Verkehrswert Grundstück: So ermitteln Sie den Grundstückswert
Was ist Ihr Grundstück tatsächlich wert? Die Antwort darauf liegt im Verkehrswert eines Grundstücks. Unter dem Verkehrswert versteht man den Preis, der im Verkaufsfall voraussichtlich für das Grundstück zu erzielen wäre. Aber wie kann man den Preis vorhersagen, wenn jedes Grundstück einzigartig ist? Dafür ist entscheidend, wie Sie den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln – und welche Daten Sie einbeziehen können.
- Der Verkehrswert eines Grundstücks soll möglichst realistisch zeigen, welcher Verkaufspreis zum aktuellen Zeitpunkt am Markt erzielbar wäre.
- Für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks gibt es je nach Anlass andere Möglichkeiten. Eine erste Einschätzung können Sie selbst online vornehmen, Sachverständige erstellen belastbare Bewertungen.
- Mit der kostenlosen Wertermittlung von immoverkauf24 erhalten Sie zunächst eine fundierte Orientierung zum möglichen Verkehrswert Ihres Grundstücks, beispielsweise vor einem Verkauf.
- Was ist der Verkehrswert eines Grundstücks?
- Wie kann man den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln?
- Wer ermittelt den Verkehrswert eines Grundstücks?
- Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert eines Grundstücks?
- Wann brauche ich den Verkehrswert eines Grundstücks?
- Wie unterscheiden sich Verkehrswert, Bodenrichtwert und Grundstückspreis?
- Fazit: Wann reicht der Verkehrswert eines Grundstücks vom Online-Rechner?
1. Was ist der Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert eines Grundstücks (auch Marktwert genannt) bezeichnet den Preis, der für das Grundstück zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann. Maßgeblich sind unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Gesetzlich definiert ist der Verkehrswert in § 194 BauGB. Er kann insbesondere bei einem Grundstücksverkauf, einer Erbschaft oder steuerlichen Fragestellungen relevant sein. Der Verkehrswert eines Grundstücks bezieht sich dabei immer auf einen konkreten Bewertungsstichtag und kann sich deshalb durch Veränderungen des Grundstücks oder des Immobilienmarktes in seiner Höhe ändern.
Bei dem Verkehrswert eines Grundstücks werden ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt. Ein beispielsweise besonders günstiger Verkauf zwischen Familienangehörigen oder ein Verkauf unter erheblichem Zeitdruck ist deshalb nicht ohne Weiteres als Maßstab für den Verkehrswert geeignet. Der Verkehrswert stellt vielmehr eine Einschätzung dessen dar, welcher Preis unter normalen Marktbedingungen erzielbar wäre.
2. Wie kann man den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln?
Um den Verkehrswert eines Grundstücks möglichst realistisch zu ermitteln, müssen sowohl die Eigenschaften des Grundstücks als auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden. Eine sinnvolle Ermittlung beginnt daher nicht allein mit einem Blick auf den Bodenrichtwert, sondern mit einer möglichst vollständigen Betrachtung des Grundstücks.
Sammeln Sie zunächst alle für die Bewertung relevanten Informationen. Dazu gehören beispielsweise Grundstücksfläche und Flurstück, Lageplan, Grundbuchauszug, Informationen zur Erschließung sowie vorhandene Angaben zur zulässigen Bebauung. Auch bestehende Rechte, Baulasten oder sonstige Besonderheiten können den Wert beeinflussen.
Entscheidend für den Marktwert eines Grundstücks ist, was darauf rechtlich zulässig ist. Prüfen Sie deshalb den Bebauungsplan oder – sofern kein Bebauungsplan besteht – die maßgeblichen Vorgaben des Bauplanungsrechts. Auch eine Bauvoranfrage kann bei konkreten Nutzungsfragen sinnvoll sein, denn eine höhere oder flexiblere Bebaubarkeit kann sich erheblich auf den Grundstückswert auswirken.
Anschließend sollte der lokale Grundstücksmarkt betrachtet werden. Relevant sind insbesondere tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke sowie die vom Gutachterausschuss bereitgestellten Daten. Entscheidend ist dabei nicht nur der Quadratmeterpreis, sondern wie gut die Vergleichsobjekte hinsichtlich Lage, Nutzung, Größe und Grundstücksmerkmalen tatsächlich mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Ausgangspunkt, beschreibt aber nicht automatisch den Wert des konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein typisches, fiktives Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Abweichende Eigenschaften des tatsächlichen Grundstücks müssen deshalb bei einer individuellen Bewertung berücksichtigt werden.
Nun werden die Unterschiede zwischen dem eigenen Grundstück und den herangezogenen Vergleichsobjekten betrachtet. Dazu können beispielsweise Grundstückszuschnitt, Topografie, Erschließungszustand, Altlasten, Dienstbarkeiten oder besondere Möglichkeiten der Bebauung gehören. Solche objektspezifischen Merkmale können Zu- oder Abschläge gegenüber einem zunächst ermittelten Vergleichswert erforderlich machen.
Zum Schluss werden die gewonnenen Informationen zusammengeführt und auf ihre Aussagekraft geprüft. Für eine überschlägige Einschätzung können Bodenrichtwert und verfügbare Marktdaten ausreichen. Soll der Marktwert des Grundstücks dagegen für einen rechtlich oder wirtschaftlich bedeutsamen Zweck belastbar dokumentiert werden, kann eine professionelle Immobilienbewertung erforderlich sein.
Welche Arten der Verkehrswertermittlung für Grundstücke gibt es?
Für die Verkehrswertermittlung gibt es nicht ein einziges Verfahren, das auf jedes Grundstück gleichermaßen angewendet wird. Nach der ImmoWertV richtet sich die Auswahl unter anderem nach der Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der Qualität der verfügbaren Daten. Je nach Fall kann auch mehr als ein Verfahren herangezogen werden.
- Vergleichswertverfahren: Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert vorrangig anhand des Vergleichswertverfahrens, also mithilfe geeigneter Vergleichspreise bzw. eines objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts ermittelt. Herangezogen werden möglichst vergleichbare Grundstücke mit zeitlich nahe am Bewertungsstichtag liegenden Kaufpreisen.
- Bodenwertermittlung über den Bodenrichtwert: Ein geeigneter Bodenrichtwert kann bei der Bodenwertermittlung neben oder anstelle von Vergleichspreisen verwendet werden. Er muss dabei an die konkreten Merkmale des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden, soweit relevante Abweichungen bestehen.
- Deduktive Wertermittlung: Fehlen ausreichend geeignete Vergleichspreise oder ein geeigneter Bodenrichtwert, kann der Bodenwert deduktiv oder auf andere geeignete Weise ermittelt werden. Bei einem potenziellen Baugrundstück kann dabei beispielsweise die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung betrachtet werden.
- Sachwert- und Ertragswertverfahren: Diese Verfahren gehören ebenfalls zu den in der ImmoWertV geregelten Wertermittlungsverfahren und sind insbesondere bei bebauten Grundstücken relevant. Das Sachwertverfahren ermittelt den Grundstückswert auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Wertminderungen, während das Ertragswertverfahren zukünftige Erträge von vermieteten oder gewerblich genutzten Grundstücken fokussiert.
Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes von Grundstücken?
Eine allgemeingültige Formel, mit der sich der Verkehrswert eines Grundstücks allein aus wenigen Angaben berechnen lässt, gibt es nicht. Der Verkehrswert ergibt sich aus einer Wertermittlung, bei der die allgemeinen Marktverhältnisse und die besonderen Eigenschaften des konkreten Grundstücks berücksichtigt werden. Für eine überschlägige Berechnung des Bodenwerts kann dagegen der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt dienen:
- Bodenrichtwert in €/m² × Grundstücksfläche in m² = rechnerischer Bodenwert
Dieser Wert ist jedoch nicht automatisch mit dem Verkehrswert des Grundstücks gleichzusetzen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück. Weichen Lage, Größe, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten oder andere wertrelevante Merkmale ab, ist eine Anpassung dringend erforderlich. Die ImmoWertV sieht deshalb ausdrücklich einen objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert vor.
Beträgt der Bodenrichtwert 500 €/m² und ist das Grundstück 600 m² groß, ergibt sich rechnerisch ein Bodenwert von:
500 €/m² × 600 m² = 300.000 Euro.
Wie hilft ein Online-Rechner bei der Ermittlung des Verkehrswertes für Grundstücke?
Ein Online-Rechner für den Verkehrswert eines Grundstücks kann auf Basis weniger Angaben eine gute erste Wertindikation liefern. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts werden beispielsweise Lage, Grundstücksfläche, Nutzungsart und weitere Objektmerkmale berücksichtigt und mit verfügbaren Marktdaten abgeglichen. Das Ergebnis ist vor allem für eine erste Orientierung sinnvoll, ersetzt aber keine individuelle Verkehrswertermittlung mit vollständiger Prüfung aller wertrelevanten Grundstücksmerkmale.
3. Wer ermittelt den Verkehrswert eines Grundstücks?
Je nach Anlass und gewünschter Genauigkeit kommen unterschiedliche Stellen und Personen für die Wertermittlung infrage. Ein kostenloser Online-Rechner oder eine überschlägige Einschätzung können der ersten Orientierung dienen. Für eine belastbare, nachvollziehbar dokumentierte Bewertung kommen insbesondere qualifizierte Sachverständige und Immobiliengutachter infrage.
- Online-Rechner: Liefert schnell eine erste Orientierung zum möglichen Wert und eignet sich insbesondere für eine unverbindliche Einschätzung vor einem Grundstücksverkauf.
- Immobilienmakler: Ein Immobilienmakler kann den Wert im Rahmen einer marktbezogenen Verkaufseinschätzung beurteilen und dabei aktuelle Nachfrage, vergleichbare Angebote und die Vermarktungssituation berücksichtigen. Auf diese Weise kann ein realistischer Angebotspreis ermittelt werden.
- Sachverständiger: Ein qualifizierter Sachverständiger kann eine ausführliche Verkehrswertermittlung beziehungsweise ein Verkehrswertgutachten erstellen. Dies kommt insbesondere bei rechtlich oder wirtschaftlich bedeutsamen Anlässen infrage.
- Gutachterausschuss: Die Gutachterausschüsse führen unter anderem Kaufpreissammlungen und ermitteln beziehungsweise veröffentlichen wichtige Daten des Grundstücksmarktes. Unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen können sie auch Verkehrswertgutachten erstellen.
- Finanzamt: Für steuerliche Zwecke nimmt das Finanzamt eigene Bewertungen nach den jeweils geltenden steuerrechtlichen Vorschriften vor. Eine private Verkehrswertermittlung ist daher nicht automatisch mit der steuerlichen Bewertung des Finanzamts gleichzusetzen.
4. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert eines Grundstücks hängt von einer Vielzahl miteinander verbundener Faktoren ab. Einige Merkmale wie Lage oder Grundstückszuschnitt lassen sich nicht verändern, andere – etwa bestimmte Nutzungs- oder Erschließungsmöglichkeiten – können unter Umständen entwickelt oder rechtlich geklärt werden, um den Marktwert des Grundstücks zu steigern. Entscheidend ist letztlich, welchen wirtschaftlichen Nutzen das Grundstück unter den rechtlich zulässigen Bedingungen am Bewertungsstichtag bietet. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren auf den Grundstückswert gehören Lage, Bebaubarkeit, Erschließungszustand, Beschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die Marktlage.
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Wertfaktor |
Erklärung |
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Lage |
Makro- und Mikrolage, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Wohnumfeld, Lärm und weitere Standortmerkmale beeinflussen die Nachfrage und damit den Verkehrswert eines Grundstücks. |
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Bebaubarkeit |
Entscheidend ist, welche Nutzung und welches Maß der Bebauung rechtlich zulässig sind, beispielsweise aufgrund eines Bebauungsplans oder der Regelungen für Grundstücke innerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile. |
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Erschließungszustand |
Ob und in welchem Umfang ein Grundstück an öffentliche Verkehrs-, Wasser-, Abwasser-, Strom- oder weitere Versorgungsnetze angeschlossen ist, kann den Grundstückswert erheblich beeinflussen, da die Erschließung schnell viele Tausend Euro kosten kann. |
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Beschaffenheit |
Grundstücksgröße, Zuschnitt, Topografie und Bodenbeschaffenheit können die Nutzbarkeit und damit den Grundstückswert beeinflussen. Auch Altlasten wirken sich stark auf den Verkehrswert aus, da ihre Beseitigung mit hohen Kosten verbunden sein kann. |
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Rechtliche Gegebenheiten |
Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Erbbaurechte oder andere Rechte und Belastungen können die Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder wirtschaftliche Einschränkungen verursachen und damit verbunden auch den Verkehrswert des betroffenen Grundstücks senken. |
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Marktlage |
Angebot und Nachfrage am lokalen Grundstücksmarkt sowie die allgemeinen Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag beeinflussen den erzielbaren Marktwert. Die ImmoWertV verlangt deshalb, neben den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen auch die allgemeine Marktlage zu berücksichtigen. |
Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen guten Grundstückspreis zu erzielen. Denn ein Bauträger kalkuliert zunächst, welche Preise er am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielen kann. Davon zieht er Baukosten und seinen kalkulatorischen Gewinn ab. Was übrig bleibt, ist der Grundstückspreis.
5. Wann brauche ich den Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert wird immer dann relevant, wenn eine möglichst realistische Einschätzung des unter normalen Marktbedingungen erzielbaren Grundstückswerts benötigt wird. Besonders wichtig ist er bei wirtschaftlichen oder rechtlichen Entscheidungen, bei denen eine belastbare Bewertung des Grundstücks erforderlich ist. Typische Anlässe für die Berechnung des Verkehrswerts eines Grundstücks sind:
- Grundstücksverkauf: Der Verkehrswert hilft dabei, den möglichen Marktwert des Grundstücks vor der Vermarktung realistisch einzuschätzen und eine Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises zu schaffen.
- Erbschaft: Bei einer Erbauseinandersetzung kann eine Grundstücksbewertung erforderlich sein, um den Wert des Grundstücks zur Einordnung von Vermögensanteilen zu ermitteln.
- Schenkung: Der Grundstückswert kann für die rechtliche und steuerliche Einordnung einer Schenkung bzw. Übertragung relevant sein. Hier ist der Verkehrswert eines Grundstücks vor allem für die Schenkungssteuer relevant.
- Scheidung: Bei der Vermögensaufteilung im Rahmen einer Scheidung kann der Wert eines Grundstücks eine wichtige Berechnungsgrundlage darstellen.
- Finanzierung: Banken benötigen für ihre eigenen Beleihungs- und Risikobewertungen bestimmte Wertansätze. Der Verkehrswert ist dabei jedoch nicht automatisch mit dem Beleihungswert gleichzusetzen.
- Gerichtliche oder rechtliche Verfahren: In bestimmten gerichtlichen Verfahren kann ein nachvollziehbar ermittelter Grundstückswert erforderlich sein. Hier bestehen besonders hohe Ansprüche an die Belastbarkeit des Verkehrswertgutachtens.
6. Wie unterscheiden sich Verkehrswert, Bodenrichtwert und Grundstückspreis?
Verkehrswert, Bodenrichtwert und Grundstückspreis werden im Alltag häufig gleichgesetzt, bezeichnen aber gänzlich unterschiedliche Größen. Bei genauer Betrachtung reicht die Unterscheidung von einem statistisch beziehungsweise typisiert ermittelten Richtwert, über den Wert eines konkreten Grundstücks, bis hin zum tatsächlich vereinbarten Kaufpreis. Wer diese Begriffe verwechselt, kann den Wert eines Grundstücks falsch einschätzen und womöglich teure Fehlentscheidungen treffen.
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Kriterium |
Verkehrswert |
Bodenrichtwert |
Grundstückspreis |
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Definition |
Preis, der für das konkrete Grundstück zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann. |
Wert pro Quadratmeter eines typisierten Bodenrichtwertgrundstücks innerhalb einer Bodenrichtwertzone. |
Tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarter Verkaufspreis für ein konkretes Grundstück. |
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Ermittlung |
Durch ein geeignetes Wertermittlungsverfahren unter Berücksichtigung von Marktverhältnissen und objektspezifischen Merkmalen. |
Durch den Gutachterausschuss anhand geeigneter Marktdaten und nach den Vorgaben der ImmoWertV. |
Durch die konkrete Verkaufsverhandlung und den Abschluss des Kaufvertrags. |
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Bindung |
Eine wertbezogene Einschätzung für einen bestimmten Stichtag, aber nicht automatisch der tatsächlich erzielte Kaufpreis. |
Dient insbesondere als Orientierungs- und Bewertungsgrundlage und ist kein automatisch geltender Kaufpreis für jedes Grundstück. |
Ist bei einem wirksam geschlossenen Kaufvertrag der tatsächlich vereinbarte und rechtlich bindende Kaufpreis. |
7. Fazit: Wann reicht der Verkehrswert eines Grundstücks vom Online-Rechner?
Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks zum ersten Mal einschätzen möchten, bietet ein Online-Rechner einen unkomplizierten Einstieg. Mit wenigen Angaben erhalten Sie eine erste Orientierung und bekommen ein Gefühl dafür, in welcher Größenordnung sich der mögliche Grundstückswert bewegen kann. Für eine realistische Einschätzung reicht der auf diese Weise ermittelte Verkehrswert eines Grundstücks jedoch meist nicht aus. Denn der tatsächliche Wert ergibt sich aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren: Bodenrichtwert und Vergleichspreise spielen ebenso eine Rolle wie Bebaubarkeit, Lage, Erschließung, Grundstückszuschnitt, rechtliche Besonderheiten und die aktuelle Marktsituation.
Je wichtiger die Bewertung für Ihre finanzielle oder rechtliche Entscheidung ist, desto genauer sollten diese Aspekte geprüft und in die Wertermittlung einbezogen werden. Gerade wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder den Grundstückswert für Finanzamt bzw. Gerichte benötigen, ist eine professionelle Einschätzung sinnvoll oder sogar vorgeschrieben. Einen ersten Schritt können Sie trotzdem direkt online gehen: Ermitteln Sie den Wert Ihres Grundstücks kostenlos und prüfen Sie anschließend, ob für Ihre Situation eine weitergehende Bewertung erforderlich ist.
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Der Verkehrswert lässt sich nicht mit einer allgemeingültigen Formel berechnen. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei können Vergleichspreise oder ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert herangezogen werden. Zusätzlich müssen individuelle Grundstücksmerkmale und die allgemeinen Marktverhältnisse berücksichtigt werden.
Nein, Verkehrswert und Kaufpreis sind verschiedene Größen. Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der für ein Grundstück unter normalen Bedingungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zum jeweiligen Bewertungsstichtag voraussichtlich erzielt werden kann. Der Kaufpreis ist dagegen der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis. Beide Werte können deshalb voneinander abweichen.
Für eine erste Orientierung des Grundstückswertes können Sie unseren kostenlosen Online-Rechner nutzen. Eine ausführliche und nachvollziehbare Bewertung wird insbesondere von qualifizierten Sachverständigen durchgeführt. Auch Immobilienmakler und Gutachterausschüsse verfügen über wichtige Marktdaten und können unter bestimmten Voraussetzungen den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln.
Wie belastbar der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt werden muss, hängt vom steuerlichen Anlass und der jeweiligen Bewertungsvorschrift ab. Der allgemeine Verkehrswert nach § 194 BauGB ist nicht automatisch identisch mit dem steuerlichen Grundstückswert. Für eine steuerliche Erklärung sollten daher die Anforderungen des zuständigen Finanzamts und die jeweils geltenden steuerrechtlichen Bewertungsverfahren berücksichtigt werden.