Verkehrswert Grundstück ermitteln

Am einfachsten lässt sich der Verkehrswert eines Grundstücks bestimmen, in dem man ähnliche Grundstücke heraussucht, die erst vor kurzem verkauft worden sind und die Verkaufspreise in einem Vergleichswertverfahren vergleicht.

Das ist aber nicht so einfach, weil gerade in Ballungsgebieten die Grundstücke sehr knapp sind und pro Stadtteil manchmal nur 1 oder 2 Grundstücke überhaupt im Angebot sind. Die Gutachterausschüsse versuchen diese Probleme zu umgehen, indem sie Bodenrichtwerte bilden, die aus sogenannten „Richtwertgrundstücken“ abgeleitet werden.

Durch statistisch-mathematische Verfahren werden dann schwer vergleichbare Grundstücke vergleichbar gemacht. Der Vorteil: es gibt somit für jedes Grundstück einen Bodenrichtwert, den die Gemeinde veröffentlicht. Der Nachteil: der tatsächliche Wert liegt nicht selten 20 % darüber oder darunter.

Wer anhand einer Grundstücksbewertung wirklich wissen will, was sein Grundstück wert ist, muss sich mit der Bebaubarkeit eines Grundstücks auseinandersetzen. Und: Er muss wissen, welche Kosten bei der Bebauung entstehen und zu welchem Marktwert die Immobilien verkaufbar sind, die auf dem Grundstück errichtet werden können.

Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen guten Grundstückspreis zu erzielen. Denn: Ein Bauträger als potenzieller Kaufinteressent kalkuliert zunächst, welche Preise er am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielen kann. Von diesem Preis zieht er seine Baukosten und seinen kalkulatorischen Gewinn ab. Was danach übrig bleibt, ist der Preis, den er bereit ist, für das Grundstück zu bieten.

Im ersten Schritt sollte man selbst mit dem Bauamt vor Ort sprechen oder einen Profi beauftragen, entsprechende Gespräche zu führen. Hierbei gilt es in Erfahrung zu bringen, welche Vorgaben/ Auflagen das Bauamt für die Bebauung macht. Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob es schon einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, der alle Details regelt. In der Praxis gibt es immer wieder Ausnahmen und Sonderfälle, die nicht zuletzt von der Entscheidungsgewalt eines einzelnen Sachbearbeiters abhängen können.

Im nächsten Schritt gilt es, den Markt für Baugrundstücke genau zu analysieren:

• Wie viele vergleichbare Grundstücke wurden in der Gegend verkauft?
• Welche Bauträger kaufen Grundstücke auf?
• Wie ist deren Bauträgerkalkulation aufgebaut?
• Zu welchen Preisen können Immobilien dort errichtet und verkauft werden?
• Was sind Privatpersonen bereit, für Baugrundstücke zu bezahlen?
• Was zeichnet das eigene Grundstück aus?

Die Marktpreise für Grundstücke variieren sehr stark, dies berichten Grundstücksmakler immer wieder. Zum einen, weil der Grundstücksmarkt in der Regel kleiner als der Häusermarkt ist. Zum anderen, weil die tatsächliche Bebauung vor Verkauf nicht feststeht. So kann es sein, dass ein Interessent das Grundstück mit einer anderen Immobilie und zu anderen Baukosten als ein zweiter Interessent bebauen möchte. Je nach Konzept, Finanzkraft des Bieters, etc. fallen die Gebote sehr unterschiedlich aus. Dies gilt es bei der Immobilienbewertung eines Grundstücks zu berücksichtigen.