Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch trustpilot.com
Deutschland bestes Online-Portal in der Maklervermittlung

Wertermittlung Immobilie – 8 wichtige Punkte zur Wertermittlung

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie ermitteln? Wenn Sie eine umfassende, schriftliche Ausarbeitung zum Immobilienwert benötigen (z.B. für Erbauseinandersetzungen vor Gericht), sollten Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben. Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, empfehlen wir eine kostenlose Wertermittlung durch einen erfahrenen Experten vor Ort, der eine realistische Schätzung des Verkehrswertes vornimmt.

1. Definition Wertermittlung

Die Wertermittlung für Immobilien bezeichnet die Grundstücksbewertung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks mittels Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Die Verfahren werden in der Immobilienwertvermittlungsverordnung vereinheitlicht.

Grundlage nach § 194 BauGB ist die Definition des Verkehrswertes:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

2. Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung gibt die Grundlage für die Wertermittlung und standardisiert die Verfahren zur Ermittlung des Sach- Ertrags- oder Vergleichswertes. Sie kann jedoch bestimmte Faktoren für zum Beispiel Liebhaberobjekte oder sehr aktuelles Marktgeschehen nicht standardisiert berücksichtigen. Beispielsweise sind die von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte in der Regel schon bei Erscheinen veraltet, da sie aus den Verkaufspreisen des Vorjahres gebildet werden. Wichtig ist, bei allen Methoden einen logischen Grundsatz zu befolgen: Eine Immobilie ist das wert, was ein anderer zu einem bestimmten Zeitpunkt hierfür zu zahlen bereit ist.

Für den Fall, dass ein rechtssicheres Gutachten erstellt werden muss, muss ein vereidigter Immobiliengutachter beauftragt werden, der für die Wertermittlung und Dokumentation bis zu mehrere tausend Euro aufrufen kann. Dieser ist für den Normalfall jedoch nicht notwendig und eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen regional aktiven Sachverständigen ist zur Feststellung des Marktwertes besser geeignet.

Eine Online-Wertermittlung gibt einen ersten Eindruck vom Wert der Immobilie.

3. Zu welchem Anlass lohnt sich die Wertermittlung einer Immobilie?

Eine Immobilienwertermittlung kann zu verschiedenen Anlässen von Bedeutung sein:

  • Wertermittlung für den Immobilienverkauf
  • Wertermittlung zum Feststellen des Wertes im Rahmen einer Scheidung
  • Wertermittlung zum Feststellen des Wertes im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
  • Wertermittlung um den Beleihungswert für eine Bank festzustellen
  • Wertermittlung um eine Hypothek zu verlängern

4. Welche Verfahren der Wertermittlung gibt es?

Immobilienbewertung kostenlos

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kann nach drei Verfahren erfolgen:

  • Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert ermittelt, indem Vergleichspreise möglichst gleichartiger Immobilien zum gleichen Zeitpunkt herangezogen werden.
  • Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren leitet den Verkehrswert eines Gebäudes aus dessen Herstellungskosten ab. Ausgangspunkt sind hierbei die Kosten, die durch eine Neuerrichtung des Gebäudes entstehen würden.
  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren findet insbesondere dann Anwendung, wenn eine bewirtschaftete Immobilie bzw. ein Renditeobjekt zu bewerten ist. Hier steht der nachhaltig erzielbare Reinertrag für die Werteinschätzung im Vordergrund.

Am häufigsten werden Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Es kann sowohl zur Wertermittlung eines Hauses als auch zur Wertermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Grundstückes eingesetzt werden. Bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten kommt häufiger das Ertragswertverfahren zum Einsatz. 

5. Welche Kriterien spielen bei der Wertermittlung eine Rolle?

Wichtigster Wertfaktor ist immer die Lage der Immobilie – sie ist schließlich der einzige unveränderliche Punkt. Der Bodenrichtwert gibt Aufschluss über den Wert von Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht. Vereinfacht lässt sich sagen: In Regionen, in denen der Bodenrichtwert niedrig ist, spielt das Objekt eine größere Rolle. Sind die Grundstückspreise sehr hoch, so tritt das Objekt an sich in den Hintergrund. Doch zahlreiche weitere Faktoren beeinflussen die Wertermittlung einer Immobilie. Nutzen Sie unsere kostenlose Checkliste zur Immobilienbewertung und verschaffen Sie sich einen ersten Überblick! 

6. Wer bestimmt den Wert einer Immobilie?

Je nach Verwendungszweck der Wertermittlung kann der Immobilienwert von unterschiedlichen Experten festgestellt werden. In den häufigsten Fällen, wie zum Beispiel für den Immobilienverkauf, ist die kostenlose Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen, bzw. einen Immobilienmakler, die beste Variante. In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei gerichtlichen Auseinandersetzungen bei denen der Immobilienwert eine Rolle spielt, wird ein vereidigter Gutachter benötigt. Welche Art der Bewertung in welchem Spezialfall erforderlich ist, erfahren Sie auf unserer Seite Immobiliengutachter.

7. Welche Rolle spielt der Beleihungswert für die Immobilienfinanzierung?

Die Feststellung des Beleihungswertes hat mit der Wertermittlung im üblichen Sinne wenig zu tun. Der Beleihungswert wird deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert angesetzt, da er der Bank als Sicherheit für eine Finanzierung dient. Sie will sich absichern, dass nur ein so hoher Wert festgelegt wird, der sehr wahrscheinlich bei einem Verkauf des Objektes jederzeit im Rahmen einer Zwangsversteigerung einfach wieder erzielt werden kann, somit werden hohe Abschläge vom festgestellten Immobilienwert genommen.

8. Welche Besonderheiten sind bei der Wertermittlung zu beachten?

Einige Besonderheiten wirken sich (negativ) auf den Wert einer Immobilie aus. Hierzu zählen vor allem Eintragungen in das Grundbuch, die die Rechte Dritter am Objekt betreffen. Insbesondere Erbbaurechte (eigenes Haus auf fremden Grund und Boden), Wohnrechte und Nießbrauchrechte führen zu deutlichen Wertabschlägen, da der potenzielle neue Eigentümer nicht frei über seine Immobilie verfügen kann. Das Wegerecht kann sich ebenfalls wertmindernd auswirken, hierbei kommt es jedoch explizit auf die Art des Wegerechtes an. Ein erfahrener Sachverständiger muss in allen unter diesem Punkt genannten Fällen die Immobilie bewerten und die Beeinträchtigungen durch die Rechte einschätzen und die Wertminderung einbeziehen.    

Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen!

Holen Sie sich von einem Experten eine Werteinschätzung ein und erfahren Sie, welcher Marktpreis erzielbar ist und wie die ideale Vermarktungsstrategie aussehen kann.

Einfach Formular ausfüllen – Wertermittlung kostenfrei und unverbindlich erhalten:

Immobilienbewertung kostenfrei und unverbindlich erhalten

Ihre Immobilie
Ihre Kontaktdaten
    

Ich stimme den Datenschutzbestimmungen und einer Kontaktaufnahme durch immoverkauf24 per E-Mail oder Telefon für Rückfragen oder zu Informationszwecken zu.

 
  • 100% sichere Datenübertragung
  • 100 % unverbindlich
  • 100 % kostenlos
Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 4 von 5 Punkten (342 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)