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Teilungsversteigerung – was Sie dazu wissen müssen!

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung, doch sie wird mit einer anderen Intention und von anderen Antragstellern auf den Weg gebracht. Generell gilt: Die Teilungsversteigerung für Erbengemeinschaften und (geschiedene) Ehegatten ist der letzte Ausweg, wenn keine Einigung zustande kommt. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich bewerten, um eine erste Einschätzung zum Wert der Immobilie zu erhalten, für die Sie eine Teilungsversteigerung möglichst abwenden wollen. Eventuell bietet der so ermittelte Wert doch noch die Möglichkeit, sich auf einen freihändigen Immobilienverkauf oder eine Auktion zu einigen.

1. Teilungsversteigerung – was ist das?

Teilungsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung wird von Gläubigern initiiert, die auf diesem Wege zumindest einen Teil der Verbindlichkeiten ihres Schuldners zurückerhalten wollen.

Anders sieht es bei der Teilungsversteigerung aus, die auch als Auseinandersetzungsversteigerung bezeichnet wird. Während es bei der Zwangsversteigerung die Gläubiger und nicht die Eigentümer sind, die den Antrag stellen, sind es bei der Teilungsversteigerung Miteigentümer – seien es Ehegatten aufgrund einer Scheidung oder Miterben im Rahmen eines Erbfalls. 

Diese hat die Auflösung der Eigentümergemeinschaft zum Ziel und die Initiative geht von Miteigentümern aus, die den Verkauf wünschen. Auslöser sind hierbei also nicht Zahlungsschwierigkeiten der Eigentümer, sondern Uneinigkeit über die weitere Verwendung der Immobilie.

Miterben, denen die Erbauseinandersetzung zu anstrengend ist, können auch ihren Erbteil verkaufen. Mit dem Verkauf gehen alle Rechte und Pflichten an den Käufer über. Der Erbe bekommt einen Erlös und tritt damit automatisch aus der Erbengemeinschaft aus. Den eigenen Erbanteil zu verkaufen kann viele Vorteile haben. Lassen Sie sich am besten von unseren Experten zum Thema beraten, sollte der Verkauf Ihres Erbteils eine Option für Sie darstellen.

Da kein Miteigentümer gegen die Teilungsversteigerung vorgehen kann, können verkaufswillige Miteigentümer auf diesem Wege ihren Willen durchsetzen – allerdings oftmals mit einem Abschlag auf den Verkaufspreis. Zudem sind mit der Teilungsversteigerung mitunter auch Kosten verbunden, so dass diese Lösung als eher nachteilig gewertet wird.

2. Teilungsversteigerung bei Immobilien – wann kommt es dazu?

Erbengemeinschaft Immobilie

Oftmals sind Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft der Auslöser für eine Teilungsversteigerung. Diese kommen häufig vor, wenn der Erblasser auf die gesetzliche Erbfolge vertraut hat oder im Testament beziehungsweise Erbvertrag keine Anordnungen verfügt hat, die solche Auseinandersetzungen verhindern.

Ein Beispiel

Haben drei Personen ein Einfamilienhaus geerbt, bilden sie eine Erbengemeinschaft und müssen sich zwecks Erbauseinandersetzung darauf einigen, ob das geerbte Haus verkauft, vermietet oder von einem der Miterben gegen Auszahlung der anderen Erben selbst genutzt wird. Gelingt die Einigung nicht und möchte ein Miterbe verkaufen, während die beiden anderen lieber vermieten möchten, kann er die Teilungsversteigerung beantragen.

Auslöser für eine Teilungsversteigerung kann auch eine Scheidung sein. Dazu kommt es, wenn beide Ehegatten im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind und sich nicht darüber einigen können, ob die Immobilie verkauft werden soll oder nicht. Nach der Scheidung ist gemäß § 1365 BGB keine Zustimmung des Ex-Partners erforderlich. Vor der Scheidung ist die Teilungsversteigerung ohne Zustimmung nur dann möglich, wenn die Immobilie einen Anteil von höchstens 90 Prozent am Vermögen des Ex-Partners hat und für die Ehe der Güterstand der Zugewinngemeinschaft oder Gütergemeinschaft gilt.

Soll eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aufgelöst werden, kann es ebenfalls zum Teilungsversteigerungverfahren kommen. Jeder der Gesellschafter hat das Recht, diese für Immobilien zu beantragen, die zum Eigentum der GbR gehören.

3. Wie wird diese beantragt? – Hier Muster-Antrag als PDF!

Jeder Miteigentümer einer Immobilie kann die Teilungsversteigerung formlos beim zuständigen Amtsgericht beantragen, das diesen dann prüft. Laden Sie sich jetzt unser kostenloses Muster im PDF-Format herunter, um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, wie ein Antragsschreiben zur Teilungsversteigerung aussehen kann. Diese Vorlage können sie dann als Orientierung zum Verfassen Ihres eigenen Antrags zur Hand nehmen.

Um nachzuweisen, dass der Antrag berechtigt ist, ist ein aktueller Grundbuchauszug erforderlich, der nicht älter als sechs Monate sein darf. Handelt es sich um eine geerbte Immobilie und ist der Erblasser noch im Grundbuch eingetragen, kann auch ein Erbschein oder – sofern vorhanden – ein notarielles Testament sowie das Protokoll der Testamentseröffnung vorgelegt werden.

4. Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Bieterstunde Teilungsversteigerung

Wurde der Antrag auf Teilungsversteigerung vom Gericht geprüft und hat ein Rechtspfleger das Verfahren übernommen, werden die Miteigentümer darüber informiert, zudem wird die Teilungsversteigerung im Grundbuch vermerkt. Als nächstes muss ein Gutachten eingeholt werden. Während bei der Zwangsversteigerung das Gericht einen Sachverständigen mit dem Erstellen eines Verkehrswertgutachtens beauftragt, können Antragsteller bei der Teilungsversteigerung entscheiden, ob sie selbst aktiv werden und ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Allerdings benötigen sie hierfür die Zustimmung der Miteigentümer. Liegt bereits ein Gutachten vor, kann das Amtsgericht auch dieses heranziehen oder ein neues in Auftrag geben.

Als nächstes werden das so genannte geringste Gebot und der Versteigerungstermin festgelegt. Über Aushänge, Zeitungsanzeigen und Internetportale wird die Versteigerung samt Daten zum Versteigerungsobjekt bekanntgegeben, das Verkehrswertgutachten kann beim Amtsgericht eingesehen werden. Willigen die Miteigentümer ein, können Interessenten die Immobilie nicht nur von außen, sondern auch von innen besichtigen.

Bei einem freihändigen Verkauf ist der Erlös in der Regel höher als bei einer Teilungsversteigerung. Lassen Sie den Wert Ihrer geerbten Immobilie kostenlos & unverbindlich von uns bewerten, sollten Sie einen Verkauf vorziehen.

Während des Versteigerungstermins werden zunächst Informationen zum Versteigerungsobjekt bekanntgegeben. Dann werden im Rahmen der so genannten Bieterstunde Gebote abgegeben, diese dauert in der Regel 30 Minuten. Danach erhält der Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag. Wurde das geringste Gebot erreicht, ist die Versteigerung beendet. Der Erlös aus der Teilungsversteigerung wird dann im Zuge der Erlösverteilung auf die Miterben verteilt, die Auszahlung des Versteigerungserlöses erfolgt erst, wenn sich alle Miteigentümer über den Teilungsplan einig sind. Erst wenn die Auszahlung erfolgt ist, kann die Eigentümergemeinschaft aufgelöst werden. Auch Miteigentümer sowie der Antragsteller können mitbieten.

5. Welche Kosten fallen an?

Im Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung fallen folgende Kosten an:

  • Kosten für den Antrag
  • Kosten für das Verfahren
  • Kosten für ein Verkehrswertgutachten
  • Eventuell Anwaltskosten
  • Kosten für die Bekanntmachung der Versteigerung (Anzeigen)

Wird die Teilungsversteigerung erfolgreich durchgeführt, werden die Kosten vom Verkaufserlös abgezogen. Dies führt bei Erbfällen dazu, dass auch diejenigen Miterben an den Kosten beteiligt werden, die den Antrag auf Teilungsversteigerung nicht gestellt haben.

Im Scheidungsfall tragen beide Ex-Partner die Kosten je zur Hälfte. Verläuft die Teilungsversteigerung erfolglos, muss der Antragsteller allein für die Kosten aufkommen. Zudem hat er die Kosten für einen von ihm eingeschalteten Anwalt immer allein zu tragen. Ohne Anwalt sind beispielsweise bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro rund 5.000 Euro an Kosten für die Versteigerung einzukalkulieren, mit Anwalt kommen in etwa rund 2.000 Euro hinzu.

6. Teilungsversteigerung bei Grundstücken mit eingetragenem Nießbrauch

Ist in Abteilung II des Grundbuchs ein Nießbrauchrecht für das Grundstück eingetragen, hängt die weitere Vorgehensweise bei einer Teilungsversteigerung davon ab, wie dieses Recht konkret ausgestaltet ist:

  • Bezieht es sich auf das gesamte Grundstück, bleibt es auch nach der Versteigerung bestehen
  • Betrifft es den Grundstücksanteil des Antragsgegners, erlischt es mit der Versteigerung und der Nießbraucher ist gemäß § 92 Absatz 2 ZVG mit einer entsprechenden Geldrente abzufinden. Eine Zustimmung des Nießbrauchers ist nicht erforderlich.
  • Betrifft es den Grundstücksanteil des Antragstellers, erlischt es mit der Versteigerung ebenfalls. Allerdings muss der Nießbraucher dem Antrag gemäß § 1066 Absatz 2 BGB zustimmen und hat Anspruch auf eine Abfindung.

7. Wie kann man die Teilungsversteigerung verhindern oder verzögern?

Stellt ein Miteigentümer den Antrag auf Teilungsversteigerung, sorgt dies in der Regel für Unmut unter den anderen Eigentümern. Folgende Möglichkeiten gibt es, um die Teilungsversteigerung zu verhindern oder zumindest zu verzögern:

  • Vorkaufsrecht ausüben

Gemäß § 2034 BGB haben Miterben ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft aus dieser mittels Abschichtung ausscheiden oder seinen Erbteil verkaufen will. Geht es um eine Teilungsversteigerung bei Ehegatten oder einer GbR, muss ein Vorkaufsrecht im Ehe- oder Gesellschaftsvertrag vereinbart sein, sonst ist diese Option nicht möglich.

  • Widerspruchsklage

Gemäß § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) können sich Miteigentümer gegen eine unberechtigte Teilungsversteigerung zur Wehr setzen. Ist sie erfolgreich, wird die Teilungsversteigerung für unzulässig erklärt. Dieser Weg gestaltet sich in der Regel kompliziert.

  • Beitritt zur Teilungsversteigerung

In diesem Fall stellen Miteigentümer ebenfalls einen Antrag an das zuständige Amtsgericht und treten so der Teilungsversteigerung bei. Dies ist spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin möglich. Über die Einstellungsbewilligung kann so beispielsweise der Zuschlag unwirksam werden. Diese Entscheidung muss dann gemeinsam von den Beteiligten getroffen werden.

  • Einstweilige Einstellung des Verfahrens

Gemäß § 180 Absatz 3 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) können Miteigentümer die Einstellung des Verfahrens erreichen, wenn dies bei Abwägung der Interessen beider Seiten angemessen erscheint – etwa dann, wenn der Termin für die Teilungsversteigerung sich mit einem Termin für eine Verhandlung zum Versteigerungsobjekt überschneidet. Sind Kinder bei einer Scheidung betroffen, die unter den Konsequenzen der Teilungsversteigerung leiden würde, können sich Miteigentümer auch darauf berufen.

8. Welche Alternativen gibt es?

Abfindung

Eine Teilungsversteigerung zieht sich mitunter über mehr als ein Jahr hin – unter anderem, weil vom Gericht oftmals zunächst ein Verkehrswertgutachten angefordert werden muss. Zudem wird oftmals ein vergleichsweise geringer Verkaufspreis erzielt und es fallen Kosten für die Versteigerung an. Folgende Alternativen stehen zur Wahl, wenn Miterben von Immobilien möglichst rasch an ihren Erbteil in Form von Geld kommen wollen:

Abschichtung

Im Falle einer Abschichtung verzichtet ein Miterbe auf seine Rechte innerhalb der Erbengemeinschaft und erhält hierfür eine Abfindung. Damit kommt es zu einer so genannten Anwachsung des Erbteils der Miterben.

Erbteil verkaufen

Alternativ können Erben auch ihren Erbteil verkaufen. Hierfür kommen auch Dritte in Betracht, Miterben haben ein Vorkaufsrecht. In Absprache mit den Miteigentümern kann auch ein freihändiger Immobilienverkauf eine Option sein. Zudem wäre eine Versteigerung über einen Auktionator denkbar.

Ihre kostenlose Immobilienbewertung

Eine Teilungsversteigerung kann in vielen Fällen nachteilig für Sie ausfallen und häufig bringt der freie Verkauf der Immobilie oder der Verkauf des eigenen Erbteils einen höheren Ertrag. Deshalb sollten Sie sich vorher unbedingt ein erstes Bild über den Wert Ihrer Immobilie verschaffen. Lassen Sie Ihre Immobilie vorher von uns bewerten – kostenlos & unverbindlich!

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