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Immobilie verkaufen: 11 Tipps für den erfolgreichen Immobilienverkauf & PDF-Ratgeber

Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen oder wollen sich ganz unverbindlich zum Immobilienverkauf informieren? Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick zu allen wichtigen Themen rund um den Immobilienverkauf und beantwortet die 11 häufigsten Fragen von Eigentümern. Laden Sie zusätzlich gerne unseren kostenlosen PDF-Ratgeber mit 25 hilfreichen Tipps zum Verkauf und einem Preisspiegel für Ihre Region herunter.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienverkauf kann sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Planen Sie diese Zeit ein!
  • Der richtige Zeitpunkt, um Ihre Immobilie zu verkaufen, ist vor allem dann, wenn diese nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt. Aus wirtschaftlichen Gründen sollten Sie zudem immer die aktuellen Immobilienpreise beobachten.
  • Kenntnisse über den lokalen Immobilienmarkt zahlen sich aus. In unserem Ratgeber zum Immobilienverkauf finden Sie wertvolle Tipps und aktuelle Immobilienpreise für Ihre Region!

1. Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

In der Regel sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen, wenn persönliche Gründe dafür sprechen. Das können beispielsweise folgende sein:

  • Umzug: Eine berufliche Veränderung, Familienzuwachs oder gesundheitliche Gründe können einen Umzug in eine neue Immobilie erfordern.
  • Erbschaft: Wenn Sie nicht planen, selbst in der Immobilie zu wohnen oder diese zu vermieten, ist es sinnvoll, die Immobilie zu verkaufen.
  • Hausverkauf nach Scheidung: Nach einer Scheidung ist das Haus für eine Person oft zu groß oder es besteht ein Wunsch nach Veränderung.

Wirtschaftlich gesehen ist ein Verkaufszeitpunkt günstig, wenn sich die Immobilienpreise auf einem "zyklischen Hoch" befinden. So können Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen. Beim geplanten Verkauf einer vermieteten Wohnung ist bei Auszug des Mieters eine gute Verkaufsgelegenheit, da freie Wohnungen in der Regel teurer verkauft werden können als vermietete.

Der konkrete Verkaufsmonat spielt für den richtigen Moment beim Immobilienverkauf im Allgemeinen eine untergeordnete Rolle, da Kaufinteressenten ganzjährig nach Immobilien Ausschau halten.

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2. Welche Fragen sollten vor Immobilienverkauf geklärt werden?

Klären Sie bereits vor Verkaufsstart, ob Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie eine Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie dabei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf anfallen kann und Sie somit womöglich nicht den gesamten Verkaufserlös zur Verfügung haben.

Starten Sie den Verkauf auch erst, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einer Immobilienbewertung in Erfahrung gebracht haben und wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt haben.

Hier ein kurzer Überblick über die wichtigsten Fragen vor dem Verkaufsstart:

3. Benötige ich einen Energieausweis beim Immobilienverkauf und wenn ja, welchen?

Energieausweis

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchswerte einer Immobilie bzw. den theoretisch benötigten Energiebedarf. Seit 2015 gibt es eine Energieausweis-Pflicht. Dabei drohen Eigentümern empfindliche Strafen, wenn Sie bei Besichtigungen keinen gültigen Energieausweis vorlegen können.

In der Regel können Sie frei zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards wählen. Der günstigere Verbrauchsausweis ist in vielen Fällen ausreichend. Es gibt allerdings auch einige Faktoren, die einen Bedarfsausweis erfordern. Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie sich daher genau informieren, welchen der beiden Ernegieausweise Sie benötigen.

Die Kosten für einen Energieausweis können bis zu 500 Euro betragen. Bei Beauftragung eines von immoverkauf24 empfohlenen Immobilienmaklers erhält der Eigentümer den Energieausweis kostenlos. Zudem gibt es die Möglichkeit, den Energieausweis online anzufordern.

4. Welche Besonderheiten muss ich beachten, wenn ich meine Immobilie verkaufe?

Manche Besonderheiten ergeben sich bereits aus der Art der zu verkaufenden Immobilie. Wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks kennen, da Interessenten diesen bei der Höhe ihres Kaufgebots berücksichtigen könnten. Möchten Sie ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie zum Beispiel wissen, ob das Dachgeschoss ausgebaut werden kann, falls ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Die meisten Besonderheiten sind beim Verkauf vermieteter Immobilien zu beachten, zum Beispiel wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit verkaufen möchten. Hierbei betrachten Kaufinteressenten die Immobilie dann zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und –potentialen und haben andere Anforderungen als private Käufer.

immoverkauf24 Tipp

Jeder Eigentümer sollte die Eigenheiten und Potentiale seiner Immobilie genau kennen (z.B. Anbaumöglichkeiten, versteckte Mängel, Ertragspotentiale, etc.), damit ein Interessent gefunden werden kann, für den die Immobilie bestmöglich passt.

5. Zu welchem Preis sollte die Immobilie angeboten werden?

In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8% über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Verhandlungsspielraum für Preisverhandlungen zu haben. Es gibt aber auch andere Angebotsstrategien, beispielsweise das Bieterverfahren, bei dem zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird.

Der Angebotspreis sollte nicht zu hoch festgesetzt werden, weil es sonst kaum Nachfrage oder Besichtigungswünsche gibt. Er sollte auch nicht zu niedrig angesetzt werden, weil Käufer in der Regel noch Preiszugeständnisse erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis in der Praxis kaum noch erhöht werden kann. 

immoverkauf24 Tipp

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie unbedingt eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen. Nur so kann der optimale Angebotspreis gefunden werden, der den Verkauf zum besten Preis ermöglicht.

6. Sollte ich meine Immobilie privat oder mit Makler verkaufen?

Grundsätzlich können Sie Ihre Immobilie verkaufen, ohne einen Makler zu beauftragen. Viele Eigentümer unterschätzen allerdings den Zeit- und Kostenaufwand, der beim Privatverkauf eines Hauses oder einer Wohnung anfällt. Zudem ist nicht jeder Eigentümer in der Lage, das gesamte Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers abzudecken. So treten besonders bei folgenden Aufgaben häufig Schwierigkeiten auf:

  • Gestaltung eines Exposés (dazu gehören u.a. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse, eigene Zeichnung des Stadtplans, etc.)
  • Professionelle Vermaktungsstrategie
  • Rechtliche Sicherheit beim Verkauf
  • Bonitätsprüfung des Käufers

Ein Immobilienmakler kann zudem – anders als ein Eigentümer – als Mittler zwischen den Parteien auftreten. Dies ist bei Verkaufsverhandlungen ein großer Vorteil. So sind Kaufinteressenten häufig eher bereit, einem Mittler als einem Eigentümer zu sagen, was an einer Immobilie gefällt und was nicht bzw. unter welchen Bedingungen sie diese kaufen würden.

Aufgrund seiner Verhandlungserfahrung kann ein erfahrener Makler meist einen deutlich höheren Verkaufspreis als Privatverkäufer erzielen. Eine Maklerprovision fällt dabei nur im Erfolgsfall an, d.h. wenn der Makler die Immobilie wirklich verkauft hat. Unterm Strich ist ein guter Makler sein Geld wert und der Privatverkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen (z.B. bei Verkauf an Freunde oder Familie).

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7. Welche Werbewege sollte man nutzen, um den richtigen Käufer zu finden?

Bei der Immobilienvermarktung sollten unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen, um alle Verkaufspotentiale zu nutzen. In jedem Fall sollten in den vier oder fünf größten Internetportalen, in denen Käufer nach Immobilien suchen, Anzeigen geschaltet werden.

Darüber hinaus ist es ratsam, lokale Vermarktungsmaßnahmen im Umfeld der Immobilie zu ergreifen (Verkaufsgalgen am Haus, Werbeflyer verteilen, Anzeigen in Tageszeitungen, Anzeigenblättern, etc.). Weiterhin steigt die Verkaufschance, wenn die Immobilie Interessenten angeboten wird, die schon vergleichbare Immobilien angeschaut oder sich als Suchende in Maklerdatenbanken registriert haben.

immoverkauf24 Hinweis

Je breiter die Vermarktung, desto höher die Wahrscheinlichkeit, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden und zum höchsten Preis zu verkaufen!

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, ohne das Nachbarn oder das private Umfeld von Ihren Verkaufsabsichten erfahren, gibt es die Möglichkeit der diskreten Vermarktung Ihrer Immobilie.

8. Wie sollten Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen organisiert werden?

Jeder Interessent, der ein Exposé angefordert hat, sollte telefonisch kontaktiert werden. Für den Fall, dass die Immobilie zum Suchprofil des Anfragers passt, sollte ein individueller Besichtigungstermin organisiert werden.

Das Ziel der Immobilienbesichtigungen ist es nicht nur, die Immobilie zu zeigen, sondern auch mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und ihre Bedürfnisse und Anforderungen an die Immobilie genauer kennenzulernen. Nach der Besichtigung sollten Sie die Interessenten nicht nur verabschieden, sondern zudem auch eine Übereinkunft über die nächsten Schritte treffen.

Die anschließenden Verkaufsverhandlungen sollten von einem Verkaufsprofi durchgeführt werden, der mit einer klaren "Abschlussorientierung" verhandelt. Als Eigentümer können Sie sich mit unserer Checkliste "Käuferfragen" auf die Besichtigung vorbereiten.

9. Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Der Kaufvertrag sollte die Interessen beider Parteien widerspiegeln, weil nur dann von einer beidseitigen Vertragsunterzeichnung ausgegangen werden kann. Was im Vertrag stehen soll und was nicht, hängt immer vom Einzelfall ab und sollte individuell vereinbart werden. Folgendes kann im Kaufvertrag beispielsweise erwähnt werden:

  • Soll die Einbauküche mitverkauft werden?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden?
  • Sollen bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mieteinnahmen, etc. zugesichert werden?

Diese und andere Punkte müssen zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt werden. Für den Verkäufer ist in jedem Fall wichtig: Der Vertrag sollte vereinbaren, dass die Immobilie "gekauft wie gesehen" wird und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen wird (Achtung bei versteckten Mängeln).

immoverkauf24 Tipp

Vertrauen Sie nicht darauf, dass der Notar im Zweifel eingreift und alles regelt. Er kennt weder die Immobilie, noch war er bei den Verkaufsverhandlungen dabei.

10. Fallen Steuern an, nachdem ich meine Immobilie verkauft habe?

Wenn Sie eine selbstgenutzte Immobilie verkaufen, fallen in der Regel keine Steuern an, selbst wenn ein Wertgewinn entstanden ist. Bei vermieteten Immobilien ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mindestens 10 Jahre liegen. Ausführlichere Informationen dazu, wann bei einem Immobilienverkauf Steuern anfallen und wann nicht, erfahren Sie auf unserer Seite Hausverkauf Steuer.

11. Was gilt es beim privaten Immobilienverkauf zu beachten?

Eigentümer sollten beim Immobilienverkauf einiges beachten, um teure Fehler zu vermeiden. Wir geben einen Überblick:

  • Fehler 1: Sie starten ohne Vorbereitung mit dem Immobilienverkauf

Viele Eigentümer fangen einfach an, ihre Immobilie zu verkaufen, ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Dabei gibt es viele Fragen, die im Vorfeld geklärt werden sollten, z.B.:

  • Fehler 2: Sie schätzen den Immobilienwert selbst

Viele Eigentümer nutzen den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie als Basis für den Verkaufspreis. Diese Preisvorstellung entspricht häufig jedoch nicht dem aktuellen Wert der Immobilie, da dieser nur durch das Angebot und die Nachfrage zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs bestimmt wird. So kann der tatsächliche Immobilienwert deutlich darüber oder darunter liegen. Um den Verkaufspreis realistisch einzuschätzen, ist eine gute Marktkenntnis und sehr viel Erfahrung erforderlich. Daher ist es ratsam, vor dem Verkauf eine Immobilienbewertung durch einen Experten durchführen zu lassen.

  • Fehler 3: Sie entscheiden sich sofort für einen Immobilienverkauf ohne Makler

Viele Eigentümer schließen einen Verkauf mit Makler von vornherein aus und entscheiden sich für einen privaten Verkauf, da sie die Kosten für die Maklerprovision sparen wollen. Dieser Weg ist zwar möglich, bietet allerdings nicht immer die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Die Erfahrung zeigt, dass ein professioneller und engagierter Makler in der Regel einen höheren Verkaufspreis erzielt und Ihnen zudem viel Zeit und Mühe erspart. Er nimmt eine professionelle Wertermittlung vor, erstellt ein aussagekräftiges Exposé, bewirbt die Immobilie, organisiert die Immobilienbesichtigungen, ist telefonisch gut erreichbar, führt die Verkaufsverhandlungen durch, bereitet den Immobilienkaufvertrag vor, hilft bei Problemen, trägt die Vermarktungskosten und erhält nur im Erfolgsfall ein Honorar.

  • Fehler 4: Sie vermarkten die Immobilie selbst

Viele Privatverkäufer setzen die Immobilie einfach mal in die Zeitung oder ins Internet und schauen, was passiert. Häufig wird dabei ein unrealistischer Angebotspreis festgelegt, der den Immobilienverkauf deutlich erschweren und hinauszögern kann. Zudem wollen viele Eigentümer bei der Vermarktung möglichst viel Geld sparen und wählen nur einen Vermarktungsweg oder eine Vermarktungsplattform. Auf diese Weise besteht die Gefahr, dass das Angebot nicht von den passenden Interessenten gesehen wird.

  • Fehler 5: Sie unterschätzen die Besichtigungstermine

Viele Immobilienbesitzer sind der Meinung, dass die selbst ihre Immobilie am besten kennen und diese Interessenten auch am besten präsentieren können. Kaufinteressenten haben häufig allerdings einen ganz anderen Blickwinkel auf die zu verkaufende Immobilie als der Eigentümer und fragen sich beispielsweise, mit welchen Kosten einen Änderung des Grundrisses möglich wäre oder was eine Wärmeisolierung kosten würde. Ohne das nötige Fachwissen ist es für Eigentümer jedoch häufig schwierig, auf alle möglichen Fragen vorbereitet zu sein und alle Fragen professionell zu beantworten

  • Fehler 6: Sie gehen ohne Strategie in die Verkaufsverhandlungen

Um eine erfolgreiche Verkaufsverhandlung zu führen und die Immobilie zu verkaufen, ist viel Erfahrung und Verhandlungsgeschick nötig. Außerdem gibt es einige Punkte, die Sie als Eigentümer berücksichtigen sollten. Dazu gehört beispielsweise, dass Kaufinteressenten immer einen Verhandlungserfolg haben wollen. Daher sollten Sie sich im Voraus z.B. überlegen, inwieweit Sie einen Verhandlungsspielraum einplanen und bei welchem Interessenten Sie an welcher Stelle um wie viel nachgeben können und möchten. 

Gerade bei Verkaufsverhandlungen sind Immobilienmakler oft sehr hilfreich, da sie eine Balance zwischen Verkäufer- und Käuferinteressen finden und eine Mittlerrolle einnehmen können.

  • Fehler 7: Für den Kaufvertrag gibt es doch den Notar.

In der Tat ist es die Aufgabe eines Notars, einen Kaufvertragsentwurf zu machen und den Eigentumsübergang sicherzustellen. Nur: der Immobilienkaufvertrag soll die zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Da der Notar bei den Verhandlungen nicht dabei war, müssen die mündlichen Vereinbarungen noch in eine juristische Form gebracht werden. Ein Eigentümer sollte daher wissen, welche Punkte er wie in einem Vertrag berücksichtigt wissen will, z.B.:

  • Soll der Kaufpreis angezahlt werden?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden und wenn ja, welche?
  • Wann soll der wirtschaftliche Übergang erfolgen?

Auf unserer Seite Hausverkauf Fehler haben wir weitere Fehler beim Hausverkauf zusammengefasst und erklären, wie Sie diese vermeiden können. 

Experten-Tipp: Immobilienverkauf in Vertretung

Michael Klatt, Fachanwalt für Sozialrecht und Familienrecht: "Ein mit einfacher Vollmacht ausgestatteter Vertreter kann alle Aufgaben erledigen, die vor der notariellen Beurkundung des Hausverkaufs liegen: etwa Makler und Notar beauftragen oder auch Banktermine wahrnehmen. Die notarielle Beurkundung müssen die Eigentümer jedoch selbst unterschreiben.

Verfügt ein Vertreter hingegen über eine Vollmacht für den Hausverkauf, die notariell beglaubigt oder beurkundet wurde, kann er auch den Notartermin im Zuge eins Hausverkaufs wahrnehmen und die Unterschrift leisten. Der Kaufvertrag ist dann durch die Unterschrift des Vertreters sofort gültig."

Mehr dazu auf unseren Seiten Vollmacht zum Hausverkauf sowie im Expertenrat: Immobilienverkauf durch Verwandte oder Vertreter

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In unserem kostenlosen Ratgeber haben wir auf ca. 25 Seiten viele Tipps und konkrete Checklisten zum Verkauf verständlich aufbereitet. Sie erhalten Expertentipps von der Vorbereitung über die Immobilienbewertung bis hin zum eigentlichen Immobilienverkauf.

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