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Energieausweis beim Hausverkauf

Die 10 häufigsten Fragen & Antworten

Energieausweis Haus

Seit 2014 ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht. Und seit Mai 2015 gibt es keine Übergangsfrist mehr: Verstößt ein Eigentümer gegen die gesetzlichen Regelungen, drohen empfindliche Strafen.

Wir haben im Folgenden die 10 häufigsten Fragen und Antworten zum Thema Energieausweis beim Hausverkauf / Vermietung zusammengestellt:

1. Was ist ein Energieausweis bzw. Energiepass?

Energieausweis Formular

Der Energieausweis ist ein Dokument, in dem der energetische Zustand eines Hauses festgehalten wird. Er gibt Auskunft über die Höhe des tatsächlichen bzw. mutmaßlichen Energieverbrauchs eines Hauses.

Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, spielt sowohl beim Haus verkaufen als auch bei der Vermietung eine wichtige Rolle. Potentielle Käufer und Mietinteressenten können anhand des Energieausweises Häuser energetisch vergleichen und sich ein Bild über zu erwartenden Energiekosten machen.

Hier sehen Sie in Beispiel eines Energieausweises für Wohngebäude gemäß der Energieeinsparverordnung. Gerne können Sie sich dieses Musterbeispiel kostenlos bei uns herunterladen.

(Quelle: Deutsche Energie-Agentur)

2. Bei welchen Anlässen brauche ich einen Energieausweis?

2.1. Energieausweis Haus

Sowohl beim Hausverkauf als auch bei der Vermietung eines Hauses benötigen Sie inzwischen immer einen Energieausweis. Die Verpflichtung gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäuden (z.B. Bürogebäude).

Ausnahmen von der Energieausweis Pflicht:

  • Bei sehr kleinen Gebäuden (maximale Nutzfläche von 50 qm)
  • Bei einem Hausverkauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses
  • Bei einem „Abrisshaus“, d.h. wenn Sie bzw. der Käufer das Haus abreißen wollen, ist kein Energieausweis erforderlich

2.2. Energieausweis Eigentumswohnung

Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten wollen, benötigen Sie einen Energieausweis.

Aber: Der Energieausweis wird nicht für eine spezielle Wohnung erstellt, sondern immer für das Gesamtgebäude, in dem sich die Wohnung befindet.

Beispiel: Beim Verkauf einer Erdgeschosswohnung und dem Verkauf einer Dachgeschosswohnung im selben Haus muss jeweils der gleiche Energieausweis vorgelegt werden, auch wenn der Energieverbrauch in beiden Fällen sehr unterschiedlich sein kann.

Tipp von Immoverkauf24:

Sollten Sie eine Wohnung verkaufen und kein Haus, so liegt der Energieausweis meistens bei der Hausverwaltung vor. Fragen Sie einfach dort nach oder beantragen Sie die Ausstellung eines Energieausweises in der Eigentümerversammlung.

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden? Mit welchen Angaben?

Energieeffizienzklassen

Pflichtangaben im Inserat bei Wohngebäuden:

  • Baujahr
  • Art der Heizung
  • Energieausweistyp (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
  • Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/Quadratmeter.
  • Energieeffizienzklasse (bei neuen Energieausweisen)

Vor Vermarktungsstart Energieausweis beantragen!

Beantragen Sie rechtzeitig die Ausstellung eines Energieausweises, denn spätestens bei den Besichtigungen muss den Interessenten ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden.

Der Energieausweis ist dem Käufer bzw. Mieter unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags beziehungsweise des Mietvertrags zu übergeben.

4. Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

In den meisten Fällen haben Sie als Eigentümer die Wahl zwischen der Anfertigung eines Bedarfs- und eines Verbrauchsausweises.

Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch eines Hauses. Zur Ermittlung des Energieverbrauchs wird ein Durchschnitt aus den Verbrauchswerten der letzten 3 Jahre gebildet. Ausschlaggebend sind die abgerechneten Verbrauchswerte.

Der Bedarfsausweis wird anhand einer Analyse des Hauses erstellt. Der Aussteller des Energieausweises beurteilt das Dach, die Wände, die Heizung und die Fenster des Gebäudes und errechnet aus der Beschaffenheit der Gebäudeteile den theoretischen Energiebedarf des Hauses.

Ein Bedarfsausweis muss für den Hausverkauf erstellt werden, wenn das Haus vor dem 1.11.1977 erstellt wurde (Datum des Bauantrages) und über weniger als 5 Wohnungen verfügt. Bei einem vor diesem Datum gebauten Haus kann nur dann auf den Bedarfsausweis verzichtet werden, wenn beim Bau oder im Zuge von Modernisierungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde. Ferner muss ein Bedarfsausweis erstellt werden, wenn weniger als 3 Abrechnungsperioden vorliegen (z.B. bei Neubauten).

Hinweis:

Ist der Bedarfsausweis nicht verpflichtend, kann der Eigentümer beim Hausverkauf bzw. Vermietung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis frei wählen.

Kritik an den Energieausweisen:

Beim Bedarfsausweis spielen die tatsächlichen Energieverbräuche KEINE Rolle. Häuser werden unabhängig von Standort, Wetterverhältnissen, etc. „gleich“ vermessen. Es werden Gebäudeteile von außen betrachtet, aber kein Experte kann den tatsächlichen Dämmeffekt auf diese Weise genau ermitteln. Dazu kommt, dass je nach Aussteller die Berechnungsmethoden variieren. Der Bedarfsausweis stellt nur einen sehr groben Näherungswert zum tatsächlichen Energieverbrauch dar.

Beim Verbrauchsausweis wird zwar der tatsächliche Verbrauch gemessen, aber es bleibt unberücksichtigt, ob ein Bewohner das Haus z.B. bei durchschnittlich 19 oder 22 Grad Temperatur bewohnt hat, welche Zimmer er wann genutzt hat, etc. Auch der Verbrauchsausweis hat Schwächen aufgrund der unterschiedlichen Nutzbarkeit eines Gebäudes.

Fazit: Trotz Energieausweis kann nicht eindeutig auf die künftig zu erwartenden Energiekosten zur Bewirtschaftung eines Gebäudes geschlossen werden.

5. Was besagen die Energieausweis Werte?

Die Energieausweise Werte sollen helfen, die Energieeffizienz eines Hauses besser zu beurteilen. Damit schon mit bloßem Auge erkennbar ist, ob der energetische Zustand eines Hauses als gut oder schlecht eingestuft werden kann, wird der Energiebedarf bzw. –verbrauch anhand einer Skala abgebildet:

Beispiel Energieausweis Werte bei einem Verbrauchsausweis:

Skala Energieverbrauch

Liegt der Endenergieverbrauch eines Gebäudes im grünen Farbbereich ist das Haus sehr energieeffizient (z.B. Neubau, Niedrigenergiehaus). Liegen die Werte im roten Bereich ließe sich die Energieeffizienz durch Modernisierungsmaßnahmen verbessern.

Gemessen werden die Werte in Kilowattstunden pro m2 und Jahr. Beim Bedarfsausweis ist die Skala identisch, allerdings wird nicht der Verbrauch, sondern der Bedarf dargestellt.

6. Welcher Energieausweis ist bei Hausverkauf zu empfehlen?

Grundsätzlich ist bei jedem Hausverkauf individuell festzulegen, welcher Energieausweis die besseren Verkaufschancen beziehungsweise den besseren Verkaufspreis mit sich bringt. Es gibt jedoch Untersuchungen, die interessante Ergebnisse hervorbringen:

Abweichungen bei unterschiedlichen Ausstellern

Bei identischen Gebäuden werden je nach Aussteller des Energieausweises sehr unterschiedliche Werte ermittelt. Bei Verbrauchsausweisen gibt es Unterschiede von bis zu 26%, bei Bedarfsausweisen von bis zu 108% je Aussteller. Folglich ist der Bedarfsausweis in den vielen Fällen eine unzuverlässige Informationsquelle.

Niedrigere Werte beim Verbrauchsausweis

Der preiswertere Verbrauchsausweis liefert im Durchschnitt geringere Energiekennwerte als der teure Bedarfsausweis. Ein Pluspunkt für den Verkäufer, da er seine Immobilie mit einer besseren Energiebilanz bewerben kann als beim Bedarfsausweis. Zudem muss sich ein Käufer beim Verbrauchsausweis nicht auf theoretische Werte verlassen.

Tipp von immoverkauf24

Der Energieausweis ist zwar ein relevanter Faktor beim Hausverkauf, doch er sollte nicht im Fokus des Verkaufsprozesses stehen. Käufer sind kritisch und trauen dem vom Verkäufer beauftragten Dokument nur begrenzt. Für Kaufinteressenten sind konkrete Informationen über Alter von Fenstern und Heizung sowie Dämmung von Dach und Wänden wichtiger als ein Energiepass.

7. Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Der Energieausweis bzw. Energiepass kann nur von zertifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Hierunter befinden sich Architekten, Innenarchitekten, Bauingenieure, Bautechniker, Gebäudeenergieberater im Handwerk und ausgebildete Energieberater, Schornsteinfeger etc. Ein Erstellen des Energieausweises auf eigene Faust ist nicht zulässig.

Wichtiger Hinweis:

Sie dürfen als Laie keinen Energieausweis selbst erstellen. Der Energieausweis ist sonst ungültig und es droht ein Bußgeld bis zu 15.000 €.

Beim Verkauf eines Hauses stellt der von immoverkauf24 empfohlene Immobilienmakler den Energieausweis auf seine Kosten aus. Er berät auch hinsichtlich der Art des Energiepasses.

Hier erfahren Sie mehr über die genauen Voraussetzungen für die Aussteller von Energieausweisen. Die Regelung, wer den Energiepass ausstellen darf, ist sehr umfangreich gestaltet und setzt voraus, dass es sich um

  • Personen mit Hochschulabschlüssen in den Bereichen Architektur, Innenarchitektur, Physik, Bauphysik, Hochbau, Bauingenieurwesen, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder einem Abschluss einer anderen naturwissenschaftlichen oder technischen Studien-Fachrichtung mit Schwerpunkt auf einem der zuvor genannten Gebiete.
  • Handwerker der Bereiche Schornsteinfegerwesen, Bau, Ausbau und Anlagentechnik, die ihr Handwerk selbstständig ausführen dürfen
  • Geprüfte oder staatlich anerkannte Techniker (mit Ausbildungsschwerpunkt Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, Gebäudehülle oder Lüftungs- und Klimaanlagen)

handelt.

Außerdem benötigen die Energieausweis-Aussteller eine der folgenden Zusatzqualifikationen:

  • Abschluss einer Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen nach EnEV 2014 Anlage 11
  • Studienschwerpunkt energiesparendes Bauen oder nach einem Studium ohne diesen Schwerpunkt mindestens 2 Jahre Berufserfahrung in den Bereichen Anlagentechnik oder Bau
  • Öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen oder Bau oder Anlagentechnik im Hochbau

Möchten Sie die kostenlose und unverbindliche Maklerempfehlung von immoverkauf24 in Anspruch nehmen, so erhalten Sie bei Beauftragung des empfohlenen Maklers den Energieausweis für Ihren Hausverkauf kostenlos.

8. Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis unterscheiden sich stark zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Da zur Erstellung eines Bedarfsausweises zahlreiche Informationen über das Gebäude hinsichtlich Dach, Heizung, Dämmung und Fenster bei einem Besichtigungstermin vor Ort eingeholt werden müssen, ist ein Bedarfsausweis vergleichsweise teuer. Zwar müssen auch beim Verbrauchsausweis einige Informationen zusammengetragen werden, aber sofern der Energieausweis online erstellt wird, ist er relativ günstig.

So kostet ein Verbrauchsausweis 50 – 100 € und ein Bedarfsausweis ca. 400 – 500 €. Die Kosten stellen nur grobe Schätzwerte dar, da je nach Größe des Gebäudes und eventuellen Besonderheiten der Aufwand variieren kann.

Tipp von immoverkauf24:

Möchten Sie Ihre Immobilie durch einen von immoverkauf24 empfohlenen Makler verkaufen, ist der Energieausweis für Sie als Verkäufer kostenfrei.

9. Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energetische Sanierung

Der Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig. Doch es gibt Fälle, in denen zwischenzeitlich ein neuer Energieausweis erforderlich wird.

So muss z.B. ein alter Energieausweis durch einen neuen ersetzt werden, wenn im Energieausweis bestimmte Mindestangaben nicht gemacht wurden oder der Ausweis durch eine nicht zugelassene Person erstellt wurde. Auch wenn energetisch relevante Veränderungen am Haus vorgenommen wurden, muss ein neuer Energiepass erstellt werden.

Ist Ihr existierender Energieausweis nicht älter als 10 Jahre und genügt er den Anforderungen der EnEv, so können Sie ihn benutzen. Hierzu zählen viele ältere Ausweise wie etwa der “Wärmeausweis”, der “Energiebedarfsausweis” und auch “Gebäudeenergiepässe”. Ob Ihr Ausweis allen Anforderungen entspricht, kann Ihnen zum Beispiel der von uns empfohlene Makler sagen. Ist dies nicht der Fall, erstellt er bei Beauftragung kostenlos einen neuen Energieausweis.

10. Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?

Legen Sie als Verkäufer oder Vermieter keinen Energieausweis vor, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.

Auch wenn nicht jeder Interessent bei einer Besichtigung nach dem Energieausweis fragt, sollten Sie die Energieausweis Pflicht nicht auf die leichte Schulter nehmen.

Vorsicht vor der Abmahnfalle!

Gleich nach Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 verschickten spezialisierte Firmen Abmahnungen an Makler, Verkäufer und Vermieter. Ihnen wurde in den Schreiben vorgeworfen, nicht die erforderlichen Angaben aus dem Energieausweis veröffentlicht zu haben, wie es Pflicht ist.

Auch wenn die Abmahnungen sich häufig nicht als juristisch haltbar erweisen, können Sie eine Menge Ärger verursachen. Und schließlich: Spätestens beim Notar kommt es immer öfter zum bösen Erwachen, wenn kein Energieausweis vorliegt.

Beurkundung Kaufvertrag ohne Energieausweis?

Noch bis vor kurzem haben Eigentümer und Käufer versucht der Informations- und Übergabeverpflichtung durch einen Trick zu entgehen. So wurde beim Verkauf einer Immobilie im Kaufvertrag z.B. folgender Passus festgehalten:

„Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass kein Energieausweis vorliegt. Beide Parteien schließen den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels.“

Aber: Die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises ist eine öffentlich rechtliche Verpflichtung. Immer mehr Notare sind inzwischen der Ansicht, dass bei einem derartigen Verzicht nicht beurkundet werden darf.

Fazit von immoverkauf24:

Wer als Eigentümer keinen Energieausweis vorlegt, kann heutzutage kaum mehr beurkunden bzw. läuft Gefahr vom Käufer verklagt zu werden.

Einfach Formular ausfüllen und kostenlose Maklerempfehlung mit Energieausweis-Service erhalten.

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