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Immobilie verkaufen: 11 Tipps zum Immobilienverkauf & kostenloser Ratgeber zum Download

Wie Ihnen diese Seite weiterhilft:

  • Wir beantworten auf dieser Seite die 11 wichtigsten Fragen zum Immobilienverkauf Jetzt informieren!
  • Sie erhalten einen kostenlosen Ratgeber mit 25 Praxistipps zum Immobilienverkauf inkl. Preisspiegel Jetzt anfordern!
  • Sie suchen einen Makler für den Verkauf Ihrer Immobilie? Jetzt unverbindlich Empfehlung einholen!

Die 11 wichtigsten Fragen & Antworten zum Verkauf Ihrer Immobilie

Sie möchten eine Immobilie oder mehrere Immobilien verkaufen? Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf die 11 häufigsten Fragen beim Immobilienverkauf. Sollten Sie darüber hinaus Beratungsbedarf oder Fragen haben, können Sie einfach unseren Ratgeber mit 25 Tipps zum Immobilienverkauf mit Preisspiegel kostenlos herunterladen.

1. Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Haus zu Lebzeiten verkaufen

In der Regel sollte man die eigene Immobilie verkaufen, wenn persönliche Gründe (z. B. Umzug, Erbschaft, Scheidung, etc.) dafür sprechen. Wirtschaftlich gesehen ist ein Verkaufszeitpunkt günstig, wenn sich die Immobilienpreise auf einem „zyklischen Hoch“ befinden. Bei vermieteten Wohnungen ist bei Auszug oder Tod des Mieters eine gute Verkaufsgelegenheit, da freie Wohnungen in der Regel teurer als vermietete verkauft werden können.

Hinweis

Der konkrete Verkaufsmonat spielt für den richtigen Moment beim Immobilienverkauf eine untergeordnete Rolle, da Kaufinteressenten ganzjährig nach Immobilien Ausschau halten.

2. Welche Fragen sollten vor Immobilienverkauf geklärt werden?

Klären Sie bereits vor Verkaufsstart, ob Sie nach Verkauf Ihrer Immobilie die Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie dabei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf anfallen kann.

Starten Sie den Verkauf auch erst, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt haben. Hier ein kurzer Überblick über wichtige Fragen vor Verkaufsstart:

3. Benötige ich einen Energieausweis beim Immobilienverkauf bzw. welchen?

Energieausweis erstellen

Seit 2015 drohen Eigentümern empfindliche Strafen, wenn Sie nicht bei Besichtigungen einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Grundsätzlich kommen ein Bedarfsausweis und ein Verbrauchsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards in Frage. Es besteht Wahlfreiheit, sofern nicht der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist. Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchswerte einer Immobilie bzw. den theoretisch benötigten Energiebedarf.

Die Kosten für einen Energieausweis können bis zu 500 Euro betragen. Bei Beauftragung eines von immoverkauf24 empfohlenen Immobilienmaklers erhält der Eigentümer den Energieausweis kostenlos.

4. Welche Besonderheiten sind beim Verkauf meiner Immobilie zu beachten?

Manche Besonderheiten ergeben sich bereits aus der Art der zu verkaufenden Immobilie. Wenn Sie z. B. ein Einfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks kennen, da Interessenten diesen bei der Höhe ihres Kaufgebots berücksichtigen könnten. Möchten Sie ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie z. B. wissen, ob man das Dachgeschoss ausbauen kann, falls ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Am meisten Besonderheiten sind beim Verkauf vermieteter Immobilien zu beachten, z. B. wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder eine Gewerbeeinheit verkaufen möchten, weil Kaufinteressenten eine Immobilie dann zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und –potentialen bewerten.

Tipp von immoverkauf24:

Jeder Eigentümer sollte die Eigenheiten und Potentiale seiner Immobilie genau kennen (z. B. Wintergarten anbaubar, versteckte Mängel, Ertragspotentiale, etc.), damit der Interessent gefunden werden kann, für den die Immobilie am besten passt.

5. Zu welchem Preis sollte die Immobilie angeboten werden?

Verkaufspreis

In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8% über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Verhandlungsspielraum für Preisverhandlungen zu haben. Es gibt aber auch andere Angebotsstrategien wie beispielsweise das Bieterverfahren, bei dem zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird.

Der Angebotspreis sollte nicht zu hoch festgesetzt werden, weil es sonst kaum Nachfrage oder Besichtigungswünsche gibt. Er sollte auch nicht zu niedrig angesetzt werden, weil Käufer in der Regel noch Preiszugeständnisse erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis in der Praxis kaum noch erhöht werden kann.

Tipp von immoverkauf24:

Lassen Sie Ihre Immobilie vor Verkaufsstart unbedingt von einem Fachmann bewerten. Nur so kann der optimale Angebotspreis gefunden werden, der den Verkauf zum besten Preis ermöglicht.

6. Sollte ich die Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?

Viele Eigentümer unterschätzen, den Zeit- und Kostenaufwand, der beim Privatverkauf eines Hauses oder einer Wohnung anfällt. Zudem ist nicht jeder Eigentümer in der Lage, das gesamte Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers zu erbringen, weil er z. B. nicht wie ein Makler:

  • das Exposé professionell gestaltet (z. B. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse, eigene Zeichnung des Stadtplans, etc.)
  • mehrere Vermarktungswege parallel nutzt (z. B. eigene Datenbank)
  • den Verkauf rechtlich absichert (Haftpflichtversicherung, Klärung von Rechtsfragen)
  • dem Käufer bei der Immobilienfinanzierung hilft, die Bonität des Käufers prüft, etc.

Vor allem kann ein Immobilienmakler – anders als ein Eigentümer – als Mittler zwischen den Parteien auftreten. Das ist bei Verkaufsverhandlungen ein großer Vorteil. So sind z. B. Kaufinteressenten eher bereit, einem Mittler als einem Eigentümer zu sagen, was an einer Immobilie gefällt und was nicht bzw. unter welchen Bedingungen sie kaufen würden.

Gute Makler können aufgrund Ihrer „Mittlerfunktion“ sehr gute Preise durchsetzen und verdienen eine Maklerprovision nur im Erfolgsfall. Unter dem Strich ist ein guter Makler sein Geld wert und der Privatverkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen (z. B. bei Verkauf an Freunde).

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7. Welche Werbewege sollte man nutzen, um den richtigen Käufer zu finden?

Bei der Vermarktung sollten unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen, um alle Verkaufspotentiale zu nutzen. In jedem Fall sollten in den vier oder fünf größten Internetportalen Anzeigen geschaltet werden, in denen Käufer nach Immobilien suchen.

Darüber hinaus ist es ratsam, lokale Vermarktungsmaßnahmen im Umfeld der Immobilie zu ergreifen (Verkaufsgalgen am Haus, Werbeflyer verteilen, Anzeigen in Tageszeitungen, Anzeigenblättern, etc.). Weiterhin steigt die Verkaufschance, wenn die Immobilie Interessenten angeboten wird, die schon vergleichbare Immobilien angeschaut oder sich als Suchende in Maklerdatenbanken registriert haben.

Hinweis

Je breiter die Vermarktung, desto höher die Wahrscheinlichkeit, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden und zum höchsten Preis zu verkaufen!

8. Wie sollten Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen organisiert werden?

Jeder Interessent, der ein Exposé abgefordert hat, sollte telefonisch kontaktiert werden. Für den Fall, dass die Immobilie zum Suchprofil des Anfragers passt, sollte ein individueller Besichtigungstermin organisiert werden.

Die Aufgabe bei den Immobilienbesichtigungen ist es nicht einfach die Immobilie zu zeigen, sondern mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und deren Bedürfnisse genauer kennenzulernen. Verabschieden Sie die Interessenten nicht einfach nach der Besichtigung, sondern erzielen Sie eine Übereinkunft über die nächsten Schritte.

Die Verkaufsverhandlungen sollten von einem Verkaufsprofi durchgeführt werden, der mit einer klaren „Abschlussorientierung“ verhandelt. Als Eigentümer sollten Sie sich mit unserer Checkliste "Käuferfragen" auf die Besichtigung vorbereiten.

9. Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Der Kaufvertrag sollte die Interessen beider Parteien widerspiegeln, weil erfahrungsgemäß nur dann beide Seiten den Vertrag unterschreiben. Was ist in dem Vertrag stehen soll und was nicht, hängt vom Einzelfall ab, z. B.:

  • soll die Einbauküche mitverkauft werden?
  • sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden?
  • sollen bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mieteinnahmen, etc. zugesichert werden?

Diese und andere Punkte müssen zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt werden. Für den Verkäufer in jedem Fall wichtig: Die Immobilie sollte „wie besehen verkauft“ werden und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen werden (Achtung bei versteckten Mängeln).

Unser Tipp

Vertrauen Sie nicht darauf, dass der Notar im Zweifel alles regelt. Er kennt weder die Immobilie, noch war er bei den Verkaufsverhandlungen dabei.

10. Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?

Bei selbstgenutzten Immobilien fallen im Verkaufsfall in der Regel keine Steuern an, selbst wenn ein Wertgewinn entstanden ist. Bei vermieteten Immobilien ist ein Wertgewinn zu versteuern, wenn zwischen Verkauf und Kauf nicht mindestens 10 Jahre liegen. Die genauen Details finden Sie auch unter Hausverkauf Steuer.

11. Was gilt es beim privaten Immobilienverkauf zu beachten? - Die 7 häufigsten Fehler

  • Fehler 1: Ich fange einfach an, meine Immobilien zu verkaufen

Viele Eigentümer stürzen sich in das Abenteuer Immobilienverkauf ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Dabei gäbe es viele Fragen im Vorfeld zu klären, z. B.:

Eines sollte klar sein: die eigene Immobilie ist in der Regel der größte Vermögensgegenstand. Jeder kleine Fehler kann sehr viel Geld kosten. 

  • Fehler 2: Ich kenne den Wert meiner Immobilie!

Jeder Eigentümer weiß, was er einmal für seine Immobilie bezahlt hat und was er seither noch an Geld reingesteckt hat. Nicht selten ist das die Basis für die eigene Preisvorstellung: “Was ich bezahlt habe, möchte ich auch wieder raus haben.” Aber: diese Preisvorstellung muss nichts, aber auch gar nichts mit dem erzielbaren Preis zu tun haben. Der tatsächliche Preis kann darüber oder darunter liegen.

Der Verkaufspreis wird nur durch das Angebot und die Nachfrage im Moment des Verkaufsprozesses bestimmt. Den erzielbaren Preis vorherzusagen, ist gar nicht so einfach. Dafür ist sehr viel Erfahrung erforderlich und sehr viel Wissen über die Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Bei der Immobilienbewertung gilt daher die alte Weisheit: im Zweifel sollte man jemanden fragen, der sich damit auskennt.

  • Fehler 3: Einen Makler für den Verkauf brauche ich nicht!

In der Tat haben viele Menschen, Ihre Immobilie schon ohne Makler verkauft. Aber: die entscheidende Frage sollte nicht lauten, ob man eine Immobilie selbst verkaufen kann, sondern wie man sie zum besten Preis verkaufen kann ohne dabei selbst zu viel Zeit, Mühe und Geld zu investieren.

Die Erfahrung zeigt, dass ein professioneller und engagierter Makler, eine große Hilfe sein kann und sein Geld wert ist. Er nimmt eine professionelle Wertermittlung vor, erstellt ein aussagekräftiges Exposé, bewirbt die Immobilie, organisiert die Immobilienbesichtigungen, ist telefonisch gut erreichbar, führt die Verkaufsverhandlungen durch, bereitet den Immobilienkaufvertrag vor, hilft bei Problemen, trägt die Vermarktungskosten und erhält nur im Erfolgsfall ein Honorar.

  • Fehler 4: Eine Anzeige aufgeben, kann ich selbst.

Viele Privatverkäufer setzen die Immobilie einfach mal in die Zeitung oder ins Internet und schauen, was passiert. Allerdings: wer den Preis zu hoch ansetzt, erzeugt nur eine geringe Nachfrage. Die Immobilie wird zum Ladenhüter. Wer den Preis dagegen zu niedrig ansetzt, verschenkt unnötig Geld.

Ein weiteres Problem: Privatverkäufer wollen in der Vermarktung häufig Geld sparen und wählen nur einen Vermarktungsweg oder eine Vermarktungsplattform. Sieht ein potentieller Kaufinteressent das Angebot nicht, verliert der Eigentümer unter Umständen Geld. Vielleicht hätte gerade dieser Interessent den besten Preis bezahlt.

  • Fehler 5: Die Immobilie zu zeigen, kann nicht so schwer sein.

Und wer könnte das nicht besser als der Eigentümer selbst? Allerdings: Kaufinteressenten haben häufig einen ganz anderen Blickwinkel auf die Immobilie als Eigentümer. Interessenten fragen sich z. B. mit welchen Kosten eine Änderung des Grundrisses möglich wäre, was eine Wärmeisolierung kosten würde, etc.

Nicht selten kommen Kaufinteressenten mit langen Fragekatalogen. Eigentümer sind darauf nicht immer vorbereitet und berichten vor allem über Punkte, die sie selbst wichtig finden. Und manchmal verschweigen sie Dinge, die sie lieber erwähnt hätten (z. B. versteckte Mängel, die zu Schadensersatz führen können). 

  • Fehler 6: Wieso verhandeln? Ich sage, was ich haben will!

Nicht allen Eigentümern ist klar: Kaufinteressenten wollen immer einen Verhandlungserfolg haben. Ein Eigentümer muss sich genau überlegen, bei welchem Interessenten er an welcher Stelle, um wie viel nachgeben kann und möchte (z. B. „die Einbauküche lasse ich drin, wenn wir dafür nächste Woche zum Notar gehen“).

Verhandlungen erfolgreich zu führen, hat etwas mit Erfahrung zu tun. Makler können bei Verkaufsverhandlungen sehr hilfreich sein. Sie können zwischen Verkäufer- und Käuferinteressen eine Balance finden und eine Mittlerrolle einnehmen, die ein Eigentümer selbst nicht ausfüllen kann.

  • Fehler 7: Für den Kaufvertrag gibt es doch den Notar.

In der Tat ist es die Aufgabe eines Notars, einen Kaufvertragsentwurf zu machen und den Eigentumsübergang sicherzustellen. Nur: der Immobilienkaufvertrag soll die zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Da der Notar nicht bei den Verhandlungen dabei war, müssen die mündlichen Vereinbarungen noch in eine juristische Form gebracht werden. Ein Eigentümer sollte wissen, welche Punkte er wie in einem Vertrag berücksichtigt wissen will z. B.:

  • Soll der Kaufpreis angezahlt werden?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden bzw. welche?
  • Wann soll der wirtschaftliche Übergang erfolgen?

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