Rentendauer eher niedrig angesetzt wird.

Der größte Vorteil liegt allerdings darin, dass Sie trotz Immobilienverkauf weiter in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen können.

Außerdem kommen nur Immobilien infrage, die möglichst nicht mehr mit Immobiliendarlehen belastet sind. Eine Restschuld in Höhe von etwa 20 Prozent des Immobilienwertes ist jedoch für viele Leibrenten-Anbieter noch akzeptabel. 

Hier der Überblick über die möglichen Gründe für eine Immobilien-Leibrente:

• Immobilie verkaufen und dennoch wohnen bleiben: Sie möchten als Verkäufer durch die Leibrente in der Immobilie wohnen bleiben, da Ihnen zum Beispiel das Umfeld vertraut ist und Freunde oder Familie ganz in der Nähe wohnen. Genau dann ist diese Form der Immobilienverrentung in vielen Fällen eine gute Möglichkeit.

• Kapital erhalten ohne neue Schulden: Sie benötigen als Eigentümer eine hohe Einmalzahlung oder möchten Ihre Rente aufstocken. Eine Leibrente kann in diesen Fällen eine sinnvolle Form der zusätzlichen Altersvorsorge sein. Sie erhalten also Geld, ohne dafür Schulden machen zu müssen.

• Keine Erben vorhanden: Sie möchten ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen, da es keine Erben gibt oder Sie an diese nicht vererben wollen.

• Verantwortung abgeben: Meistens ist es bei der Leibrente per Vertrag geregelt, dass der Käufer für Reparaturen, Sanierungen oder Instandhaltungsarbeiten aufkommen muss. Was dies betrifft, sind Sie als Verkäufer also nicht mehr für die Immobilie verantwortlich.

• Doch Achtung: Potenzielle Käufer preisen offensichtlichen Instandhaltungsbedarf schon in den möglichen Verkaufspreis und damit die Rentenhöhe ein.

• Schenkungssteuer sparen: Sie können ihre Immobilie auch per Leibrente an ihre Kinder oder an eine andere Person übergeben. Diese zahlen Ihnen dann regelmäßig eine Rente und erhalten dafür die Immobilie. Der Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, da es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt. Sie sollten hierbei allerdings einen marktgerechten Preis abrufen, da das Finanzamt sonst doch noch eine Teilschenkung unterstellen kann.

• Absicherung des Lebenspartners: Wenn Sie Ihren Lebenspartner oder die Lebenspartnerin auch nach dem Tod finanziell absichern möchten, können Sie dies mit einer Immobilienverrentung erreichen. Dabei wird ein lebenslanges Wohnrecht in der verrenteten Immobilie festgeschrieben. Und das auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen.

Es gibt mehrere Formen der Immobilienverrentung, um das Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben. Neben der hier erläuterten Leibrente gibt es auch die sogenannte Zeitrente, die Umkehrhypothek und den Teilverkauf. Die Alternativen im Überblick:

Zeitrente

Während es bei der Leibrente um ein lebenslanges Wohnrecht sowie lebenslange Rentenzahlungen geht, erfolgen die Rentenzahlungen bei der Zeitrente für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum. Beispiele sind hierbei 10 oder 20 Jahre. Dennoch beinhaltet auch die Zeitrente ein lebenslanges Wohnrecht.

Die Zeitrente gibt es in drei verschiedenen Varianten: 

• aufgeschobene Zeitrente: In diesem Modell setzen die Rentenzahlungen erst einige Zeit nach Vertragsabschluss ein. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie als Leibrentenempfänger noch arbeiten und ein regelmäßiges Gehalt beziehen. In diesem Fall beginnt die Rentenzahlung erst mit dem Renteneintritt und bietet zusätzliche Einnahmen.

• Mindestzeitrente oder verlängerte Leibrente: Der Käufer zahlt hierbei die Rente garantiert über einen vereinbarten Zeitraum, ggf. auch über den Tod des Rentenempfängers hinaus. Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf des Zahlungszeitraums, gehen die restlichen Zahlungen stellvertretend an dessen Erben.

• Höchstzeitrente oder abgekürzte Leibrente: Diese Variante der Immobilien-Rente wird für einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Das heißt: Die Zahlung endet auch dann, wenn der Begünstigte noch lebt. Beim vorzeitigen Tod des Rentenberechtigten stellt der Käufer seine Zahlungen ebenfalls ein. Die ausstehende Restkaufsumme geht im Gegensatz zur Mindestzeitrente nicht an die Erben.

Umkehrhypothek

Die sogenannte Umkehrhypothek ist ein weiteres Modell der Immobilienverrentung. Anders als die Leibrente und die Zeitrente wird die Umkehrhypothek mit einem Kreditinstitut abgeschlossen. Die Immobilie wird bei der Umkehrhypothek nicht verkauft, sondern mit einem Kredit beliehen.

Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkaufen die Eigentümer einer Immobilie nur einen Teil ihres Hauses oder ihrer Wohnung, in der Regel an einen gewerblichen Anbieter. Abgesichert ist der Verkauf durch ein Nießbrauchrecht. Das heißt: Der bisherige Eigentümer kann in der Immobilie wohnen bleiben oder die Erträge daraus ziehen. Allerdings muss er ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen, das etwa einer Mietzahlung gleichkommt. Auch muss der bisherige Eigentümer weiterhin für Reparaturen und Instandhaltungen aufkommen.

Die Formen der Immobilienverrentung auf einen Blick:

Wer eine Immobilie gegen Verrentung verkaufen möchte, kann zwischen unterschiedlichen Vertragspartnern wählen: Als Zahler einer Leibrente kommen gewerbliche Anbieter (Unternehmen), Stiftungen oder Privatpersonen infrage.

• Gewerblicher Anbieter bzw. Unternehmen

Es gibt inzwischen mehrere Unternehmen auf dem deutschen Markt, die Leibrenten anbieten. Die Anzahl ist jedoch noch überschaubar, da das Modell in Deutschland noch nicht so etabliert ist.

• Vorteil für Verkäufer bei einem Leibrenten-Vertrag mit einem Unternehmen: Gewerbliche Anbieter agieren sehr professionell. Vertragsgestaltung, Absicherung und alles Weitere ist klar geregelt. So wird beispielsweise eine Leibrentenversicherung abgeschlossen. Zudem können Eigentümer Angebote von mehreren Unternehmen einholen, diese vergleichen und das für sie beste Angebot auswählen.

• Möglicher Nachteil: Handelt es sich um ein noch nicht lange in der Branche tätiges Unternehmen, können Sie als Kunde dessen Seriosität und Zahlungsfähigkeit schlecht einschätzen. Oft lassen sich entsprechende Informationen trotzdem online einholen.
  • Checken Sie mögliche Bewertungsportale oder schauen bei der Stiftung Warentest nach passenden Veröffentlichungen. Bei langjährigen Anbietern, die sich etablieren konnten, ist das Risiko daher deutlich geringer. 

• Stiftung

Einige wenige Stiftungen bieten in Deutschland ebenfalls eine Immobilienleibrente an. Dazu gehören unter anderem die Malteser-Stiftung und die Stiftung Liebenau unter dem Namen "Zustifterrente".

• Vorteil für Verkäufer: Zwar sind auch Stiftungen gezwungen, genau zu kalkulieren. Sie können also im Normalfall kein „großzügigeres“ Angebot unterbreiten als andere Anbieter. Jedoch nutzen die Stiftungen ihre Mittel für ihr gesellschaftliches Engagement, das darauf abzielt, das Leben von älteren und behinderten Menschen zu verbessern. Wenn Ihnen dies wichtig ist, sollte Ihre Anbieterwahl für die Leibrente auf eine Stiftung fallen.

• Nachteil für Verkäufer, wenn eine Stiftung die Immobilien-Rente zahlt: Aufgrund der geringen Anzahl haben Sie nur geringe Vergleichsmöglichkeiten.

• Privatperson

Bei Privatpersonen, die eine Immobilien-Leibrente zahlen, handelt es sich häufig um Verwandte oder Bekannte der Verkäufer. Hier spielt somit die Leibrente innerhalb der eigenen Familie eine Rolle.

• Vorteil für Verkäufer: Sie haben in der Regel ein gutes Verhältnis zum Käufer und sind mit ihm vertraut. Vielen Eigentümern fällt es in diesem Fall leichter, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden.

• Vorteil für private Käufer: Sie müssen für den Erwerb kein hohes Immobiliendarlehen bei einer Bank aufnehmen und Zinsen zahlen. Stattdessen zahlen Sie über einen langen Zeitraum monatlich Rentenbeträge in überschaubarer Höhe an den Rentenempfänger (ggf. einen höheren Einmalbetrag). So können auch Privatleute ohne viel Eigenkapital die Mittel aufbringen. Zudem liegt die Kaufsumme von verrenteten Immobilien unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie.

• Möglicher Nachteil für Verkäufer: Privatpersonen, die verrentete Immobilien kaufen, könnten ihre eigene finanzielle Leistungsfähigkeit überschätzen. Auch wenn sich die persönlichen Lebensumstände ändern, kann das die finanzielle Situation stark negativ beeinflussen. Im schlechtesten Fall führt dies zu unregelmäßigen oder ausbleibenden Rentenzahlungen. Eine Leibrentenversicherung ist ebenfalls nicht garantiert.

Handelt es sich beim privaten Vertragspartner zudem um eine Ihnen bisher unbekannte Person, ist besondere Vorsicht geboten. Sie als Verkäufer sollten deren Bonität so genau wie möglich überprüfen und etwa eine Schufa-Auskunft verlangen.

Auch eine Rückübertragungsklausel bietet sich zur Absicherung an. Durch diese erhalten Sie als Verkäufer Ihre Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers zurück. Die Klausel sollte ebenfalls im Grundbuch eingetragen und vom Notar beglaubigt werden.

Ein Blick auf die Leibrente und ihre steuerliche Behandlung erfordert eine Unterscheidung zwischen Käufer und Verkäufer.

Leibrente Steuer für Käufer

Alle Verträge für eine Immobilien-Leibrente ab dem Jahr 2008 schränken den steuerlichen Abzug der Leibrente als Sonderausgabe für den Käufer erheblich ein. Seitdem sind laut §10 Abs. 1a Nr. 2 EStG nämlich nur noch folgende Fälle steuerlich begünstigt:

• Übertragung von Betrieben
• Übertragung Mitunternehmeranteilen an Personengesellschaften
• Übertragung von Anteilen an Kapitalgesellschaften (mind. 50 Prozent)

In allen anderen Fällen ist ein steuerlicher Sonderausgaben-Abzug ausgeschlossen.

Leibrente Steuer für Verkäufer

Der Verkäufer eines Leibrenten-Hauses als Empfänger der Rentenzahlungen muss diese als "sonstige Einkünfte" in seiner Steuererklärung angeben (§ 22 Nr. 1a EStG). Von der Leibrente wird nur der sogenannte Ertragsanteil besteuert.

Das heißt: Nur auf einen Anteil der Rente entfällt tatsächlich Einkommensteuer. Dieser Anteil ist abhängig von Ihrem Alter als Empfänger. Je älter Sie sind, desto weniger Steuern entfallen auf die Leibrente: Ist bei einem 76-Jährigen noch ein Anteil der Leibrente von 10 Prozent steuerpflichtig, reduziert er sich bei 88- bis 91-Jährigen auf 4 Prozent und sinkt mit steigendem Alter weiter.

Tabelle: Anfallende Steuer nach Jahren je Alter des Leibrenten-Empfängers

Das größte Risiko für Sie als Verkäufer bei der Immobilienverrentung ist eine Zahlungsunfähig- oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers. Eine Insolvenz des Käufers hätte für Sie zur Folge, dass Sie keine weiteren Rentenzahlungen erhalten.

Vielmehr würden Sie eine Einmalzahlung aus der Insolvenzmasse erhalten, die oft deutlich geringer ausfällt. Ihre Immobilie würde zudem im Zuge einer Zwangsversteigerung an einen neuen Eigentümer verkauft.

Es gibt durchaus Möglichkeiten, die Sie als Verkäufer beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf per Leibrente absichern:

• Reallast im Grundbuch eintragen: Sowohl die Zahlung der Leibrente als auch das lebenslange Wohnrecht sollten in das Grundbuch der Immobilie als Reallast (geregelt in § 1105 BGB) eingetragen sein. Sind mehrere Rechte eingetragen, etwa auch eine Grundschuld, ist der Rang bzw. die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch ausschlaggebend dafür, wer bei einer Verwertung der Immobilie, etwa bei einer Zwangsversteigerung, vorrangig aus dem Erlös berücksichtigt wird.

• Solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartner suchen:Wenn Sie sich für einen Immobilienverkauf auf Leibrente entschieden haben, ist der potenzielle Käufer entscheidend. Deshalb sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um einen vertrauenswürdigen und langfristig zahlungskräftigen Käufer zu finden. Lesen Sie bei professionellen Anbietern sorgfältig die Bewertungen anderer Kunden im Internet, vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander oder lassen Sie sich vom Verbraucherschutz beraten.

• Lückenlosen Vertrag aufsetzen:Da es sich bei dem Verkauf per Leibrente in Deutschland noch um ein Nischenprodukt handelt, fehlen in diesem Bereich standardisierte Vertragsentwürfe, die jede Eventualität berücksichtigen. Umso wichtiger ist es, dass Sie gemeinsam mit einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs auf Leibrente einen lückenlosen Vertrag ausarbeiten. Dieser sollte die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definiert.

• Wertsicherheitsklausel gleicht wertmindernde Inflation aus: Mit jedem Lebensjahr schreitet die Entwertung des Geldes schleichend voran. Um diese Inflationsrate auszugleichen und die Ratenzahlungen dem steigenden Preisniveau anzupassen, kann man eine Wertsicherheitsklausel in den Vertrag mit aufnehmen. Hierfür können Sie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes heranziehen.

Da es bisher keine Standardverträge für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt, kann der Vertrag individuell gestaltet werden. Damit sollten Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Fachanwalt beauftragen!

Der Notar kümmert sich am Ende um die Beurkundung des Kaufvertrags und stößt beim Amtsgericht die dringend notwendigen Einträge in das Grundbuch der Immobilie.

Die wichtigsten Punkte, die der Vertrag klären sollte, sind folgende:

• Festlegen der Zuständigkeitsbereiche
• Wohnrecht oder Nießbrauchrecht
• Zahlungsmodalitäten
• Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühzeitigen Todes
• Wertsicherungsklausel
• Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts

Ob sich die Leibrente für Sie lohnt, kommt auf Ihre individuellen Umstände an. Werden Vor- und Nachteile einer Leibrente betrachtet, halten sich diese in etwa in Waage. Möchten Sie in Ihrem Zuhause möglichst bis zum eigenen Tod wohnen bleiben, benötigen aber einen Zusatz zu Ihrer Rente? Dann kann die Leibrente eine lohnenswerte Option sein!