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Wohnung vermieten – Mit 10 Tipps zur erfolgreichen Vermietung

Eine Wohnung zu vermieten erfordert einiges an Fachwissen und Überlegung. Mit unserem Online-Ratgeber “Wohnung vermieten – 10 Tipps” bieten wir Neuvermietern und „alten Hasen“ einen Überblick über die wichtigsten Fragen rund um die Vermietung bzw. Wohnungsvermietung.

1. Wohnung vermieten? Prüfen Sie vorher, ob diese 3 Voraussetzungen gegeben sind

1.1 Sie haben ausreichend Zeit für die Vermietung

Die Vermietung einer Wohnung kann zuweilen recht zeitintensiv sein. Zum Vermietungsalltag gehört:

  • Jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter
  • Jährliche Darstellung der Wirtschaftlichkeit gegenüber dem Finanzamt
  • Teilnahme an den Eigentümerversammlungen
  • Abstimmungen von Sanierungen, Hausordnung, etc. mit Miteigentümern
  • Kümmern um kleinere Probleme und Reparaturen in der Wohnung
  • Mieterwechsel, Renovierung, Neuvermietung
  • Mögliche Rechtsstreitigkeiten mit Mieter, Mieterverein, Miteigentümer

Ein Teil der Aufgaben kann Ihnen ein guter Verwalter gegen eine Monatspauschale abnehmen.

1.2 Sie sind bereit sich langfristig zu binden

Mit der Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrages geht der Vermieter eine enge und zumeist langfristige Bindung ein. Schnell ist eine Wohnung vermietet, doch das Beenden eines Mietvertrages seitens des Vermieters ist sehr schwierig. Wer eine leerstehende Wohnung besitzt sollte daher nur neu vermieten, wenn er langfristig auf die Wohnung und das in ihr gebundene Kapital verzichten kann.

Hinweis:

Der Verkauf einer zur Vermietung angeschafften Eigentumswohnung innerhalb der ersten 10 Jahre lohnt sich in der Regel nicht, da ein potentieller Wertgewinn der Spekulationssteuer unterliegt.

1.3 Sie erwarten eine „überdurchschnittliche Rendite“ durch die Vermietung

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Die Vermietung einer freien Wohnung rechnet sich in der Regel nur über einen sehr langen Zeitraum. Hintergrund: Durch die Vermietung verliert die Wohnung zunächst an Wert, weil im Falle eines Verkaufs ein potentieller Käufer die Wohnung mit Mieter übernehmen müsste. Für freie Wohnungen werden höhere Kaufpreise bezahlt, da diese an Eigennutzer verkauft werden können und besonders gefragt sind.

Daher ist es wirtschaftlich zumeist attraktiver, eine freie Wohnung zunächst zu verkaufen, um den Marktwert zu heben. Wer das Geld wieder in Immobilien investieren möchte, kann in der Folge eine oder mehrere bereits vermietete Wohnungen kaufen. Vorteil: Der Einstandspreis ist günstiger. Auch können aus dem Verkauf einer freien Wohnung manchmal 2 oder 3 vermietete Wohnungen erworben werden, wenn durch den Verkauf „stille“ Reserven aufgedeckt bzw. zusätzliches Fremdkapital beim Kauf eingesetzt wird, was steuerlich attraktiv sein kann.

Unserer Renditekalkulation unter vermietete Wohnung können Sie im Detail entnehmen, ab wann sich eine Vermietung rechnet.

Tipp von immoverkauf24:

Nutzen Sie die kostenlose Wohnungsbewertung von immoverkauf24 und erfahren Sie, zu welchem Mietpreis ihre Wohnung vermietbar wäre und zu welchem Verkaufspreis verkaufbar. Entscheiden Sie danach, welche Variante für Sie am besten passt.

2. So finden Sie bei der Wohnungsvermietung den richtigen Mietpreis

Wenn Sie sich für eine Vermietung entschieden haben, sollten Sie sich vor Wohnungsvermietung genau mit dem Wohnungsmarkt beschäftigen.

  • Welche Mieten werden am Markt verlangt?
  • Wie lange sind Mietwohnungen im Angebot bis sie vermietet werden?
  • Kann Ihre Immobilie in Sachen Ausstattung, Lage, Grundriss und Nebenkosten mit den anderen mithalten oder müsste noch investiert werden?

Mietkonditionen mit Hilfe des Mietenspiegels sicher festlegen

Je nachdem, ob sich Ihre Wohnung in einer Region mit Mietpreisbremse befindet oder nicht, haben Sie unterschiedliche Möglichkeiten die Miete festzusetzen. Die Grundlage bietet der lokale Mietenspiegel der jeweiligen Stadt.

Anhand der Kriterien im Mietenspiegel (Lage und Größe der Wohnung, Baujahr, Ausstattung etc.) ordnen Sie Ihre Wohnung in einer Tabelle ein beziehungsweise führen Sie Ihre Berechnungen durch. Haben Sie Ihre Wohnung kategorisiert, so können Sie die “ortsübliche Vergleichsmiete” ablesen.

Gilt in dem Gebiet, in dem Sie vermieten wollen, die Mietpreisbremse, so darf die von Ihnen festgelegte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Gilt in dem Gebiet, in dem Sie vermieten wollen, keine Mietpreisbremse, so darf die von Ihnen festgelegte Miete maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen bzw. nur dann darüber, wenn Sie nachweisen können, dass Sie ansonsten Verluste machen würden. Bei einer Überschreitung von 50% und mehr unterstellt der Gesetzgeber „Wucher“.

Alternativ haben Sie die Möglichkeit, mindestens drei Vergleichswohnungen möglichst ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung als Grundlage für die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Das Verfahren mit den Vergleichswohnungen ist jedoch riskant, da es als Berechnungsgrundlage vor Gericht leicht zu entkräften ist.

Mehr Informationen über die Festsetzung des Mietzinses erhalten Sie auf der Seite “Miete“. Besondere Formen sind die Indexmiete und die Staffelmiete.

3. Vermieterfreundlicher Mietvertrag – so gestalten Sie ihn

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Der Mietvertrag für eine Wohnung muss gut durchdacht sein. Wer sich auf das erstbeste kostenlose Formular verlässt, wird dies möglicherweise später bereuen. Setzt man einen Mietvertrag ein, der von einem Mieterschutzbund bereitgestellt wird, so ist davon auszugehen, dass es sich um einen mieterfreundlichen Mietvertrag handelt. Bei einem Mietvertrag von einem Vermieterschutzverein, handelt es sich wahrscheinlich um einen vermieterfreundlichen Mietvertrag.

Unterschiede zwischen den Verträgen erkennt man z.B. daran, ob neben der Monatskaltmiete geregelt ist:

  • welche Haustiere erlaubt bzw. verboten sind (mehr dazu unter “Tipps für Vermieter“)
  • welchen Reinigungspflichten an den Gemeinschaftsbereichen der Mieter nachgehen muss (bei fehlender Vereinbarung ist er nicht zur Reinigung verpflichtet)
  • welche Renovierungen bei Auszug durchgeführt werden müssen
  • in welcher Höhe er für Kleinstreparaturen aufkommen muss (siehe Tipp 5 für Vermieter)
  • ob eine Untervermietung ohne Vermieterzustimmung gestattet ist

Außerdem legen Sie fest, welche Höhe die Nebenkostenvorauszahlungen betragen. Kalkulieren Sie hier besser nicht zu knapp. Bei der Nebenkostenabrechnung kommt es sonst zu Nachzahlungen für den Mieter und eventuell müssen Sie Ihrem Geld hinterherlaufen.

Hier können Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag herunterladen. Sollten Sie sich bei der Gestaltung des Mietvertrages unsicher sein, ziehen Sie einen professionellen Immobilienmakler für Vermietung zu Rate.

4. Wann Sie die Wohnung selbst vermieten sollten und wann mit Makler

Wer eine Wohnung selbst vermieten möchte, kann die Wohnung z.B. auf den gängigen Immobilienportalen zur Miete inserieren. Dabei sollten professionelle Fotos, ein grafisch aufbereiteter Grundriss sowie ein aussagekräftiges Exposé die Basis bilden. Da es aber immer wieder viele Fragen der Mieter gibt und die Vermietung Zeit und Geld in Anspruch nimmt, entscheiden sich die meisten Vermieter für die Vermarktung durch einen Makler.

Die Vorteile bei der Vermietung mit einem Immobilienmakler liegen auf der Hand:

  • Sie sparen Zeit bei der Mietersuche
  • Sie erhalten eine professionelle Prüfung des Mieters
  • Sie erhalten einen professionell ermittelten Mietpreis
  • Sie erhalten einen professionellen Mietvertrag, der auf Ihre Wünsche angepasst wird
  • Sie sparen die Zeit für Wohnungsübergabe und Verwaltungsaufwand

Gern empfehlen wir Ihnen einen Makler für die Vermietung Ihrer Wohnung.

5. Was in einem Exposé stehen sollte und was nicht

Neben den üblichen Eckdaten über Größe, Ausstattung, Mietpreis und Nebenkosten die ein Exposé füllen, gibt es wichtige Dinge zu beachten, die private Vermieter häufig vergessen.

Seit dem 1.5.2014 sind Vermieter bzw. Makler dazu verpflichtet, bereits die wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises in der Immobilienanzeige zu veröffentlichen, sofern diese vorhanden sind. Hierzu zählen Baujahr des Gebäudes, Energieträger der Heizung, Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis), Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/qm, ggf. auch die Energieeffizienzklasse. Der Energieausweis wird nicht für einzelne Wohnungen, sondern für das gesamte Gebäude erstellt. Sie erhalten ihn bei der Hausverwaltung.

Erwähnen Sie besondere Vorzüge Ihrer Wohnung. Eine vom Vermieter gestellte Einbauküche beispielsweise ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal und rechtfertigt einen höheren Mietpreis.

Ein großer Fehler ist die Angabe einer zu hohen Quadratmeterzahl im Exposé. Hier können Mieter auch rückwirkend die zu viel gezahlte Miete einfordern. Die häufigsten Fehler bei der Wohnflächenberechnung geschehen durch das einfache Übertragen der Grundfläche. Durch Dachschrägen und Räume mit geringerer Raumhöhe kann die Grundfläche nicht mit der Wohnfläche gleichgesetzt werden. Auch Balkone und Terrassen werden nicht 1:1 übernommen. Führen Sie genaue Berechnungen durch oder ziehen einen Fachmann hinzu.

6. So organisieren Sie Besichtigungen richtig

besichtigung wohnung

In welcher Form Sie die Besichtigung durchführen, hängt von der Anzahl der Interessenten und Ihrer bevorzugten Herangehensweise ab. Auf stark umkämpften Mietmärkten, bei denen viele Bewerber eine Wohnung ansehen möchten, können Sie einen oder zwei Besichtigungstermine ausmachen und die Interessenten in großer Gruppe durch die Wohnung gehen lassen. Am Ende lassen die Interessenten ihre “Bewerbungen” mit Selbstauskunft, Anschreiben und weiteren Unterlagen bei Ihnen und Sie schauen diese in Ruhe durch.

Vorteil: Es reichen einige wenige Termine und Sie haben schriftliche Unterlagen vorliegen.

Nachteil: Sie lernen die Mietinteressenten nur bedingt persönlich kennen.

Unser Tipp:

Nehmen Sie sich Zeit für Besichtigungen und Gespräche. So lässt sich am besten herausfinden, ob ein Mieter später, z.B. bei Mieterhöhungen, Probleme bereiten wird.

7. Wie Sie Fehler bei der Mieterwahl vermeiden können

Fehler bei der Mieterwahl können den Vermieter in der Folge tausende Euro kosten und viel Ärger bereiten. Deshalb sollten private Vermieter nicht nur nach Sympathie den Mieter wählen, sondern auch die von einem Immobilienmakler für Vermietung üblicherweise durchgeführten Schritte vornehmen:

  • Bonitätsprüfung des Mieters
  • Einholen einer Mieter-Selbstauskunft
  • Einholen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
  • Einholen von Belegen über die letzten Einkommen

Wenn Sie unsicher sind, wie Sie den besten Mieter finden, holen Sie sich Unterstützung von einem Immobilienmakler für Vermietung. Er hat professionelle Mittel, um die Mietinteressenten zu überprüfen und Sie sparen Zeit bei der Mietersuche.

8. Tipps rund um die Wohnungsübergabe an den Mieter

Bei der Wohnungsübergabe ist es wichtig, dass Sie bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete des Mieters erhalten haben. Wenn diese Zahlung nicht fristgerecht vollzogen wird, müssen Sie befürchten, dass die Zahlungsmoral des Mieters allgemein nicht gut ist.

Alternativ zu einer Barkaution können Sie auch eine Kautionsbürgschaft vom Mieter annehmen. Hierbei bürgt eine Dritte Partei (zum Beispiel eine Bank oder Versicherung) für Ihren Mieter und kommt für die durch ihn verursachten Schäden und Mietrückstände auf. Achten Sie hierbei darauf, dass Sie die Auszahlung vom Bürgschaftsgeber “auf erstes Anfordern” erhalten, ohne dass Sie dem Mieter sein schuldhaftes Verhalten beweisen müssen.

Bei der Wohnungsübergabe empfiehlt es sich, einen Zeugen mitzunehmen, um sicher zu gehen, dass das Übergabeprotokoll bei Streitigkeiten vor Gericht Bestand hat. Im Übergabeprotokoll werden die einzelnen Räume der Wohnung mit etwaigen Vorschäden dokumentiert. Vergessen Sie hierbei nicht Garagen, Keller- und Dachbodenräume. Außerdem werden im Übergabeprotokoll die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser aufgeschrieben. Falls die Wohnung vor Vermietung leer stand, ist es wichtig, dass Sie dem Stromversorger den Namen des neuen Mieters mitteilen, so dass sichergestellt ist, dass nicht Sie selbst weiter hierfür zahlen. Bei direktem Mieterwechsel können Sie sich als Vermieter hier heraushalten.

Tipp von immoverkauf24:

Kümmern Sie sich rechtzeitig darum, dass die Heizkostenzähler in der Wohnung vom entsprechenden Unternehmen abgelesen werden. Nur so kann eine saubere Abrechnung erfolgen. Den Kontakt zu Ista, Kalorimeta & Co stellt die Hausverwaltung für Sie her. Die Kosten für die Zwischenablesung tragen Sie als Vermieter. Mehr erfahren Sie unter Nebenkostenabrechnung.

9. Wohnung vermieten – So versteuern Sie die Mieteinnahmen richtig

Grunderwerbsteuer Erhöhung

Selbstverständlich müssen auch die Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung versteuern. Nur wenn die jährlichen Mieteinnahmen unter der generellen Steuerfreigrenze liegen, oder andere geringe Grenzen nicht überschreiten (mehr dazu unter Mieteinnahmen versteuern), müssen Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben (sofern es sich nicht um Vermietungseinkünfte aus einem Gewerbebetrieb handelt). Sie unterliegen der Einkommenssteuer.

Da bei Immobilien häufig Verluste zu verzeichnen sind, eignet sich eine Immobilie in einigen Fällen auch dazu, die persönliche Steuerlast zu senken. Nicht für jeden Immobilienbesitzer ist die Erzielung von Gewinnen Grund für die Vermietung.

10. Ärger mit dem Mieter – So werden Sie ihn wieder los.

Die Gründe dafür, einen Mieter “loswerden” zu wollen sind vielfältig. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, erzielt in der Regel einen höheren Preis, wenn die Wohnung ohne Mieter geliefert werden kann. Wer einen Mieter hat, der die Miete nicht zahlt, möchte sich von diesem trennen und wer die Wohnung selbst nutzen möchte, muss ebenfalls eine Auflösung des Mietverhältnisses erwirken.

Da Mieter vom Gesetzgeber sehr geschützt werden, ist es schwer ein unbefristetes Mietverhältnis zu kündigen. Eine Möglichkeit ist die Eigenbedarfskündigung, die immer dann Anwendung findet, wenn die Wohnung für den Vermieter selbst oder seinen engeren Familienkreis benötigt wird. In den meisten anderen Fällen, wenn der Mieter vertragsbrüchig wird, muss der Vermieter mittels Abmahnungen den Mieter auf sein Fehlverhalten hinweisen und kann den Mieter kündigen. Gründe für eine Kündigung des Mieters sind zum Beispiel Mietrückstand oder Pflichtverletzungen. Zu den Pflichtverletzungen zählen unter anderem das unerlaubte Überlassen der Wohnung an Dritte, das Stören des Hausfriedens oder die Gefährdung der Mietsache. Nicht selten kommt es so weit, dass der Mieter erst auszieht, wenn eine Räumungsklage gegen ihn vorliegt. Dies kann ein langwieriger, teurer Prozess werden.

Im Falle des Immobilienverkaufes besteht eine Möglichkeit darin, den Mieter aus der Wohnung herauszukaufen. Bietet man dem Mieter einen finanziellen Anreiz, freiwillig aus der Wohnung auszuziehen, so fallen die Kosten hierfür meist geringer aus, als wenn man als Verkäufer die Einbußen beim Verkauf “mit Mieter” hinnimmt.

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